ARRET N°130

LM/KP

N° RG 22/00018 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GOFT

S.A.R.L. LA SERRE DES [Localité 12]

C/

[R]

[R]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00018 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GOFT

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 décembre 2021 rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.A.R.L. LA SERRE DES [Localité 12]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane ANTOINE de la SELARL CABINET MAET AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMES :

Madame [W] [R]

née le 05 Février 1924 à [Localité 17] (17)

[Adresse 14]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

Monsieur [G] [R]

né le 01 Mars 1953 à [Localité 17] (17)

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 avril 2009, Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] ont donné à bail, par acte notarié, à la société à responsabilité limitée La serre des [Localité 12], un ensemble immobilier composé d’une pépinière et d’un établissement horticole sis [Adresse 16], moyennant un fermage annuel de 26.400 euros.

Les biens loués portent sur une surface totale de 1 hectare, 67 ares et 50 centiares et comprennent :

— un parking empierré recouvert d’une bicouche en 2005,

— un terrain avec clôture grillagé comprenant : aires de production, aires de stockage et terrains vierges,

— hall d’entrée et auvent,

— serres de production, multiplication, stockage et vente, avec système d’aération, d’irrigation et de chauffage, et tablettes,

— local abritant trois pompes de puisage,

— un hangar isolé avec droit d’accès par le chemin aboutissant à la route départementale.

Le même jour, M. [N] [Z], paysagiste et gérant de la sarl La Serre des [Localité 12] a acquis de M. [R] le fonds agricole exploité sur cet immeuble.

Invoquant plusieurs mises en demeure restées infructueuses de procéder à des travaux d’entretien nécessaires à la bonne exploitation des terres prises à bail, M. [R] a saisi le président du tribunal de grande instance de La Rochelle aux fins de constat par un huissier de justice.

Par ordonnance du 7 mars 2018, le président du tribunal a désigné la société civile professionnelle Miller Franiatte afin de procéder en présence de M. [G] [R] aux constatations utiles à l’extérieur et à l’intérieur de l’ensemble immobilier donné à bail à la sarl La serre des [Localité 12].

Le constat a été dressé le 28 mars 2018.

Par ordonnance du 24 octobre 2018, le président du tribunal de grande instance de La Rochelle, a ensuite ordonné une expertise, désignant Monsieur [B] en qualité d’expert.

Le 9 avril 2019, Monsieur [B] a rendu son rapport.

Le 23 novembre 2020, les consorts [R] ont attrait la société La serre des [Localité 12] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de la Rochelle aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Le 9 décembre 2020, lors de l’audience de conciliation, la tentative de conciliation ayant échoué, l’affaire a été renvoyée au fond.

Par jugement en date du 20 décembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal de La Rochelle a statué ainsi :

— prononce la résiliation du bail rural consenti par Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] à la société La serre des [Localité 12] le 29 avril 2009, au jour du Jugement portant sur l’ensemble immobilier à usage de pépinière et établissement horticole sis [Adresse 15] » sections [Cadastre 18] [Cadastre 9], [Cadastre 6], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 18] [Cadastre 4] lieudit [Adresse 7] pour une surface de 1 ha 67 a 50 ca ;

— ordonne l’expulsion de la société La serre des [Localité 12] à compter du présent Jugement avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— condamne la société La serre des [Localité 12] à verser à Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] une indemnité d’occupation égale à la valeur du loyer actuel jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamne la société La serre des [Localité 12] à verser à Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] la somme de 28.997,34 euros à titre de dommages et intérêts ;

— déboute Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] a leurs plus amples demandes ;

— déboute la société La serre des [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamne la société La serre des [Localité 12] à payer à Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute la société La serre des [Localité 12] de sa demande au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

— condamne la société La serre des [Localité 12] aux dépens incluant les frais d’expertise et le coût du constat d’huissier du 28 mars 2018 ;

— écarte l’exécutoire provisoire de droit dont est assortie la présente.

Par déclaration en date du 4 janvier 2022, la société La serre des [Localité 12] a relevé appel de cette décision en intimant le consorts [R].

Dans ses conclusions soutenues oralement lors de l’audience, la société La serre des [Localité 12] demande à la cour de :

— accueillir la société La serre des [Localité 12] en son appel tant en la forme qu’au fond ;

En conséquence,

— voir, dire et juger recevable l’action de la société La serre des [Localité 12] à l’encontre de Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] ;

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de La Rochelle le 8 décembre 2021 ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] irrecevables et mal fondés en leurs demandes ;

— les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Comme conséquence,

— confirmer l’existence et la poursuite du bail rural signé le 29 avril 2009 ;

A titre reconventionnel,

— voir condamner Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] à titre solidaire, au paiement d’une somme de 10.000 euros au bénéfice de la société La serre des [Localité 12] au titre des préjudices et gênes occasionnés ;

A titre subsidiaire,

Dans l’éventualité d’une confirmation du jugement rendu le 8 décembre 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux de La Rochelle , en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail rural au jour du jugement et ordonné l’expulsion de la société La serre des [Localité 12] ;

