ARRET N°157

N° RG 23/01309 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ6H

[W]

[I]

C/

[C]

[Z]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 15 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01309 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ6H

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 mars 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D’OLONNE.

APPELANTES :

Madame [F] [W]

née le 14 Janvier 1960 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [J] [I]

née le 09 Mars 1964 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

ayant toutes les deux pour avocat M^e Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMES :

Monsieur [E] [C]

né le 20 Novembre 1949 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [G] [Z] épouse [C]

née le 11 Avril 1954 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Adeline LACOSTE de la SELARL FILIPIAK LACOSTE, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Amaury PLUMERAULT, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M. Lionel DUCASSE

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les époux [E] [C] et [G] [Z] ont, par compromis en date du 5 janvier 2016 conclu par l’intermédiaire de la société Capi France ayant pour agent commercial [P] [O], convenu de la vente à [F] [W] et [J] [I] d’une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 4] (Vendée), au prix de 175.000 '.

L’acte authentique de vente est du 29 avril 2016.

Les époux [E] [C] et [G] [Z] avaient acquis ce bien de la sci Rgpf, par acte du 30 mai 2012.

Par courrier recommandé en date du 27 juin 2016, les acquéreurs ont dénoncé aux vendeurs les désordres et vices affectant selon eux le bien vendu.

Leur assureur de protection juridique a missionné la société Polyexpert en qualité d’expert.

Par ordonnance du 27 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne a, sur la demande d'[F] [W] et de [J] [I], commis [U] [S] en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise est en date du 30 décembre 2019.

Par actes des 18 juin 2020 et 3 juillet 2020, [F] [W] et [J] [I] ont assigné devant le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne les époux [E] [C] et [G] [Z] ainsi que la société Lloyd’s France en sa qualité d’assureur de [P] [B]-[O].

La société Lloyds Insurance Company venant aux droits de Lloyd’s France et la société Beazley Solutions Ltd sont intervenues volontairement à l’instance.

[F] [W] et [J] [I] ont, sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs, de la responsabilité contractuelle au titre des vices intermédiaires, de la garantie des vices cachés et du dol, demandé de condamner :

— les époux [E] [C] et [G] [Z] à leur payer la sommes de 65.483,08 ' correspondant au coût de réparation des vices et désordres affectant le bien ;

— in solidum les époux [E] [C] et [G] [Z], la société Lloyds Insurance Company et la société Beazley Solutions Ltd à leur payer les sommes de :

—  6.699,89 ' correspondant au coût de réparation des anomalies électriques ;

—  24.791,66 ' au titre de leur responsabilité civile contractuelle pour dol et subsidiairement extracontractuelle pour défaut d’information précontractuelle s’agissant de la problématique relative aux chalets vendus comme pièces habitables ;

—  69.020 ' en réparation de leur préjudice de jouissance, à parfaire.

Les époux [E] [C] et [G] [Z] ont conclu au rejet de ces demandes.

Les sociétés Lloyds Insurance Company et Beazley Solutions Ltd ont sollicité la mise hors de cause de la société Lloyd’s France et dénié toute garantie.

Par jugement du 28 mars 2023, le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a statué en ces termes :

'Vu le rapport d’expertise judiciaire,.

Vu les articles 1792 et suivants, 1641 et suivants du code civil,

Donne acte à la société LLOYDS INSURANCE COMPANY SAS de son intervention volontaire aux droits de la société LLOYDS FRANCE ;

Met hors de cause la société LLOYDS FRANCE ;

Met hors de cause la société BEAZLEY SOLUTION Ltd intervenante volontaire ;

Dit que Monsieur [E] [C] et Madame [G] [Z], épouse [C] sont, au titre des claustras, tenus à garantie décennale envers Madame [F] [W] et Madame [J] [I] ;

Condamne Monsieur et Madame [C], au titre de la réfection des claustras, à verser à Mesdames [W] et [I] la somme de 4 500 ';

Déboute Mesdames [W] et [I] du surplus de leurs demandes dirigées tant à l’encontre de Monsieur et Madame [C] que de la société LLOYDS INSURANCE COMPANY et de la société BEAZLEY SOLUTION Ltd;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile aux différentes parties à l’instance ;

Dit que les dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire sont partagés par moitié et supportés pour moitié par Mesdames [W] et [I] d’une part et par Monsieur et Madame [C] d’autre part ;

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit'.

