RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02636 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCRN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS CEDEX 17- RG n° 22/01663

APPELANTS

Monsieur [L] [S]

né le 05 Octobre 1949 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

et

Madame [N] [S]

née le 19 Juillet 1944 à [Localité 3] (ITALIE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

INTIMÉS

Madame [E] [Y] épouse [D]

née le 05 Septembre 1967 à [Localité 4] (92)

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

Monsieur [H] [D]

né le 24 Juin 1965 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant, M^e Jean-Christophe POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A 112

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 16 décembre 2011, M. [L] [S] et Mme [N] [S] ont donné en location à Mme [E] [Y] épouse [D] et M. [H] [D] un appartement de 5 pièces situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Mme et M. [D] ont donné congé à Mme et M. [S] du contrat de location avec prise d’effet au 31 décembre 2020, suivant lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 27 novembre 2020.

Saisi par Mme et M. [D] par acte d’huissier de justice délivré le 3 décembre 2021, par jugement contradictoire rendu le 9 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— condamne Mme et M. [S] à restituer à Mme et M. [D] au titre du dépôt de garantie, la sommes de 10 250 euros majorée de 10% par mois de retard à compter du 1er mars 2021;

— condamne Mme et M. [S] à payer à Mme et M. [D] la somme de 5 860 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant du dispositif de protection du logement ;

— condamne Mme et M. [S] à restituer à Mme et M [D] au titre des charges, la somme de 1 578 euros ;

— ordonne la compensation des sommes entre les parties ;

— déboute les parties au surplus de leurs demandes ;

— fait masse des dépens et condamne chacune des parties à en payer la moitié ;

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 27 janvier 2023, M. et Mme [S] ont interjeté appel de ce jugement et par leurs dernières conclusions déposées le 16 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a requalifié le bail meublé du 16 décembre 2011 en bail d’habitation vide «loi de 1989» ;

— les a condamnés à payer à Mme et M. [D] les sommes de 10 250 euros en restitution du dépôt de garantie et 1 578 euros à titre de trop-perçu sur charges ;

— les a déboutés de leurs plus amples demandes et condamné chacune des parties à payer la moitié des dépens ;

statuant à nouveau :

— débouter Mme et M. [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce compris celles formées dans le cadre de leur appel incident ;

— dire que le bail dont s’agit a bien la qualité de bail meublé comme souhaité par les signataires et en tirer les conséquence qui s’imposent ;

— évaluer à la somme de 12 507,83 euros le coût des réparations locatives et retenir ce montant ;

en conséquence :

— condamner solidairement Mme et M. [D] à leur payer la somme de 1 107,83 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie (12.507,83 ' 11.400) ;

— subsidiairement, pour le cas où, par impossible, la cour dirait Mme et M. [D] leurs créanciers, après compensation, au titre de la restitution du dépôt de garantie :

— débouter Mme et M. [D] de leur demande de majoration de ladite indemnité ;

encore plus subsidiairement :

— dire que si majoration de 10% il y a sur la restitution de tout ou partie du dépôt de garantie, elle ne pourra s’appliquer que sur le montant du loyer et non le montant compensé du dépôt de garantie à restituer, le tout, sans que les intérêts légaux puissent courir avant la délivrance de l’assignation introductive soit le 3 décembre 2021 ;

en tout état de cause :

— condamner solidairement Mme et M. [D] à leur payer la somme de 7 618 euros et à défaut celle de 5 860 euros du fait de l’indisponibilité du bien donné à bail jusqu’au 4 février 2021 ;

— débouter Mme et M. [D] de leur appel incident visant à contester cette indemnité justement accordée en première instance ;

— les débouter, dans l’hypothèse d’une requalification du contrat de location en bail non meublé, de leur demande de remboursement de trop-versé au titre des charges locatives sur 3 ans et, à défaut, opérer compensation avec les charges qu’ils ont exposées à hauteur de 4 182 euros pour les années 2018, 2019 et 2020 en confirmant alors le jugement entrepris ;

— débouter, sur ce point, Mme et M. [D] de leur appel incident visant à l’octroi d’une somme supérieure ;

— condamner solidairement Mme et M. [D] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les débouter Mme et M. [D] de leur appel incident visant à l’octroi pour eux-mêmes de dommages et intérêts non justifiés comme d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner, le cas échéant, la compensation des créances réciproques entre les parties ;

— condamner solidairement Mme et M. [D] à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel qui comprendront le coût du constat d’huissier du 15 janvier 2021 (état de sortie des lieux), en accordant à Maître Stéphane Fertier, avocat au barreau de Paris (JRF et associés), le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 décembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme et M. [D] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a requalifié le bail « meublé » du 16 décembre 2011 entre eux et Mme et M. [S] en contrat de location vide régi par le titre I de la loi du 6 juillet 1989 ;

— confirmer le jugement dont s’agit en ce qu’il a condamné Mme et M. [S] à leur verser au titre du dépôt de garantie la somme de 10 250 euros , majorée de 10 % par mois par mois de retard à compter du 1er mars 2021, sauf à en élever le montant pour le fixer à la somme de 11 070 euros, avec intérêts au taux de 10% par mois à compter du 1er mars 2021 ;

