ARRET N°249

LM/KP

N° RG 21/03273 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GNC4

[Z]

C/

[I]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 01 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03273 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GNC4

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 octobre 2021 rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de FONTENAY LE COMTE.

APPELANT :

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Comparant

INTIME :

Monsieur [O] [I], représentant l’indivision des héritiers de M. [I] [X]

né le 23 Août 1947 à [Localité 8] (85)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT Président

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du le 16 décembre 1978, M. [X] [I] a donné à bail à M. [J] [Z] des parcelles situées commune de [Localité 7], cadastrées [Cadastre 6] d’une contenance de 2 hectares 77 ares et 10 centiares.

Le 17 janvier 2010, [X] [I] est décédé et le bail a été renouvelé tacitement entre l’indivision de ses ayants-droits et M. [Z].

Le 22 octobre 2019, M. [O] [I], représentant de l’indivision [X] [I], a attrait M. [Z] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Fontenay-le-Comte aux fins de résiliation du bail rural.

Monsieur [Z], n’a été ni présent ni représenté.

Par jugement en date du 11 octobre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal de Fontenay-le-Comte a statué ainsi :

— prononce à compter du jour de la présente décision la résiliation du bail liant Monsieur [O] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] à Monsieur [J] [Z], sur des parcelles situées sur le territoire de la commune [Localité 7], cadastrées section ZA n°[Cadastre 2], d’une contenance de 2ha 77a 10ca ;

— dit que faute pour [J] [Z] de restituer lesdites parcelles dans l’état dans lesquelles il les a prises en jouissance, libres de toute location et de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique dans les deux mois de la signification du jugement pour les terres libres de tous semis ou cultures et à mesure de l’enlèvement des récoltes pour les terres ensemencées ou plantées ;

— condamne Monsieur [J] [Z] à payer Monsieur [O] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] une indemnité d’occupation équivalente au fermage qui aurait été dû, conformément aux dispositions contractuelles, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

— déboute Monsieur [O] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [G] [I] et Madame [U] [I] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Monsieur [J] [Z] aux dépens.

Par déclaration en date du 12 novembre 2021, Monsieur [Z] a relevé appel de cette décision. Il dit contester cette décision au motif qu’il n’est plus le locataire fermier depuis le 9 juillet 2015.

Dans ses écritures soutenues oralement lors de l’audience, M. [Z] soutient qu’il n’est plus exploitant comme ayant cédé son droit au bail à sa conjointe Mme [C] [Z] le 1er juillet 2015 en disant avoir adressé à l’indivision une cession de bail par conjoint par courrier en recommandé du 6 juillet 2015, dont l’accusé de réception a été signé le 9 juillet 2015 mais est resté sans réponse. Il prétend que cette cession était autorisée par l’article 832 du code rural notifié dans le bail signé le 8 janvier 1979 et que le bail est bien au nom de Mme [Z] et produit des déclarations MSA, relevés MSA, déclaration au centre des impôts qui le démontrent. Il dit avoir déjà signalé qu’il n’était plus locataire à l’audience de conciliation du 20 janvier 2020 e.

Dans ses écritures soutenues oralement lors de l’audience, l’indivision [I], représenté par M. [O] [I], soutient qu’à ce jour et tant que la cour d’appel ne s’est pas prononcée, M. [Z] est toujours officiellement seul bénéficiaire du bail, M. [Z] n’ayant pas informé le bailleur de sa cessation d’activité, ce qui n’a pas permis à ce dernier d’exercer la résiliation du bail conformément à l’article L 411-35 du code rural. Il fait en outre valoir que l’exploitation du terrain loué par M. [Z] était confortée par les éléments suivants :

— depuis 1996 et la saisine de la commission de conciliation du tribunal paritaire des baux ruraux, il a payé régulièrement chaque année et jusqu’en 2018, le fermage qui lui était demandé personnellement par lettre recommandée visant l’article 411-31 du code rural,

— dans le cadre d’un échange de courriers adressés en 2016, il a précisé qu’il était toujours détenteur des droits à produire sur ce terrain, ce qui était de nature à en diminuer le prix de vente,

— la lettre du 13 février 2017 par laquelle les bailleurs lui ont demandé s’il avait cessé son activité est restée sans réponse.