Il a considéré que :

— la localisation du compteur électrique hors de la parcelle était visible ;

— les vendeurs n’avaient pas procédé à des travaux d’isolation des combles perdus ;

— les sanitaires ne constituant pas un ouvrage, la responsabilité décennale des vendeurs en raison d’un inconfort thermique ne pouvait pas être engagée ;

— l’expert n’avait pas constaté d’infiltration en toiture des sanitaires ;

— les chalets n’avaient pas été vendus comme étant des pièces habitables ;

— la vente avait été conclue sans garantie de contenance ;

— le garage transformé en chambre avait été vendu comme garage et non comme pièce habitable et que les travaux réalisés par les acquéreurs n’avaient pas permis à l’expert de poursuivre ses investigations ;

— la buanderie, non isolée, n’avait pas été décrite aux actes comme étant une pièce habitable ;

— les vendeurs ignoraient le désordre 6A (absence d’évent) ;

— celui 6B était lié au vieillissement du réducteur de pression ;

— s’agissant du désordre 6C (mauvaises odeurs et absence de siphon), les travaux avaient été réalisés par les auteurs des vendeurs ;

— le désordre 6D, lié à une modification de la distribution intérieure réalisée par les vendeurs, n’était qu’esthétique ;

— la fuite sous l’évier n’était pas prouvée ;

— s’agissant de la piscine, la casse d’un skimmer n’avait pas été constatée par l’expert, l’entretien du filtre ne relevait pas de la garantie décennale et il n’était pas prouvé que ce dernier désordre était connu des vendeurs ;

— les désordres affectant les claustras posés par les vendeurs les rendaient impropres à leur destination et dangereux ;

— les désordres affectant les autres clôtures (désordre 9B) que les vendeurs contestaient avoir réalisées, étaient apparents ;

— l’absence de gouttière sur les chalets en limite de propriété ne relevait pas de la garantie décennale, que le débord d’une gouttière sur le fonds voisin était apparent et que ni un dol, ni un défaut d’information n’étaient établis ;

— la difficulté tenant à la pompe du puits, de cave et non de puits, n’avait été évoquée ni devant l’expert amiable, ni devant l’expert judiciaire ;

— le préjudice moral et de jouissance allégué n’était pas établi.

Par déclaration reçue au greffe le 5 juin 2023, [F] [W] et [J] [I] ont interjeté appel de ce jugement, n’intimant que les époux [E] [C] et [G] [Z].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, elles ont demandé de :

'Vu les articles 1110 ancien, 1116 ancien, 1147 ancien, 1382 ancien, 1641, 1643, 1792, 1792-1,

1792-2, 1792-3-3 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Dire et juger que la garantie décennale des époux [C] est mobilisable par Mesdames [F] [W] et [J] [I],

Dire et juger que la responsabilité civile contractuelle fondée sur la théorie des dommages intermédiaires des époux [C] est subsidiairement mobilisable par Mesdames [F] [W] et [J] [I],

Dire et juger que la responsabilité civile contractuelle pour vices cachés des époux [C] est mobilisable par Mesdames [F] [W] et [J] [I],

Dire et juger que la responsabilité civile contractuelle pour dol des époux [C], est mobilisable par Mesdames [F] [W] et [J] [I],

En conséquence,

Confirmer le jugement du 28 mars 2023 en ce qu’il a condamné les époux [C] au versement de la somme de 4500 ' pour la réparation des claustras

Infirmer le jugement du 28 mars 2023 pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamner les époux [C] à régler les sommes suivantes :

2 000 ' au titre du désordre n° 1 : Défaut d’isolation dans les combles perdues 2 000 ' au titre du désordre n° 2A : Défaut d’isolation dans les sanitaires

1 758,51 ' au titre du désordre n° 2B : Infiltrations en toiture dans les sanitaires

4 712,25 ' au titre du désordres n° 3A et n° 3B : Infiltrations dans les trois chalets, et défaut d’isolation dans le chalet-chambre

24 791,66 ' au titre du défaut de ce contenance de la superficie vendue

9 000 ' au titre du désordre n° 4 : Défaut d’isolation dans le garage transformé en chambre

16 997 ' au titre du désordre n° 5 : Défaut d’isolation de la buanderie

1 279 ' au titre du désordres n° 6A, n° 6C, n° 6E : Absence de ventilation primaire, mauvaises odeurs et absence de siphon, bruits dans les canalisations d’eaux usées

6 699.79 ' TTC au titre du désordre n° 7A : Anomalies électriques importantes

5 000 ' au titre du désordre n° 7B : Compteurs électrique et téléphonique

1 541,60 ' au titre des désordres n° 8A, n° 8B, n° 8C, n° 8D : Consommation d’eau de la piscine, évacuation de la piscine, entretien du filtre, sable dans le filtre

1 500 ' au titre du désordre n° 9B : Autres clôtures

1 343 ' au titre du désordre n° 10 : Eaux pluviales en limite de propriété

11 287 ' au titre du désordre n° 12 : Parquet mal posé

Débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes,

Prononcer l’indexation du montant des travaux sur l’indice du coût de la construction BT01 à compter de la date du rapport de l’expert judiciaire le 30 décembre 2019

Ordonner le décompte des intérêts de retard à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance les 18 juin et 3 juillet 2020.

Condamner les époux [C] à régler la somme de 70 000 ' à Mesdames [F] [W] et [J] [I] au titre du préjudice de jouissance subi sauf à parfaire en fonction de la durée de la procédure,

Condamner les époux [C] à régler la somme de 10 000 ' à Mesdames [F] [W] et [J] [I] au titre du préjudice moral subi,

Condamner les époux [C] et la société LLOYDS INSURANCE COMPANY et BEAZLEY SOLUTION LTD, assureur de Madame [P] [B]-[O], à régler la somme de 8 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et 5 000' pour la procédure d’appel.

