ARRET N°159

LM/KP

N° RG 24/00863 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAOQ

[L]

C/

[Y]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 06 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00863 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAOQ

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 janvier 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection de POITIERS.

APPELANTE :

Madame [B] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant opur avocat plaidant M^e Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001352 du 02/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEE :

Madame [O] [Z] [Y]

née le 17 Mars 1951 à [Localité 3] (Royaume Uni)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant M^e Hervé-Sébastien BUTRUILLE, avocat au barreau de POITIERS.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-3502 du 11/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 28 avril 2021, Madame [B] [L] a pris à bail à Madame [O] [Y] un immeuble à usage d’habitation, non meublé, sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 380 euros.

Le 25 novembre 2022, Madame [Y] a fait délivrer à Madame [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.195 euros.

Par actes des 21 et 29 mars 2023, Madame [Y] a attrait Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire, condamner Madame [L] à verser à Madame [Y] de la somme de 2.275 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer initial et 320 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [L], régulièrement citée à étude n’a pas comparu ni été représentée.

Par jugement en date du 12 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a statué ainsi :

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2021 entre Madame [O] [Y] et Madame [B] [L] concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 26 janvier 2023

— en conséquence, ordonne à Madame [B] [L] de libérer la maison et de restituer les clés à Madame [O] [Y] ;

— dit qu’à défaut Madame [O] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamne Madame [B] [L] à verser à Madame [O] [Y] la somme de 5165 euros (décompte arrêté au 10 novembre 2023) ;

— condamne Madame [B] [L] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (380 euros) à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— condamne Madame [L] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer les loyers ;

— dit que le jugement sera transmis, par les soins du greffe, au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement ;

— rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens, compris.

Le 30 janvier 2024, Madame [Y] a fait signifier le jugement.

Par déclaration en date du 4 avril 2024, Madame [L] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant Madame [Y].

Le 23 mai 2024, Madame [L] a attrait Madame [Y] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Poitiers afin de demander un délai de maintien dans les lieux de 12 mois.

Par jugement du 24 septembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Poitiers a constaté le désistement de Madame [L].

Le 3 octobre 2024, Madame [L] a quitté l’immeuble pris a bail.

Madame [L], par dernières conclusions transmises le 29 janvier 2025, demande à la cour d’appel, par réformation du jugement entrepris, de :

— dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas réunies ;

— débouter Madame [Y] [O] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— débouter Madame [Y] de sa demande de résolution du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, si la Cour estime que la demande au titre des loyers impayés et d’indemnité d’occupation est fondée :

— déclarer que Madame [L] est une locataire de bonne foi ;

— accorder à Madame [L] un délai de paiement en 36 mensualités ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [Y] aux dépens de première instance et et d’appel.

Madame [Y], par dernières conclusions transmises le 29 janvier 2025, demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— débouter Madame [L] de toutes ses demandes fins et conclusions les disant mal fondées.

— fixer la dette de loyers et d’indemnités d’occupation de Madame [L] à l’égard de Madame [Y] à la somme de 8.965 ' selon décompte arrêté au 10 novembre 2023.

— condamner Madame [L] aux dépens de l’instance d’appel qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de reprise des lieux du 3 octobre 2024 pour 380,09 '.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les sommes dues

Madame [L] fait valoir qu’elle a réglé régulièrement les loyers d’avril 2021 à novembre 2022 et qu’ayant perdu son emploi, elle a tenté de le régler selon ses capacités financières, Mme [Y] ayant prévenu la caf du défaut de règlement des loyers, de sorte qu’elle n’a plus perçu les allocations logement. Elle explique avoir formé une demande auprès du Fonds de Solidarité Logement et qu’elle a obtenu une aide sous forme de prêt d’un montant de 1 212,65 euros le 30 mai 2023, laquelle a été perçue par la bailleresse. Elle considère que cette dernière est de mauvaise foi alors qu’elle saisit le tribunal pour solliciter l’expulsion de Mme [L] pour impayés de loyers sans informer de la perception de cette aide qui a réglé une partie du loyer. De plus, elle prétend que le commandement de payer délivré le 25 novembre 2022 l’a été alors qu’elle avait réglé son loyer courant octobre 2022. Elle conclut que la bailleresse ne justifie d’aucun motif légitime et sérieux pour solliciter l’application de la clause résolutoire. Elle ajoute que c’est dans le but de l’évincer que Madame [Y] a fait délivrer le commandement de payer, suite à un courrier l’informant de l’insalubrité des lieux et qu’en raison de cette insalubrité, elle devait être dispensée du règlement de loyers.

Madame [Y] soutient que le non paiement des loyers entraîne automatiquement la suppression par la caisse d’allocations familiales des aides au logement suite aux notifications prévues par la loi tant en ce qui concerne le commandement de payer que l’assignation en résiliation de bail, de sorte qu’il ne peut lui en être fait le reproche. Elle ajoute avoir toujours fait le nécessaire pour remédier aux problèmes rencontrés par la locataire (intervention sur la couverture, intervention suite à une panne de chaudière etc). Elle conclut que l’état d’insalubrité du logement tel que constaté par l’ARS n’a pas donné lieu à son encontre à un arrêté de traitement de l’insalubrité en application du code de la construction et de l’habitation à la suite des explications qu’elle a données et que dès lors que l’insalubrité ne peut lui être imputée, Mme [L] ne saurait s’en prévaloir pour s’exonérer du paiement des sommes dues.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur s’oblige à payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus entre les parties.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’applicable au litige, énonce :

'I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.'

