ARRET N°197

N° RG 24/00004 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HB5Z

[I]

[M]

C/

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDEE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Copies délivrées aux avocats le :

et commissaire du gouvernement le :

Formule exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre de l’expropriation

ARRÊT DU 27 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00004 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HB5Z

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 15 mai 2024 rendu par le Juge de l’expropriation de [Localité 8].

APPELANTS :

Monsieur [R] [I]

né le 19 Juin 1949 à [Localité 13]

de nationalité Française

Profession : Retraité

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [S] [M] épouse [I]

née le 13 Février 1949 à [Localité 12]

de nationalité Française

Profession : Retraitée

[Adresse 2]

[Localité 9]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Sophie KOLENC-LE BLOCH de la SCP KPL AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Marie LHERITIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDEE

[Adresse 1]

[Localité 8]

ayant pour avocat M^e Grégoire TERTRAIS de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Direction Générale des Finances Publiques des Pays de la Loire et du Département de la Loire Atlantique, Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 5]

[Localité 7]

présent en la presonne de Mme [L] [Z], inspectrice principale des finances publiques

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a fait le rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ :

La cour statue sur l’appel formé le 13 juin 2024 par [R] [I] et [S] [M] épouse [I] à l’encontre d’un jugement du juge de l’expropriation de la Vendée prononcé le 15 mai2024 fixant l’indemnisation leur revenant au titre de l’expropriation de trois parcelles dont ils sont indivisément propriétaires sur le territoire de la commune du [Localité 9], constituant une ensemble d’habitation avec maison, garage et jardin.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures

* déposées par les époux [I] le 19 juillet 2024 et notifiées le 22 juillet 2024 à l’Établissement Public Foncier (EPF) de la Vendée et au commissaire du gouvernement (les AR du 24.07) s’agissant leurs conclusions initiales, et le 2 décembre 2024, notifiées le 3 décembre (les AR des 05 et 09.12) s’agissant de leurs conclusions récapitulatives

* adressées par le commissaire du gouvernement le 11 octobre 2024 reçues au greffe le 14 octobre et notifiées le jour même aux époux [I] et à l’EPF de la Vendée (les AR des 16 et 17.10) s’agissant de son mémoire initial, et expédié le 12 février 2025 s’agissant de ses conclusions n°2, reçues le 14 février, notifiées le 18 février (AR des 21 et 24.02)

* déposées par l’Établissement Public Foncier de la Vendée le 18 octobre 2024 et notifiées le jour même aux époux [I] et au commissaire du gouvernement (les AR des 21 et 22.10) s’agissant de ses premières conclusions, et expédiées le 26 février 2025, reçues le 28 février et notifiées le 4 mars s’agissant de ses conclusions récapitulatives (les AR des 06 et 10.03).

Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé qu’agissant en vertu d’un arrêté préfectoral du 27 juin 2019 déclarant d’utilité publique les acquisitions de parcelles et terrains et les travaux nécessaires à l’opération de création de la zone d’aménagement concerté (ZAC) centre-ville du [Localité 9], et sur ordonnance d’expropriation du 4 décembre 2019, l’Établissement Public Foncier de la Vendée a saisi le juge de l’expropriation du département de la Vendée en fixation d’indemnité par une lettre du 25 septembre 2023 contenant sa proposition d’indemnisation faite à hauteur de 103.300 ' aux époux [I] au titre de l’expropriation de leurs parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 10], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises [Adresse 6] et [Adresse 14], d’une contenance totale de 270 m² ; que le juge de l’expropriation a procédé le 11 janvier 2024 au transport sur les lieux puis a tenu l’audience le 7 février 2024 ; et que par le jugement entrepris, il a fixé le montant de l’indemnité principale à 99.978,78 ' sur la base de 1.646,53 ' du m² pour la maison d’habitation et de 753,57 ' pour le garage en y appliquant un abattement pour vétusté de 50%, et l’indemnité de remploi à 10.997,88', soit une indemnité totale de 110.976,66 ', en rejetant la demande des expropriés d’indemnisation d’un préjudice fiscal au titre du paiement de la taxe foncière comme sans lien de causalité avec l’expropriation, et en leur allouant 2.000 ' d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en laissant les dépens à la charge de l’expropriante.

