ARRÊT N°531

N° RG 23/01767

N° Portalis DBV5-V-B7H-G3GZ

[U]

C/

S.A.R.L. LAU IMMOBILIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 04 juillet 2023 rendue par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON

APPELANT :

Monsieur [V] [U]

né le 07 Juin 1981 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant pour avocat plaidant M^e Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON et pour avocat plaidant Me

INTIMÉE :

S.A.R.L. LAU IMMOBILIER

N° SIRET : 520 231 911

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Élise MALTETE, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Par acte du 30 septembre 2020, M. [U] a acquis une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 4] (Vendée) pour un prix de 53 000 euros.

L’ensemble comprend une maison à usage d’habitation, une dépendance, un hangar, un terrain.

La vente avait été conclue par l’entremise d’une agence immobilière, la société Lau immobilier.

L’agence a rédigé une annonce : 'Venez profiter de cette maison d’habitation offrant une pièce de vie, une chambre, une salle d’ eau et un WC pour une première partie et dans un second bâtiment une buanderie et deux pièces à usage de bureaux. Grande dépendance d’environ 280 m2 au sol à usage de stockage. Agréable terrain de plus de 4000m2.'

L’assureur de M. [U] a fait réaliser une expertise unilatérale le 19 mai 2021.

L’expert a procédé à des vérifications visuelles portant sur l’habitation et la dépendance 'aménagée par M. [W] (vendeur) pour être habitable'.

Les constructions selon l’expert sont non-conforme aux règles de l’art.

L’expert appelait surtout l’ attention sur la dépendance.

M. [U] a assigné ses vendeurs devant le juge des référés qui , par décision du 3 mai 2022 ,a ordonné une expertise judiciaire.

L’expert a déposé un pré-rapport le 28 décembre 2022.

Il a indiqué que l’ensemble et notamment la dépendance (ancien garage transformé en chambres) ne pouvait être rénové compte tenu des désordres observés de nature structurelle.

Par actes des 20 et 23 mars 2023, M. [U] a notamment assigné la société Lau Immobilier devant le juge des référés aux fins de lui voir déclarer communes les opérations d’expertise.

La société Lau immobilier a conclu au débouté.

Elle a relevé que le pré-rapport mettait en évidence des désordres cachés, fait valoir qu’une agence immobilière n’a pas de devoir de conseil au plan technique, que toute action à son encontre était manifestement vouée à l’échec.

Par ordonnance du 4 juillet 2023, la Présidente du tribunal judiciaire de La Roche sur Yon a notamment débouté M. [U] de ses demandes dirigées contre la sarl Lau Immobilier.

Le premier juge a notamment retenu que :

Le demandeur justifie de nouveaux désordres: infiltrations en toiture, décollement du carrelage ,désordres auxquels l’expertise sera étendue.

S’agissant d’un possible engagement de responsabilité délictuelle du professionnel agent immobilier, l’expertise en cours concerne la nature et les conséquences des désordres de construction, elle est sans incidence sur le débat juridique pouvant naître entre l’acquéreur et l’agence immobilière.

M. [U] sera donc débouté de sa demande aux fins d’extension des opérations d’expertise à la société Lau immobilier.

LA COUR

Vu l’appel en date du 21 juillet 2023 interjeté par M. [U]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses conclusions en date du 26 juillet 2023,

M. [U] a présenté les demandes suivantes :

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats,

— Recevoir Monsieur [V] [U] en son appel,

— Infirmer l’Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de La Roche sur Yon en date du 4 juillet 2023 enregistrée sous le numéro 23/00072 en ce qu’elle a débouté [V] [U] de ses demandes à l’encontre de la société LAU IMMOBILIER,

Statuant à nouveau,

— Déclarer les opérations d’expertise de Monsieur [O] [X] communes et opposables à la société LAU IMMOBILIER,

— Condamner la société LAU IMMOBILIER à rembourser à Monsieur [V] [U] la somme de 1 000 euros versée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en première instance,

— Condamner la société LAU IMMOBILIER à verser à Monsieur [V] [U] la somme de de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— Condamner la société LAU IMMOBILIER au entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, M. [U] soutient en substance que :

— Il envisageait des travaux d’extension qui sont compromis par l’état des fondations.

