Cour d'appel de Poitiers, 2e chambre, 30 janvier 2024, n° 22/03186

CA Poitiers
Infirmation partielle 30 janvier 2024

Arguments

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Rejeté
Notification du congé
La cour a estimé que la demande de validation du congé était sans objet, car le contrat avait déjà été résilié à une date antérieure.
Accepté
Non-restitution des clés
La cour a jugé que l'absence de restitution des clés justifiait l'expulsion de la locataire.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a décidé que la locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Frais irrépétibles d'appel
La cour a condamné la locataire à payer les frais irrépétibles d'appel à la bailleresse.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 2e ch., 30 janv. 2024, n° 22/03186
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	22/03186
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LE LAINPierre LAUGERY
Cabinet(s) :	SCP DROUINEAU 1927
Parties :	S.A. PODELIHA

Texte intégral

ARRET N°43

CL/KP

N° RG 22/03186 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GWLN

S.A. PODELIHA

[M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 30 JANVIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03186 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GWLN

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 juin 2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTE :

S.A. PODELIHA SA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Pierre LAUGERY, avocat au barreau de ANGERS.

INTIMEE :

Madame [R] [M]

née le 01 Septembre 1985 à [Localité 5] (35)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— RENDU PAR DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Par acte en date du 21 novembre 2018, la société Immobilière Podeliha (ci-après la bailleresse) a donné à bail à Madame [R] [M] (la preneuse) un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 391,87 euros, outre 30 euros mensuels pour le garage.

Par commandement de payer en date du 10 septembre 2021, la bailleresse a mis en demeure Madame [M] d’avoir à lui régler la somme de 7.082,55 euros en principal et à titre d’arriéré locatif, outre la somme de 162,82 euros pour les frais d’huissier de justice.

Par acte en date du 10 février 2022, la bailleresse a assigné Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection de La Roche sur Yon afin notamment de valider le congé donné par la locataire, constater la résiliation du contrat de bail, ordonner l’expulsion et, le cas échéant, fixer une indemnité d’occupation.

Dans le dernier état de ses demandes, la bailleresse a demandé de :

A titre principal,

— valider le congé donné par Madame [R] [M] ;

A titre subsidiaire,

— constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire depuis le 10 novembre 2021 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [M] ainsi que de tout occupant de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 10 novembre 2021, ou à compter du prononcé de la résiliation, jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ;

— condamner Madame [R] [M] à payer à la société anonyme Immobilière Podeliha :

— la somme de 8.936,95 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 12 janvier 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Quoique régulièrement citée à étude, Madame [M] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

Par jugement réputé contradictoire en date du 9 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Roche sur Yon a :

— déclaré recevable la demande de la société anonyme Podeliha ;

— débouté la société Podeliha de sa demande tendant voir valider le conge donné par Madame [M] ;

— constaté la résiliation du bail consenti à Madame [M] à compter du 10 novembre 2021 ;

— condamné Madame [M] à payer à la société anonyme Podeliha la somme totale de 8.473,35 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 novembre 2021, date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné Madame [M] à payer à la société Podeliha la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 22 décembre 2022, la société Podeliha a relevé appel de ce jugement, en intimant Madame [M].

Le 3 février 2023, la société Podeliha a été invitée à procéder à l’égard de l’intimée non constituée par voie de signification.

Le 23 février 2023, la société Podeliha a signifié sa déclaration d’appel à Madame [M] à étude de commissaire de justice.

Le 2 mars 2023, la société Podeliha a demandé d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— avait considéré qu’il lui appartenait de prouver que Madame [M] n’était pas présente à l’état des lieux de sortie du logement et n’avait pas rendu les clés du logement ;

— l’avait déboutée de sa demande de validation du congé ;

— n’avait fixé l’indemnité d’occupation qu’entre le 11 novembre et le 14 décembre 2021 ;

— l’avait déboutée de sa demande tendant à l’expulsion de Madame [M] ;

Statuant à nouveau sur ces points :

— de considérer que sans preuve du contraire de la part de Madame [M], celle-ci n’était pas présente à l’état des lieux de sortie du logement et n’avait pas rendu les clés du logement ;

— de valider le congé ;

— de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer éventuellement indexé, charges et taxes en sus ;

— de condamner Madame [M] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 10 novembre 2021 jusqu’à libération effective des lieux à savoir la remise des clefs ou la reprise du logement ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [M] et de tout occupant de son chef qui pourrait être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [M] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 9 mars 2023, la société Podeliha a signifié ses écritures en date du 2 mars 2023 et son bordereau de communication de pièces à Madame [M] à étude de commissaire de justice.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 14 novembre 2023 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION :

Sur la validation du congé :

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception signifiée par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en mains propres.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Iil est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il ressort de ce texte que le contrat de bail est maintenu pendant le délai de préavis afférent au congé.

La bailleresse a demandé la validation du congé donné par la locataire.

Mais dans les motifs de ses écritures, elle n’a développé aucun moyen de ce chef.