— condamner Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R], de manière solidaire, à payer à la société La serre des [Localité 12] une somme de 210.000 euros au titre de l’indemnité due par le bailleur en fin de bail ;

En tout état de cause,

— voir faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, à ce titre, condamner in solidum Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R]

Dans ses conclusions soutenues oralement lors de l’audience, les consorts [R] demandent à la cour de :

— dire et juger la société La serre des [Localité 12] mal fondée en son appel et l’en débouter,

— déclarer irrecevable et mal fondée la demande nouvelle de la société La serre des [Localité 12] au titre de l’indemnité de fin de bail d’un montant de 180.000 euros sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime,

— débouter la société La serre des [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] recevables et bien fondés en leur appel incident,

A titre principal,

— infirmer le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de La Rochelle en ce qu’il a écarté les grosses réparations à la charge de la société La serre des [Localité 12] ;

— infirmer le jugement prononcé le 8 décembre 2021 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux

de [Localité 11] en ce qu’il a débouté Madame [W] [R] et Monsieur [G] [R] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

— le confirmer pour le surplus à l’exception du montant des dommages et intérêts au titre des travaux de réparations et du montant de la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la société La serre des [Localité 12] n’a pas entretenu, comme un bon père de famille et comme un exploitant soigneux et actif, les biens donnés à bail par Monsieur [G] [R] et Madame [W] [R] ;

— dire et juger que la dégradation des biens loués suite à l’absence ou au mauvais entretien du fonds par la société La serre des [Localité 12] est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

— dire et juger que la société La serre des [Localité 12] n’a pas respecté son obligation de garnissement ce qui est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

— dire et juger que la société La serre des [Localité 12] n’a pas respecté la destination des lieux loués, en utilisant un tunnel en guise d’élevage de canards de chasse, en autorisant des expos vente étrangères au bail ;

— dire et juger irrecevable et mal fondée la société La serre des [Localité 12] quant à sa demande de nullité de la clause insérée à l’article 6, 6° du bail rural relative aux grosses réparations ;

— prononcer la résiliation du bail rural conclu entre Monsieur [G] [R], Madame [W] [R] et la société La serre des [Localité 12] en date du 29 avril 2009 ;

— ordonner l’expulsion de la société La serre des [Localité 12], au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la société La serre des [Localité 12] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur du loyer jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner la société La serre des [Localité 12] à verser à Monsieur [G] [R] et à Madame [W] [R] des dommages et intérêts à hauteur de 666.306.00 euros TTC augmentés de 40 % pour tenir compte de l’inflation, au titre des réparations des lieux loués et à titre subsidiaire 107.322 euros HT, tels que chiffrés par l’Expert, augmentés de 40 % pour tenir compte de l’inflation et à titre infiniment subsidiaire, la somme de 28.997,34 euros augmentés de 40 % pour tenir compte de l’inflation à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de réparations ;

— condamner la société La serre des [Localité 12] à verser à Monsieur [G] [R] et à Madame [W] [R] des dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— débouter la société La serre des [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société La serre des [Localité 12] à verser à Monsieur [G] [R] et à Madame [W] [R] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance outre les dépens de première instance comprenant les frais d’expertise et d’huissiers ;

En tout état de cause,

— débouter la société La serre des [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société La serre des [Localité 12] à verser à Monsieur [G] [R] et à Madame [W] [R] des dommages et intérêts à hauteur de 20.333 euros au titre de leur préjudice financier ;

— condamner la société La serre des [Localité 12] à verser à Monsieur [G] [R] et à Madame [W] [R] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— condamner la même aux entiers dépens de la procédure d’appel.

MOTIVATION

Sur la nullité de l’article 6 6° du bail rural

La société La Serre des [Localité 12] invoque la nullité de l’article 6,6° du bail rural selon lequel 'le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur, tant à l’occasion de la délivrance du fonds qu’au cours du bail, aucun travail de remise en état ou de réparation’ en invoquant les dispositions d’ordre public des articles L 415-3 et L 415-4 du code rural et de la pêche maritime dont il faudrait déduire la nullité. Elle considère que la prescription quinquennale n’est pas encourue alors qu’elle n’a eu l’occasion de faire examiner son bail rural qu’à compter du 27 février 2018 lorsque les bailleurs sollicitaient par voie de requête l’autorisation de faire un constat.

Les consorts [R] concluent tout d’abord à l’irrecevabilité de la société La Serre des [Localité 12] à soulever la nullité de la clause du bail alors que celle-ci n’a pas été soulevée in limine litis devant le juge des référés ni au cours des opérations d’expertise, ni aux termes d’un dire adressé à l’expert et que d’autre part, la nullité n’a pas été soulevée dans le délai de prescription quinquennale et est désormais prescrite. Ils demandent dans le dispositif de leurs conclusions de 'dire et juger irrecevable et mal fondée la sarl La Serre des [Localité 12] quant à sa demande de nullité de la clause insérée à l’article 6, 6° du bail relative aux grosses réparations'.

