ARRET N°117

CA/KP

N° RG 19/03247 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F3LJ

X

C/

I

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 02 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03247 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F3LJ

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 juillet 2019 rendu(e) par le Tribunal d’Instance de LA ROCHELLE.

APPELANT :

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

A y a n t p o u r a v o c a t p o s t u l a n t M e J é r ô m e C L E R C d e l a S E L A R L L E X A V O U E POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Luc-Pierre BARRIERE, avocat au barreau de LA ROCHELLE.

INTIMEE :

Madame F I épouse A

née le […] à SAINT-SELVE

Le Cauze

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Claude ANTONI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Madame Claude ANTONI, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame B C,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, et par Madame B C,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous-seing privé du 24 octobre 2014, M^me F A a donné à bail à M. Y X une maison située […] à la Rochelle, d’une surface de 82 m² moyennant un loyer mensuel de 900 euros.

L’état des lieux contradictoire était dressé le même jour.

Se plaignant de divers dysfonctionnements des équipements notamment au niveau des ouvrants, le locataire, dès le mois de novembre 2014, a sollicité des réparations ; il a par ailleurs fait procéder à un métrage par huissier, ayant fait apparaître une surestimation de la surface habitable de l’ordre de 12 m², soit une différence de superficie d’environ 15 %; sur la base duquel le locataire a procédé à un abattement du montant du loyer au prorata de cette surévaluation.

Les loyers diminués ont été encaissés en décembre 2014, janvier et février 2015, sans réaction de la part de M^me A. Mais par courrier du 6 mars 2015, la bailleresse réclamait paiement d’un arriéré de loyer d’un montant de 549,76 euros.

M. X se plaignait alors par courriers de la vétusté des ouvrants et signalait des problèmes de sécurité électrique.

La bailleresse a quant à elle fait délivrer commandement de payer l’arriéré (1800,56 euros) visant la clause résolutoire, par acte d’ huissier du 25 janvier 2016.

En réponse, M. Y X a fait assigner M^me A par acte du 24 mars 2016 au terme duquel il a réclamé qu’il soit constaté que la surface habitable louée est inférieure de plus d’un

vingtième à celle visée au bail ; a sollicité la diminution consécutive du loyer mensuel à la somme de 762,56 euros et a demandé d’en déduire qu’il est à jour du paiement des loyers, le commandement de payer étant donc nul car sans cause; subsidiairement il a sollicité la condamnation de la bailleresses sous astreinte de 50 euros par jour de retard à faire exécuter les travaux d’électricité et d’étanchéité des ouvrants, outre 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

À titre reconventionnel M^me A a sollicité le constat de la clause résolutoire à compter du 25 mars 2016 ; l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’un arriéré de 1875,64 euros au 25 mars 2016, outre sa condamnation à une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté les charges. Subsidiairement, elle a demandé une expertise judiciaire.

Par jugement avant-dire droit du 27 juillet 2017, le tribunal d’instance de La Rochelle ordonnait une expertise tendant à déterminer la surface habitable et à dire si l’immeuble correspond au confort età l''habitabilité prévue par le décret du 30 janvier 2002 ; de préciser les causes des désordres et particulièrement des moisissures et dire s’ils sont imputables au bailleur ou au preneur et si le logement est décent au sens de la loi du 6 juillet 1989 ; à défaut, décrire les travaux nécessaires pour le rendre décent et conforme aux normes d’habitabilité ; donner tous éléments de nature à chiffrer la valeur locative et donner son avis sur l’existence d’un trouble de jouissance pour le preneur et en proposer une évaluation chiffrée.

M^me A ayant fait délivrer congé pour reprise au profit de son fils par courrier recommandé avec accusé réception du 23 mars 2017, à effet au 31 octobre 2017, sans que le locataire obtempère, a parallèlement fait assigner ce dernier devant le tribunal d’instance de La Rochelle par acte du 19 mars 2018 aux fins de constater qu’il est sans droit ni titre à occuper le logement, et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer.

M. Y X a en définitive quitté le logement le 3 mai 2018 ; le constat d’état des lieux de sortie a été établi le même jour.

Le rapport d’expertise était déposé le 15 novembre 2018.

