ARRET N°54

CL/KP

N° RG 24/01350 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBZD

S.A.S. LES CHARLY’S,

C/

S.A.R.L. SARL FOUMICHI

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01350 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBZD

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 03 juin 2024 rendue par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

S.A.S. LES CHARLY’S, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

INTIMEE :

S.A.R.L. FOUMICHI

[Adresse 4]

[Localité 6]

Ayant pour avocat plaidant M^e Noël FAUCHER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par contrat en date du 1er juin 2022, Monsieur [K] a donné à bail à la société à responsabilité limitée Foumichi un local commercial sise [Adresse 2], destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce de bar et petite restauration, ce moyennant un loyer annuel de 42.000 euros hors taxes (ht) payables mensuellement avec mise en oeuvre en cas de non-paiement d’une clause résolutoire de plein droit.

L’immeuble a été vendu par Monsieur [K] à la société par actions simplifiée Les Charly’s le 11 août 2023.

Dans le cadre de l’exploitation du local, un litige s’est élevé entre la société Les Charly’s et la société Foumichi au regard de possibles désordres dans l’évacuation des eaux usées.

Le 10 août 2023, une ordonnance de référé a ordonné une expertise et rejeté une demande de suspension du paiement des loyers.

Le rapport de l’expert a été déposé le 15 janvier 2024.

Le 22 janvier 2024, la société Foumichi a attrait la société Les Charly’s devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne saisi au fond en résolution du contrat de bail, l’instance étant pendante à ce jour.

En parallèle de cette procédure, la société Les Charly’s a délivré le 25 janvier 2024 un commandement de payer à la société Foumichi, demeuré infructueux.

Le 19 mars 2024, la société Les Charly’s a attrait la société Foumichi devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Les Charly’s a demandé de :

— constater la résolution du bail avec effet au 25 février 2024 ;

— condamner le locataire à libérer les lieux et ordonner au besoin son expulsion, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— le condamner à titre prévisionnel à lui verser les loyers impayés de septembre 2023 à février 2024 majorés des intérêts de retard, puis une indemnité d’occupation mensuelle de 6.300 euros après le 25 février 2024, outre 1.060,20 euros de taxe foncière ;

— le condamner à lui verser la somme provisionnelle de 12.600 euros à valoir sur ses dommages et intérêts et enfin 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Foumichi a soulevé l’incompétence du juge des référés et a demandé le rejet des demandes présentées, outre le versement de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance contradictoire en date du 3 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a :

— débouté la société Les Charly’s de l’ensemble de ses demandes ;

— l’a condamnée à verser à la société Foumichi la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 6 juin 2024, la société Les Charly’s a relevé appel de cette ordonnance en intimant la société Foumichi.

Le 28 octobre 2024, la société Les Charly’s a sollicité l’infirmation intégrale de l’ordonnance déférée et, statuant à nouveau, de :

— constater la résolution du bail consenti à la société Foumichi par Monsieur [G] [K] aux droits duquel elle venait désormais sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] par l’effet de la clause résolutoire de plein droit acquise à l’issue d’un délai d’un mois imparti par le commandement de payer, soit au 25 février 2024 ;

— condamner la société Foumichi à libérer sans délai les lieux qu’elle occupait [Adresse 3] à [Localité 7] et dans l’hypothèse où elle n’eût pas volontairement libéré les lieux ;

— d’ordonner l’expulsion de la société Foumichi de tous biens et occupants de son chef des locaux dont s’agissait, avec le concours de la force publique et un serrurier si besoin était, et ce sous astreinte contractuelle de 150 euros par jour de retard ;

— condamner la société Foumichi à payer à la société Les Charly’s une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 8 novembre 2024, la société Foumichi a sollicité la confirmation intégrale de l’ordonnance déférée et, y ajoutant, le débouté la société Les Charly’s de l’ensemble de ses demandes et la condamnation de la société Les Charly’s à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 12 novembre 2024 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

C’est au demandeur en référé qu’il appartient de démontrer le bien-fondé de sa créance, tandis qu’il revient au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse.

Le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ni pour allouer des provisions au titre des loyers et charges impayés, ou pour indemnité d’occupation.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail, prévoyant sa résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement, à peine de nullité, doit mentionner ce délai.

L’application de la clause résolutoire, insérée dans un contrat de bail par application de l’article L. 145-41 du code de commerce susdit, nécessite deux conditions d’application, à savoir d’une part la violation d’une obligation expressément prévue au bail, et d’autre part une mise en demeure.

Et à défaut pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit, le juge ne pouvant que la constater même si la sanction apparaît disproportionnée eu égard à la gravité du manquement.

Il résulte de l’article 1719 du code civil qu’il appartient au bailleur, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer à son locataire une local conforme à la destination prévue par le bail, et de le maintenir en état de servir à l’usage auquel il est destiné.

Seule une impossibilité totale de jouissance est de nature à autoriser le preneur à se dispenser de l’exécution de ses propres obligations.