Ils ajoutent que le tribunal paritaire a légitimement considéré que la société La Serre des [Localité 12] ne produisait aucun élément de nature à démontrer qu’au moment de la signature du bail, le preneur n’était pas en mesure d’appréhender l’étendue de son engagement et que la demande en nullité formulée depuis plus de 5 ans après la signature du bail était prescrite.

En outre, ils font valoir que la société La Serre des [Localité 12] est mal fondée à soulever la nullité de la clause alors que le bail a été conclu devant notaire, ce dernier prenant soin de détailler la clause dont s’agit, qu’elle a utilisé les équipements listés dans le bail sans soulever la moindre contestation au titre de l’existence de cette clause et a attendu plus de 12 ans après le bail pour venir s’en plaindre.

Réponse de la cour d’appel :

Aux termes de l’article 446-2 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion des conclusions.

En l’espèce, la cour d’appel constate que la sarl la Serre des [Localité 12] n’a pas formé de demande de nullité de l’article 6 6° du bail dans le dispositif de ses conclusions ni devant le premier juge et qu’elle ne le demande pas davantage dans le dispositif de ses conclusions déposées devant la cour.

C’est par voie d’exception que la société La serre des [Localité 12] soutient que cette clause contractuelle relative aux grosses réparations ne peut être appliquée puisqu’elle serait nulle pour violation d’une règle d’ordre public.

La cour d’appel ne pourra donc pas, comme le demandent les consorts [R], 'dire et juger irrecevable et mal fondée la société La serre des [Localité 12] quant à sa demande de nullité de la clause insérée à l’article 6, 6° du bail rural relative aux grosses réparations’ comme étant prescrite.

Toutefois, même s’il l’a qualifiée à tort de 'demande de nullité’ alors qu’il s’agissait d’une exception de nullité pour faire échec à la demande en paiement au titre des grosse réparations formulée par les bailleurs, c’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il y avait prescription.

En effet, si par principe, l’exception de nullité est perpétuelle (Civ. 1ère, 19 décembre 1995, Bull. n° 477), ce principe ne reçoit cependant application que dans l’hypothèse d’une absence totale d’exécution du contrat, la jurisprudence décidant que 'l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté’ (Civ. 1ère, 1er décembre 1998).

En l’espèce, l’exception de nullité ne peut donc plus être invoquée pour cause de prescription puisque le contrat a reçu exécution et que plus de 5 ans se sont écoulés depuis sa signature en 2009, la société La serre des [Localité 12] ne produisant aucun élément permettant de considérer qu’elle n’était pas en mesure de comprendre l’étendue de son engagement au moment de la signature du contrat.

L’article 6,6° du bail rural selon lequel :

'le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur, tant à l’occasion de la délivrance du fonds qu’au cours du bail, aucun travail de remise en état ou de réparation'

doit donc être considéré comme valable.

Sur la demande de résiliation du bail rural

L’article 1766 alinéa 1er du code civil énonce que 'Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.'

L’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoit que :

I- Sauf dispositions particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L 411-32 et L 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

Les juges du fond apprécient souverainement si les agissements du preneur ont compromis la bonne exploitation du fonds (Civ. 3ème, 15 mai 1984).

Les manquements du preneur, invoqués à l’appui d’une demande de résiliation de bail, doivent être appréciés au jour de la demande. Il n’y a pas lieu de tenir compte de l’état du bien loué postérieurement à cette date ( Civ. 3ème, 9 décembre 1975).

****

Dans la présente affaire, les bailleurs demandent à la cour d’appel de résilier le bail rural pour défaut de garnissement, défaut d’entretien et défaut de respect par le preneur de la destination du fonds de pépinière-établissement horticole.

Mme [W] [R] et M. [G] [R] soutiennent que la sarl La Serre des [Localité 12] ne démontre pas qu’elle garnit les serres et les parcelles en majeure partie de plantes ou arbres issus de sa production, étant précisé qu’elle se déclare spécialisée dans la reproduction de plantes, qu’elle est défaillante dans son obligation de garnissement résultant du bail rural, ce qui compromet la bonne exploitation du fonds et justifie la résiliation du bail.

Indiquant qu’avant la cession du fonds agricole, la serre AB et l’ancienne petite serre étaient auparavant constamment consacrées par les époux [R] à la production de végétaux, ils soutiennent que les constats d’huissier et le rapport d’expertise démontrent l’importance des espaces extérieurs et des serres abandonnés par le preneur et font valoir que les photographies prises avant et après la signature du bail rural permettent de se convaincre que les espaces extérieurs autrefois utilisés pour la culture des plantes sont désormais des lieux de dépôt sauvage d’encombrants ou de plastiques et qu’il en est de même de la serre de multiplication qui était fortement garnie avant la signature du bail et est désormais en grande partie délaissée.

Ils prétendent qu’en faisant le choix délibéré de consacrer son activité à la vente d’arbres plus rémunérateurs mais majoritairement issus de l’importation, la société preneuse a fait perdre au bail rural son objet qui est celui d’une pépinière et d’un établissement horticole.

