ARRET N°144

LM/KP

N° RG 24/00490 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7PM

[V]

C/

Etablissement OPH CDA [Localité 1] OMERATION DE [Localité 1]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00490 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7PM

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 janvier 2024 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

Madame [J] [V]

née le 17 Juillet 1973 à [Localité 4] (17)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuel BREILLAT de la SCP BREILLAT- DIEUMEGARD – MASSON, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002214 du 29/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEE :

Etablissement OPH CDA [Localité 1] OMERATION DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e Charles PORTIER de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 13 janvier 2023, l’établissement public à caractère industriel et commercial Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] (OPH) a donné à bail à Madame [J] [V] un appartement au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 763,87 euros.

Le 13 avril 2023, l’organisme payeur des loyers a été averti d’une situation de loyer impayé.

Le 2 mai 2023, l’OPH a fait signifier un commandement payer visant la clause résolutoire du bail et justifier de l’occupation du logement.

Le 26 juillet 2023, l’OPH a attrait Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de constater la résiliation du bail, d’autoriser l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard deux mois après signification du commandement de quitter les lieux, de condamner Mme [V] au paiement d’une somme de 3.114,50 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 4 juillet 2023, et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément aux stipulations contractuelles, jusqu’au jour du départ et aux frais éventuels de déménagement et de gardes-meubles.

Régulièrement citée, Madame [V] n’a été ni comparante, ni représentée.

Par jugement en date du 22 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi :

— constate la résiliation du bail conclu le 13 janvier 2023 entre Madame [J] [V] et l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1] à la date du 2 juillet 2023 ;

— ordonne à Madame [J] [V] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ; – condamne Madame [J] [V] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 3 juillet 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamne Madame [J] [V] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] en deniers ou quittance, la somme de 3.713,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 14 novembre 2023 ;

— rejette les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamne Madame [J] [V] au paiement d’une somme de 200 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Madame [J] [V] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2023 ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— dit qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la cohésion sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Par déclaration en date du 22 février 2024, Madame [J] [V] a relevé appel de cette décision omettant d’intimer une partie.

Par déclaration en date du 27 février 2024, Madame [J] [V] a relevé appel de cette décision en intimant l’OPH et en limitant aux chefs suivants :

'- constate la résiliation du bail conclu le 13 janvier 2023 entre Madame [J] [V] et l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1] à la date du 2 juillet 2023;

— ordonne à Madame [J] [V] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement; – dit qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier;

— condamne Madame [J] [V] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 3 juillet 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux;

— condamne Madame [J] [V] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] en deniers ou quittance, la somme de 3.713,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 14 novembre 2023;

— condamne Madame [J] [V] au paiement d’une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamne Madame [J] [V] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2023.'

Par ordonnance en date du 6 mars 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures n° RG 24/00463 et n° RG 24/00490 et dit que la procédure sera poursuivie sous le n° RG 24/00490.

Madame [V] a, par dernières conclusions transmises le 22 mai 2024, demandé à la cour de :

— déclarer Madame [J] [V] bien fondée en son appel et dire celui-ci recevable.

Y faisant droit,

— annuler le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 22 janvier 2024 ;

— En conséquence, dire n’y avoir lieu à résiliation du bail conclu le 13 janvier 2023 entre Madame [J] [V] et l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] ;

— accorder un délai de deux années à Madame [J] [V] à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pour apurer sa dette locative ;

— dire que chaque partie conservera ses propres frais et dépens étant précisé que Madame [V] bénéficie d’une décision du bureau d’aide juridictionnel de Poitiers en date du 29 avril 2024 lui accordant le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale.

L’OPH, par dernières conclusions transmises le 20 juin 2024, demande à la cour de :

— débouter Madame [J] [V] de ses demandes formées en cause d’appel comme étant mal fondées ;

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle le 22 janvier 2024 en toutes ses dispositions.

En conséquence,

— constater la résiliation du bail conclu le 13 janvier 2023 entre Madame [J] [V] et l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1] à la date du 2 juillet 2023 ;

— ordonner à Madame [J] [V] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— dire qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ; – condamner Madame [J] [V] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 3 juillet 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamner Madame [J] [V] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] en deniers ou quittance, la somme de 6.554,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 3 juin 2024 ;

— condamner Madame [J] [V] au paiement d’une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2023 ;

Y ajoutant,

— condamner Madame [J] [V] au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la demande d’annulation du jugement et la demande de résiliation du bail

Madame [V] demande l’annulation du jugement de première instance au regard de sa situation personnelle. Elle fait ainsi valoir qu’elle n’a pas pu se défendre en première instance du fait d’une urgence personnelle l’empêchant de se rendre au tribunal mais surtout que la décision est extrêmement sévère au regard de sa fragilité sociale, de la mission première de l’OPH ainsi que de l’extrême rapidité du déclenchement de la procédure de résiliation du bail.

Elle explique avoir conclu ce bail le 13 janvier 2023 et que dès le début de l’exécution de celui-ci, des travaux d’électricité à la charge du bailleur ont du être exécuté, qu’immédiatement après la réalisation de ceux-ci, elle a du indiquer au bailleur que d’autres travaux étaient nécessaires qui allaient la contraindre à quitter les lieux. Elle note qu’aucune réduction de loyer n’a été appliquée alors qu’elle était privée d’une jouissance normale des lieux loués.

