COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 JANVIER 2016

R.G. N° 14/00827

AFFAIRE :

Z-A Y

…

C/

Pol X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Décembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 12/05363

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES

M^e Alexandre OPSOMER de la SCP GUEILHERS & ASSOCIES

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE et INTIMEE

1/ Madame Z-A Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

94410 SAINT-MAURICE

APPELANTE

XXX

XXX

XXX

XXX

Agissant poursuites et diligences de son Président, Madame Z A Y

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2014054

Représentant : M^e Sonia DA SILVA, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX substituant M^e Pascale MAYSOUNABE, avocat au barreau de BORDEAUX

****************

1/ Maître Pol X, notaire, membre de la SCP Pol X & Yann PEZERON, titulaire d’un office notarial

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 9 N° du dossier 1423540

Représentant : M^e Stéphane BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE substituant M^e Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 9 N° du dossier 1423540

INTIME

XXX

N° SIRET : 484 764 147

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Alexandre OPSOMER de la SCP GUEILHERS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 269

Représentant : M^e Antoine GENTY de la SCP BODIN GENTY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0182

INTIMEE

3/ SAS CAPI

N° SIRET : 441 338 985

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 017025

Représentant : M^e Guy ROCHE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Didier FAVRE, avocat au barreau de MONTEPELLIER

INTIMEE et APPELANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Décembre 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Julie-Valérie FAURE

---

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant promesse unilatérale de vente du 6 décembre 2011, conclue par l’intermédiaire de la société Capi, agent immobilier, la SCI La Roseraie a promis de vendre à M^me Y, avec faculté de substitution, un bien immobilier situé à Poigny la Forêt au prix de 1.200.000 euros (propriété bâtie de 380 m² sur un terrain de 75.000 m²).

La promesse était consentie pour une durée expirant le 17 février 2012.

M^me Y versait un acompte de 60.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre du 13 février 2012, la société Santé Suppléance, déclarant venir aux droits de M^me Y, informait le notaire, par l’intermédiaire de son conseil, de sa décision de ne pas donner suite à la promesse, évoquant un vice du consentement. Elle demandait la restitution de l’acompte.

Le 13 mars 2012, sommation était faite à M^me Y de se présenter devant le notaire le 22 mars suivant pour signer l’acte de vente.

Un procès-verbal de carence était dressé le 22 mars 2012 par M^e X, notaire.

Le 12 juin 2012, la société Santé Suppléance a fait assigner la SCI La Roseraie et M^e X devant le tribunal de grande instance de Versailles en restitution de l’acompte et le 23 juillet 2012, la SCI La Roseraie faisait assigner M^me Y et la société Santé Suppléance en réitération de la vente.

Les instances ont été jointes.

Le 17 octobre 2012, la société Capi, agent immobilier, est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 6 décembre 2013, le tribunal de grande instance a :

déclaré la société Santé Suppléance irrecevable en sa demande,

débouté M^me Y de ses demandes,

débouté la SCI La Roseraie de sa demande de réitération de la vente par acte authentique,

condamné M^me Y à payer à la SCI La Roseraie la somme de 60.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

condamné M^me Y à payer à la SCI La Roseraie la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la société Capi de ses demandes,

ordonné l’exécution provisoire,

rejeté le surplus des demandes,

condamné M^me Y aux dépens.

Le tribunal a jugé qu’en application de la clause contenue dans la promesse, la société Santé Suppléance avait l’obligation, en cas de substitution, d’exercer cette faculté au plus tard quinze jours avant l’expiration de la promesse, délai qu’elle n’a pas respecté, et qu’elle est par conséquent irrecevable à agir pour défaut de qualité.

Il a jugé non établi le dol invoqué (dissimulation par le vendeur de l’existence de travaux envisagés par la commune sur le réseau des eaux usées du domaine public passant sous le terrain de la propriété objet de la promesse et d’un défaut de conformité du raccordement au réseau d’assainissement) et rejeté en conséquence la demande d’annulation de la promesse.

Il a rejeté la demande de réitération forcée de la vente, la promesse unilatérale de vente laissant toute latitude à l’acquéreur de ne pas acheter le bien.

Il a condamné M^me Y, qui n’a pas levé l’option malgré la réalisation des conditions suspensives, à régler le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Il a débouté l’agent immobilier de sa demande, la non réitération de la vente par l’acquéreur ne constituant pas une faute ouvrant droit à indemnisation au titre de la perte de chance de percevoir sa rémunération.

