ARRET N°182

CL/KP

N° RG 24/00710 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAA5

[F]

[W]

C/

[L]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 20 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00710 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAA5

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 février 2024 rendu par le Tribunal de proximité de JONZAC.

APPELANTS :

Madame [C] [F]

née le 10 Novembre 1969 à [Localité 8] (67)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie HAGUENIER, avocat au barreau de SAINTES.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001934 du 12/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Monsieur [H] [W]

né le 11 Septembre 1977 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie HAGUENIER, avocat au barreau de SAINTES.

INTIME :

Monsieur [R] [L]

né le 13 Septembre 1950 à [Localité 7] (17)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e François MIDY de la SELARL MIDY – DIMIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur [R] PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Le 22 mai 2015, Madame [C] [F] et Monsieur [H] [W] (les consorts [F] [W]) ont pris à bail, avec effet au 1er juin 2015, un immeuble à usage d’habitation appartenant à Monsieur [R] [L] et Madame [Z] [L], sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel stipulé à 550 euros.

Le 28 juin 2023, les consorts [L] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et un arriéré de loyer de 1.215,50 euros.

Le même jour le commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ccapex).

Le 2 octobre 2023, les bailleurs ont attrait les preneurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal proximité de Jonzac.

Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [L] a demandé :

— de constater la résiliation du bail sur le fondement de l’article 24 de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— d’ordonner l’expulsion des consorts [F] [W] ainsi que tout occupant introduit de leur chef, avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier ;

— de condamner les consorts [F] [W] solidairement au paiement de la somme de 1.449 euros au titre des loyers et charges locatives impayés au jour de la présente assignation assortie du taux d’intérêt légal à compter du 28 juin 2023 date du commandement de payer ;

— de condamner solidairement les consorts [F] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif ;

— de condamner les consorts [F] [W] solidairement au paiement des frais liés à la remise en état du logement ;

— de condamner les consorts [F] [W] solidairement au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner in solidum les consorts [F] [W] aux dépens de l’instance qui comprendraient notamment les frais du commandement de payer du 28 juin 2023.

Les consorts [F] [W] n’ont pas comparu ni été représentés.

Par jugement réputé contradictoire en date du 7 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal proximité de Jonzac a :

— constaté la résiliation du bail à la date du 29 août 2023 ;

— condamné solidairement les consorts [F] [W] à payer à Monsieur [L] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui eussent été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 586 euros, outre les charges sur présentation des justificatifs, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné solidairement les consorts [F] [W] à payer à Monsieur [L] la somme de 1.449 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au 31 août 2023 (loyer du mois d’août 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 sur la somme de 1127 euros et à compter de la signification du présent jugement sur la somme de 322 euros;

— dit qu’à défaut par les consorts [F] [W] d’avoir libéré les lieux loués, il serait procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ;

— rejeté la demande de condamnation aux frais liés à la remise en état du logement présentée par Monsieur [L] ;

— dit que la présente décision serait transmise par le greffe du tribunal au préfet de Charente Maritime en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que la notification de la présente décision devrait indiquer les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamné in solidum les consorts [F] [W] à payer à Monsieur [L] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 20 mars 2024, les consorts [F] [W] ont relevé appel de ce jugement, en intimant Monsieur [L].

Le 17 février 2025, les consorts [F] [W] demandent :

— d’infirmer le jugement entrepris en son intégralité,

— de constater que Monsieur [L] ne justifiait pas de sa qualité pour agir seul,

— de juger ses demandes irrecevables,

A défaut, sur le fond,

— d’ordonner avant dire droit une expertise sur la décence du logement,

— de dire que l’expert désigné aurait mission habituelle et qu’elle fonctionnerait aux frais avancés du Trésor Public,

— leur accorder des délais de paiement de l’arriéré de 1.449 euros sur 3 ans et suspendre l’effet de la clause résolutoire,

— de débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes,

— de condamner Monsieur [L] aux entiers dépens, qui seraient recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

Le 18 février 2025 à 9 heures 31, Monsieur [L] demande de :

— débouter les consorts [F] [W] de toutes leurs demandes ;

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement les consorts [F] [W] à lui verser la somme de 4.000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 18 février 2025 à 10 heures, a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action du bailleur

Les articles 30 et 31 du code de procédure ouvre l’action en justice à ceux qui on un intérêt et une qualité à agir.