Les consorts [R] demandent de constater un défaut d’entretien de nature à justifier la résiliation du bail comme compromettant la bonne exploitation des lieux loués.

Ils soutiennent à l’appui de leurs demandes, que la société La Serre des [Localité 12] n’a pas entretenu les biens loués les laissant se dégrader au fur et à mesure du temps compromettant ainsi la bonne exploitation du fonds comme en attestent les procès-verbaux de constat d’huissier, les photographies et le rapport d’expertise et indiquent qu’hormis la structure de la serre SPV qui aurait fait l’objet d’une réparation néanmoins sommaire, La serre des [Localité 12] ne justifie pas avoir effectué des travaux d’entretien et de remise en état des biens loués, les laissant au contraire, dans un état de délabrement compromettant la bonne exploitation du fonds et justifiant la résiliation du bail conformément à l’article L 411-31 I 2°.

Selon eux, la société la Serre des [Localité 12] n’apporte aucune preuve pour contredire les constatations de l’huissier et l’expert judiciaire et ne justifie pas avoir fait les réparations locatives, les constats faits en 2023 et 2024 venant corroborer la situation d’absence d’entretien.

La sarl La serre des [Localité 12] conclut au contraire au débouté de la demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut de garnissement.

Elle dit que ses activités de bouturage, division, semi pour les exercices des saisons futures sont caractérisées et qu’elle remplit non seulement ses obligations issues du bail rural mais tout simplement son activité future commerciale, ce principe de culture et stock de végétaux par production étant un élément essentiel à son activité.

Par ailleurs, elle dit démontrer qu’elle a pratiqué de la même manière depuis 2009, l’activité de M. [R] avant la vente de son fonds étant la même que celle de la société La Serre des [Localité 12] au regard des achats réalisés pour la production et ceux réalisés pour la vente, le plus gros du chiffre d’affaires l’étant pas le biais de l’achat/ revente comme le fait aujourd’hui la société preneuse.

La sarl La serre des [Localité 12] prétend qu’ainsi, le fonds artisanal cédé en 2009 n’a pas été dénaturé et qu’il n’a fait que poursuivre l’activité initiale mais en développant sa zone de chalandise et la qualité de ses clients.

Elle précise que l’article 13 ne mentionne nullement que le garnissement doit être caractérisé par une activité spécialisée dans la reproduction de plantes et ne contient aucune référence à la définition de pépinière invoquée par le bailleur, le métier ayant de plus évolué depuis la période d’exploitation par M. [R].

Selon elle, l’obligation de garnissement contractuelle n’a que pour vocation de permettre l’exploitation en quantité et en valeur suffisante pour assurer une bonne exploitation et pour répondre du paiement des fermages et de l’exécution des conditions du bail, les consorts [R] n’ayant en l’occurrence jamais eu à déplorer un défaut de paiement du fermage, le chiffre d’affaires ayant au demeurant été multiplié par trois depuis l’acquisition du fonds.

Sur le défaut d’entretien, la société La Serre des [Localité 12] invoque la nullité de l’article 6,6° du bail rural par une exception dont il a été dit plus haut qu’elle était atteinte de prescription.

De plus, elle soutient qu’en vertu de l’article L 415-4 du code rural, aucune des réparations réputées locatives ne peut être mise à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure et qu’à ce titre, était portée au contrat de bail à la rubrique article 6 – conditions de jouissance-grosses réparations – une annotation concernant la serre AB implantée sur la parcelle [Cadastre 19] pour laquelle le preneur ne serait tenu d’aucune obligation de grosses réparations compte tenu de son état, de sorte qu’à la signature du bail, était déjà constatée l’impossibilité d’exploiter la serre AB compte tenu de sa vétusté.

La serre des [Localité 12] prétend que la commune intention des parties a été en 2009 de protéger le bailleur de toutes réclamations du preneur concernant la réalisation de grosses réparations pendant la durée du bail sans pour autant qu’il puisse en être déduit que les parties avaient convenu que le montant des grosses réparations devait rester à la charge du preneur à l’issue du bail et ce, de façon dérogatoire au droit commun.

Elle fait valoir que l’état de vétusté a été caractérisé par l’expert dans ses conclusions sans pouvoir les imputer au preneur ou au bailleur et qu’en tout état de cause, l’état constaté ne pouvait être généré que de très longue date.

La preneuse estime avoir respecté ses obligations en termes d’entretien et qu’au contraire, souhaitant développer son activité, elle a assumé des charges bien au-delà de celles qui auraient du être les siennes sur un patrimoine immobilier qui se dégradait déjà alors qu’elle a fait des dépenses importantes d’entretien et d’amélioration et des aménagements de sa zone.

Elle soutient que les bailleurs n’apportent aucun élément probant quant à la baisse de valorisation du fonds et l’absence d’entretien qui viendraient compromettre la bonne exploitation du fonds alors qu’elle engage des frais relativement conséquents et de manière périodique afin d’entretenir son outil de travail dans un contexte d’accroissement du chiffre d’affaires.