Par jugement du 1^er juillet 2019, le tribunal d’instance de La Rochelle a statué ainsi :

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les n° 11 16-259 et 11 18-247 sous le n° 11 16-259 ;

CONSTATE que Monsieur E X a quitté le logement le 03 mai 2018 ;

FIXE le loyer à la somme de 762,56 euros par mois ;

CONDAMNE Monsieur Y X à verser à Madame F A la somme de DOUZE-MILLE-TROIS-CENTS EUROS (12 300 euros) au titre de l’arriéré de loyers, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur Y X de sa demande au titre de son préjudice de jouissance

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives an titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens et partage les frais d’expertise par moitié.

M. Y X a interjeté appel par acte du 4 octobre 2019.

Par conclusions notifiées le 6 janvier 2020, il demande à la Cour de :

Voir dire et juger recevable comme bien fondé l’appel diligenté par Monsieur X Y à l’encontre de la décision rendue pa

r le tribunal d’instance de LA ROCHELLE en date du 1^er juillet 2019.

Confirmer la décision en ce qu’elle a :

— Ordonné la jonction des procédures enrôlées sous le numéro 11 16 ' 259 et 11 18 ' 247 sous le numéro 11 16 ' 259

— Constaté que Monsieur Y X a quitté le logement le 3 mai 2018

— Fixé le loyer à la somme de 762,56 euros par mois

— Condamné Monsieur Y X à verser Madame F G la somme de douze mille trois cents euros (12 300 euros) au titre de l’arriéré de loyer,

assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Réformer la décision dont s’agit pour le surplus et statuant à nouveau voir la Cour :

Accueillir Monsieur Y X en sa demande reconventionnelle et fixer le préjudice de jouissance de ce dernier à la somme de 8400 euros;

Ordonner la compensation entre ces sommes et dire et juger qu’il ne sera tenu qu’à la somme de 3 930 euros;

Dire que les frais d’expertise et les dépens seront mis la charge de Madame A.

Débouter cette dernière de toutes demandes complémentaires et la condamner à 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant fait valoir que l’état des lieux d’entrée présentait des mentions inexactes ainsi qu’en atteste l’expert dans son rapport où il est fait état de la présence de traces d’humidité anciennes et de moisissures sur les murs et de ce que le clos n’est pas sérieusement assuré, la porte d’entrée et la porte donnant sur le jardin pouvant être aisément enfoncées et présentant un’ jour’ important ; il notait également que la régulation du renouvellement d’air n’est pas satisfaisant mais s’effectue seulement du fait de l’absence d’étanchéité des ouvrants.

Enfin, il relève la surestimation de la surface enregistrée pour 82 m² au lieu de 69,45 m². La somme réclamée au titre de l’arriéré de loyer (13.367,44 euros) doit en conséquence être diminuée à proportion de cette surévaluation au montant de 12.330 euros ; lui-même a subi un trouble de jouissance du fait des dysfonctionnements susvisés, préjudice qu’il convient de fixer à 200 euros par mois ; du fait de la compensation entre ces deux montants, la créance de M^me A devrait être ramenée à 3.930 euros.

Compte tenu de la mauvaise fois dont la bailleresse a, selon lui, fait preuve en délivrant commandement de payer pour un arriéré mensuel de 900 euros, sans tenir compte du différentiel de 137,44 euros correspondant à la diminution de loyer pour surévaluation de la surface, il y aurait lieu de mettre les frais d’expertise et de commandement de payer à charge de celle-ci.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2020 , M^me A demande à la cour de :

-confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

-condamner Monsieur X à verser la somme de 3.000 euros en cause d’appel par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir (SIC).

L’intimée fait valoir que dans un souci d’apaisement et pour faciliter le règlement du litige, elle a renoncé à réclamer un dédommagement pour les réparations locatives et de diminuer l’arriéré de loyer du montant de la caution (900 euros); en tenant compte de ces rectification et du différentiel entre le montant du premier loyer payé et le loyer dû en tenant compte de la diminution de surface (762,56 euros), elle concède que l’arriéré global doit être ramené au montant de 12.330euros. Elle souligne que l’expert a relevé que les désordres constatés provenaient d’un manque d’entretien de la part du locataire, que le logement était conforme en termes de décence et qu’aucun préjudice de jouissance n’était établi. Elle admet le principe d’un partage des frais d’expertise par moitié.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la condamnation concernant sur la dette de loyers :

La cour observe à ce sujet que si appel a été interjeté sur la totalité des chefs du jugement, notamment en ce qu’il a fixé le montant du loyer à la somme de 762,56 euros et a condamné M. Y X à payer à la bailleresse la somme de 12.300 euros au titre de l’arriéré de loyers, l’appelant, dans ses conclusions, demande la confirmation de ces chefs du dispositif qui ne sont pas non plus frappés d’un appel incident par l’intimée.

