Cour d'appel de Poitiers, 2e chambre, 4 mars 2025, n° 24/01974

TCOM Niort 23 juillet 2024

CA Poitiers
Infirmation partielle 4 mars 2025

Arguments

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Accepté
Violation des clauses du bail
La cour a constaté que la cession du droit au bail ne peut être autorisée que dans le respect des clauses contractuelles, et a donc infirmé l'ordonnance du juge-commissaire.
Accepté
Condition de sous-location inacceptable
La cour a jugé que la condition de sous-location imposée par le cessionnaire était incompatible avec les termes du bail, justifiant ainsi le rejet de la proposition.
Rejeté
Proposition d'indemnité d'éviction
La cour a estimé qu'elle n'était pas en mesure d'apprécier l'opportunité de cette offre, entraînant le rejet de la demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la S.C.I. Osiris à la S.A.S. Pro-Wood et autres, la S.C.I. Osiris a fait appel d'une ordonnance autorisant la cession du droit au bail de Pro-Wood à la société Md Alu. Les questions juridiques portaient sur la validité de cette cession au regard des clauses du bail interdisant la sous-location sans autorisation. La juridiction de première instance a autorisé la cession, mais la cour d'appel a infirmé cette décision, soulignant que la cession ne pouvait pas modifier les clauses contractuelles existantes. La cour a également rejeté la demande d'indemnité d'éviction de la S.C.I. Osiris, confirmant seulement la disposition relative aux frais de greffe.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 2e ch., 4 mars 2025, n° 24/01974
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	24/01974
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Niort, 23 juillet 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme CLERCAurelie REMY
Cabinet(s) :	LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS
Parties :	S.C.I. OSIRIS c/ son Président, S.A.S. PRO-WOOD S.A.S, S.A.S. PRO-WOOD, S.A.S. MAISON DIFFUSION ALUMINIUM ( MD ALU )

Texte intégral

ARRET N°100

N° RG 24/01974 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDLV

S.C.I. OSIRIS

S.A.S. PRO-WOOD

S.E.L.A.R.L. [S]

S.A.S. MAISON DIFFUSION ALUMINIUM (MD ALU)

S.E.L.A.R.L. MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 04 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01974 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDLV

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 23 juillet 2024 rendu(e) par le Juge commissaire de NIORT.

APPELANTE :

S.C.I. OSIRIS S.C.I ,prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 1]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Aurelie REMY de la SCP L.L.M. M, avocat au barreau de SAINTES.

INTIMEES :

S.A.S. PRO-WOOD S.A.S prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 1]

Défaillante

S.E.L.A.R.L. [S] prise en la personne de Maître [B] [S], Mandataire Judiciaire, agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS PROWOOD

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante

S.A.S. MAISON DIFFUSION ALUMINIUM (MD ALU) S.A.S ,prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 1]

Défaillante

S.E.L.A.R.L. MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES prise en la personne de Maître [R] [T], Mandataire Judiciaire, agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS PROWOOD

[Adresse 5]

[Localité 4]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— RENDU PAR DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Le 8 mai 2018, la société civile immobilière Osiris a donné à bail un local commercial à la société par actions simplifiée Pro-Wood (anciennement Turchi). Ce bail a été stipulé pour une durée de 9 années.

Le 19 décembre 2023, le tribunal de commerce de Niort a ordonné l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire au bénéfice de la société Pro-Wood et a désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [S] en qualité de liquidateur judiciaire et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Mjo mandataires judiciaire en qualité de liquidateur judiciaire.

Peu de temps après l’ouverture de la procédure collective, la société [S] a reçu une offre de rachat du droit au bail de la société Pro-Wood par la société par actions simplifiée Maison diffusion aluminium (la société Md Alu). Cette offre a été stipulée pour un montant de 60.000 euros et à la condition de pouvoir sous-louer une partie des locaux pour toute activité.

Le 6 mars 2024, le liquidateur judiciaire a déposé une requête devant le juge-commissaire de la liquidation de la société Pro-Wood afin de se voir autoriser à céder le droit au bail.

Le 12 juin 2024, le conseil de la société Osiris a adressé un courrier au juge-commissaire afin de l’informer de l’interdiction faite au preneur de concéder la jouissance ou sous-louer les lieux à quiconque en tout ou en partie sous quelque forme que ce soit, même temporairement ou à titre précaire, sauf autorisation expresse du bailleur. Ce courrier contenait également une offre de paiement à la liquidation d’une somme de 60.000 euros à titre d’indemnité d’éviction, précisant que la somme serait réglée sur le prix de cession à recevoir par la société Osiris dans le cadre de la vente de l’immeuble loué à la société Pro-Wood d’un montant de 1.500.000 euros.

Par ordonnance en date du 23 juillet 2024, le juge-commissaire de la liquidation de la société Pro-Wood a :

— autorisé le liquidateur judiciaire à procéder à la vente du droit au bail pour les locaux situés [Adresse 6] au profit de la société Md Alu représentée par Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 3] (ou toute personne morale s’y substituant) moyennant la somme de 60.000 euros,

— dit que les sommes à provenir de ces réalisations seraient remises entre les mains du mandataire liquidateur pour être utilisées comme de droit,

— dit que les frais de greffe seraient employés en frais privilégiés de procédure.

Le 7 août 2024, la société Osiris a relevé appel de cette ordonnance, en intimant la société Md Alu, la société Pro-Wood, la société [S] ès qualités et la société Mjo ès qualités.