Réponse de la cour d’appel :

En son article 13, il est stipulé au contrat de bail que :

'Garnissement : le preneur devra garantir et tenir constamment garnis les bâtiments d’exploitation s’il en existe, pendant tout le cours du bail, de matériel de culture et de stock de végétaux et accessoires, en quantité et de valeur suffisante pour assurer une bonne exploitation et pour répondre du paiement des fermages et de l’exécution des conditions du bail'.

En son article 6,6°, il est stipulé au contrat de bail que :

'le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur, tant à l’occasion de la délivrance du fonds qu’au cours du bail, aucun travail de remise en état ou de réparation'.

La clause du bail mettant à la charge du preneur toutes les réparations de quelque nature qu’elles soient est une clause exorbitante du droit commun qui doit être interprétée restrictivement (Civ. 3e, 7 déc. 2004, n° 03-19.203).

Le défaut d’entretien par le preneur à bail rural peut justifier la résiliation du bail sur le fondement de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime si ce défaut d’entretien est suffisamment grave et compromet la bonne exploitation des biens loués.

Si le fermier dirige librement son exploitation, il doit cependant respecter la destination du fonds.

Le preneur doit exploiter le fonds conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail ou qui est présumée par les circonstances (C. civ., art. 1728 ). Selon un principe traditionnel, il a l’obligation de cultiver en bon père de famille (C. rur., art. L. 411-27 . ' C. civ., art. 1766 ).

La sanction de l’activité commerciale survient lorsque les proportions données à celle-ci amènent un changement de destination du fonds ou si le déploiement de cette activité amène un manque de soins et de diligence pour les opérations agricoles, et la résiliation est alors prononcée ([H], note ss. Civ. 3e, 14 mai 1997, préc. 177. ' Civ. 3e, 21 juill. 1992, n° 91-10.992 ).

En l’espèce, le bail rural signé entre les parties le 29 avril 2009 porte sur un 'ensemble immobilier à usage de pépinière et établissement horticole', le fonds étant notamment équipé de serres de production, multiplication, stockage et vente, avec système d’aération et de chauffage et tablettes, d’un local abritant trois pompes de puisage, ces équipements étant en lien avec l’activité de pépinière et d’établissement horticole.

Il sera ici rappelé que 'horticole’ signifie : relatif à l’horticulture, culture des légumes et des plantes d’ornement et qu’une pépinière est le terrain où l’on bouture, marcotte, sème et élève des arbres fruitiers, forestiers ou d’ornement destinés à être replantés ou bien l’entreprise où l’on effectue ces opérations.

Il n’y a donc pas de doute sur le fait que si une pépinière-établissement horticole a également une activité commerciale de vente des plantes et arbres qu’elle produit, son activité principale ne peut pas être une activité de vente de produits d’importation, donc de produits qui ne sont pas produits sur le fonds agricole.

Or, si l’expert a constaté que seules la serre AB et une ancienne petite serre n’était pas en production, les tables et autres espaces consacrés aux plants horticoles 'sont en pleine activité', la serre des [Localité 12] reconnaît cependant elle-même que l’activité de vente s’est accrue au détriment de l’activité de production.

La cour observe qu’une petite partie seulement des terres est utilisée pour les plantations de même qu’une partie des serres et tables sont utilisées par rapport à l’époque de la prise à bail, les photographies produites par les consorts [R] démontrant qu’il n’en était pas ainsi lorsqu’ils exploitaient le fonds, les terres étant davantage cultivées et les serres plus garnies, l’état dégradé des serres, leur désertion progressive, l’état d’abandon des terres corroborant le fait l’activité horticole est devenue plus accessoire que par le passé.

Cette évolution de l’utilisation du fonds agricole non conforme à la destination visée au contrat de bail s’est accompagnée d’un défaut d’entretien et de réparation de l’ensemble immobilier loué imputable au preneur de nature à entraîner la résiliation du contrat.

Il sera rappelé que bien qu’il était convenu dans le contrat de bail qu’un état des lieux d’entrée contradictoire serait fait dans les semaines qui suivaient, celui-ci n’a pas été fait, que dans l’acte de vente, la serre des [Localité 12] a déclaré accepter de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient lors de la signature du bail et qu’il a été expressément convenu entre les parties que toutes les réparations seraient à la charge du preneur, par dérogation à l’article L 415-3 alinéa 1er du code rural.

Il sera également rappelé que le contrat de bail précise cependant que : 'le bail à ferme porte sur des serres, dont certaines sont déjà obsolètes, dont le bailleur ne saurait être tenu de maintenir ou réparer la structure’ et que 'spécialement concernant la serre AB implantée sur la parcelle [Cadastre 19] et située dans la partie Est, le preneur ne sera tenu d’aucune obligation de grosse réparation compte tenu de son état. Il est expressément convenu que si cette serre devenait hors d’usage, il n’y aurait pas lieu à modification des conditions des présente ni à diminution du fermage'.