L’expert a constaté des infiltrations.

— L’ expert judiciaire a mis en évidence des désordres structurels excluant la rénovation envisagée.

— L’ annonce rédigée par l’agence immobilière décrivait le bien comme habitable.

— Le mandataire est responsable envers le tiers lésé des délits ou quasi-délits qu’il peut commettre.

— La jurisprudence considère que l’agent immobilier en sa qualité de professionnel a l’obligation de renseigner avec exactitude et loyauté les acquéreurs potentiels d’un bien immobilier.

— L’ intermédiaire est tenu de vérifier les caractéristiques du bien vendu.

— Il doit avertir le candidat acquéreur des risques de l’opération.

— Sa faute a concouru à la réalisation du dommage.

— L’agence doit pouvoir discuter du caractère apparent ou non des fissures, de leur gravité potentielle, du chiffrage du coût des réparations.

Par conclusions du 16 octobre 2023, M. [U] a conclu au rejet de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, au rejet de la demande de nullité de l’acte de signification du 1er août 2023 et consécutivement la demande en caducité de la déclaration d’appel.

Il soutient que:

— La déclaration d’appel a été signifiée au conseil de l’intimée le 26 juillet 2023.

— Les conclusions d’appel et le calendrier de procédure ont été signifiés le 1er août 2023.

— Le calendrier fixe le délai d’un mois.

— Le conseil de l’intimée s’est constitué le 23 août 2023.

— Il a eu accès aux conclusions de l’appelant et au calendrier et donc à la date de clôture fixée au 25 septembre.

— L’agence immobilière savait dès le 26 juillet 2023 qu’appel était interjeté contre l’ ordonnance de référé impliquant un circuit court ,ce que son conseil ne pouvait ignorer.

— En l’absence de constitution d’avocat, M. [U] a fait signifier le 1er août 2023 la déclaration d’appel avec le calendrier de procédure qui cite les articles 905-1 et 905-2 du code de procédure civile.

— L’ acte de signification bien qu’erroné rappelle également ces articles, est intitulé signification de déclaration d’appel, de conclusions ,du calendrier de procédure circuit court.

— Ce n’est pas de son fait si l’ ordonnance a été rendue le 4 juillet 2023.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 11 octobre 2023, la société Lau immobilier a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 114, 145, 803, 905 et suivants du code de procédure civile

— prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture du 25 septembre 2023

a titre principal

— déclarer nulle la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant effectuée le 1er août 2023

— déclarer caduc l’appel interjeté par M. [U]

à titre subsidiaire

— déclarer inopposable le délai d’un mois imparti à la partie intimée pour transmettre ses conclusions sous peine d’irrecevabilité

— recevoir la société Lau Immobilier en ses conclusions

— confirmer l’ordonnance de référé du 4 juillet 2023 en toutes ses dispositions

à titre infiniment subsidiaire

s’attribuer les moyens du juge des référés

— confirmer l’ordonnance de référé du 4 juillet 2023 en toutes ses dispositions

en tout état de cause

— condamner M. [U] à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner aux dépens

— Elle demande la révocation de l’ordonnance de clôture afin qu’il soit constaté la caducité de l’appel ou à tout le moins que le délai d’un mois imparti pour conclure à compter de la notification des conclusions d’appelant lui soit déclaré inopposable.

— L’acte de signification de la déclaration d’appel indique de manière erronée que le délai pour conclure est de trois mois alors que l’article 905-2 du code de procédure civile le fixe à un mois à compter de la notification.

— Elle n’a pu conclure dans le délai prescrit faute d’en avoir été dûment informée.

— L’intimée a été induite en erreur sur le temps dont elle disposait pour conclure.

— L’agence immobilière n’a pas informé son conseil de la signification de la déclaration d’appel intervenue.

— L’appelant doit prouver que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec.

— L’agence immobilière n’est pas redevable d’un devoir de conseil sur le plan technique.

— La jurisprudence le considère tout autant profane que l’acquéreur en matière de construction

Elle a un simple rôle d’entremise.

Elle n’avait pas non plus à appeler l’attention sur des fissures visibles, ni à se prononcer sur leur origine.