Les époux [I] ont demandé à la cour dans leurs premières conclusions de réformer le jugement sauf en ses chefs de décision afférents aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, de fixer le montant :

— de l’indemnité principale d’expropriation à 199.957,55'

— de l’indemnité de remploi à 20.995,75 '

— de l’indemnité pour préjudice fiscal à 2129 ' au titre de la taxe foncière

et de leur allouer 5.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions récapitulatives, prises sur appels incidents de l’EPF de la Vendée et du commissaire du gouvernement, ils concluent au rejet des appels incidents adverses.

Ils récusent la date de référence au 23 mars 2021 retenue par le premier juge et prônent celle du 27 novembre 2023 correspondant à la date à laquelle a été rendue opposable aux tiers la dernière modification du PLUiH de la communauté de communes, en faisant valoir que cette date est postérieure à la saisine du juge de l’expropriation mais antérieure à la décision de première instance.

Ils contestent l’état 'très dégradé’ du bien retenu par le premier juge, en faisant valoir qu’il a lui-même parlé dans son procès-verbal de transport d’un état général 'moyen’ et affirmant que le garage est dans un état tout à fait correct. Ils récusent tout abattement pour vétusté.

Ils sollicitent l’aplication sans abattement des valeurs chiffrées en première instance soit 1.646,53 ' du m² pour la maison et 753,57 ' pour le garage.

Le commissaire du gouvernement demande à la cour de réformer le jugement entrepris et de fixer :

— la date de référence au 27 novembre 2023

— l’indemnité principale à la somme de 105.630,55 '

— l’indemnité de remploi à 11.563,06 '

soit au total une indemnité de 117.193,61 ' en confirmant le jugement pour le surplus.

Il estime que la date de référence se situe à la date d’affichage de la dernière modification du PLUih de la communauté de communes.

Il approuve les prix au m² dégagés par le premier juge au vu de termes de comparaison qu’il déclare tenir pour pertinents.

Il approuve l’abattement pour vétusté de 50% appliqué pour la maison, et juge excessif celui appliqué pour le garage, qu’il propose de fixer à 20%.

Il approuve le rejet de la demande d’indemnisation d’un préjudice fiscal, en observant que les pièces produites par les appelants à l’appui de leur réclamation à ce titre concernent non eux-mêmes mais la Sci La Grande Lande.

Dans ses conclusions n°2 récapitulatives, le commissaire du gouvernement modifie son évaluation pour tenir compte d’une erreur signalée par l’expropriant sur la valeur du m²/SU d’un des termes de comparaison qu’il prônait, et substituant en conséquence la valeur moyenne de 1.628,44 ' du m² à celle retenue de 1.646,53 ', il conclut à :

— une indemnité principale de 104.635,60 '

— une indemnité de remploi de 11.463,56 '

soit au total une indemnité de 116.099,16 '.

L’Établissement Public Foncier de la Vendée forme appel incident et demande à la cour d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité pour préjudice fiscal et de fixer l’indemnité due aux époux [I] :

— à 93.000 ' au titre de l’indemnité principale

— et à 10.300 ' au titre de l’indemnité de remploi,

soit au total 103.300 '.

En tout état de cause, il réclame aux expropriés une indemnité de procédure de 2.500 '.

Il soutient dans ses secondes conclusions que le raisonnement du commissaire du gouvernement est erroné.

Il approuve la fixation de la date de référence au 23 mars 2021.

Il indique que son offre initiale était adaptée, et que le bien, à l’abandon, s’est depuis lors encore dégradé.

Il discute la pertinence de termes de comparaison retenus par le premier juge et de ceux cités par les expropriés et le commissaire du gouvernement, en signalant des erreurs qui affectent selon lui certains calculs..

Il considère que les termes pertinents de comparaison dégagent une valeur de 93.000 ' pour l’ensemble, en se refusant à distinguer maison et garage puisqu’ils forment un tout.

Il récuse le préjudice fiscal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la procédure

L’appel formé le 13 juin 2024 contre le jugement du prononcé le 15 mai 2024 est recevable, et il est aussi régulier.

Les conclusions d’appelants et d’intimé de même que celles du commissaire du gouvernement sont recevables, comme transmises dans les délais définis à l’article R.311-26 du code de l’expropriation.

Les appels incidents respectivement formés dans leurs conclusions initiales par l’EPF de la Vendée et par le commissaire du gouvernement dans les trois mois de la notification des conclusions des appelants sont recevables, et réguliers.

