N° RG 24/04435 – N° Portalis DBV2-V-B7I-J26L

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 27 OCTOBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/03022

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 7] du 27 septembre 2024

APPELANT :

Monsieur [H] [F]

né le 28 Août 1983 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté et assisté par M^e Gaëlle RIPOLL, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008670 du 18/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEE :

S.C.I. SOLOFARO

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Béatrice MABIRE MORIVAL de la SCP MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Angélique THILLARD, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 02 juin 2025 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Après prorogation des 25 septembre 2025 et 23 octobre 2025, prononcé publiquement le 27 octobre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame SALORT, adjointe administrative faisant fonction de greffière lors de la mise à disposition, ayant prêté serment.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat conclu le 22 mai 2021, la Sci Solofaro a donné à bail à M. [H] [F] une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Adresse 9] (76), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 400 euros et 20 euros de provision sur charges.

Suivant jugement du 07 février 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] a :

— constaté que le bail conclu le 22 mai 2021 entre la Sci Solofaro et M. [H] [F], s’était trouvé de plein droit résilié le 16 mars 2023 ;

— condamné M. [F] à payer à la Sci Solofaro la somme de 2 122 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que des loyers et charges dûs depuis cette date jusqu’au jugement ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’au 09 mai 2025 ;

— rappelé que si M. [F] s’acquittait intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location jusqu’au 09 mai 2025, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais joué ;

— dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine : la totalité de la somme restant due redeviendrait exigible ; la clause résolutoire reprendrait ses pleins effets ; à défaut pour M. [F] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à son expulsion et à celle, de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin était, et au transport des meubles laissés aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par la bailleresse ; M. [F] serait tenu de payer à la Sci Solofaro une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Ce jugement a été signifié le 11 avril 2024 à M. [F] à personne et un commandement de quitter les lieux dans les deux mois lui a été signifié le 02 juillet 2024, par remise à étude.

Sur requête reçue au greffe de la juridiction le 30 juillet 2024, M. [F] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rouen d’une demande d’irrégularité de la procédure d’expulsion et d’une demande d’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter le logement.

Suivant jugement contradictoire du 27 septembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rouen a :

— débouté M. [F] de l’intégralité de ses demandes, jugeant la procédure d’expulsion régulière et rejetant sa demande de délais de paiement ;

— condamné M. [F] aux entiers dépens, à recouvrer comme en matière d’aide juridictionnelle ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— rappelé que la décision était de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration électronique du 25 décembre 2024, M. [F] a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée selon un calendrier de procédure à bref délai.

Suivant ordonnance de référé du 30 avril 2025, le magistrat délégué par la Première Présidente a :

— rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par M. [H] [F] concernant le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rouen le 27 septembre 2024 (RG 24-03022) ;

— condamné M. [H] [F] à payer à la Sci Solofaro la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] [F] aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions communiquées le 12 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [F] demande à la cour de :

— le recevoir et le déclarer bien fondé en son appel ;

— infirmer les dispositions prises dans le jugement en date du 27 septembre 2024 rendu par le juge de l’exécution ;

Statuant à nouveau,

— juger que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être repris sans mise en demeure et incident de paiement ;

— juger qu’en l’état, il n’est pas justifié, dans les actes de l’huissier et de la mise en demeure du 29 mai 2024, qu’il est demandé à M. [F] d’avoir à payer le loyer courant et les charges;

— juger que le décompte versé par la Sci Solofaro est erroné ;

— ordonner à la Sci Solofaro de verser un décompte régulier ;

— juger que les effets de la clause résolutoire visées dans le bail du 22 mai 2021 sont suspendus ;

— juger en conséquence que la procédure d’expulsion est irrégulière ;

— ordonner à la Sci Solofaro de réaliser des travaux de remise en état et de reloger M. [F] durant les travaux et ce sous astreinte de 50 euros par jour ;

A titre subsidiaire,

— juger qu’il pourra bénéficier d’un délai de deux ans pour quitter les lieux ;

— juger à titre subsidiaire, qu’il aura un délai pour s’acquitter du paiement de la dette sur une période de deux ans ;

— juger que la dette locative sera diminuée de la somme de 730 euros du montant de charges indûment réclamées ;

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Dans ses conclusions communiquées le 02 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la Sci Solofaro demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté M. [F] de l’intégralité de ses demandes à savoir : constaté la régularité de la procédure d’expulsion et débouté M. [F] de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux ; débouté M. [F] de sa demande de délais de paiement ; débouté M. [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

condamné M. [F] aux entiers dépens, à recouvrer comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Statuant à nouveau,