M^me Y et la société Santé Suppléance ont interjeté appel de la décision à l’encontre de la SCI La Roseraie et de M^e X.

La société Capi a ensuite interjeté appel de la décision à l’encontre de M^me Y.

Les deux instances ont été jointes.

Aux termes de conclusions du 17 novembre 2015, M^me Y et la société Santé Suppléance demandent à la cour de :

prononcer la nullité de la promesse de vente du 6 décembre 2011,

condamner solidairement la SCI La Roseraie et M^e X à restituer à la société Santé Suppléance ou, à défaut à M^me Y, la somme de 60.000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation, ladite somme portant intérêts aux taux légal depuis la réclamation du 14 février 2012,

condamner sous la même solidarité la SCI La Roseraie et la SCP X et Pezeron, notaire, à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

débouter la SCI La Roseraie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

débouter M^e X, membre de la SCP X et Pezeron de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

débouter la SAS Capi de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner solidairement la SCI La Roseraie, la SCP X et Pezeron et la SAS Capi à verser à la société Santé Suppléance et à M^me Y une somme de 5.000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement la SCI La Roseraie et la SCP X et Pezeron et la SAS Capi aux dépens de 1^re instance et d’appel.

Par conclusions du 28 juillet 2015, la SCI La Roseraie prie la cour de :

dans le cas où la demande de la société Santé Suppléance serait déclarée recevable, la débouter de toutes ses demandes,

la condamner à lui payer la somme de 60.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts et statuant à nouveau, de :

condamner M^me Y ou le cas échéant la société Santé Suppléance à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

pour le surplus, confirmer le jugement entrepris,

y ajoutant, condamner M^me Y et la société Santé Suppléance à lui payer, chacune, la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens avec recouvrement direct.

Dans des conclusions du 19 août 2015, M^e X, notaire, demande à la cour de :

déclarer irrecevables les demandes formulées par M^me Y et la SAS Santé Suppléance pour la première fois devant la cour d’appel à son encontre,

subsidiairement, débouter M^me Y et la SAS Santé Suppléance de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

juger que M^me Y et la SAS Santé Suppléance ne rapportent pas la preuve d’une faute de sa part dans le cadre de ses fonctions,

juger que M^me Y et la SAS Santé Suppléance ne rapportent pas la preuve d’un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec la faute qui lui est reprochée,

les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M^me Y et la SAS Santé Suppléance solidairement à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la procédure abusive diligentée à son encontre, et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M^me Y et la SAS Santé Suppléance ainsi que tout succombant solidairement aux entiers dépens avec recouvrement direct.

Aux termes de conclusions du 6 juillet 2015, la société Capi demande à la cour de réformer le jugement de première instance, et de juger que la promesse de vente du 6 décembre 2011 réalisait une vente parfaite entre les parties, que le bénéficiaire de la promesse a refusé sans juste motif de réitérer la vente par acte authentique, en conséquence, de :

à titre principal , sur le fondement des articles 1134 et suivants du code civil, condamner in solidum M^me Y et la SAS Santé Suppléance à lui payer la somme de 40.000 euros à titre indemnitaire sur le fondement des mandats respectifs de vendre et d’acheter et en l’état du compromis de vente, somme correspondant en son quantum au montant du droit à rémunération,

à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, condamner in solidum M^me Y et la SAS Santé Suppléance à lui payer la somme de 40.000 euros à titre d’indemnité,

en tout état de cause, condamner in solidum M^me Y et la SAS Santé Suppléance à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions du 18 novembre 2015, la société Capi prie la cour de juger irrecevables comme tardives les conclusions du 17 novembre 2015 de la société Santé Suppléance et de M^me Y, en conséquence, de les rejeter purement et simplement et, en tout état de cause, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2015.

SUR CE,

Sur la procédure

Les parties ont été avisées le 23 octobre 2014 de ce que la clôture de l’instruction aurait lieu le 19 novembre 2015.

Les appelantes ont conclu le 7 mai 2015, la société Capi a répliqué le 6 juillet 2015, la SCI La Roseraie le 28 juillet 2015 et les notaires le 19 août 2015.