S’agissant des conclusions en réplique transmises au-delà de ces délais, elles sont recevables dès lors qu’elles se bornent à apporter des précisions ou des éléments de réplique.

Tel est le cas des mémoires complémentaires transmis après l’expiration de ces délais par les expropriés et par l’expropriante, qui sont chacun purement réitératifs et responsifs, sans demande nouvelle ni moyen nouveau, et par le commissaire du gouvernement, qui n’y fait que modifier un calcul compte-tenu de l’erreur signalée par l’EPF de Vendée affectant l’une des surfaces utiles prises comme assiette du calcul de l’indemnité qu’il proposait pour la maison.

* sur le fond

¿ S’agissant de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une maison d’habitation datant de 1967, libre d’occupation, comprenant hall d’entrée, cuisine, salon, quatre chambres, salle de bain, trois WC, d’une cour couverte, d’une cour avec jardinet, d’un appartement séparé comprenant une cuisine et une chambre, et d’un garage séparé avec grenier, mitoyen sur le côté.

¿ S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte.

¿ S’agissant de la date de référence, en application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle prévue à l’article L.213-4 a), à savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Les parcelles concernées par l’expropriation sont toutes soumises au droit de préemption urbain qui a été institué par délibération du conseil communautaire du 22 février 2021.

Le juge de l’expropriation de la Vendée a retenu comme date de référence celle du 23 mars 2021 correspondant à la date d’opposabilité du PLUih approuvé le 22 février 2021 en se fondant sur le principe de sécurité juridique pour ne pas tenir compte des modifications postérieures invoquées par les expropriés et par le commissaire du gouvernement, aux motifs que la mise en compatibilité du PLUiH adoptée par délibération du 21 mars 2023 ne concernait pas le zonage UA dans lequel se trouvent les parcelles litigieuses, et que la modification du PLUi adoptée par délibération du 20 novembre 2023, signée le 22 novembre 2023, invoquée par le commissaire du gouvernement n’était pas adoptée au jour de la saisine de la juridiction de l’expropriation.

Devant la cour,

— l’Établissement Public Foncier de la Vendée sollicite confirmation de ce chef de décision

— les époux [I] et le commissaire du gouvernement demandent que la date de référence soit fixée au 27 ou 23 novembre 2023 au motif qu’il s’agit de la date d’affichage de la dernière modification du PLUi de la communauté de communes de Vie et Boulogne.

Il ressort des productions que ce PLUiH a fait l’objet de trois modification numérotées 01, 02 et 03 approuvées le 20 novembre 2023 par des délibérations publiées le 27 novembre 2023, et du courriel en date du 8 décembre 2023 du service Urbanisme de la commune du [Localité 9] que la première de ces modifications a pour objet, notamment, de faire évoluer certains points de règlement dont en zone UA, zone dans laquelle étaient situées les parcelles litigieuses.

En application des articles L.213-4 a) et L.213-6 susdits, la date de référence doit donc être fixée au 27 novembre 2023, ce qui n’emporte aucune insécurité juridique au regard de l’objet de la procédure devant la juridiction, qui est de fixer le prix du bien exproprié.

¿ S’agissant des données d’urbanisme, à la date de référence les trois parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 4], [Cadastre 3] et [Cadastre 10] étaient situées en zone UAa du PLUiH, sous-secteur d’une zone de centre-bourg ancien marqué par une urbanisation dense qui vise à permettre d’y réaliser des opérations denses en adéquation avec les caractéristiques des centres-bourgs.

¿ S’agissant de la qualification du bien, il s’agit d’un ensemble bâti, ce qui rend sans objet la question de savoir si le bien est un terrain à bâtir, comme l’a retenu par le premier juge.

¿ S’agissant de la superficie globale expropriée, la surface totale des trois parcelles est de 270 m².

Il n’existe pas de discussion sur la surface dû bâti à retenir, 110 m² pour la maison et 25 m² pour le garage.

¿ S’agissant de la méthode d’évaluation, la loi n’en prescrit aucune, et elle est librement définie.

Le premier juge a pertinemment retenu la méthode dite 'par comparaison', consistant à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l’étude objective des ventes de biens soit similaires, soit du moins comparables, au bien exproprié, telle qu’elle ressort des mutations d’immeubles enregistrées sur le marché local, disponibles en nombre suffisant.