L’article 9 du même code prévoit qu’il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il appartient à celui qui soulève une fin de non-recevoir de démontrer que les conditions en sont réunies.

Les consorts [F] [W] demandent de déclarer irrecevables les demandes formées à leur égard par Monsieur [L], faute pour ce dernier de justifier de sa qualité à agir seul.

Plus spécialement, les preneurs font valoir que le bail est stipulé par les deux époux [L].

Ils remarquent cependant que [Z] [L] est décédée. Et à leur sens, le décès de [Z] [L] a ouvert sa succession et il n’est pas justifié par le bailleur qu’il soit toujours le seul propriétaire du bien donné à bail.

Ils soutiennent encore que la succession de Madame [L] (née [E]) aurait eu pour conséquence de faire apparaître de nouveau co-bailleurs.

Mais les preneurs n’apportent aucune preuve de leurs allégations, selon lesquelles ensuite du décès de [Z] [L], Monsieur [L] ne serait pas le seul propriétaire du bien donné à bail, d’une part, et que de nouveaux co-bailleurs seraient apparus, d’autre part.

Surabondamment, par la production de l’attestation notariée en date du 16 septembre 2024, Monsieur [L] montre que depuis le 7 décembre 1995, il est plein et entier propriétaire du bien donné à bail au titre de ses biens propres.

Ainsi, les preneurs défaillent à démontrer que Monsieur [L] n’aurait pas qualité à agir seul à leur encontre.

Il y aura donc lieu de rejeter la demande des locataires tendant à déclarer irrecevables les demandes formées par le bailleur.

Sur la demande d’expertise

L’article 144 du code de procédure civile prévoit que le juge peut ordonner une mesure d’expertise afin d’obtenir les éléments nécessaires pour statuer.

L’article 146 du code de procédure civile prévoit que la mesure d’instruction ne doit pas suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Les consorts [F] et [W] font valoir que le bien pris à bail serait indécent.

Ils relèvent que le logement est mal isolé et qu’il existe une atteinte au clos et au couvert, que cette situation existe depuis la prise à bail et que le bailleur n’a jamais agi en conséquence. Ils affirment que les bailleurs étaient parfaitement informés de la situation.

En l’espèce, les preneurs versent un courrier en date du 15 mars 2024 (dont avis de réception attestant de son dépôt le 20 mars 2014), dans lequel ils :

— dénoncent deux infiltrations d’eau, au niveau de chacune des chambres, dont l’une au-dessus d’un tableau électrique ;

— demandent un changement du survitrage par du double vitrage ;

— demandent l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée ;

— déplorent le diagnostic de performance énergétique, en l’absence d’isolation au niveau du plancher du grenier, représentant les trois quarts de la surface de la maison, et l’absence d’ouvrants fermés hermétiquement dans le grenier ;

— demandent la mise aux normes de la fosse sceptique.

L’attestation émanant de Madame [X] se borne à faire état de ses relations de bon voisinage avec les consorts [F] et [W], de sorte qu’il ne peut en être tiré aucun élément sur l’état du logement.

Par son écrit en date du 1er décembre 2021, Madame [N] atteste avoir constaté l’état déplorable du logement lors de l’emménagement des consorts [F] et [W].

Elle y présente son appréciation selon laquelle la maison était si mal isolée qu’elle était une véritable passoire thermique, ayant pour conséquence d’entraîner une surcharge de frais de chauffage, plaçant le couple de locataires dans une situation de précarité financière.

Elle déclare avoir constaté que les propriétaires n’avaient jamais engagé les moindres travaux pour rendre ce logement plus habitable.

Enfin, les locataires versent diverses photographies qu’ils déclarent avoir prises dans le logement, et sur lesquelles sont apparentes des marques, traces et cloquages susceptibles de révéler des difficultés d’infiltrations.

Mais d’une part, le seul écrit émanant des bailleurs eux-mêmes ne suffit pas à faire la preuve des désordres qu’ils dénoncent.

Et le rapprochement de ce courrier avec l’attestation émanant de Madame [N] n’est pas plus probant, au regard du caractère insuffisamment circonstancié de son appréciation sur le caractère déplorable du logement lors de l’emménagement des locataires, et en l’absence de précision sur ses propres constatations personnelles l’ayant amenée à considérer que le bien donné à bail constituait une passoire thermique.