Cependant, la comparaison des écritures des appelantes du 7 mai 2015 avec celles querellées permet de constater que contrairement à ce que soutient la société Capi, il n’y est pas développé de nouveaux moyens ou prétentions la concernant, le débat sur la nature de la promesse ayant déjà été évoqué dans les écritures de mai 2015 de même que celui relatif à la levée d’option. La société Capi ne précise d’ailleurs pas en quoi les écritures qu’elle conteste porteraient atteinte au principe de la contradiction, le seul fait qu’elles aient été signifiées l’avant-veille de la clôture ne la dispensant pas d’en prendre connaissance, afin, le cas échéant, de solliciter la révocation de la clôture en cas de motif grave, ce qui n’a pas été demandé.

Aucune atteinte au principe de la contradiction n’étant ainsi établie, il n’y a pas lieu de rejeter des débats les conclusions de la société Santé Suppléance et de M^me Y du 17 novembre 2015.

Sur le fond

Il sera préalablement observé que la SCI La Roseraie ne sollicite plus la réitération forcée de la vente et qu’en conséquence, la disposition du jugement qui l’avait déboutée de cette prétention est définitive.

Sur la recevabilité des demandes de la société Santé Suppléance

La clause relative à la faculté de substitution était ainsi rédigée : La réalisation de la présente promesse pourra avoir lieu au profit du bénéficiaire ou au profit de toute autre personne physique ou morale qu’il substituera dans ses droits dans la présente promesse, mais dans ce cas le bénéficiaire originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges. Si l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation est applicable aux présentes (et il n’est pas discuté que tel est le cas), le bénéficiaire substitué aura un droit de rétractation en application dudit article. L’exercice par le bénéficiaire substitué de ce droit n’impliquera pas rétractation du bénéficiaire originaire, seule la substitution étant dans ce cas nulle et non avenue. Afin de permettre au bénéficiaire substitué d’exercer éventuellement son droit de rétractation avant la date d’expiration de la présente promesse de vente, le bénéficiaire reconnaît expressément que la présente faculté de substitution devra être exercée, à peine d’irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant ladite date d’expiration….Le promettant devra être averti de cette substitution.

Contrairement à ce que soutient la société Santé Suppléance, l’assemblée générale qui s’est tenue le 28 décembre 2011, n’a pas porté sur la substitution de M^me Y par la société Santé Suppléance, mais a seulement eu pour objet de mandater la gérante, M^me Y, pour signer 'l’acte d’acquisition', alors pourtant qu’à la date de cette assemblée, la promesse de vente était déjà conclue.

En conséquence, il est inexact de dire que la substitution a eu lieu à cette date.

En réalité, ce n’est que dans un courrier daté du 13 février 2012 adressé au notaire que le conseil de la société Santé Suppléance a indiqué que celle-ci venait aux droits de M^me Y dans le cadre de la promesse de vente et de ce qu’elle n’entendait pas donner suite à celle-ci.

Sachant que la date d’expiration de la promesse était fixée au 17 février 2012, et qu’il n’est pas justifié autrement que par ce courrier du 13 février que la société Santé Suppléance se substituait à M^me Y, il apparaît que la société était irrecevable à se substituer à la signataire de la promesse faute d’avoir exercé cette faculté au plus tard quinze jours avant le 17 février 2012, ainsi que le prévoit clairement la clause précitée.

C’est donc à raison que le tribunal a déclaré la société Santé Suppléance irrecevable en ses demandes.

Sur les demandes de M^me Y

Les appelantes sollicitent en premier lieu l’application de la condition suspensive prévue dans la promesse de vente relative aux informations d’urbanisme en raison de l’information reçue de la mairie d’un projet dépréciant le bien ou nuisant à son affectation et, dans un second temps, invoquent une réticence dolosive.

Pour la première fois en appel, les appelantes sollicitent la condamnation du notaire à leur restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation (solidairement avec la venderesse) et à leur verser des dommages-intérêts.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Ainsi que le soutient à juste titre M. X, le fait qu’il ait restitué la somme de 60.000 euros dont il était séquestre en exécution de la décision de première instance ne constitue pas un élément nouveau justifiant que des demandes nouvelles soient formées à son encontre pour la première fois en cause d’appel.

Les demandes en cause seront donc déclarées irrecevables.