Le courrier de la locataire en date du 14 novembre 2021, adressé par recommandé avec accusé de réception, exprime sa volonté de voir la résiliation du bail prendre effet au 30 novembre 2021, motif pris de l’urgence de l’aide à apporter à son grand-père.

Le courrier de la bailleresse en date du 29 novembre 2021 lui réplique fixer la date de résiliation du bail au 14 décembre 2021, en lui fixant rendez-vous à cette date pour réaliser l’état des lieux de sortie.

Mais alors que le premier juge a constaté la résiliation du bail à compter du 10 novembre 2021, sans que l’appelante ne demande l’infirmation du jugement de ce chef, la demande de la bailleresse, tendant à valider le congé donné par la locataire pour une date ultérieure, sera-t-elle déclarée sans objet, car la validation du congé ainsi notifié, laisse subsister le contrat jusqu’au 14 décembre 2021, date du congé convenu entre parties, est en contradiction avec son anéantissement au 10 novembre 2021, résultant de sa résiliation à cette date.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation postérieurement au 14 décembre 2021:

Selon l’article 1730 du Code civil,

S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, en ses trois premiers alinéas,

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

La seule libération des lieux n’équivaut pas à leur restitution au bailleur, si les clés ne lui ont pas été remises ou si cette libération ne s’est pas déroulée en sa présence, notamment à l’occasion de la rédaction de l’état des lieux de sortie.

La preuve d’un restitution effective des lieux n’est pas établie par la circonstance que les clés ont été mises à la disposition du bailleur, que celui-ci n’a pas prétendu que les lieux étaient occupés, ou qu’il se fût heurté une impossibilité de pénétrer dans les lieux, ou encore que le bailleur ne démontre pas que les lieux étaient occupés postérieurement à l’expiration du bail.

Il n’en va tout autrement que s’il est établi que le bailleur a refusé de recevoir les clés.

Les juges du fond, avant de conclure que les lieux loués ont été valablement libérés, doiventt rechercher, au besoin d’office, si des clés ont été remises en main propre au bailleur ou au représentant de celui-ci (Cass. 3e civ., 5 novembre 2003, n°01-17.530, Bull. III, n°189).

En l’absence de restitution régulière des clés, le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation jusqu’à la reprise effective des lieux par le bailleur (Cass. 3e civ., 17 juillet 1997, n°95-22.070, Bull. III, n°166).

Selon l’article 6-3 du contrat de bail et en litige,

Le locataire qui a donné congé et qui n’aura pas, au terme du préavis, rendu effectivement au bailleur la disposition de son logement, soit parce que le logement n’aura pas été libéré de son mobilier, soit parce qu’une autre personne n’ayant pas la qualité locataire y est installée, verra l’indemnité d’occupation maintenue aussi longtemps que le logement n’aura pas été libéré et les clés rendues.

Le premier juge a dit que l’ancienne locataire serait tenue d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 11 novembre 2021, lendemain de l’acquisition de la résiliation du bail, jusqu’au 14 décembre 2021, seulement, correspondant à la date de l’état des lieux de sortie à laquelle la bailleresse ne prouve pas que la locataire n’aurait pas pris part.

La bailleresse sollicite que la condamnation à paiement de l’indemnité d’occupation courre jusqu’à libération effective des lieux, à savoir la remise des clés ou la reprise du logement.

Pour ce faire, elle observe que la locataire n’était pas présente lors de l’état des lieux de sortie fixé au 14 décembre 2021 et ne lui a pas restitué les clés.

Il y a lieu d’observer qu’à défaut d’un état des lieux contradictoire ou dressé par acte d’huissier de justice, il sera retenu que la preneuse n’a pas restitué les clés des lieux donnés à bail.

Elle se trouve ainsi tenue au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Il y aura donc lieu :

— de condamner la locataire à payer à la bailleresse la somme globale de 518,43 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période à compter du 11 novembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux, à savoir la remise des clés ou la reprise du logement ;

— d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef qui pourrait être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique;

et le jugement sera infirmé de ces chefs.

* * * * *

Les chefs du jugement afférents aux dépens et frais irrépétibles de première instance ne font l’objet d’aucune demande d’infirmation de la part de l’appelante et seront donc confirmés.

La locataire sera condamnée aux dépens d’appel avec distraction au profit du conseil de la bailleresse, et à payer à celle ci la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions déférées à la cour, sauf en ce qu’il a débouté la société anonyme Podeliha de sa demande tendant à voir valider le congé donné par Madame [R] [M] ;

Confirme le jugement déféré de ce seul chef :

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

Condamne Madame [R] [M] à payer à la société anonyme Podeliha la somme globale de 518,43 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période à compter du 11 novembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux, à savoir la remise des clés ou la reprise du logement ;

Ordonne l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef qui pourrait être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne Madame [R] [M] à payer à la société anonyme Podeliha la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Madame [R] [M] aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de la société civile interprofessionnelle inter barreau Drouineau, Le Lain, Verger, Bernardeau, conseil de la société anonyme Podeliha, de ceux des dépens d’appel dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,