Le contrat de bail commercial comporte en son article 16 une clause selon laquelle les parties conviennent expressément qu’en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, et notamment de paiement l’ un des termes du loyer, charges et impôts récupérables par le bailleur, le bail serait résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seraient constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, serait ordonnée par le juge.

Le 25 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la preneuse un commandement de payer les loyers et charges et impayés pour les mois de septembre 2023 à janvier 2024, pour un total de 22 133,04 euros hors taxes visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Il est constant entre parties que dans le mois suivant la délivrance de ce commandement, ses causes n’ont pas été régularisées.

Et par son décompte, la bailleresse montre que la preneuse n’a pas payé les loyers et charges courant pour la période postérieure à la délivrance du commandement.

Au regard de ses éléments, les demandes de la bailleresse, tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion de la preneuse et à sa condamnation provisionnelle aux loyers et charges impayés, d’une part, à et à une indemnité d’occupation, d’autre part, présentent manifestement une apparence de bien-fondé.

Mais la preneuse entend lui opposer une contestation sérieuse tenant à l’irrespect par la bailleresse de son obligation de jouissance paisible, résultant de manquements de la propriétaire au moment de la conclusion du bail.

La société Foumichi soutient avoir été contrainte à de nombreuses reprises, de fermer son commerce de bar et petite restauration exploité dans les lieux donnés à bail, pour procéder aux nettoyages rendus nécessaires par les nombreux débordements du réseau d’eaux usées.

Elle souligne que compte tenu de la nature de son activité, elle ne peut pas supporter un réseau d’assainissement défaillant à l’adresse de sa clientèle.

En s’appuyant sur l’expertise judiciaire susdite, la bailleresse fait notamment valoir le constat par l’homme de l’art notamment :

— d’un phénomène d’obstruction sur la partie ancienne du réseau d’évacuation des eaux ;

— alors que la propriétaire avait raccordé le système d’évacuation des eaux pluviales au réseau d’évacuation des eaux usées, ce qui est à proscrire ;

— cette modification consistant notamment en la création d’un nouveau réseau apparent, collectant les eaux usées du wc du local de la société Foumichi, avant de retrouver l’ancien réseau sous dalle transitant par un regard situé en partie centrale du local adjacent, qui, par ses caractéristiques géométriques, non conformes aux règles de l’art, constitue un accident d’écoulement qui doit être générateur de bouchons occasionnels responsables du sinistre, sans que fussent prises de précautions particulières ;

— une absence de ventilation primaire de la chasse d’eau, créant un problème de pression ;

— les nouveaux travaux susdits ayant eu pour effet d’aggraver le phénomène de siphonnage lié à l’absence de ventilation primaire ;

— en cas de fortes précipitations, l’aggravation des difficultés d’évacuation, compte tenu de la conjugaison du raccordement du système d’évacuation des eaux de pluie au réseau d’évacuation des eaux usée, de première part, du raccordement des toilettes du local d’évacuation de la preneuse au réseau antérieur sans précaution, de deuxième part, et de l’absence de ventilation primaire, de troisième part ;

— le constat que ces désordres rendent de facto l’ouvrage impropre à sa destination.

La bailleresse avance que les contestations de la preneuse seraient inopérantes, alors que celles-ci ne portent pas sur le commandement lui-même, dont la validité, la forme, ainsi que les décomptes présentés ne font l’objet d’aucune critique.

Elle entend en voir déduire que dans ces conditions, le juge des référés n’avait aucune marge d’appréciation, et ne pouvait que constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle prétend que le premier juge pouvait, tout au plus, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période où le preneur aurait sollicité des délais de paiement, mais observe qu’aucune demande en ce sens n’a été présentée par la preneuse.

Mais il ressort de l’expertise judiciaire produite par la preneuse, objectivant les désordres affectant le système d’évacuation des eaux usées du local donne à bail, préexistant à la prise d’effet du bail et modifiée auparavant par le bailleur, et de l’appréciation même de l’expert selon lequel ces désordres rendent le local impropre à sa destination, que la société Foumichi a apporté suffisamment d’éléments caractérisant à la fois tant son impossibilité de jouissance totale des lieux donnés à bail, que le rattachement de celle-ci à des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

Ainsi, l’invocation par la preneuse d’une exception d’exécution, la dispensant du paiement total des loyers, charges et impôts dont elle était débitrice, revêt le caractère d’une contestation sérieuse.

Et en ce que le sérieux de cette contestation porte nécessairement sur les causes du commandement, privant celui-ci de son fondement susceptible d’être apprécié par le juge des référés, il importe peut que la preneuse en ait ou non discuté sa régularité.

Il y aura donc lieu de débouter la société Les Charly’s de toutes ses demandes, et l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

* * * * *

L’ordonnance sera confirmée pour avoir débouté la bailleresse de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance, et pour l’avoir condamnée aux dépens de première instance et à payer à la preneuse la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

La bailleresse sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

La bailleresse sera condamnée aux entiers dépens d’appel, et à payer à la preneuse la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la société par actions simplifiée Les Charly’s de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la société par actions simplifiée Les Charly’s aux entiers dépens d’appel et à payer à la société à responsabilité limitée Foumichi une somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,