Elle fait état de sa situation personnelle, expliquant qu’elle est mère célibataire de 3 enfants et exerce une activité entrepreneuriale de conciergerie auprès de particuliers qui a connu une baisse sensible d’activité depuis le 1er trimestre 2023, ce qui lui a rendu difficile d’être à jour de ses loyers.

Elle explique que c’est dans ces conditions que l’OPH lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire seulement quatre mois après la prise à bail et que depuis lors, sa situation s’est stabilisée, qu’elle a repris le versement des loyers et qu’elle perçoit un revenu mensuel brut de 1198 euros en complément de son activité de conciergerie.

L’OPH fait valoir que la clause résolutoire stipulée au bail s’impose au juge qui se borne à en constater l’acquisition. Il rappelle que le bail contient une clause prévoyant de plein droit la résolution du bail deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ajoute que la situation de l’arriéré locatif s’est aggravée depuis la délivrance du commandement, sans que l’arriéré visé n’ait été apuré, et qu’en conséquence la clause résolutoire a été acquise le 2 juillet 2023.

Enfin, il actualise sa créance de loyer à la somme de 6.554,51 euros, arrêté au 3 juin 2024.

Réponse de la cour d’appel :

Mme [V] demande l’annulation du jugement sans fonder sa demande en droit et sans invoquer aucun moyen de nullité au soutien d’une telle demande, ses développements au soutien de cette demande visant non à obtenir une annulation pour violation d’un principe reconnu par le droit européen ou interne mais à obtenir un débouté de sa demande de résiliation du contrat de bail, les difficultés financières de l’intéressée ou encore les travaux qui seraient à la charge du bailleur n’étant pas des motifs d’annulation d’un jugement.

Il y a donc lieu de la débouter de sa demande d’annulation du jugement comme n’étant pas fondée.

Par ailleurs, Mme [V] n’apporte pas de preuves suffisantes d’un manquement aux obligations du bailleur au titre des difficultés qu’elle invoque relatives aux travaux qui ont du être réalisés dans son logement l’ayant obligée à louer un bungalow durant quatre jours, à l’état de saleté des lieux loués ou encore au fait que des travaux resteraient nécessaires en ne produisant qu’un échange de courriers relatifs aux travaux d’électricité qui ont effectivement été réalisés par l’OPH et un courrier postérieur émanant de Mme [V] faisant état de difficultés persistantes.

L’acquisition de la clause résolutoire doit donc être constatée alors qu’elle n’a pas réglé les causes appelées et n’a pas saisi le juge compétent dans les deux mois de la signification faite à sa personne du commandement de payer, l’arriéré de loyers et charges s’étant au contraire aggravé.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné à Mme [V] de quitter les lieux et dit que le bailleur était autorisé à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef ainsi qu’à payer à l’office d’HLM une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges jusqu’à son départ effectif.

Le montant de la somme due au titre des loyers et charges impayés auquel Mme [V] sera condamnée sera porté à 6 554,51 euros arrêté au 3 juin 2024.

Sur la demande de délai de paiement

Madame [V] dit ne pas contester sa dette locative et affirme verser, spontanément un loyer de 900 euros par mois afin d’apurer l’arriéré. Elle sollicite donc que compte tenu de sa bonne foi, lui soient octroyés des délais de paiement pendant deux ans à compter de l’arrêt à intervenir pour apurer sa dette.

L’OPH fait valoir que bien que la locataire justifie d’un emploi rémunéré 1198,08 euros brut et de 1322,84 euros de prestations sociales, le montant de la dette s’est aggravé. Il soutient que la demande de délai de paiement ne saurait prospérer puisque Madame [V] n’a pas été en mesure de régler le loyer d’avril 2024, malgré une reprise des paiements en février, mars et mai 2024, se soustrayant aux loyers de janvier et avril 2024. Elle estime, en conséquence, que Madame [V] ne parvient pas à soutenir les règlements pour apurer la dette locative et donc qu’aucun délai de paiement ne lui permettrait d’apurer le passif tout en versant les loyers courants.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 1343-5 du code civil prévoit la possibilité pour le juge d’accorder un délai de paiement dans la limite de 2 années.

En l’espèce, Madame [V] ne rapporte pas la preuve qu’elle est en capacité de payer le loyer et de faire face au passif exigible d’un montant de 6.554,51 euros alors que d’une part, les revenus dont elle justifie sont composés en grande partie de la rémunération afférente à un contrat de travail à durée déterminée, et que d’autre part, elle n’a pas réglé l’intégralité des loyers dus depuis le jugement dont appel, n’ayant pas apuré le passif en procédant à des versements supérieurs au montant de son loyer courant mais ayant au contraire aggravé sa dette.

Mme [V] ne justifiant pas être raisonnablement en mesure de s’acquitter de sa dette dans le délai de deux ans et d’un retour possible à meilleure fortune, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [V] se trouvant dans une situation économique précaire, l’équité ordonne que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel mais en tant que partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, elle supportera la charge des entiers dépens, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déboute Mme [J] [V] de sa demande d’annulation du jugement ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné Madame [J] [V] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] en deniers ou quittance, la somme de 3.713,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtée au 14 novembre 2023;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne Madame [J] [V] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] en deniers ou quittance, la somme de 6.554,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 3 juin 2024 ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [J] [V] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Madame [J] [V] à supporter la charge des entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Déboute les parties de leurs autres demandes contraires ou supplémentaires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,