Même si certaines réparations et si un entretien de certaines parties du fonds rural ont été réalisés par le preneur entre le constat d’huissier de justice réalisé le 28 mars 2018 et l’expertise judiciaire réalisée en janvier et mars 2019 et même entre les deux réunions d’expertise, il demeure qu’au moment de la demande de résiliation du bail passé entre les parties, il est suffisamment établi un manquement du preneur à son obligation de maintenir le bien loué en bon état d’entretien et de réparations en dépit de l’anciennement des installations, leur état n’étant pas exclusivement lié à un état de vétusté préalable.

L’expert judiciaire [M] [B] a relevé les désordres persistants suivants (la serre dite AB n’étant pas concernée comme exclue de l’obligation d’entretien par le preneur aux termes du contrat) :

— 'la canalisation des eaux pluviale n’a pas été curée récemment. Nous avons constaté que le 19 mars 2019 l’un des regards avait été nettoyé mais en partie seulement et superficiellement. L’évacuation dans le fossé de la route n’est pas correctement dégagée.'

— le portail ne fonctionne pas avec la télécommande e le grillage est en très mauvais état, la présence de rouille étant un indicateur de son vieillissement .

— porte battant de l’entrée principale en mauvais état : elle ne ferme plus avec le barillet mais avec une chaîne et un cadenas ; la vitre est casse ; le battant gauche est affaissé en raison vraisemblablement d’un choc ;

— vitres envahies de mousses et de lichens,

— les systèmes d’ouverture et de fermetures des ouvrants de la serre dite de multiplication sont anciens et l’expert constate que le dernier graissage de la vis n’est pas récent, ceci entraînant une usure prématurée de l’ensemble du système d’ouverture des fenêtres,

— les ouvrants ne fonctionnent pas tous en raison notamment de cordelettes rompues,

— l’ensemble des câbles en acier galvanisé sont attaqués par la rouille ;

— la chaudière qui date de 1970 est obsolète et il n’y a pas de cheminée d’évacuation de la fumée dans la serre ;

— une ancienne serre est inutilisée, les vitres étant cassées, la structure gagnée par la rouille en raison de sa vétusté et de l’absence d’entretien ;

— le portait du garage est défectueux, le système de fermeture hors service, le ressort de rappel s’étant rompu en raison de l’oxydation et du défaut d’entretien,

— la toiture du puits n’a pas été correctement fixée après la sortie et l’installation des nouvelles pompes de puisage, les plaques d’everit n’étant pas fixées aux pannes par des tires-fonds mais tenues uniquement par des parpaings, le solin assurant l’étanchéité du garage n’ayant pas été remis correctement.

— à l’extérieur, sont constatés des dépôts de déchets au sud et à l’est de la serre AB, des dépôts de gravats étant observés, les dépôts 'sauvages’ n’étant pas tous organiques.

— l’entretien extérieur est défectueux, le lierre pénètre sous les vitres au risque de les briser.

— la charpente du hangar galvanisée est attaquée par la rouille alors que l’expert note qu’une peinture anticorrosion aurait permis de prolonger la durée de vie de ce hangar ;

— la tôle est percée, sous le poids d’une personne, les tables dégradées, la structure métallique de la table rouillée, une des tables ayant été découpée pour laisser place à une citerne à fuel, les tuyaux d’eau galvanisés étant oxydés en raison de leur vétusté, une partie des conduites d’eau ayant été remplacées par des tuyaux PVC haute pression, le collier de maintien des barres transversales est oxydé comportement des risques d’écroulement de la charpente en cas de rupture ; les chéneaux sont rouillés voire percés en certains endroits par la rouille, la descente dans les chéneaux transversal percé, les vitres descendues et cassées obturant partiellement le chéneau, lequel est non entretenu, percé par la rouille, l’eau pluviale s’écoulant en dessous ; l’expert mentionne que les désordres sont dus à la vétusté car âgés de près de 40 ans, mais qu’ils ont été amplifiés par un entretien manifestement insuffisant.

En conséquence de l’état de dégradation et d’abandon de l’ensemble immobilier loué comme pépinière et établissement horticole, la bonne exploitation du fonds est compromise, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du contrat de bail, ordonné l’expulsion de la société La serre des [Localité 12] et condamné celle-ci à verser une indemnité d’occupation égale à la valeur du loyer actuel jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande du bailleur au titre des réparations

Les consorts [R], bailleurs, demandent à titre principal de condamner la sarl La Serre des [Localité 12] à leur payer des dommages intérêts à hauteur de 666 306 euros ttc augmentés de 40 % pour tenir compte de l’inflation au titre des réparations des lieux loués.

Ils considèrent que le tribunal a fait une mauvaise interprétation de la clause contractuelle en retenant que l’article 6 du bail ne pouvait s’analyser, à la lumière de la commune intention des parties, comme signifiant que le montant des grosses réparations doit rester à la charge du preneur à l’issue du bail par dérogation au droit commun, le tribunal ayant ainsi méconnu les termes du premier paragraphe de cette clause.