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;

— constater la régularité de la procédure d’expulsion et débouter M. [F] de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux ;

— débouter M. [F] de sa demande de délais de paiement ;

— débouter M. [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

A titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes tendant à voir ordonner des travaux sous astreinte avec obligation de relogement et tendant au remboursement des provisions pour charges par réduction de la dette locative, sur le fondement de la prohibition des demandes nouvelles en cause d’appel (article 564 du code de procédure civile) et sur le fondement du défaut de pouvoir juridictionnel du juge de l’exécution (article R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

A titre subsidiaire,

— débouter M. [F] de ses demandes nouvelles en cause d’appel tendant à voir ordonner des travaux sous astreinte avec obligation de relogement et tendant au remboursement des provisions pour charges par réduction de la dette locative ;

— débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [F] à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [F] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la régularité de la procédure d’expulsion et sur les demandes annexes

M. [F] soutient que la procédure d’expulsion initiée à son encontre est irrégulière, dès lors qu’il a bénéficié dans le jugement rendu le 07 février 2024, d’une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 09 mai 2025 et d’une déchéance du terme subordonnée à une mise en demeure de payer.

Il soulève l’irrégularité de la mise en demeure de la Sci Solofaro, adressée par commissaire de justice le 29 mai 2024, dans son contenu comme dans sa notification, ce qui emporte, selon lui, la disparition de tout fondement juridique au commandement de quitter les lieux et rend la procédure d’expulsion irrégulière.

Il précise que ce courrier ne l’a pas mis en demeure de payer le loyer courant à échéance, mais l’intégralité de la dette, mentionnant au surplus un montant erroné, faute de prendre en compte l’effacement prononcé par la commission de surendettement.

Il ajoute qu’une erreur des services postaux a rendu la notification de la mise en demeure irrégulière au visa des articles 669 et 670 du code de procédure civile, faute de réception effective du pli recommandé.

Le jugement du 07 février 2024 a notamment, dans son dispositif, condamné M. [F] à payer à la Sci Solofaro la somme de 2 122 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que des loyers et charges dûs depuis cette date jusqu’au jugement; rappelé que si M. [F] s’acquittait intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location jusqu’au 09 mai 2025, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais joué et dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine, la totalité de la somme restant due redeviendrait exigible et que la clause résolutoire reprendrait ses pleins effets; dit que M. [F] serait tenu de payer à la SCI SOLOFARO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Ces dispositions évoquent clairement le montant des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [F] disposait donc de tous les éléments pour connaître le montant et la périodicité des sommes à payer, le paiement du loyer courant étant en tout état de cause une obligation imposée au preneur, sans qu’il ne soit nécessaire de la rappeler dans la mise en demeure.

M. [F] soutient donc à tort que le contenu de la mise en demeure serait affecté d’une irrégularité.

Ensuite, le premier juge a exactement retenu que la déchéance du terme n’intervenait pas de plein droit et qu’elle supposait un avertissement au débiteur lui laissant huit jours pour régulariser.

En effet, la charge de la preuve d’une distribution à une adresse incorrecte du courrier litigieux et plus précisément, en l’espèce, d’un avis de passage du facteur concernant ce courrier, incombe au débiteur.

M. [F] invoquait une erreur des services postaux, alléguant que le facteur avait déposé un avis de passage dans la boîte aux lettres d’un tiers, lors de la distribution de la lettre recommandée litigieuse du 29 mai 2024.

Le premier juge a justement retenu que M. [F] ne justifiait pas suffisamment de l’erreur commise par les services postaux dans la distribution du pli litigieux, en ne versant aux débats que son propre courrier de réclamation aux services postaux, ainsi qu’une copie de l’avis de passage du facteur sur lequel apparaissait une mention 'retrouvé dans une mauvaise boîte’ apposée par une personne non identifiée.

Cependant, M. [F] verse en appel une nouvelle pièce (n°33-A et B), correspondant à un mail envoyé le 25 février 2025 à 11h10 par le service clients-courrier de la Poste libellé comme suit : 'suite à notre échange téléphonique, et après enquête, nous vous confirmons que les 2 lettres recommandées en référence ont bien été avisées respectivement le 31 mai 2024 pour la première et le 19 juin 2024 pour la deuxième au bureau de poste de [Localité 10]. De plus, l’agent de distribution nous confirme que les avis de passage n’ont pas été distribués dans la boîte aux lettres de M. [F]. Nous espérons avoir par cet échange répondu à vos attentes. Nous vous présentons nos excuses. Nous vous remercions de votre confiance. Cordialement. La poste de [Localité 6] PDC. [L] [C].'

