ARRET N°294

N° RG 18/02534 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FQZ7

Communauté VAL EN VIGNES

C/

Y

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 30 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/02534 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FQZ7

Décision déférée à la Cour : jugement du 29 janvier 2018 rendu par le Tribunal de Commerce de Niort.

APPELANTE :

Communauté VAL EN VIGNES

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Thierry DALLET de la SELARL BAFFOU DALLET BMD, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

INTIMES :

Monsieur E Y

né le […] à CHOLET

LA CARIE

[…]

Madame F X

née le […] à […]

LA CARIE

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e François CARRE de la SCP BCJ BROSSIER – CARRE – JOLY, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

Après accord des avocats des parties, l’affaire a fait l’objet d’un dépôt des dossiers à l’audience du 19 Mai 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a préparé le rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors de l’audience du 19/05/2020 : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte du 21 mai 2014, la commune de Massais représentée par son maire a fait assigner Mme et M. X devant le tribunal de grande instance de Niort sur le fondement de l’article 682 du code civil aux fins de voir

— constater l’état d’enclave des parcelles AE 102 et AE 103, propriété de la commune

— se voir accorder une servitude de passage

Par jugement du 21 juillet 2014, le tribunal a ordonné un transport sur les lieux qui s’est effectué le 26 août 2014.

La cour d’appel de Poitiers par arrêt du 30 mars 2016 a constaté l’état d’enclave des parcelles AE 102 et AE 103, accordé à la commune une servitude de passage sur la propriété des époux Y.

Elle a ordonné une expertise confiée à M. Z aux fins notamment de rechercher le passage le moins préjudiciable, proposer une indemnité.

L’expert a déposé son rapport le 7 août 2015.

Par jugement du 29 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Niort a statué comme suit :

'-fixe l’assiette de la servitude reconnue par jugement du 23 mars 2015, confirmé par arrêt du 30 mars 2016 telle que définie par l’expert judiciaire en annexe 5 de son rapport d’expertise définitif, et empruntant les parcelles cadastrées […], 95,98,99 et 101.

-Demande à l’expert de modifier le paragraphe intitulé conservation, réparation, entretien du passage afin de le mettre en conformité avec les seules exigences de l’article 701 du code civil en précisant :

-qu’il convient de limiter les obligations des propriétaires du fonds débiteur de la servitude à ne rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à la rendre plus commode, en rappelant

-qu’il appartient au propriétaire du fonds dominant d’assumer les frais nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude ainsi que les frais d’entretien et de réparation de l’assiette de celle-ci

-que le propriétaire du fonds dominant au regard de l’usage qu’il entend faire de la servitude, devra nécessairement prendre en charge les éventuelles dégradations atteignant le sous-sol et

induites par le passage d’engins agricoles de travaux publics

-condamne la commune de Massais à verser aux consorts Y une somme de 2100 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du bien

-condamne la commune de Massais à verser aux consorts Y une somme de 80 euros pour chaque utilisation du droit de passage

-déboute les consorts Y de leur demande de réparation de leur préjudice moral

-dit que l’intégralité des frais, taxes, et droits d’enregistrement éventuels en lien avec l’institution de la servitude devra être supporté par la commune de Massais

-condamne la commune de Massais à verser aux consorts Y une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

-condamne la commune de Massais aux dépens de l’instance

Le premier juge a notamment retenu que :

Les parties acceptent le tracé qui a été proposé par l’expert comme le moins préjudiciable.

Seul celui qui bénéficie du droit de passage, peut se voir imposer des conditions d’utilisation.

L’expert, son annexe 6, prévoit de manière précise la nature des travaux préalables qui devront être effectués avant la première utilisation, travaux à la charge exclusive du propriétaire du fonds dominant. Il n’est nul besoin de compléter cette liste.

L’annexe prévoit également la remise en état de l’assiette du passage en cas de dégradation à la charge du fonds dominant, notamment la dégradation imputable au passage des engins de travaux publics.

L’annexe inclut les charges d’entretien, d’amélioration.

En revanche, le paragraphe de l’annexe intitulé conservation, réparation, entretien du passage n’est pas conforme aux dispositions de l’article 701 du code civil.

Le tribunal entérine l’opinion de l’expert selon lequel les améliorations résultant du défrichage n’excluent pas l’indemnisation au regard des inconvénients résultant du désenclavement.

La commune conteste la proposition d’indemnisation faite par l’expert, mais n’a pas sollicité de contre-expertise. L’expert n’a fait que répondre à la mission qui lui était confiée.