Il était mentionné dans l’avant-contrat que le bien était notamment grevé de diverses servitudes, dont, notamment, une servitude relative à la pose par la commune de canalisations publiques d’évacuation d’eaux usées ou pluviales.

Le tracé de ces canalisations n’était pas annexé à l’acte. Malgré la demande formée par le notaire de M^me Y, le plan de cette servitude ne lui a pas été communiqué.

La promesse contenait la clause suivante sous le titre 'conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer’ : la présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le bénéficiaire pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble …

Urbanisme : Que les renseignements d’urbanisme et les pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l’affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire la destine'.

Or, il n’est pas discuté que dans un courrier du 4 janvier 2012 (daté par erreur de 2011), le maire de la commune de Poigny la Forêt a informé les notaires X et Pezeron que, dans le cadre de l’étude de son schéma directeur, la commune devrait à moyen terme entreprendre des travaux de restructuration de ses réseaux eaux usées, que des canalisations traversant la propriété ici en cause devraient être retirées 'conformément aux exigences réglementaires environnementales’ et qu’il lui serait agréable que les nouveaux propriétaires soient informés de la programmation future de ces travaux 'afin qu’ils puissent acheter en toute connaissance de cause des désordres momentanés qui seront occasionnés par ces travaux'.

Le notaire des acquéreurs leur a indiqué dans un courrier du 14 février 2012 qu’il s’était entretenu avec le maire pour obtenir de plus amples informations et que la canalisation longeant la rivière qui traverse la propriété d’est en ouest devait impérativement être enlevée pour respecter la législation, que les travaux dureraient environ un mois, qu’il ne serait pas possible de laisser ne serait-ce qu’un morceau de canalisation, même s’il était nécessaire d’abattre un ou des arbres, que les travaux nécessiteraient l’utilisation d’engins de terrassement et que la commune supporterait le coût de la remise en état des lieux.

Il est également constant que si l’agent immobilier a indiqué aux acquéreurs que la commune avait un projet de restructuration de la station d’épuration, il ne résulte d’aucune pièce produite aux débats qu’ils aient été informés avant début janvier 2012 de ce que la totalité des canalisations passant sous la propriété et appartenant à la commune devait être supprimée.

De manière incidente, il sera observé que la SCI La Roseraie, qui indique que le bénéficiaire de la promesse de vente 'n’a pu à aucun moment se méprendre sur le nécessaire tracé de cette canalisation d’eaux usées de l’habitation vers la station d’épuration existante', commet manifestement une erreur, car il s’agit d’une canalisation publique qui ne dessert évidemment donc pas la seule propriété, à supposer d’ailleurs que l’immeuble y soit effectivement relié, car si tel était le cas, l’enlèvement de la canalisation publique impliquerait la réfection totale de son réseau d’assainissement.

Si le maire de la commune a cru devoir préciser dans un courrier ultérieur de juin 2012 adressé à la venderesse que la servitude de passage des canalisation représentait une 'source de nuisance potentielle durable’ et que sa suppression au prix de 'quelques semaines de désordres’ représentait un véritable avantage pour les propriétaires, il s’agit d’un point de vue personnel sans réel intérêt pour le débat en cause.

Il ne saurait en effet être soutenu que dès lors que le projet de travaux porte sur des canalisations publiques faisant l’objet d’une servitude mentionnée dans la promesse de vente (au demeurant sans aucun détail sur son tracé), la condition suspensive précitée n’a pas vocation à s’appliquer, alors qu’en réalité, c’est bien d’un projet d’urbanisme qu’il s’agit, puisqu’il intervient dans le cadre de l’élaboration d’un schéma directeur, rendu nécessaire par l’obligation pour les collectivités de se mettre en conformité avec des normes urbanistiques nouvelles s’agissant du traitement des eaux usées.

Par ailleurs, au regard de l’importance et de l’ancienneté de la végétation qui agrémente le vaste terrain objet de la transaction, il est incontestable que l’enlèvement d’une canalisation sur au moins 400 mètres ne peut se faire qu’au prix du sacrifice de partie de cette végétation, sans que la remise en état ait le moindre sens puisqu’il est impossible de remplacer à l’identique de grands arbres.

Dans ces conditions, il apparaît que le projet en cause, qui impliquait en outre au moins un mois de présence d’engins de terrassement sur la propriété, était de nature à déprécier de manière significative l’environnement de la propriété et donc sa valeur.