Condamner les époux [C] et la société LLOYDS INSURANCE COMPANY et BEAZLEY SOLUTION LTD, assureur de Madame [P] [B]-[O], aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de référé, d’expertise judiciaire et de première instance dont distraction au profit de la SELARL ATLANTIC JURIS représentée par son associé Maître Pascal TESSIER qui sollicite l’application de l’article 699 du code de procédure civile'.

Elles ont exposé que, contrairement aux affirmations de l’agent immobilier, l’installation électrique que le diagnostiqueur avait considérée non conforme n’avait pas été reprise par les vendeurs.

Elles ont maintenu que leur action pouvait être exercée simultanément sur divers fondements.

Elles ont soutenu que :

— le défaut d’isolation des combles était un désordre de nature décennale ;

— le défaut d’isolation des sanitaires construit par les vendeurs et les infiltrations en toiture étaient de même des désordres de nature décennale ;

— les infiltrations dans les chalets et le défaut d’isolation du chalet chambre, bâtiments dans lesquels une activité de location avait été développée par les vendeurs, étaient de même des désordres de nature décennale ;

— la superficie habitable logement était de 103 m² déclarée à l’administration fiscale et non de 120 m² déclarée lors de la vente ;

— le défaut d’isolation du garage transformé en chambre était un désordre de nature décennale et un vice caché ;

— le défaut d’isolation de la buanderie relevait de même de la garantie décennale, de celle des vices cachés et que l’absence d’information caractérisait un dol et un défaut d’information précontractuelle ;

— les vendeurs ne pouvaient pas ignorer les nombreux désordres affectant la piscine construite depuis moins de 10 ans ;

— les désordres affectant les claustras et les clôtures étaient également de nature décennale ;

— la pose de gouttières sur les chalets constituait un désordre intermédiaire ;

— la pose défectueuse du parquet constituait un désordre intermédiaire ;

— l’état de l’installation électrique relevait d’un vice caché, d’un dol et d’un défaut d’information précontractuelle ;

— les vendeurs en n’ayant pas signalé que l’arrivée de la ligne téléphonique et que le compteur électrique se situaient sur le fonds voisin, avaient manqué à leur obligation d’information et commis un dol à leur préjudice  ;

— l’absence de ventilation primaire, les mauvaises odeurs, l’absence de siphon et les bruits dans les canalisations des eaux usées constituaient des vices cachés dont les vendeurs devaient garantie.

Elles ont maintenu leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, les époux [E] [C] et [G] [Z] ont demandé de :

'CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLLONE du 28 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

DÉBOUTER Madame [F] [W] et Madame [J] [I] de toutes leurs prétentions ;

Y ajoutant

CONDAMNER Madame [F] [W] et Madame [J] [I] à verser à Monsieur [E] [C] la somme de 5.000,00 ' au titre de son préjudice moral dès lors qu’il a été contraint de se défendre en cause d’appel sur des prétentions exorbitantes, dénuées de fondement et manifestement abusives ;

CONDAMNER Madame [F] [W] et Madame [J] [I] à verser à Madame [G] [Z] épouse [C] la somme de 5.000,00 ' au titre de son préjudice moral dès lors qu’elle a été contrainte de se défendre en cause d’appel sur des prétentions exorbitantes, dénuées de fondement et manifestement abusives ;

CONDAMNER Madame [F] [W] et Madame [J] [I] à verser à Monsieur [E] [C] et à Madame [G] [Z] épouse [C] la somme de 5.000,00 ' au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

CONDAMNER Madame [F] [W] et Madame [J] [I] aux entiers dépens d’appel'.

Ils ont indiqué que la dégradation de leur état de santé les avait contraints à vendre leur bien.

Ils ont soutenu que :

— le défaut d’isolation des sanitaires n’était pas un désordre de nature décennale;

— les chalets, abris de jardin, n’avaient pas été mentionnés au compromis ou à l’acte de vente ;

— leur défaut d’isolation allégué n’affectait ni l’ouvrage, ni sa solidité ;

— les infiltrations alléguées n’avaient pas été constatées ;

— le garage, qui leur avait été vendu comme tel, avait été transformé en pièce de vie avant qu’ils n’acquièrent le bien, qu’ils n’avaient fait que le réaménager et qu’il n’avait pas été vendu en tant que cabinet de consultation ;

— le test de température n’avait pas été réalisé par l’expert dans les règles de l’art ;

— la clôture n’était pas un ouvrage ;

— les désordres qui affectaient la piscine qu’ils avaient toujours entretenue, n’étaient pas de nature décennale.

Ils ont passé condamnation s’agissant des claustras.