Le tribunal évalue la perte de jouissance quelques jours par an à la somme de 100 euros, la dépréciation du bien à 2000 euros, soit 2100 euros en tout.

Une indemnisation forfaitaire par demi-journée d’usage de la servitude est due, sera fixée à 80 euros, M. Y devant quitter son travail pour surveiller ses chevaux.

Les époux Y seront déboutés de leur demande d’indemnisation de préjudice moral, l’action de la commune étant dictée par la nécessité d’entretenir les terrains communaux et alors que la commune n’est pas seule responsable de la durée de la procédure.

LA COUR

Vu l’appel limité en date du 30 juillet 2014 interjeté par la communauté de communes de Val en Vignes

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions du 18 février 2020, la communauté de communes de Val en Vignes a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 682 et suivants du Code civil,

-Réformer le jugement dans les limites de l’appel,

Dire qu’il n’est pas démontré l’existence d’une gêne occasionnée ou d’une dépréciation des fonds servants

Dire qu’il n’est pas démontré l’existence d’un dommage résultant de la servitude de droit de passage accordée à la commune de MASSAIS devenue Commune de VAL EN VIGNES, sur les parcelles des intimés

En conséquence, dire n’y avoir lieu à indemnisation des consorts Y, que ce soit au titre d’une dépréciation de leurs biens ni au titre d’un préjudice.

-Les débouter de leurs demandes

-Les condamner à verser à la commune de VAL EN VIGNES la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

-Les condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire

A l’appui de ses prétentions, la communauté de communes de Val en Vignes soutient notamment que :

— Elle vient aux droits de la commune de Massais.

— Le débat sur l’état d’enclave est clos. L’appel est limité à l’indemnisation de la dépréciation causée par la servitude.

— Le raisonnement de l’expert a été repris par le tribunal. Il ne repose sur aucun élément objectif attaché au terrain en cause.

— Le propriétaire du fonds servant doit prouver l’existence du dommage, justifier le montant de l’indemnité demandée.

— La commune avait adressé un dire à l’expert qui n’y a pas répondu.

— La note annexée au rapport d’expertise émanant d’un notaire, Maître B-H selon lequel la perte de valeur du bien du fait de la servitude est de 5 % minimum est sans valeur car générale. Elle vise des biens urbanisés, des zones où la gêne causée par un droit de passage est quotidienne.

— La dépréciation de la valeur vénale estimée par le tribunal à 100 euros n’est ni motivée, ni expliquée. La perte commerciale est inexistante s’agissant d’une parcelle agricole, inconstructible, peu exploitable. La servitude n’a aucune incidence sur leur usage et utilisation.

— La commune améliore les biens fonciers du fonds servant , facilite l’accès au chemin litigieux et aux parcelles, défriche, remet en état le chemin d’accès appartenant à M. Y.

— La servitude va améliorer et valoriser ses terres.Les accès seront mieux sécurisés qu’ils n’étaient.

— Le passage sera très ponctuel. Il était déjà utilisé pour accéder à la rivière, existait de fait .

— Le droit de passage s’agissant de terres agricoles, de pacages ,crée peu de contraintes.

— Le chemin n’est pas visible depuis l’habitation des époux Y.

— La dépréciation de 10 % d’une terre dont le m2 est évalué à 1 euro est arbitraire.

— La commune produit une attestation rédigée par un notaire du Thouarsais qui s’est déplacé sur les lieux.Le passage longe la prairie juste en contrebas du coteau.

— Le notaire indique que les usages locaux du département des Deux-Sèvres excluent une contrepartie financière s’agissant d’un passage à travers les prairies.

— Le cabinet Polyexpert estime égaleemnt que la valeur du bien n’est pas modifiée.

— M. Y ne démontre pas devoir être présent pour veiller à la sécurité de ses chevaux lorsque le droit de passage sera exercé.

— La commune relève que la parcelle est large, que la bande sur laquelle s’exerce le passage est restreinte. Elle considère que le risque pour les chevaux ne sera pas supérieur à celui qui existe déjà.

— Le tribunal a créé une taxe de péage.

— M. Y avait donné son accord pour que ses chevaux paissent sur une parcelle voisine appartenant à la commune.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 29 octobre 2018, Mme et M. Y ont présenté les demandes suivantes :

-Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de NIORT en date du 29 janvier 2018 en ce qu’il a :

- reconnu le droit à indemnité des consorts Y suite à l’instauration de la servitude grevant leurs parcelles les parcelles cadastrées […], 95, 98, 99 et 101.