Ils demandent que la preneuse soit condamnée à des dommages intérêts au titre des grosses réparations en application de la clause sus-rappelée mais aussi par application de la jurisprudence qui considère que des réparations de gros entretien peuvent être mises à la charge du preneur si elles sont dues à un défaut d’entretien, ce qui est le cas en l’espèce puisque la carence de la société la Serre des [Localité 12] a conduit à une dégradation plus importante des équipements qui va désormais nécessiter des travaux plus importants.

Les consorts [R] contestent l’évaluation de l’expert au titre des grosses réparations, celui-ci ayant selon eux à tort déduit un taux de vétusté des devis qu’ils avaient produit alors que ce n’est pas parce que les installations étaient anciennes qu’elles n’étaient pas en état de fonctionner au moment de la conclusion du bail. Ils produisent de nouveaux devis, ce qui alourdit encore le coût des travaux de remise en état en soutenant que les derniers constats d’huissier permettent de voir que la situation s’est encore aggravée.

La société la Serre des [Localité 12] considère que c’est à tort que le tribunal a retenu qu’elle avait une part de responsabilité dans l’état des installations sur la base d’un rapport d’expertise désormais ancien et alors que la totalité des travaux a été réalisée conformément aux indications de l’expert et qu’elle n’a aucune obligation de remise à neuf.

La preneuse estime que le premier juge a fait une juste application de l’article 6 6° du contrat à la lumière de la commune intention des parties et qu’elle ne peut être tenue des grosses réparations à l’issue du bail.

Réponse de la cour d’appel :

En son article 6,6°, il est stipulé au contrat de bail que :

'le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur, tant à l’occasion de la délivrance du fonds qu’au cours du bail, aucun travail de remise en état ou de réparation'.

Comme l’a retenu à juste titre le premier juge, cette clause qui, étant dérogatoire, doit être interprétée strictement, signifie que au moment de la prise à bail et pendant toute la durée du bail, le preneur ne peut pas demander au bailleur de prendre en charge les grosses réparations mais il ne peut en être déduit que les grosses réparations doivent être mises à la charge du preneur en fin de bail.

Toutefois, ces réparations peuvent être mises à la charge du preneur si les désordres sont dus à un mauvais entretien qui lui est imputable.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le preneur n’a pas entretenu des installations déjà vétustes et très anciennes, de sorte que leur état s’est dégradé et qu’il n’a pas réparé certaines installations au fur et à mesure des dégâts qui ont été occasionnés.

L’expert a fait une évaluation des travaux nécessaires à la remise en état des lieux loués à la somme de 107 322 euros dont 78 325 euros concernant les grosses réparations.

Il apparaît à la lecture des conclusions de l’expert que parmi les grosses réparations, il a inclus le coût de la 'remise en état de la serre de 1021 m²' pour un montant de 76 325 euros ht, laquelle ne peut pas être mise à la charge du preneur puisque le contrat stipule que 'le bail à ferme porte sur des serres, dont certaines sont déjà obsolètes, dont le bailleur ne saurait être tenu de maintenir ou réparer la structure’ et que 'spécialement concernant la serre AB implantée sur la parcelle [Cadastre 19] et située dans la partie Est, le preneur ne sera tenu d’aucune obligation de grosse réparation compte tenu de son état'.

Par ailleurs, ni les dégâts de la clôture grillagée ni l’état du local de douche ne sont retenus dans les défauts d’entretien ou dégradations énumérés ci-dessus comme pouvant être à la charge du preneur, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il convenait de retenir que la somme de 28 997,24 euros au titre des travaux indispensables pour le bon fonctionnement de la serre, la cour constatant que ces travaux correspondent aux travaux d’entretien et de remise en état auxquels le preneur était tenu.

Les devis produits par les consorts [R] pour obtenir une somme supérieure apparaissent ne pas devoir être retenus alors que leurs montants apparaissent excessifs ou correspondent à des travaux qui n’ont pas à être mis à la charge du locataire expulsé.

Il y a donc également lieu à confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande de La serre des [Localité 12] au titre des travaux d’amélioration

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour d’appel confirmerait la décision de résiliation du bail rural, la société la serre des [Localité 12] sollicite l’allocation d’une indemnité de 210 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L 411-69 du code rural et de la pêche maritime, ce qui correspond selon elle au cumul sur la période de ses dépenses d’entretien et d’aménagements divers sur la zone exploitée.

Les consorts [R] soulèvent l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle devant la cour d’appel alors que le premier juge avait précisément fait observer dans sa motivation que la société Serre des [Localité 12] faisait état de l’amélioration du fonds par ses soins mais n’invoquait nullement cette disposition qui permet au preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au bien loué à l’expiration du bail, de percevoir une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elle tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique diffère et l’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

L’article 567 énonce que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel à la condition qu’elles se rattachent par un lien suffisant aux prétentions originaires (Civ. 1ère 6 juin 1978, n° 77-10.835).