Ils ont contesté que puissent recevoir la qualification de désordres intermédiaires :

— le défaut d’isolation des combles perdus ;

— les infiltrations en toiture dans les sanitaires ;

— l’absence de ventilation primaire, les mauvaises odeurs, l’absence de siphon et les bruits dans les canalisations d’eau usées, ces désordres ne leur étant pas imputables ;

— la mise en oeuvre d’une gouttière ;

— un parquet mal posé, le désordre n’étant pas prouvé.

Ils ont soutenu que ne relevaient pas de la garantie des vices cachés :

— le défaut d’isolation des sanitaires, apparent ;

— le défaut d’isolation du garage, en l’absence de vice démontré ;

— le défaut d’isolation de la buanderie, située à l’extérieur de l’habitation, connu des acquéreurs ;

— l’absence de ventilation primaire, les mauvaises odeurs, l’absence de siphon et les bruits dans les canalisations d’eaux usées, l’installation ayant été déclarée conforme ;

— l’état du réseau électrique était connu des acquéreurs.

Ils ont contesté tout dol de leur part.

Ils ont conclu au rejet de la demande d’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance, non démontré et non imputable.

Ils ont reconventionnellement soutenu que l’appel avait été exercé abusivement.

L’ordonnance de clôture est du 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LES FONDEMENTS DE L’ACTION

1 – sur la garantie décennale

L’article 1792 alinéa 1er du code civil dispose que : 'Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination’ et l’article 1792-1 du même code que :

'Est réputé constructeur de l’ouvrage :

[…]

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire'.

Le délai de la garantie mentionné à l’article 1792-4-1 du code civil, de 10 années, court, en l’absence de réception lorsque le vendeur du bien immobilier a lui-même réalisé les travaux, à compter du jour de leur achèvement.

2 – sur la garantie des dommages intermédiaires

La responsabilité contractuelle du constructeur peut par ailleurs être recherchée au titre des dommages dits 'intermédiaires', qui ne présentent pas un caractère suffisant de gravité requis pour engager la responsabilité décennale

La faute du constructeur doit être prouvée.

Les désordres ne doivent en outre ne pas avoir été apparents à la réception et ne pas concerner des éléments d’équipement dissociables.

Le délai de la garantie mentionné à l’article 1792-4-3 du code civil, de 10 années, court comme précédemment à compter du jour de l’achèvement des travaux.

3 – sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

L’article 1648 alinéa 1er du même code précise que : 'L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.

Le vendeur n’est pas tenu si les vices étaient apparents à la date de la vente.

Les parties peuvent convenir que le vendeur ne sera pas tenu des vices cachés. Cette exclusion de garantie ne trouve pas à s’appliquer si le vendeur avait connaissance du vice.

Il a été stipulé en page 11 de l’acte de vente que :

'ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

' des vices apparents,

' des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

' s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR'.

4 – sur le dol

L’article 1116 ancien du code civil applicable au litige dispose que :

'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé'.

A ces manoeuvres sont assimilés le mensonge et la réticence. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter Un tel comportement est un manquement à l’obligation de loyauté et au devoir de contracter de bonne foi.

Il appartient aux appelantes qui s’en prévalent de prouver l’existence de manoeuvres frauduleuses ou d’une réticence de leurs vendeurs destinées à tromper leur consentement.

B – SUR LES DESORDRES

1 – sur le désordre n° 1 : défaut d’isolation des combles perdus

L’expert a indiqué (partie 2/6 page 1/11) que :

'Le désordre n°1 est relatif à un défaut d’isolation dans les combles perdus.

[…]

Au vu des informations transmises, les époux [C] n’ont pas réalisé de travaux d’isolation pendant leur occupation entre 2012 et 2016.

Le désordre était antérieur à la vente.

Le diagnostic d’IMAGO, préalable à la vente, indique une performance énergétique de classe E, ce qui est faible. La mauvaise isolation était donc connue des vendeurs et des acheteurs, avant la vente.

Le désordre n’est pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, ni à nuire à sa solidité'.

Il résulte des termes de ce rapport, qu’aucun élément des débats ne permet de réfuter, que :

— les vendeurs n’ont pas effectué les travaux d’isolation des combles ;

— le diagnostic de performance énergétique préalable à la vente établissait que l’isolation n’était pas performante.

Les appelantes ne sont dès lors pas fondées à se prévaloir de :

— la garantie décennale ou de celle des vices intermédiaires, les vendeurs n’ayant pas été constructeurs ou réputés tels ;

— la garantie des vices cachés, le vice étant apparent ;

— manoeuvres dolosives, non caractérisées.

2 – sur le désordre n° 2 affectant les sanitaires

a – sur le désordre n° 2A : défaut d’isolation dans les sanitaires

L’expert judiciaire a indiqué (partie 2/6 – pages 5/11 et 6/11) que :

'Le désordre n°2A concerne un défaut d’isolation dans les sanitaires.

Les sanitaires du Rdc sont une construction 'légère’ à l’interface entre une construction 'en dur’ (le garage transformé en chambre) et une autre construction 'légère’ (le chalet-chambre).

Ces sanitaires sont les 'principaux’ de la maison. Un second sanitaire existe dans la salle de bain privative du garage transformé en chambre.