-dit que la Commune de MASSAIS versera aux consorts Y, à chaque utilisation du passage, une somme de 80 €.

-condamné la Commune de MASSAIS au paiement d’une somme de 1 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens d’instance.

Réformer pour le surplus ledit jugement et statuant de nouveau :

-Dire et juger, conformément aux conclusions du rapport d’expertise de Monsieur Z du 07 août 2015, que la servitude de passage ne pourra être utilisée par le fonds dominant que 6 fois an, soit 6 demi-journées, aux seules fins d’entretien et d’aménagement des parcelles appartenant à la Commune de MASSAIS, à savoir les parcelles AE 102 et 103.

-Dire et juger que les propriétaires des fonds dominant et servant devront se conformer strictement au règlement de la servitude de passage tel qu’établi par l’expert judiciaire et figurant en annexe 6 de son rapport d’expertise.

-Condamner pour le surplus la Commune de VAL EN VIGNES à verser aux époux Y une somme de 3500 € au titre de la perte de jouissance, une somme de 8 000 € au titre de la perte de valeur de leur bien ainsi qu’une somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice moral.

A titre subsidiaire,

-Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Niort en date du 29 janvier 2018 en ce qu’il a fixé à 2 100 € l’indemnité revenant aux consorts Y au titre de la dépréciation du bien.

En tout état de cause,

-Dire et juger que la Commune de MASSAIS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la Commune VAL EN VIGNES, supportera l’intégralité des frais, taxes et droits d’enregistrement éventuels en lien avec l’institution de la servitude.

-Condamner la Commune de MASSAIS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la Commune VAL EN VIGNES, à verser aux époux Y une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de la présente instance.

A l’appui de leurs prétentions, les époux Y soutiennent notamment que :

— La commune savait que l’expert devait proposer une indemnisation, ne s’y était pas opposée.

— La servitude constitue une charge. La contrainte qui n’existait pas auparavant est cause de troubles. Peu importe qu’elle soit de nature à apporter une amélioration du chemin servant d’assiette à la servitude.

— Le désagrément sera répété sur plusieurs années. Ils estiment subir un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à 3500 euros.

— Ils estiment la dépréciation de leur bien en cas de revente à 5 % du prix d’acquisition selon leur notaire.

— Le passage s’opère pour partie à proximité de leur maison.

— La servitude est une moins-value. L’acquéreur devra supporter la contrainte d’un passage régulier sur sa propriété de véhicules de la commune.

— Chaque passage occasionnera une gêne dès lors que l’éleveur devra être présent.

— Le forfait de 80 euros par passage est de nature à limiter l’utilisation du passage.

— L’expert a mentionné un accord sur une autorisation de pacage sur des parcelles communales mais écrit qu’il ne pouvait dispenser la commune d’indemnité.

— L’utilisation du passage doit être limitée à l’entretien des parcelles E102 et E103, soit six demi-journées.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 mars 2020.

SUR CE

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire enclavé est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds , à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

La communauté de communes considère que le préjudice des époux Y n’existe pas.

Les époux Y estiment subir plusieurs préjudices: un trouble de jouissance, une perte de valeur de leur propriété, un préjudice moral, préjudices qui auraient été sous-estimés par le premier juge.

-sur le trouble de jouissance

Les parties s’accordent sur le fait que le passage dans la propriété du fait de la servitude n’excédera pas la fréquence de six fois par an étant rappelé que le passage a pour objet l’entretien du chemin, des bordures des parcelles appartenant à la mairie.

Il est certain que ce passage cause un trouble de jouissance, en particulier parce qu’il est de nature à perturber les chevaux qui paissent dans les prés contigus.

L’expert a indiqué que cette contrainte particulière rendra nécessaire la présence du propriétaire lors de l’utilisation du passage.

Les époux Y demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que la commune versera une somme de 80 euros à chaque utilisation du passage, modalité qui leur paraît empêcher tout abus dans l’exercice du droit de passage.

Ils demandent en outre une somme de 3500 euros au titre du préjudice de jouissance.

La communauté de communes fait valoir que le tribunal a créé un péage, que le trouble de jouissance n’est pas démontré d’autant que les chevaux pourront paître ailleurs lorsqu’elle utilisera le passage.

La condamnation de la commune à payer un forfait de 80 euros chaque fois qu’elle fait usage du passage ne se justifie pas dès lors qu’elle ne conteste pas le réglement rédigé par l’expert selon lequel la servitude a un usage limité au passage d’engins agricoles ou de travaux publics nécessaires à l’aménagement et à l’entretien du fonds dominant, qu’un tel usage a été limité à six demi-journées par an.