¿ s’agissant de l’indemnité de dépossession dégagée par les termes de comparaison pertinents, le juge de l’expropriation a écarté comme sans pertinence les termes de comparaison qui étaient tirés soit, de mutation anciennes et antérieures à la crise sanitaire de 2020 au motif que celle-ci avait substantiellement modifié les prix des biens immobiliers, soit de mutations dont l’acte de vente n’était pas produit.

Il a retenu

— pour la maison : trois termes de comparaison -dont l’un communément prôné par les expropriés et par le commissaire du gouvernement- tirés de mutations de maisons d’habitation sises dans le centre-bourg du [Localité 9], portant

.l’une sur une maison d’une surface habitable de 110 m² sise [Adresse 15] conclue le 16 décembre 2022 au prix de 170.000 ' dégageant 1545,45 ' par m²/SU

.l’autre sur une maison sise [Adresse 16] d’une surface habitable de 175 m² conclue le 16 mai 2022 au prix de 306.000 ' soit 1748,57 ' par m²/SU

.la troisième sur une maison sise [Adresse 17] d’une surface habitable de 70m² conclue le 21 avril 2023 au prix de 130.000 ' soit 1.645,57 ' par M²/SU.

desquels se dégage une valeur vénale au m² de surface utile de 1646,53 '.

— pour le garage : la vente conclue le 23 septembre 2021 d’un garage avec grenier à l’étage sis à [Localité 11] d’une surface totale de 54 m² et d’une surface utile de 28 m² conclue au prix de 21.100 ' dégageant une valeur vénale au m² de surface utile de 753,57 '.

Devant la cour, les époux [I] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu ces termes de comparaison en écartant les autres invoqués. Ils critiquent seulement l’abattement appliqué sur les valeurs vénales au m²/SU qui s’en dégagent, en objectant d’une part, que leur bien est dans un état moyen et non pas dégradé comme le décrit le premier juge, et d’autre part que les prix des termes de comparaison proposés incluent déjà la vétusté des biens.

L’EPF de la Vendée maintient en cause d’appel la pertinence des termes de comparaison qu’il invoquait en première instance et que le jugement écarte par des motifs selon lui inadaptés, citant ainsi le propre acte d’acquisition du bien par les époux [I] le 5 août 2015 au prix de 93.000 ', la vente d’une maison avec dépendance et garage conclue le 30 janvier 2018 au prix de 100.000 ' et la vente d’une maison de 150 m² de surface utile avec une dépendance de 30 m² conclue le 7 janvier 2020 au prix de 150.000 ', dont se dégage une valeur au m² de surface utile de, respectivement, 845 ', 538 ' et 833 '.

Il récuse la pertinence des termes de comparaison cités par les expropriés.

Il conteste la surface habitable utile citée par le commissaire du gouvernement et validée par le juge de l’expropriation quant aux ventes du 16 mai 2022 au motif que le bien était composé de deux logements distincts indépendants, et du 21 avril 2023au motif qu’il faut aussi tenir compte des dépendances certes à rénover mais qui peuvent être affectées à l’habitat.

Le commissaire du gouvernement approuve la fixation de l’indemnité en référence à la valeur moyenne des trois termes de comparaison retenus par le premier juge. Il reconnaît et corrige dans ses conclusions récapitulatives, l’erreur affectant la surface utile du terme de comparaison tiré de la mutation du 16 mai 2022 portant sur une maison sise [Adresse 16], qui correspond en effet à deux logements, l’un de 120 m² dont le prix de 206.500 ' dégage 1.720,83 ' du m²/SU et l’autre de 55 m² dont le prix de 90.000 ' détermine 1.636,36 ' du m²/SU, soit un prix moyen qui s’en trouve de 1.628,44 ' du m²/SU.

Les motifs par lesquels le juge de l’expropriation de la Vendée a retenu comme pertinents parmi ceux qui étaient invoqués comme termes de comparaison ceux tirés des mutations récentes de trois maisons au [Localité 9] sont adaptés, et ils ne sont pas contredits en cause d’appel, sous réserve de la rectification de l’erreur de prise en compte de la surface de l’un des trois signalée par l’expropriante, qui aboutit à déterminer une valeur moyenne pour le m²/SU de 1.628,44 ' du m² au lieu de celle de 1.646,53' retenue en première instance.