L’expert judiciaire a lui-même indiqué qu’il ne voyait pas l’intérêt de l’extension des opérations d’expertise à l’agence.

Les diagnostics réalisés avant la vente mettaient en relief la nécessité de gros travaux de rénovation.

Il convient de se référer aux écritures de l’appelant pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 septembre 2023

SUR CE

— sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du CPC dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’ils se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

L’intimée soutient n’avoir pu conclure dans les délais faute d’avoir été informée correctement, soutient avoir été induite en erreur par les mentions erronées entachant l’acte de signification délivré par le commissaire de justice.

L’acte de signification de la déclaration d’appel, des conclusions d’appel par le commissaire de justice le 1er août 2023 a accrédité à tort que l’intimée disposait un délai de 3 mois pour conclure alors que ce délai n’était que d’un mois.

Il résulte néanmois des écritures qu’avant cette signification, l’appelante avait signifié sa déclaration d’appel au conseil de l’intimée le 26 juillet.

Celui-ci savait que les délais à respecter si l’intimée se constituait et entendait conclure étaient ceux du circuit court.

La société Lau Immobilier a constitué avocat le 23 août 2023.

Elle a eu alors accès au calendrier de la procédure, et eu connaissance de la date de l’ordonnance de clôture fixée au 25 septembre 2023.

A cette date , elle disposait d’un délai d’un mois pour conclure étant rappelé que les conclusions d’appel avaient été signifiées le 1er août.

Elle ne justifie d’aucun motif l’ayant empêchée de conclure avant le 25 septembre 2023 étant observé que l’objet du litige est limité à l’extension des opérations d’expertise à une partie.

La société Lau Immobilier ne justifie pas d’une cause grave au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, en sera déboutée.

Les conclusions notifiées le 11 octobre 2023 par la société Lau immobilier sont donc irrecevables.

La cour se prononce sur la base des conclusions de l’appelant signifiées le 26 juillet 2023.

— sur l’extension des opérations d’expertise à l’agence immobilière

M. [U] rappelle que l’agence immobilière doit vérifier les caractéristiques du bien vendu, fait valoir que l’ensemble constitué de deux bâtiments a été décrit comme habitable.

Il estime nécessaire que l’expertise soit étendue à l’agence immobilière afin de lui rendre opposables les constatations expertales quant aux désordres (apparents ou non ) affectant l’immeuble, quant au chiffrage du coût des travaux et cela dans l’hypothèse d’une action en responsabilité pour faute exercée à son encontre.

Il ressort de l’annonce rédigée par l’agence immobilière que l’ensemble immobilier mis en vente comprend une maison d’habitation constituée de deux bâtiments et une dépendance qui a été décrite comme à usage de stockage.

L’expert amiable mandaté par l’assureur fait référence quant à lui à une dépendance aménagée par M. [W] (vendeur) pour être habitable.

L’expert judiciaire dans son pré-rapport décrit la dépendance comme un ancien garage transformé en chambres.

Il résulte du rapport produit que l’ expert judiciaire décrit pour l’essentiel des désordres non apparents, voire dissimulés , constat qui vaut pour le vendeur comme pour l’agence immobilière qui n’est pas un professionnel de la construction.

L’expert conclut que les travaux de rénovation envisagés par l’acquéreur ne peuvent être menés à bien compte tenu des vices de construction existants.

L’annonce rédigée par l’agence immobilière établit la teneur des informations qui ont été données à l’ acheteur sur la destination de la maison constituée de deux bâtiments (maison d’habitation), sur la destination de la dépendance ( à usage de stockage ).

Le préjudice résultant d’un manquement de l’agence immobilière à ses obligations d’information, de conseil, à le supposer caractérisé, est sans lien avec les investigations confiées à l’expert .

L’extension des opérations d’expertise à l’agence immobilière apparaît manifestement sans intérêt.

L’ordonnance sera donc confirmée.

— sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. [U] .

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

— déboute la société Lau Immobilier de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture

— dit irrecevables les conclusions déposées par la société Lau Immobilier le 11 octobre 2023 , par M. [U] le 16 octobre 2023

— confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant :

— déboute les parties de leurs autres demandes

— condamne M. [V] [U] aux dépens d’appel

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,