Aucun système de chauffage n’est présent dans les sanitaires.

Lors du premier accedit, nous remarquons un espace dans les sanitaires, ouvert sur l’extérieur.

Il correspond au joint de rupture entre les deux bâtiments.

L’écartement du joint, l’absence de chauffage et le mode constructif de ce petit bâtiment occasionnent des températures basses.

Au vu des informations transmises, les époux [C] ont construits ce petit bâtiment par eux-mêmes.

Le désordre était antérieur à la vente.

Le désordre était connu des vendeurs. Au vu de la nature de la construction, le désordre était préhensible, lors de la vente, par un acheteur non professionnel.

Le désordre est de nature à rendre les sanitaires impropres à leur destination (en terme de confort thermique), mais, pour l’heure, ne nuit pas à leur solidité'.

Il résulte des termes de ce rapport, qui ne peut être réfuté sur ce point, que le défaut d’isolation des sanitaires :

— était apparent lors de la vente ;

— ne compromet pas leur solidité.

L’indication 'pour l’heure’ ne signifie pas que cette solidité est compromise pour l’avenir.

L’inconfort thermique des toilettes ne les rend pas impropres à l’usage auquel elles ont destinées.

Les appelantes ne sont pas fondées en leurs prétentions formées à ce titre.

b – sur le désordre n° 2B : Infiltrations en toiture dans les sanitaires

L’expert judiciaire a indiqué (partie 2/6 – pages 6/11 et 7/11) que :

'Dans les sanitaires, les Demanderesses évoquent des infiltrations en toiture), qui n’ont pu être constatées lors du premier accedit.

Lors du second accedit, nous constatons des défauts de mise en oeuvre :

+ une poche d’eau due à une pente insuffisante de toiture,

+ une couvertine avec une pente insuffisante.

Faute de documents, il n’est pas possible de déterminer si le désordre était ou non antérieur à la vente.

Au vu de la nature de la construction, le désordre était connu des vendeurs, et était préhensible, lors de la vente, par un non professionnel.

Au vu des constats, le désordre n’est pas de nature à rendre les sanitaires impropres à leur destination, et ne nuit pas à leur solidité'.

Il résulte des termes de ce rapport qu’aucun élément des débats ne permet de réfuter, que :

— les infiltrations alléguées n’ont pas été constatées ;

— les sanitaires ne sont pas impropres à leur destination ;

— leur solidité n’est pas compromise ;

— le vice allégué était visible d’un non-professionnel.

Ces éléments ne permettent pas de caractériser un vice intermédiaire engageant la responsabilité contractuelle des constructeurs-vendeurs.

L’expert a ajouté en page 7/11 que : 'Lors du second accedit, les Demanderesses précisent qu’elles ont réalisé des travaux de couverture vis à vis des infiltrations. Aucune facture ne m’a été communiquée'.

La consistance de travaux qui auraient été nécessaires n’est pas établie.

Les appelantes ne sont pas fondées en leurs prétentions formées à ce titre.

3 – sur le désordre n° 3 : les chalets

L’expert a exposé en partie 3/6 – page 1/15 de son rapport que :

'Selon les informations transmises, la réalisation des trois chalets a été effectuée par les époux [C], par eux-mêmes.

Les chalets sont des abris de jardin posés par les époux [C]. L’un d’eux, le 'chalet-chambre’ a été transformé par les vendeurs : travaux d’électricité, d’isolation…

Le 'chalet-local piscine’ et le 'chalet-spa’ ne sont pas fondés, et sont donc des constructions démontables.

Selon M. [C], le troisième chalet accolé aux sanitaires, le 'chalet-chambre', est 'fondé', fixé dans une dalle béton par des tirefonds.

Le 'chalet-local piscine’ et le 'chalet-spa’ n’ont pas été vendus comme pièces habitables, et ne posent donc pas de difficultés aux Parties.

Dans l’annonce de CAPI, l’acte de vente, le document des impôts.., sont dénombrés trois chambres et un petit bureau (6 m2). La chambre accolée au salon, le 'garage transformé en chambre’ et le 'chalet-chambre’ ont donc été comptabilisées comme pièces habitables.

Au vu de la nature de la construction, le 'chalet-chambre’ n’aurait pas dû être dénommée comme pièce habitable.

Les désordres étaient antérieurs à la vente.

La qualité des constructions était connue par les vendeurs et préhensible, lors de la vente, par un acheteur non professionnel'.

L’acte du 30 mai 2012 de vente du bien aux intimés le décrit comme suit :

'Une maison à usage d’habitation de plain pied comprenant : une entrée avec coin bureau, un garage, un cellier, une cuisine aménagée et équipée, un séjour, un salon avec cheminée, une pièce, un dégagement, un wc, une salle de bain, une chambre avec placard, une véranda avec bar'.