L’expert judiciaire a confirmé l’existence d’un trouble de jouissance en relation avec l’intrusion

possible de tiers, le risque de sortie des chevaux.

Ce trouble sera évalué à la somme de 500 euros.

-sur la perte de valeur de la propriété

La communauté de communes soutient que la servitude ne cause aucune perte de valeur.

Elle produit un rapport établi à sa demande par le cabinet Polyexpert le 30 novembre 2018.

Le cabinet Polyexpert fait valoir que la nature des sols, prairies naturelles, landes ne sera pas transformée ou modifiée, précise qu’il en serait autrement si la commune devait intervenir régulièrement avec des engins lourds.

Il ajoute que M. Y, D, accède régulièrement à ses parcelles avec des engins, que l’intervention de la commune correspond à ses habitudes d’exploitation.

Elle produit en outre un courrier de Maître Hanniet, notaire à Thouars adressé au maire de Val en Vignes daté du 29 octobre 2018 .

Ce notaire indique avoir pu constater que le fonds servant était constitué de prairie et de coteaux à usage agricole. Il estimait que la maison d’habitation et la parcelle qui constitue son assiette sont en retrait des terrains supportant la servitude, n’en sont pas impactés.

Il assurait qu’au regard de l’usage prévu du passage, celui-ci n’entraînait aucune perte de valeur.

Les époux Y demandent que la perte de valeur soit évaluée à une somme de 8000 euros, se fondent en substance sur l’avis de Maître B-H, notaire à […]).

Celui-ci indique qu’une propriété avec droit de passage souffre d’une dépréciation du fait de la gêne occasionnée, des problèmes de clôture, du risque de fuite des animaux .

Il assure que l’attrait des propriétés rurales tient justement à la tranquillité des lieux, à l’absence de contrainte au sein de la propriété. Un acquéreur potentiel verra dans le droit de passage d’un tiers une contrainte difficilement supportable aussi minime soit-elle.

Il considérait qu’un droit de passage peut occasionner une perte de valeur d’au moins 5 % de la valeur d’un bien.

L’expert précise que la valeur du sol n’est ni celle d’une terre agricole ni celle d’un terrain d’habitation mais celle d’un sol attenant à une propriété bâtie rurale, (nature de coteaux et pré).

Il estime cette valeur des terres agricoles entre 0,20 euros le m2 et 10 euros le m2, propose un euro le m2, soit un préjudice de 100 euros pour les 1000 m2 concernés.

L’expert judiciaire a indiqué que la valorisation de la propriété par le défrichage et la création de l’entrée égalait la dévalorisation induite par la servitude. Il estime comme Maître B-H que la servitude valorise le fonds dominant, est une moins-value du fonds servant.

Il a proposé d’évaluer cette moins-value à la somme de 2000 euros.

Les époux Y ne justifient ni du prix d’achat de leur propriété, ni de sa valeur actuelle.

Au regard des éléments produits ,il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a évalué le

préjudice résultant de la perte de valeur du fonds servant du fait de la servitude créée à la somme de 2100 euros.

-sur le préjudice moral

Les époux Y demandent une somme de 3000 euros en réparation de leur préjudice moral.

La création de la servitude résultant d’un état d’enclave, ne saurait justifier l’allocation d’un préjudice moral, cela d’autant moins que c’est le refus initial des époux Y qui a mis la commune dans l’obligation d’agir en justice.

-sur l’encadrement de l’usage de la servitude

Dans la mesure où l’annexe 6 prévoit l’assiette de la servitude et une utilisation limitée à six fois par an soit six demi-journées, données qui sont consensuelles, il y a lieu de compléter le jugement et de dire que les parties devront s’y conformer.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les frais irrépétibles exposés en appel seront laissés à la charge de chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

-condamné la commune de Massais à verser aux consorts Y une somme de 80 euros pour chaque utilisation du droit de passage

Statuant de nouveau

— déboute les époux Y de leur demande relative au paiement d’une somme de 80 euros à chaque utilisation du droit de passage

Y ajoutant :

— dit que fonds servant et fonds dominant devront se conformer à l’annexe 6 du règlement dressé par l’expert judiciaire, pièce qui sera annexée à l’arrêt

— condamne la communauté de communes de Val en Vignes à payer aux époux Y la somme de 500 euros en réparation du préjudice de jouissance

-déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

-laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elle en appel,

-condamne la communauté de communes de Val en Vignes aux dépens d’appel

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,