La cour confirmera donc le jugement de ces chefs.

Sur le trouble de jouissance invoquée par le locataire :

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi 89 ' 462 du 6 juillet 1989 , le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le logement ne répondant pas à ces exigences peut faire l’objet d’une mise en conformité convenue à l’amiable ou sous les auspices de la commission départementale de conciliation, voire ordonnée par le juge, qui a la faculté de réduire le montant du loyer ou de suspendre son paiement, et la durée du bail, jusqu’à exécution des travaux.

L’article 6 impose également au bailleur de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 impose quant à lui aux propriétaires de délivrer au locataire un logement décent en termes de sécurité physique et de santé, s’appréciant au regard du clos et du couvert, du gros 'uvre et de ses accès, du bon état d’entretien, de la protection des locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, du bon état des menuiseries extérieures et de la

couverture, en vue de protéger contre les infiltrations d’eau, et au niveau des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, qui doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.

En particulier, les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air, adapté aux besoins d’une occupation normale de celui-ci et au fonctionnement des équipements.

En outre, le fait que les locataires n’aient pas formé de réserves ou d’observations lors de l’entrée dans les lieux, en dépit du caractère apparent de certains désordres, n’exonérait pas le bailleur de son obligations de délivrer un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage d’habitation et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état.

En l’espèce, si l’état des lieux d’entrée décrit le logement comme en bon état général et le présente comme répondant apparemment à l’ensemble des normes rappelées ci-dessus, il est exact qu’il s’agit d’un document pré- imprimé, et pré- complété, se prétant difficilement à des observations de la part du locataire.

Dans le cadre d’un litige portant sur le respect par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement en bon état général et de décence, les énonciations de l’état des lieux peuvent être confrontées à des éléments de preuve contraire, à condition qu’ils soient suffisamment précis et concordants.

En l’occurrence, le constat d’huissier établi à la requête du locataire le 24 novembre 2014, soit moins d’un mois avant la prise d’effet du bail fixé au 1^er novembre 2014, mettait en évidence :

— des moisissures sur le bas des châssis de fenêtres du bureau ;

— des traces d’humidité et de moisissure dans le séjour sur la toile de verre, au plafond et sur les carreaux, l’humidité étant même sensible au doigt en bas des murs ;

— la présence de moisissures au bas des fenêtres de la salle de bains ;

— la présence d’humidité et de moisissures dans la cuisine ;

— des moisissures dans la chambre, sur la partie inférieure de la fenêtre et sur la crémone, la fenêtre de cette pièce étant impossible à ouvrir et les attaches basses des volets ayant les vis arrachées ;

— un « jour » assez important au-dessus de la porte du couloir ;

— l’aérateur de la salle de bain est encrassé ;

— le receveur de crémone inférieure dans la cuisine est arraché ;

— la gouttière de toit devant la salle de bains est sectionnée, l’eau coulant le long du mur.

Ces constatations, compte tenu de la proximité dans le temps avec l’entrée dans les lieux (à peine trois semaines), ne permettent pas de retenir la responsabilité du locataire pour défaut d’usage en bon père de famille ou inexécution des réparations locatives.

Il en résulte en revanche qu’en mettant à disposition un logement, manifestement défaillant en termes de ventilation/aération, et présentant diverses dégradations au niveau du clos (« jour» d’une porte, crémone de deux fenêtres détériorées), le bailleur n’a pas respecté l’obligation de mise à disposition lui incombant dans les termes rappelés ci-dessus.

L’expert judiciaire ayant examiné l’immeuble en cours de bail, le 30 janvier 2018, a repris à son compte les observations faites par l’huissier de Justice, en ce qui concerne le mauvais état de la porte d’entrée présentant un jour assez important (avec nécessité de poser une alaise bois et de consolider la gâche de la serrure), l’existence de traces de moisissures ou d’humidité au bas des châssis de fenêtre (bureau, séjour, salle de bains, cuisines, chambre 1).

S’agissant du respect des normes de confort et d’habitabilité résultant du décret du 30 janvier 2002, l’expert mentionne la nécessité d’installer un détecteur de fumée, obligatoire depuis le 1^er janvier 2016 (installation réalisée en cours de procédure), et de faire réviser en urgence les installations électriques et de gaz ; l’expert note cependant que les rapports de l’APAVE ne relèvent aucune non-conformité.