L’acte du 29 avril 2016 de vente du bien aux appelantes le décrit ainsi:

Une maison à usage d’habitation de plain-pied comprenant : séjour, cuisine aménagée avec lave-vaisselle, plaque de cuisson, four et meuble, de cuisine, véranda, trois chambres, wc, deux salles de bains aménagées avec meubles sous lavabo et meubles assortis, bureau, lingerie, un SPA et abri SPA et local technique piscine, chalet'.

La comparaison de ces descriptions établit que le bien comporte désormais en plus :

— deux toilettes au lieu d’une seule ;

— trois chambres au lieu d’une seule ;

— deux salles de bains au lieu d’une seule ;

— un chalet sans précision de son usage ;

— un local spa et un local technique;

— une lingerie, mais non plus un dégagement.

Le garage n’est plus mentionné.

Les deux chambres supplémentaires résultent de l’aménagement d’un chalet en chambre et de l’aménagement du garage en chambre.

L’expert a décrit deux désordres affectant le 'chalet-chambre'.

a – désordre n° 3A : infiltrations

L’expert a indiqué en page 2/15 de son rapport que :

'Les shingles en toiture sont anciens et présentent peu de recouvrement. Par leur nature, ils ne présentent pas une étanchéité parfaite et pérenne.

Lors du second accedit, à l’intérieur, nous constatons des traces d’anciennes infiltrations.

Nous relevons, uniquement, une zone humide, en partie basse, à gauche de la fenêtre.

Le sol du 'chalet-chambre’ est situé en contrebas par rapport à la terrasse. Un jour est présent sous la porte, côté terrasse.

L’humidité présente dans la pièce peut provenir de plusieurs défauts infiltrations par la toiture ou le sol, condensation du tait de la mise en oeuvre de l’isolation…'.

Ces constatations de l’expert ne sont pas réfutées.

Il a conclu en page 3/15 que :

'Si le 'chalet-chambre’ est considéré comme pièce habitable par le TGI, le désordre est de nature à le rendre impropre à sa destination. Le désordre ne nuit pas à sa solidité.

[…]

Le préjudice se réfère à des infiltrations dans les chalets.

Si le chalet-chambre est considéré comme pièce habitable par le TGI, le préjudice a trait a un défaut d’usage de la pièce en terme de confort thermique'.

Les vendeurs ont implanté ce chalet, décrit à l’acte de vente comme étant une chambre.

Fixé à une dalle béton, il constitue un ouvrage au sens des articles 1792 et suivants du code civil.

L’humidité de ce chalet le rend impropre à sa destination, l’habitation.

Les vendeurs, constructeurs, sont dès lors tenus sur le fondement de la garantie décennale.

b – désordres n°3B : défaut d’isolation

L’expert a exposé en page 4/15 de son rapport que :

'Le désordre n° 3B correspond à un défaut d’isolation dans le 'chalet-chambre'.

Le 'chalet-chambre’ est une construction 'légère'.

Lors du second accedit, nous relevons une épaisseur de toit d’environ 8cm. Nous ne savons pas si il est isolé ou non.

Un radiateur branché sur une prise est présent.

Le désordre est du au mode constructif du bâtiment.

Le désordre était antérieur à la vente.

Si le 'chalet-chambre’ est considéré comme pièce habitable par le TGI, il devait être pourvu d’une isolation performante. Dans ce cas, le désordre est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, mais, pas à nuire à sa solidité'.

Aucun élément des débats ne permet de réfuter le rapport d’expertise sur ce point.

Comme précédemment, ce désordre, en ce qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination, est de nature décennale. Les intimés en doivent garantie.

Les vendeurs, constructeurs, doivent dès lors leur garantie.

4 – sur le désordre n° 4 : défaut d’isolation du garage transformé en chambre

L’expert a exposé en partie 4/6 – page 1/21 que :

'Le désordre n°4 correspond à un défaut d’isolation dans le 'garage transformé en chambre’ et sa salle de bain.

Ces travaux ont été réalisés par les époux [C], par eux-mêmes, en 2012.

Dans l’acte de vente entre la SCI RGPF et les époux [C], cette pièce est dénommée garage.

Puis, dans l’acte de vente avec les épouses [W] – [I], cette pièce est indiquée comme chambre.

Au vu des photographies transmises par les Demanderesses, mais, qui ne sont pas datées, la porte de garage aurait été transformée par les époux [C] en porte de service.

Les travaux de M. et Mme [C] ont consisté à changer de destination le garage en pièce habitable.

Une déclaration aurait donc du être déposée aux Services d’urbanisme. ce qui ne semble pas avoir été le cas.

Par contre, la déclaration auprès des impôts a bien été faite par les époux [C]. Le changement de destination implique que les matériaux doivent être conformes à la Rt élément par élément. Aucun document ne m’a été communiqué sur les matériaux utilisés pour isoler cette pièce et vérifier la conformité réglementaire.

M. et Mme [C] utilisaient cette pièce comme chambre d’hôtes.

Par la suite, Mme [W] et Mme [I] ont aménagé cette pièce en cabinet de consultation.

Elles expliquent que, du fait d’un défaut très important d’isolation, la pièce est très difficilement chauffable, et que cela nuit à leur activité.