— confirmer le jugement dont s’agit en ce qu’il a condamné Mme et M. [S] à leur restituer au titre de trop perçu sur charges locatives la somme de 1 578 euros , sauf à en élever le montant pour le fixer à la somme de 17 120 euros ;

— confirmer le jugement entrepris qui a débouté Mme et M. [S] de leur demande de leur condamnation à des dommages et intérêts ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à payer à Mme et M. [S] la somme de 5 860 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs plus amples demandes ;

statuant à nouveau :

— débouter Mme et M. [S] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— juger que l’état des lieux établi par Maître [F], le 29 décembre 2020 est contradictoire et est le seul constat d’huissier contradictoire de sortie des lieux ;

— condamner Mme et M. [S] à leur payer la somme de 11 070 euros correspondant à partie du montant du dépôt de garantie de l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5], avec intérêts au taux de 10% par mois à compter du 1er mars 2021 ;

— condamner Mme et M. [S] à leur rembourser la somme de 17 120 euros de charges locatives trop perçues, du 21 janvier 2012 au 31 décembre 2020 ;

subsidiairement, pour le cas où, par impossible, la cour considérait que Mme et M. [S] auraient justifié des charges locatives récupérables de 2018 à 2020 :

— condamner solidairement Mme et M. [S] à leur rembourser la somme de 1 578 euros de charges récupérables, de 2018 à 2020 ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas retenu comme point de départ du délai de prescription du remboursement des charges de copropriété celui de la régularisation des charges ;

— condamner solidairement Mme et M. [S] à leur rembourser la somme de 11 520 euros de charges récupérables, du 21 janvier 2012 au 31 décembre 2017 ;

en tout état de cause :

— condamner solidairement Mme et M. [S] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Mme et M. [S] à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la requalification du contrat de bail

Les appelants s’opposent à la requalification du bail meublé en bail non meublé telle que retenue par le jugement entrepris à la demande des locataires, soutenant que ces deniers, professionnels de l’immobilier, ont signé un bail meublé en toute connaissance de cause et ne s’en sont jamais plaint jusqu’à la présente procédure.

Les intimés soutiennent que le logement n’était pas suffisamment équipé pour pouvoir être qualifié de bail meublé et qu’il s’agit d’une qualification de complaisance pour des raisons fiscales.

La cour retient ce qui suit.

Le jugement entrepris retient à bon droit la requalification du bail meublé en bail non meublé, après avoir listé l’inventaire fourni à l’entrée dans les lieux le 25 janvier 2012 n’était pas suffisamment équipé pour permettre aux locataires de les occuper immédiatement et convenablement, au sens de la jurisprudence que l’article 25-4 de la loi Allur du 24 mars 2014 n’a fait que reprendre, notamment en l’absence de table et de lits pour un logement familial de quatre chambres outre un double séjour.

Il suffira d’ajouter que les appelants ne justifient pas des accords verbaux allégués quant à la demande des intimés de remplacer du mobilier présent dans les lieux par le leur et que l’absence de plainte des locataires jusqu’à leur départ des lieux est sans incidence sur la qualification du bail..

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur les réparations locatives

Les appelants soutiennent qu’ils étaient empêchés aux dates proposées par les intimés pour un état des lieux de sortie, que l’état des lieux de sortie du 15 janvier 2021 atteste de nombreuses dégradations et qu’ils ont réglé une facture de plus de 18 000 euros de remise en état de l’appartement. Ils maintiennent donc leur demande initiale à hauteur de 12 507,83 euros qui tient compte d’un coefficient de vétusté de 25%.

Les intimés contestent l’état des lieux de sortie des appelants, dressés 15 jours après restitution des clés alors qu’ils avaient eux-même invité ces derniers à se présenter le 21 ou le 22 décembre 2020 pour une restitution anticipée des clés et un état des lieux de sortie.

La cour retient ce qui suit.

Vu les articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989,

La réparation des dégradations imputables à la vétusté incombe au propriétaire, même s’il s’agit de réparations locatives qui sont normalement à la charge du locataire.

Le jugement entrepris retient ainsi exactement pour limiter la condamnation en paiement de réparations locatives à 1 150 euros, qu’à l’exception des frais liés à la repose des rideaux et au rebouchage de trous, à la charge des intimés, l’état des lieux de sortie, établi à l’initiative des bailleurs le 15 janvier 2021 après convocation préalable des locataires, révèle un état d’usure normale des lieux, après 9 ans d’occupation, les peinture comme les éléments d’équipement étant anciens.

Les appelants qui produisent un état des lieux de sortie tardif bien qu’établi 15 jours après restitution des clés (pièce intimés 6) ne le contestent pas utilement.