En outre, les photographies présentées par les preneurs ne permettent pas d’en identifier la date et le lieu.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir que les preneurs n’ont présenté aucun commencement de preuve suffisant d’une quelconque indécence du logement.

Dès lors, la mesure d’instruction sollicitée n’a pour seul objet que de pallier leur carence probatoire : la demande y afférente ne pourra pas prospérer.

Il y aura donc lieu de rejeter leur demande d’expertise.

Sur le fond

Selon l’article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée.

Dans le dispositif de leurs écritures, les consorts [F] et [W] demandent de débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes.

Mais les motifs de leurs écritures ne viennent présenter aucun moyen critiquant les motifs de jugement déféré ayant retenu l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné leur expulsion, et prononcé leur condamnation solidaire aux loyers et charges ainsi qu’une une indemnité d’occupation.

Il y aura donc lieu de confirmer le jugement de ces chefs.

En outre, au regard des écritures des parties, concordantes sur ce point, il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation aux frais de remise en état du logement présentée par le bailleur.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet l’octroi de délais de paiement, dans la limite de 3 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, en suspendant les procédures d’exécution engagées par le bailleur, ainsi que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard pendant le délai ainsi octroyé.

Les consorts [F] et [W] demandent des délais de paiement pendant une durée de 3 ans, avec la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils exposent avoir subi des difficultés à la suite de la perte de leurs emplois respectifs, seul Monsieur [W] ayant retrouvé un contrat à durée déterminée, devenu à durée indéterminée, et avoir subi des difficultés financières.

Ils ajoutent avoir deux enfants à charge de 17 ans et demi et 16 ans.

Ils soulignent avoir cependant honoré tous les mois leur part du loyer, quelquefois avec quelques jours de retard, et en 2023 avec un léger arriéré de 1449 euros.

Ils estiment possible de régulariser un tel arriéré sur 3 ans à hauteur de 40,25 euros mensuels, en sus d’un paiement mensuel au titre de 586 euros de loyer et charges.

Mais d’une part, les preneurs n’ont versé que les seuls bulletins de salaire de Monsieur [W], en dernier lieu pour le mois de février 2024, faisant état d’un salaire net de 1701,62 euros, ainsi que les attestations de paiement d’une pension d’invalidité de Madame [F], en dernier lieu de 387,25 euros mets au mois de février 2024.

Il n’est ainsi pas justifié d’un contrat à durée indéterminée pour Monsieur [W], et la situation des revenus du couple n’est pas actualisée au jour où la cour statue, alors que la clôture avait été prononcée le 18 février 2025.

De deuxième part, il ressort du décompte du bailleur, sans preuve de paiement contraire émanant des preneurs, qu’au 13 septembre 2024, l’arriéré ne se limite pas à 1449 euros, mais’élève à 8642 euros, comprenant en dernier lieu l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024.

De troisième part, alors que le bailleur soutient que compte tenu du défaut de paiement, la caisse d’allocations familiales a suspendu le paiement entre ses mains de l’allocation pour le logement depuis le mois de septembre 2023, les preneurs ne démontrent pas la poursuite ou la reprise du service de cette prestation par l’organisme social.

Enfin, de quatrième part, les preneurs ne démontrent pas le paiement des loyers ou indemnités d’occupation courants.

En ce sens, il est topique que depuis l’engagement de la procédure, les consorts [W] et [F] n’aient procédé à l’apurement d’aucun arriéré, même d’un montant modique.

Il ressort donc des pièces rapportées qu’au jour où la cour statue, la dette locative s’élève à 8.642 euros au moins, que les consorts [W] [F] ne rapportent pas la preuve de leur capacité actuelle à apurer l’arriéré et que leurs derniers justificatifs de revenus font ressortir qu’ils ne seraient pas en capacité d’apurer l’arriéré en 3 années.

La cour rejettera donc la demande délai de paiement formulé par les locataires.

* * * * *

Le jugement sera confirmé n ce qu’il a condamné in solidum les preneurs aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 23 juin 2023 et à payer au bailleur la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance

Les locataires seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer au bailleur la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la demande de Monsieur [H] [W] et Madame [C] [F] tendant à déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [R] [L] ;

Rejette la demande d’expertise judiciaire présentée par Monsieur [H] [W] et Madame [C] [F] ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [H] [W] et Madame [C] [F] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [W] et Madame [C] [F] à verser à Monsieur [R] [L] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [W] et Madame [C] [F] aux dépens d’appel ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,