Lors du premier accedit, nous relevons environ 8cm d’isolant sur les parois verticales.

Sous les rampants, M. [C] indique qu’il a conservé l’isolant existant et qu’il a rajouté une seconde isolation en laine de verre. Cette seconde isolation mesure environ 8cm.

Nous remarquons que les lambris présentent des défauts de fixation.

Le sol n’est vraisemblablement pas isolé.

Ces mises en oeuvre ne sont pas conformes à la réglementation.

Faute d’investigations complémentaires, il n’est pas possible de définir si le désordre était antérieur à la vente.

Selon les vendeurs, l’isolation n’était pas gênante pour l’usage qu’ils avaient de cette chambre. Le désordre n’était donc pas connu des vendeurs.

Le désordre n’était pas visible lors de la vente. Toutefois, la performance énergétique faible était connue des acheteuses, grâce au rapport IMAGO préalable à la vente.

Lors du second accedit, la température extérieure est d’environ 14°C.

Un radiateur électrique de 2 000 W existe dans la pièce de vie, et un sèche serviette de 2 000 W sur minuteur dans la salle de bain.

Lors de cet accedit, le chauffage est éteint, nous relevons une température intérieure d’environ 14°C. Nous allumons le radiateur de la pièce de vie, et constatons une température d’environ 15,5°C après une heure de chauffe.

Lors du troisième accedit, nous notons que les consorts [W]-[I] ont réalisé des travaux dans cette pièce, sans autorisation préalable des Parties sur la nature de ces travaux. Nous ne pouvons donc pas réaliser de nouvelles investigations (pose d’un capteur thermique). Il n’est donc pas possible de confirmer que le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Le désordre ne nuit pas à la solidité de l’ouvrage'.

Le bien acquis par les intimés comportait un garage. Il n’a plus été mentionné à l’acte de vente du bien aux appelantes.

En transformant le garage en une pièce de vie, les vendeurs ont réalisé un ouvrage. Le rapport d’expertise ne permet toutefois pas de caractériser une impropriété à destination, ni une atteinte à la solidité. Le désordre ne peut dès lors pas être qualifié de nature décennale.

Le vice allégué, le défaut d’isolation de la pièce, était apparent lors de la vente, le diagnostic de performance énergétique ayant classé le logement en catégorie 'E’ sur une échelle allant de A à G, soit un logement affichant une performance énergétique faible. Il n’est par ailleurs pas établi que les vendeurs connaissaient le vice, aucun élément des débats n’établissant que cette pièce était moins isolée que les autres pièces du bâtiment.

Il résulte de ces développements que les vendeurs ne sont pas tenus à garantie à ce titre.

5 – sur le désordre n° 5 : défaut d’isolation de la buanderie

L’expert judiciaire a indiqué en pen partie 4/6 – page 12/21 de son rapport que :

'Le désordre n°5 correspond à un défaut d’isolation dans la buanderie.

Ces travaux ont été réalisés par les époux [C], par eux-mêmes.

Aux dires des vendeurs, le désordre n’était pas gênant pour l’usage qu’ils avaient de la pièce. Le désordre était antérieur à la vente et connu des vendeurs.

Le désordre était visible lors de la vente par un acheteur non professionnel. De plus, la performance énergétique faible était connue des acheteuses, grâce au rapport IMAGO préalable à la vente.

La buanderie ne possède pas de système de chauffage. Son enveloppe 'légère’ ne permet pas d’avoir un clos suffisant pour être habitable.

Sur la base des documents transmis, l’expert n’est pas en mesure de déterminer si la lingerie a été vendue comme habitable ou non.

Si cette pièce est considérée comme habitable, le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Le désordre ne nuit pas à la solidité de l’ouvrage'.

L’absence d’isolation de cette pièce, à usage de buanderie ou de lingerie, ne la rend pas impropre à l’usage à laquelle elle est destinée. Sa solidité n’est pas compromise. Les vendeurs ne sont dès lors pas tenus sur le fondement de la garantie décennale.

Le défaut d’isolation était apparent lors de la vente. Les vendeurs ne sont pas tenus sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Pour les mêmes motifs, le défaut d’information par les vendeurs ne peut pas être retenu.

6 – sur les désordres n° 6 (6A, 6C et 6E)

L’expert judiciaire a précisé que ce désordre concernait des défauts ou le vieillissement d’éléments de plomberie. Il a décrit 3 désordres en partie 5/6 – page 1/36 de son rapport :

'Le désordre n°6A concerne l’absence d’évent sur le réseau. Le désordre n°6C concerne des problèmes d’odeurs dans la maison. Le désordre n°6E concernent des bruits qui proviennent parfois des canalisations.

Les désordres ont été constatés dans le rapport de POLYEXPERT du 20/06/16 et dans le courrier de Mme [W] et Mme [I] du 27/06/16, soit deux mois après la vente (20/04/16). Les désordres devaient donc être antérieurs à la vente.