Le bénéficiaire de la promesse était donc bien fondé à se prévaloir de la non réalisation d’une des conditions suspensives.

Cependant et contrairement à ce que soutiennent les appelantes, le défaut de réalisation d’une condition suspensive n’est pas sanctionné par la nullité de la promesse de vente mais par sa caducité, laquelle entraîne la restitution à l’acquéreur de la somme éventuellement versée à titre d’acompte.

Les éléments du dossier ne permettent pas, en outre, de considérer que les acquéreurs aient été victimes de manoeuvres dolosives puisqu’il n’est pas démontré que la venderesse ait eu connaissance avant la promesse de vente du projet de la mairie de retirer les canalisations traversant la propriété.

XXX qui indique dans les motifs de ses dernières écritures que toute demande de M^me Y devra être considérée comme nouvelle et dès lors irrecevable, puisqu’elle n’en avait formé aucune en première instance, n’a pas repris cette demande dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour. Par ailleurs, elle n’a pas sollicité le rejet des débats des dernières conclusions de M^me Y et de la société Santé Suppléance.

Il convient donc d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a débouté M^me Y de ses demandes et l’a condamnée à payer à la venderesse la somme de 60.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, de rejeter la demande d’annulation de la promesse de vente mais de constater la défaillance d’une des conditions suspensives et de faire droit à la demande de restitution de l’acompte de 60.000 euros, cette somme devant être augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2012.

M^me Y n’ayant pas rapporté la preuve de la réticence dolosive de la venderesse, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts à son encontre, étant observé qu’en tout état de cause, elle ne justifie pas de la réalité d’un préjudice qui ne soit d’ores et déjà réparé par la présente décision.

Sur la demande de la société Capi

Compte tenu de ce qui a été jugé plus haut, la société Capi est mal fondée à solliciter le paiement de dommages-intérêts équivalents au montant de sa commission, dès lors que faute de réalisation d’une des conditions suspensives, c’est sans faute que M^me Y n’a pas signé l’acte de vente.

En toute hypothèse, et contrairement à ce que soutient l’agent immobilier, la promesse en cause étant à l’évidence une promesse unilatérale de vente, dont la caractéristique principale est la possibilité laissée à l’acquéreur de lever ou non l’option, quitte à abandonner l’indemnité d’immobilisation au vendeur s’il ne la lève pas, aucune commission, et aucune somme de quelque nature qu’elle soit n’étant alors dûe à l’agence immobilière intermédiaire en l’absence de réalisation effective de la vente, le bénéficiaire de la promesse étant totalement libre de ne pas acquérir.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Capi de toutes ses demandes.

Sur la demande de M. X

M. X sollicite la condamnation des appelantes à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, faisant valoir que leur allégation selon laquelle il aurait adopté un comportement dolosif est inacceptable.

En première instance, M. X n’avait pas comparu puisque la société Santé Suppléance et M^me Y ne l’avaient assigné que pour lui rendre commun le jugement à intervenir en sa qualité de séquestre de l’indemnité d’immobilisation.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’absence de faits de nature à faire dégénérer en abus l’exercice du droit d’agir en justice, M. X sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

XXX et la société Capi, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Elles seront en outre condamnées à payer à M^me Y la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y et la société Santé Suppléance seront condamnées in solidum à payer à M. X la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats les dernières conclusions des appelantes du 17 novembre 2015,

Déclare irrecevables les demandes formées par la société Santé Suppléance et M^me Y à l’encontre de M. X tendant à le voir condamné à restituer la somme de 60.000 euros et à leur verser des dommages-intérêts,

Dans les limites de l’appel, infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré la société Santé Suppléance irrecevable en sa demande, débouté la SCI La Roseraie de sa demande de dommages-intérêts et la société Capi de toutes ses demandes, et statuant à nouveau des chefs infirmés :

Constate qu’une des conditions suspensives de la promesse de vente du 6 décembre 2011 ne s’est pas réalisée,

Condamne en conséquence la SCI La Roseraie à restituer à M^me Y la somme de 60.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2012,

Déboute M^me Y et M. X de leurs demandes de dommages-intérêts,

Condamne in solidum la SCI La Roseraie et la société Capi aux dépens de première instance et d’appel lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI La Roseraie et la société Capi à payer à M^me Y la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M^me Y et la société Santé Suppléance à payer à M. X la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,