M. [I] ès qualités fait aussi valoir que la copie de cession de bail à un conjoint que M. [Z] n’est remplie que de la main de M. [Z] et ne comporte aucune signature ni aucune mention du bailleur, celle-ci étant de surcroît différente de celle qui leur a été envoyée, notamment en ce qui concerne le prix du fermage et l’intervention du bailleur, cession à laquelle, de toutes façons, les indivisaires n’ont pas donné leur accord. Il considère donc que cette pièce est irrecevable et son utilisation non conforme avec les dispositions de l’article L 411-35 aux termes duquel toute cession du bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, ou autorisée par le tribunal paritaire.

Enfin, il signale que le terrain loué à M. [Z] a été déclaré, à la Direction du Territoire et de la Mer pour l’autorisation d’exploiter et ouvrir les droits à la PAC de 2016 à 2019 par l’eurl Les Vilottes puis de 2022 à 2024 par M. [B] [K].

À l’audience :

— M. [J] [Z] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a été condamné à des sommes dues au titre d’un bail rural dont il n’était plus le titulaire depuis 2015. Il reconnaît que l’acte de cession envoyé à M. [I] n’a pas été signé par le bailleur mais il dit que celui-ci avait deux mois pour répondre et qu’il ne l’a pas fait. Il reconnaît aussi que faute de réponse, il aurait du saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour valider la cession mais qu’il ne l’a pas fait.

— L’indivision [I], représentée par M. [X] [I], demande à la cour de résilier le bail pour impayés de loyers mais aussi parce que M. [Z] a cédé le bail à son épouse sans autorisation du bailleur et parce qu’il n’a pas informé l’indivision de sa cessation d’activité. M. [I] précise que le code rural ne prévoit pas de délai pour répondre à une demande d’autorisation de cession et que si M. [Z] n’a pas eu de réponse, c’est parce qu’elle était négative. Il précise que le fermage est à jour.

MOTIVATION

L’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoit que :

I- Sauf dispositions particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L 411-32 et L 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Aux termes de l’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime,

'Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.'

'Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs'.

Ces dispositions sont d’ordre public.

L’article L 411-31 II 1° dispose que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’une contravention aux dispositions de l’article L 411-35.

En l’espèce, les parties ne remettent pas en cause le solde de fermage restant du retenu par le premier juge trois mois après la mise en demeure adressé à M. [J] [Z], preneur aux termes du bail passé suivant acte sous seing privé du le 16 décembre 1978 avec M. [X] [I] sur des parcelles situées commune de [Localité 7], cadastrées [Cadastre 6] d’une contenance de 2 hectares 77 ares et 10 centiares ni que le défaut de paiement puisse être un motif de résiliation du bail rural.

La seule contestation de M. [Z] consiste à prétendre qu’il n’était plus le preneur au moment de la mise en demeure de payer le fermage de l’année 2018 puisqu’il avait cédé le bail à son épouse depuis 2015.

Cependant, il est constant que M. [J] [Z] n’a pas obtenu l’agrément du bailleur à la dite cession du bail rural, lequel n’est donc pas opposable à l’indivision [I], M. [Z] n’ayant pas saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande d’autorisation à céder ce bail face à l’absence de réponse au courrier qu’il avait adressé à son bailleur en 2015 et force est de constater qu’il a continué à se comporter comme le fermier au-delà de 2015 puisque les fermages ont continué à être réglés chaque année jusqu’en 2018 alors que ceux-ci lui étaient personnellement demandés par lettres recommandées visant l’article L 411-31 du code rural, que dans le cadre d’un échange de courriers adressés en 2016, M. [Z] a précisé qu’il était toujours détenteur des droits à produire sur ce terrain, ce qui était de nature à en diminuer le prix de vente et alors qu’il aurait pu informer les bailleurs de sa cessation d’activité suite à la lettre que ceux-ci lui ont adressé le 13 février 2017, ce qu’il ne l’a pas fait.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit aux demandes de M. [Z] tendant à ce que le jugement soit infirmé en ce qu’il a été condamné à tort comme n’étant pas le fermier des parcelles situées commune de [Localité 7], cadastrées [Cadastre 6] d’une contenance de 2 hectares 77 ares et 10 centiares.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Partie perdante dans la présente instance au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [Z] sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne M. [J] [Z] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,