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui se prétend créancier d’une obligation doit rapporter la preuve de ce qu’elle est lui due et que celui qui s’en prétend libéré doit rapporter la preuve du paiement ou de l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant que le 25 novembre 2022, Madame [Y] a fait délivrer à Madame [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.195 euros, les deux parties y faisant référence dans leurs conclusions.

Madame [L] produit ses relevés de compte dont il ressort qu’elle a réglé mensuellement une somme de 270 euros à [O] [Y] de septembre 2021 à octobre 2022 et si elle justifie d’aide du Fonds de solidarité Logement lui ayant été accordée, cette somme n’est pas venue apurer la somme réclamée par le commandement de payer délivré le 25 novembre 2022 dans le délai légal.

Et Madame [L] n’apporte pas la preuve du paiement du loyer pour le mois de novembre 2022, les pièces versées aux débats faisant par ailleurs ressortir qu’elle n’a pas réglé l’intégralité des loyers suivants, en refusant de régler la part antérieurement versée par l’allocation logement qui avait cessé de l’être suite à la procédure initiée par le commandement de payer.

Or, le contrat stipule clairement que le loyer est due au 5 de chaque mois, le commandement de payer ayant été délivré le 25 novembre 2022.

Compte tenu de ces éléments, du fait que l’information de la caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers n’est pas constitutif d’une faute de la bailleresse mais une conséquence des procédures applicables en cas d’impayés de loyers (article R 824-1 et R 824-20 du code de la construction et de l’habitation) et enfin, compte tenu du fait que le caractère indécent du logement n’a pas été retenu suite au diagnostic socio-technique qui a été fait, la mauvaise foi de la bailleresse n’est pas caractérisée et n’empêche donc pas à la clause résolutoire du contrat de bail de jouer.

Il y a donc lieu à confirmation du jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 26 janvier 2023, ordonné l’expulsion de Mme [L] et condamné celle-ci au versement d’une indemnité d’occupation jusqu’aà libération des lieux.

Concernant les sommes dues par Mme [L], Mme [Y] produit un décompte des sommes dues au 3 octobre 2024 qui ne débute qu’au 10 novembre 2023, de sorte que la cour d’appel est dans l’impossibilité de connaître le détail des sommes dues et de procéder aux imputations des paiements effectués, que ce soit au titre des paiements de loyers justifiés par l’appelante ou au titre de la somme versée par le Fonds de Solidarité Logement, étant rappelé qu’en l’absence du commandement de payer, la cour d’appel ne connaît même pas le détail de la dette initiale de la locataire.

La cour d’appel réformera donc le jugement en ce qu’il a condamné Madame [L] au paiement de la somme de 5.165 euros au titre des loyers impayés, faute de preuve de sa créance par Mme [Y], laquelle est contestée.

Pour ce qui est des sommes dues au titre des indemnités d’occupation impayées depuis la date d’arrêté de compte du 10 novembre 2023 correspondant aux sommes réclamées devant le juge de première instance, Mme [L] ne démontre pas avoir versé une quelconque somme à ce titre et il est constant qu’elle n’a quitté le logement dont s’agit que le 3 octobre 2024.

Elle sera donc condamnée à verser une somme de 3 800 euros (10 loyers de 380 euros dus entre le 1er décembre 2023 et le 1er septembre 2024).

Sur les délais de paiement

Madame [L] fait valoir qu’elle est de bonne foi et est sans emploi, que ses revenus 2022 s’élèvent à 8.996 euros composée d’aides sociales, qu’elle ne bénéficie pas d’un logement social et qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Madame [Y] fait valoir que Madame [L] s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 3 octobre 2024, sans payer de loyer ni d’indemnité d’occupation, malgré l’exécution provisoire du jugement. Elle ajoute qu’elle est retraitée et que ses revenus sont faibles, de l’ordre de 13.500 euros annuels et que du fait de sa locataire, elle a été privée du complément de revenus sur lequel elle comptait.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 24 V de la loi de 1989 prévoit la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans. Ce délai suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier et les majorations ou pénalités prévues au contrat de bail ne sont pas encourues pour la période octroyée.

En l’espèce, Madame [L] ne propose aucun plan lui permettant d’apurer l’arriéré des loyers et ne rapporte pas la preuve de sa capacité à apurer l’arriéré locatif, pas plus qu’elle ne rapporte la preuve d’un possible retour à meilleure fortune dans ce délai.

A l’inverse, Madame [Y] rapporte la preuve de la nécessité pour elle de percevoir les loyers et indemnités d’occupation qui lui sont dus.

Il convient donc de débouter Madame [L] de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes au titres des dépens

Madame [L], partie perdante dans la présente instance au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du 12 janvier 2024 sauf en ce qu’il a condamné Madame [B] [L] à verser à Madame [O] [Y] la somme de 5.165 euros au titre des loyers impayés ;

Statuant à nouveau,

Déboute Madame [O] [Y] de sa demande au titre des impayés de loyers arrêtés au 10 novembre 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [B] [L] à payer à Mme [O] [Y] la somme de 3 800 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le 1er décembre 2023 et le 3 octobre 2024 ;

Déboute Madame [B] [L] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne Madame [B] [L] à supporter les entiers dépens, en ce compris la moitié du prix de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, soit 190,04 euros ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,