Le 4 septembre 2024, le greffe a adressé à l’appelant un calendrier de procédure en circuit court.

Les intimés n’ont pas constitué avocat.

Le 10 septembre 2024, la société Osiris a signifié sa déclaration d’appel et le calendrier de procédure à la société Pro-Wood à étude de commissaire de justice.

Le 10 septembre 2024, la société Osiris a signifié sa déclaration d’appel et le calendrier de procédure à la société Md Alu à sa personne.

Le 11 septembre 2024, la société Osiris a signifié sa déclaration d’appel et le calendrier de procédure à la société [S] ès qualités à sa personne.

Le 11 septembre 2024, la société Osiris a signifié sa déclaration d’appel et le calendrier de procédure à la société Mjo mandataires judiciaires ès qualités à domicile.

Le 3 octobre 2024, la société Osiris a demandé de :

— réformer l’ordonnance déférée autorisant la cession du droit au bail au profit de la société Md Alu,

— rejeter la proposition de rachat de la société Md Alu ;

— juger satisfactoire sa propre proposition de verser à la procédure de liquidation judiciaire de la société Pro-Wood une indemnité d’éviction d’un montant de 60.000 euros à valoir sur le prix de cession de l’immeuble fixé à la somme de 1.500.000 euros et y faire droit.

Le 17 octobre 2024, la société Osiris a signifié ses conclusions susdites à la société Pro-Wood à étude de commissaire de justice.

Le 17 octobre 2024, la société Osiris a signifié ses conclusions susdites à la société Md Alu à sa personne.

Le 21 octobre 2024, la société Osiris a signifié ses conclusions susdites à la société [S] ès qualités à sa personne.

Le 21 octobre 2024, la société Osiris a signifié ses conclusions susdites à la société Mjo mandataires ès qualités à sa personne.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites.

Le 7 janvier 2025 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article L. 642-19 du code de commerce, alinéa 1,

Le juge commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu’elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci.

Selon l’article L. 641-12 du même code, en son avant-dernier alinéa,

Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.

Il résulte de la combinaison de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et des articles L. 145-16, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, L. 641-12 et L. 642-19 du code de commerce qu’en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire en application du dernier texte précité, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire.

En conséquence, lorsqu’il envisage une telle cession, le liquidateur est tenu de se conformer à la clause du bail prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur. (Cass. Com., 19 avril 2023, n°21-20.655, publié).

Selon l’article 9.1.1 du bail liant la société Osiris, bailleur, à la société Pro-Wood, preneuse en procédure collective, il était fait interdiction au preneur de concéder la jouissance ou de sous-louer à quiconque les lieux donnés à bail, en tout ou en partie, sous quelque que ce soit, même temporairement et à titre précaire.

La société Osiris fait grief au juge-commissaire d’avoir autorisé le liquidateur judiciaire à procéder à la vente du droit au bail afférent aux locaux donnés à bail à la société Pro-Wood au profit de la société Md Alu.

Elle observe que la société Md Alu a conditionné son offre de rachat à la sous-location d’une partie des locaux à un ou des tiers pour toute activité.

Elle entend en voir déduire qu’en faisant droit à la demande qui lui a été présentée, le premier juge lui a imposé une modification des clauses du bail, ce que les textes susdits ne permettent pas.

A l’examen de la requête du liquidateur, la cour constate que le candidat à la reprise du droit au bail a entendu subordonner son offre à une sous-location des locaux loués, alors que le contrat de bail prohibe toute sous-location ou concession de jouissance à un tiers.

En raison de l’intangibilité des conventions, une telle modification ne peut pas être imposée au bailleur qui s’y oppose.

Il y aura donc lieu de rejeter la demande du liquidateur judiciaire tendant à procéder à la vente du droit au bail pour les locaux donnés à bail à la société Pro-Wood au profit de la société Md Alu, et l’ordonnance sera infirmée de ce chef, et de son chef subséquent afférent à la remise des fonds en résultant.

Sur l’offre de la bailleresse

La société Osiris demande de faire droit à sa proposition de verser à la procédure de liquidation judiciaire de la société Pro-Wood une indemnité d’éviction d’un montant de 60.000 euros à valoir sur le prix de cession de l’immeuble fixé à la somme de 1.500.000 euros et d’y faire droit.

Mais en l’état des éléments soumis à la cour, celle-ci n’est pas en mesure d’apprécier l’opportunité d’une telle offre, et la demande y afférente de la bailleresse sera rejetée.

* * * * *

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a dit que les dépens de première instance seraient employés en frais privilégiés de procédure.

Il y aura lieu d’ordonner l’emploi des dépens d’appel en frais privilégiés de procédure collective.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a dit que les frais de greffe seraient employés en frais privilégiés de procédure ;

Confirme l’ordonnance déférée de ce seul chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

Rejette la demande de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société par actions simplifiée Pro-Wood, tendant à être autorisée à procéder à la vente du droit au bail pour les locaux situés [Adresse 6] au profit de la société Md Alu représentée par Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 3] (ou toute personne morale s’y substituant) moyennant la somme de 60.000 euros ;

Rejette la demande la société civile immobilière Osiris tendant à verser à la procédure collective de la société par actions simplifiée Pro-Wood une indemnité d’éviction d’un montant de 60.000 euros à valoir sur le prix de cession de l’immeuble fixé à la somme de 1.500.000 euros ;

Ordonne l’emploi des dépens d’appel en frais privilégiés de procédure collective.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,