Il en est de même des intimés qui reconnaissent devoir reboucher les multiples trous figurant sur cet état des lieux de sortie et qui admettent avoir restitué les rideaux après les avoir fait nettoyer, non pas les avoir reposés une fois nettoyés.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur les charges

Les appelants soutiennent qu’elles sont contractuellement forfaitaires et qu’au demeurant, seuls trois années de 'provisions’ à compter de la requalification du bail meublé en bail non meublé par le premier juge peuvent être réclamées.

Les intimés soutiennent que le bail prévoit des provisions pour charges dès lors qu’il a duré plus d’un an , qu’en tout état de cause, la requalification interdit le forfait et que la prescription de leur action en répétition des provisions ne courent pas faute de toute régularisation

La cour retient ce qui suit.

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Le contrat de bail prévoit expressément la régularisation des forfaits mensuels de charges alors considérés comme des provisions si, comme en l’espèce, il dure plus d’un an.

Pour autant, les intimés qui n’ont sollicité aucune régularisation des provisions versées ne sont pas fondés à prétendre que la prescription de trois ans retenue par le jugement entrepris au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne court pas.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il retient, après comparaison pour la période 2018-2020 des provisions versées et des frais de charges récupérables des appelants(leur pièce 16) un trop perçu de 1 578 euros que ces derniers sont condamnés à rembourser aux intimés.

Sur la date de restitution effective des lieux aux bailleurs

Les appelants soutiennent que les lieux ne leur ont été effectivement restitués qu’avec la communication du code de désactivation de l’alarme le 4 février 2021 (leur pièce 9) et que leur préjudice, lié à l’indisponibilité du bien et aux tracas occasionnés, s’élève à un mois de loyer majoré de 30 % soit 7 618 euros.

Les intimés soutiennent qu’ils ont restitués le bien le 31 décembre 2020 par la remise des clés et que s’ils n’ont pas déposé l’alarme que les appelants ont d’ailleurs conservée, elle était désactivée au jour de la restitution des clés.

La cour retient ce qui suit.

L’huissier instrumentaire du constat du 15 janvier 2021 précité atteste que l’alarme n’a cessé de se déclencher lors de ses opérations (pièce appelants 7). Par suite, la désactivation effective alléguée n’est pas suffisamment établie par la demande de résiliation des intimés ou par le rapport d’activité de la société Verisure qui fait état d’un signal de coupure de courant qui n’exclue pas un fonctionnement autonome (leur pièces 20, 22 et 31). En tout état de cause, les intimés ne justifient pas que les appelants ont été informés de cette désactivation dès le 4 janvier 2021 et le code de l’alarme litigieuse leur a été communiqué le 4 février 2021 (pièce intimés 21).

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il évalue à un mois de loyer le préjudice des appelants, étant observé que les appelants ne justifient pas de la dépose de cette alarme ni des tracas occasionnés en plus de l’indisponibilité du bien ainsi indemnisée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Vu l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, instituant le régime du dépôt de garantie, immédiatement applicable aux baux en cours au 7 août 2015 en vertu de l’article 82-II de la loi du 6 août 2015,

Après compensation, les appelants doivent restituer aux intimés un solde de dépôt de garantie de 2 812 euros ( 11 400-1 150-1 578-5 860). Ce solde devait être restituée au plus tard dans les deux mois de la remise des clés, réceptionnée le 31 décembre 2020 (pièce intimés 6), soit le 1er mars 2021.

Faute de l’avoir été dans ce délai, et en vertu de l’article en visa, ce solde 'est majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal', soit en l’espèce 570 euros, 'pour chaque période mensuelle commencée en retard'.

Le jugement entrepris retient à tort une majoration de 10% du montant du dépôt de garantie à restituer en lieu et place du montant du loyer, tel que prévu par l’article 22 reproduit ci-dessus.

Il doit donc être infirmé de ce chef comme indiqué dans le dispositif de l’arrêt.

Sur les demandes respectives des parties en paiement de dommages et intérêts

Les appelants soutiennent que les intimés dont le seul grief est le défaut de restitution du dépôt de garantie pourtant justifié en l’état du présent litige sont d’une mauvaise foi dans l’exécution du contrat à compter de leur départ qui justifie 20 000 euros de dommages et intérêts.

Les intimés soutiennent que la non restitution du dépôt de garantie, le défaut de régularisation des charges et la souscription d’un contrat de bail meublé pour un logement non équipé suffisamment sont d’une mauvaise foi dans l’exécution du contrat à compter de leur départ qui justifie 10 000 euros de dommages et intérêts.

La cour retient cependant comme le jugement entrepris que les parties ne justifient pas d’un préjudice distinct qui ne serait pas déjà réparé par les condamnations prononcées.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

En appel, chacune des parties partiellement perdante conservera la charge de ses dépens sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il majore la somme de 10 250 euros à restituer au titre du dépôt de garantie de 10% par mois de retard à compter du 1er mars 2021 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. et Mme [S] à restituer à M. et Mme [D], à titre de solde de dépôt de garantie, la somme de 10 250 euros, majorée de 570 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 1er mars 2021 ;

Requalifie le bail « meublé » du 16 décembre 2011 entre M. et Mme [D], d’une part et M et Mme [S], d’autre part, en contrat de location vide régi par le titre I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,