Il note également que le logement est équipé d’une VMC ne présentant pas d’altération particulière et que « les entrées d’air frais sont assurées par l’absence d’étanchéité des fenêtres et portes » l’homme de l’art considérant que « cet état qui est conforme au texte ne permet pas d’assurer une régulation satisfaisante du renouvellement d’air des volumes habités ».

Pour autant il conclut que « les quelques traces de moisissures constatées ne relèvent pas d’un manquement des obligations du propriétaire » et « recommande la mise en place de bouche d’aération et de joint d’étanchéité aux portes et fenêtres afin d’assurer un bon contrôle du renouvellement d’air », notant cependant que « dans un logement ancien le renouvellement d’air est assuré par les fuites de menuiseries extérieures assurant le clos ainsi que par les usagers qui ouvrent ou entrouvrent occasionnellement les fenêtres et les portes’ les occupants réglant naturellement le renouvellement d’air nécessaire à la salubrité de leur habitat. Cette manière de renouveler l’air des logements est plus ou moins économe en énergie nécessaire au chauffage et au confort de l’habitat. » ; Puis l’expert poursuit que « pour économiser l’énergie utilisée par les systèmes de chauffage, il a été préconisé de limiter la température intérieure des logements à 19° et contrôler le renouvellement d’air des locaux. Ce contrôle de renouvellement d’air consiste à diminuer les entrées d’air frais (air neuf » et limiter l’extraction de l’air vicié, tout en assurant la salubrité de l’habitat' » étant relevé que « l’installation d’une VMC n’est pas obligatoire dans les logements anciens » ; ce dont l’homme de l’art conclut que « c’est bien un défaut d’usage qui peut être à l’origine des problèmes de moisissures générées par une insuffisance d’aération des locaux », qu’aucune réparation n’a lieu d’être mise en 'uvre et qu’aucun trouble de jouissance n’a été mis en évidence.

La cour, qui n’est pas tenue de suivre l’expert dans ses appréciations, observe que le rapprochement du constat d’huissier et du rapport d’expertise met en évidence l’existence, au moment de l’entrée dans les lieux, d’une humidité anormale dans l’ensemble des pièces, ayant persisté tout au long du bail, et des faiblesses au niveau du clos (fenêtre bloquée dans la chambre, crémones endommagées, et de manière plus générale absence d’étanchéité des portes et fenêtres), ces « défauts » étant clairement en lien avec la vétusté des lieux, de la responsabilité exclusive du bailleur au titre de son obligation de délivrance des lieux loués et de jouissance paisible.

Or M^me A n’établit pas avoir entrepris les travaux qui s’imposaient pour remettre les lieux aux normes de décence, et en bon état d’usage.

C’est donc de manière erronée que l’expert a affirmé que nonobstant les dégradations et dysfonctionnements constatés au niveau de la ventilation des lieux et de leur étanchéité, le locataire n’avait subi aucun trouble de jouissance.

La demande de réparation équivalente à un abattement de loyer de l’ordre de 200 euros par mois apparaît parfaitement justifiée ; le trouble de jouissance ayant perduré pendant toute l’occupation des lieux, soit du 24 octobre 2014 au 30 avril 2018 (42 mois), l’indemnité, s’élève au montant réclamé par l’appelant à ce titre (200 X 42= 8400 euros).

La décision sera donc infirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande, que la cour accueillera.

Sur la demande de compensation

Les créances d’arriérés de loyer de la bailleresse et de dommages-intérêts pour trouble de jouissance du locataire étant toutes deux certaines liquides et exigibles, il y a lieu d’en ordonner la compensation.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’intimée sera condamnée au paiement de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et déboutée de sa demande réciproque à ce titre.

Elle assumera également les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise légitimement mis à sa charge dès lors que le locataire a été contraint d’agir en justice à raison des manquements de la bailleresse dans l’évaluation de la surface louée et dans la mise à disposition d’un local répondant aux exigences légales.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il :

— DÉBOUTE Monsieur Y X de sa demande au titre de son préjudice de jouissance ;

-DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens et partage les frais d’expertise par moitié.

Statuant à nouveau et Y AJOUTANT,

Condamne M^me F A à payer à M. Y X la somme de 8400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation de cette somme avec la condamnation de M. Y X à payer à M^me F A la somme de 12.300 euros au titre de l’arriéré de loyers assorti des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne M^me F A à payer à M. Y X la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M^me F A de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes,

Condamne M^me F A aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,