Cette nouvelle pièce vient conforter les déclarations faites par M. [F] en première instance et permet à la cour de considérer que celui-ci justifie en appel de l’absence de réception des avis de passage du facteur, et plus particulièrement de celui qui lui aurait permis d’aller retirer le courrier de mise en demeure du 29 mai 2024.

Faute de notification valable de la mise en demeure litigieuse à M. [F], celle-ci est irrégulière et donc insusceptible de faire reprendre ses pleins effets à la clause résolutoire suspendue par le juge du fond dans sa décision du du 07 février 2024.

Les effets de la clause résolutoire restant suspendus, la Sci Solofaro ne pouvait délivrer à M. [F] un commandement de quitter les lieux et cet acte doit donc être annulé, par infirmation du jugement entrepris.

Le bailleur devra reprendre la procédure de déchéance du terme par une mise en demeure valable pour redonner effet à la clause résolutoire suspendue par le juge du fond, en cas d’impayés de loyers et de charges dûs.

La cour ne se prononcera pas sur les demandes de délai pour quitter les lieux et pour s’acquitter du paiement de la dette, formulées à titre subsidiaire.

M. [F] se contente au surplus d’alléguer que le décompte versé par la Sci Solofaro serait erroné, sans en justifier. Il sera donc débouté de sa demande tendant à obtenir du bailleur un nouveau décompte locatif.

II- Sur les demandes de travaux de remise en état et de remboursement des provisions pour charges par réduction de la dette locative

M. [F] demande à la cour d’ordonner à la Sci Solofaro de réaliser des travaux de remise en état et de le reloger pendant cette période, ce sous astreinte de 50 euros par jour.

Il sollicite en outre un remboursement des provisions pour charges indûment réclamées à hauteur de 730 euros, par réduction de la dette locative.

La Sci Solofaro conclut à l’irrecevabilité des demandes tendant à voir ordonner des travaux sous astreinte avec obligation de relogement et tendant au remboursement des provisions pour charges par réduction de la dette locative, tant sur le fondement de la prohibition des demandes nouvelles en cause d’appel (article 564 du code de procédure civile) que sur le fondement du défaut de pouvoir juridictionnel du juge de l’exécution (article R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution).

Aux termes de l’article R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution, en matière de compétence d’attribution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.

Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie, il a compétence pour accorder un délai de grâce.

Le juge de l’exécution peut relever d’office son incompétence.

En l’espèce, M. [F] formule des demandes, certes nouvelles en appel, mais surtout, des demandes qu’il appartient au juge du fond de trancher, dès lors qu’elles portent sur l’exécution des obligations du contrat de bail, le juge de l’exécution n’ayant pas de pouvoir juridictionnel, ni pour statuer sur l’obligation du bailleur de procéder à des travaux de remise en état du logement loué, ni pour recalculer le montant d’une dette locative que le locataire estime erroné.

Les demandes formulées par M. [F] au titre des travaux de remise en état et de remboursement des provisions pour charges par réduction de la dette locative seront donc déclarées irrecevables.

III- Sur les demandes accessoires

La Sci Solofaro succombant à titre principal sera condamnée aux dépens de première instance, par infirmation de la décision entreprise, ainsi qu’aux dépens d’appel.

En outre, les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

Enfin la Sci Solofaro sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [F] à lui régler la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement entrepris en ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Dit que la mise en demeure du 29 mai 2024 est irrégulière ;

En conséquence,

Dit que les effets de la clause résolutoire restent suspendus ;

Prononce la nullité du commandement de quitter les lieux dans les deux mois, signifié le 02 juillet 2024, à M. [H] [F] par remise à étude et constate que la procédure d’expulsion est irrégulière ;

Déboute M. [H] [F] de sa demande de production d’un nouveau décompte ;

Déclare irrecevables les demandes de M. [H] [F] formulées au titre des travaux de remise en état et de remboursement des provisions pour charges par réduction de la dette locative ;

Condamne la Sci Solofaro aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute la Sci Solofaro de sa demande de condamnation de M. [F] à lui régler la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’adjointe ff. de greffière La présidente