En l’espèce, si la sarl la Serre des [Localité 12] n’avait formulé aucune demande de condamnation du bailleur à lui verser une indemnité au titre des dépenses d’amélioration en ne les ayant évoqué que dans le cadre de ses moyens de défense aux demandes des consorts [R], il s’agit cependant d’une demande reconventionnelle recevable au sens des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile comme se rattachant suffisamment aux prétentions initiales.

Sur le fond, la société La serre des [Localité 12] produit des factures pour des travaux et fournitures entre 2021 et 2024, soit exposées depuis l’engagement de la présente procédure en résiliation de bail, lesquels travaux et fournitures n’ont permis que de respecter a minima une obligation d’entretien et de réparation à la charge du locataire, frais qu’il devait donc exposer et dont il ne démontre pas qu’ils ont amélioré le bien loué puisqu’au contraire, la cour comme le tribunal avant elle retient que La serre des [Localité 12] rend un bien en mauvais état d’entretien et de réparation de nature à compromettre la destination du fonds.

Il sera donc débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Sur les demandes de dommages intérêts

Les consorts [R] demandent des dommages intérêts pour le préjudice financier qu’ils subissent alors qu’ils ont reçu plusieurs notifications par les services des impôts fonciers relatives aux parcelles louées par la société la Serre des [Localité 12], ceux-ci ayant conclu à un changement d’affectation des lieux à vocation commerciale qui occasionne le paiement d’une taxe foncière à la charge du propriétaire des parcelles alors que le bailleur en est dispensé lorsqu’ils s’agit de parcelles à vocation agricole.

Ils demandent donc la condamnation de la société la Serre des [Localité 12] à lui verser la somme de 20 333 euros correspondant au montant du redressement fiscal qui leur a été notifié.

Les consorts [R] demandent également la condamnation de la sarl la Serre des [Localité 12] à leur verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral. Ils invoquent l’obstination et la mauvaise foi de la preneuse, les tracasseries qu’ils ont subies, étant précisé qu’ils vivent à proximité des serres et terrains non entretenus par la société preneuse dont la vue leur cause un préjudice du fait de la tristesse qu’ils éprouvent à voir quotidiennement leur bien se dégrader.

La sarl La serre des [Localité 12] demande la condamnation reconventionnelle des consorts [R] à lui payer une somme de 10 000 euros au titre des préjudices et gênes occasionnés dans l’exploitation de son commerce au motif qu’alors qu’elle s’est toujours attachée à régulariser le paiement de son loyer et de répondre aux sollicitations périodiques et incessantes d’entretien formulées par les bailleurs, elle est victime d’un acharnement qui lui cause un préjudice certain caractérisé par le temps perdu à devoir s’expliquer.

Réponse de la cour d’appel :

Au regard du défaut d’entretien et de réparations et de l’utilisation des parcelles et installations louées à une destination autre que celle prévue au contrat, il ne peut être considéré que les bailleurs ont eu tort de formuler des demandes à leur locataire qui ne respectait pas ses obligations et qu’en conséquence, ce dernier en aurait subi un préjudice indemnisable, les bailleurs n’ayant fait qu’user de leurs droits.

La serre des [Localité 12] sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts 'au titre des préjudices et gênes occasionnés dans l’exploitation de son de commerce’ par confirmation du jugement entrepris.

Au contraire, il convient de faire droit à la demande des consorts [R] tendant à la condamnation de La serre des [Localité 12] à leur rembourser la somme de 20 333 euros correspondant au montant du redressement fiscal qui leur a été notifié, dont la cause est le changement de la destination du fonds.

Par ailleurs, la vue de la pépinière et de l’établissement horticole qui se dégrade, est mal entretenu et laissé progressivement à l’abandon par les consorts [R] qui l’avaient exploité auparavant ainsi que les relations conflictuelles qui se sont développées à ce sujet entre les parties sont de nature à causer un préjudice moral aux consorts [R] qu’il convient d’indemniser par l’octroi d’une somme de 1 000 euros.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La décision du tribunal paritaire des baux ruraux qui a condamné La serre des [Localité 12] à verser à Mme [W] [R] et M. [G] [R] une somme de 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles sera confirmée de même que la condamnation de La Serre des [Localité 12], partie succombante, aux dépens.

Il apparaît conforme à l’équité de condamner encore La serre des [Localité 12] à verser aux mêmes une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Partie perdante, La serre des [Localité 12] sera enfin déboutée de ses demandes d’indemnité pour frais non répétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement dont appel sauf en ce qu’il a débouté Mme [W] [R] et M. [G] [R] de leur demande de dommages intérêts pour préjudice moral ;

Statuant à nouveau du chef de jugement infirmé et y ajoutant,

Condamne la société à responsabilité limitée La serre des [Localité 12] à payer à Mme [W] [R] et M. [G] [R], pris ensemble, les sommes suivantes :

* 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

* 20 333 euros au titre du remboursement du redressement fiscal,

* 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la société à responsabilité limitée La serre des [Localité 12] aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,