Les contestations articulées par l’expropriant ne sont pas fondées au titre de la valeur de la maison, l’EPF de Vendée variant de méthode selon les besoins de sa démonstration en utilisant tantôt la surface habitable cadastrée et tantôt la surface au sol multipliée par les étages, et tenant pour certaine une possibilité non documentée de transformation d’annexes en logement.

Sur cette base rectifiée, la valeur du bien s’établit à (110 m² x 1.628,44') = 179.128,40', valeur à laquelle il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 25% compte-tenu de l’état dégradé du bien attesté par les énonciations non réfutées du procès-verbal de transport et les productions, dont il ressort que le bâtiment est intègre et solide et nécessite pour être occupé des travaux intérieurs de réparations et d’aménagements significatifs.

Sur cette base, l’indemnité s’établit pour la maison à (179.128,40 x 0,75) = 134.346'.

S’agissant du garage, le terme de comparaison retenu par le premier juge est particulièrement pertinent.

Les contestations formulées par l’EPF de Vendée ne sont pas fondées, cette référence tirée de la mutation du 23 septembre 2021 ayant bien porté, ainsi que les productions l’établissent, sur un local en nature de garage au jour de la cession.

Au vu du prix du bien de référence, la valeur du garage exproprié s’établit à (25 m² x 753,57') =.18.839,25' arrondie à 18.840'.

L’état de ce garage ne justifie aucun abattement, les dégradations attestées par le procès-verbal de transport et les productions, tenant à un trou dans une marche de l’escalier, quelques tuiles à remplacer, une fenêtre à réparer et la porte à remettre en jeu, relevant des travaux ordinaires à prévoir pour un local qui est conforme en l’état à sa destination de garage.

C’est ainsi la somme de (134.346 + 18.840) = 153.186' que, par infirmation, l’EPF de Vendée devra verser aux époux [I] à titre d’indemnité principale.

¿ s’agissant de l’indemnité de remploi, elle sera fixée selon la méthode usuellement appliquée, et adaptée compte-tenu de la dégressivité notoire des frais, par tranches, à savoir 20% sur la tranche de 0 à 5.000 ',15% sur celle de 5.001 à 15.000 ' et 10% au-delà, soit :

* (5.000 x 20%) = 1.000 '

* (10.000 x 15%) = 1.500 '

* (138.186 x 10%) = 13.818 '

soit 16.318 '.

¿ s’agissant de la demande de l’expropriée en réparation d’un préjudice fiscal, l’obligation d’acquitter la taxe foncière est liée à la qualité de propriétaire du bien et ne constitue pas un préjudice en relation de causalité directe avec l’expropriation.

Ainsi que le fait observer le commissaire du gouvernement dans son mémoire, les avis d’impôt qui sont produits sous pièce n°9 et invoqués par les époux [I] à l’appui de leur demande d’indemnité sont établis non à leur nom mais à celui de la Sci La Grande Lande, dont la personnalité juridique est distincte de la leur.

Ce seul constat suffit à commander le rejet de leur demande indemnitaire, et le jugement qui les en a déboutés sera, pour ce motif, confirmé.

¿ s’agissant des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement a pertinemment laissé les dépens de première instance à la charge de l’expropriant et alloué à bon droit une indemnité de procédure de 2.000 ' aux expropriés.

Au vu du sens du présent arrêt, l’Établissement Public Foncier de la Vendée supportera les dépens d’appel.

Il versera aux époux [I] la somme de 4.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

INFIRME le jugement entrepris, rendu le 15 mai 2024 par la juridiction de l’expropriation de la Vendée, sauf en ce qu’il a débouté les époux [I]/[M] de leur demande d’indemnité pour préjudice fiscal et en ses chefs de décision afférents à la charge des dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile

statuant à nouveau des chefs infirmés:

FIXE l’indemnité due aux époux [I]/[M] du chef de l’expropriation par l’Établissement Public Foncier de la Vendée des parcelles sises au [Adresse 6] et [Adresse 14], cadastrées section AE n°[Cadastre 10], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], à

* 134.346 ' au titre de l’indemnité principale

* 16.318 ' au titre de l’indemnité de remploi

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires

CONDAMNE l’Établissement Public Foncier de la Vendée aux dépens d’appel

LE CONDAMNE à payer 4.000 ' aux époux [I]/[M], ensemble, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,