Selon leurs dires, les époux [C] n’ont pas subi d’odeurs pour leur activité de chambres d’hôtes. Ces désordres ne seraient donc pas connus des vendeurs.

Ces désordres n’étaient pas visibles par un non professionnel lors de la vente'.

Les appelantes ne formulent des prétentions qu’au titre du désordre n° 6 A : absence de ventilation primaire

En page suivante de son rapport, l’expert judiciaire a indiqué sur ce désordre que :

'Les désordres sont dus à l’absence d’un joint sur un regard, à l’absence de ventilation primaire, de siphons et de colliers anti-vibratiles.

En effet, nous constatons l’absence de ventilation primaire sur le réseau d’eaux usées intérieur.

Celui-ci peut participé à l’engorgement des réseaux, que subissent les Demanderesses.

Nous constatons également l’absence de siphons sur les appareils sanitaires. Elle participe aux mauvaises odeurs.

Enfin, les investigations sommaires ont permis de préciser que les bruits des réseaux d’eaux usées provenaient vraisemblablement de l’absence de colliers anti-vibratiles.

A l’issue du second accedit, nous convenons que, sans opposition des Parties, Mme [W] et Mme [I] réalisent la réfection du regard d’eaux usées, posent des colliers anti-vibratiles et une ventilation primaire.

Une mise en observation sera alors réalisée, afin de savoir si les problèmes d’odeurs, d’engorgement et de bruits sont résolus.

Depuis, les Demanderesses ne m’ont pas communiqué de persistance des désordres.

Dans leur courrier du 13/05/18, les époux [C] précisent qu’ils ne sont pas intervenus sur le regard, mais, qu’ils ont déplacé les toilettes en se rebranchant sur le réseau existant. Ces travaux auraient été réalisés par leurs soins.

En aparté, les anciens propriétaires auraient réalisé l’assainissement en 2012. Mais, aucune pièce écrite ne m’a été communiquée à ce sujet.

Dans leur courrier du 13/05/18, M. et Mme [C] indiquent avoir pris à leur charge la vidange de la fosse septique après la vente, suite aux difficultés des Demanderesses. Le cout de cette intervention ne m’a pas été communiqué.

Certains travaux ont été réalisés par les époux [C], d’autres par les anciens propriétaires, et enfin, quelques uns par les consorts [W]-[I].

Faute d’indications précises, il est difficile de rattacher ces désordres à un intervenant en particulier'.

Aucun élément des débats ne permet de réfuter le rapport d’expertise sur ces points.

Les vendeurs n’ont pas réalisé de travaux sur l’installation d’évacuation des eaux usées. Leur responsabilité décennale n’est pas recherchée.

Il n’est pas établi qu’ils avaient eu connaissance d’un quelconque dysfonctionnement de l’installation et, partant, du vice allégué. Ils ne sont dès lors pas tenus sur le fondement de la garantie des vices cachés, par l’effet des stipulations contractuelles.

7 – sur le désordre n° 7 : électricité et télécom

L’expert judiciaire a décrit 2 désordres : 7A et 7B.

a – sur le désordre n° 7A : anomalies électriques importantes

1 – sur le rapport d’expertise

L’expert judiciaire a indiqué en partie 5/6 – pages 15/36 et 16/36 que :

'Le désordre concerne des anomalies électriques importantes.

Préalablement à la vente, IMAGO a réalisé un diagnostic électrique le 22/12/15, qui relève de nombreuses non conformités.

Suite à ce rapport, un 'ami’ électricien de Mme [O] est intervenu pour remédier à ces désordres.

Mme [O] a alors adressé un mail aux Demanderesses pour leur dire que l’électricité était remise aux normes.

M. et Mme [C] précisent qu’ils ne s’étaient pas engagés à faire des travaux d’électricité importants dans la négociation avant la vente. Seules certaines pièces défectueuses ont été remplacées.

L’acte de vente est signé le 29/04/16 et se réfère au diagnostic d’IMAGO du 22/12/15, sans qu’aucune actualisation n’ait été faite vis à vis des travaux d’électricité réalisés.

[…]

A ma connaissance et selon l’acte notarié, l’installation électrique initiale n’a pas été réalisée par les époux [C]. Ils ont uniquement opéré quelques modifications liées à leurs travaux.

Dans le cadre de la négociation du prix de vente, Mme [B]-[O] a fait intervenir un électricien. Aucune facture ne m’a été communiquée pour cette intervention.

Par la suite, Mme [B]-[O] a écrit que l’électricité était aux normes, ce qui n’était pas le cas.

Le désordre était antérieur à la vente.

Le désordre était connu des vendeurs et des acheteurs avant la vente.

Le désordre est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, mais, pas à nuire à sa solidité'.

2 – sur un dol

L’acte de vente comporte en page 16 les indications suivantes :

'Contrôle de l’installation intérieure d’électricité

Conformément aux dispositions de l’article L 134-7 du Code de la construction et de l’habitation, la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans doit être précédée d’un diagnostic de celle-ci.

Le BIEN dispose d’une installation intérieure électrique de plus de quinze ans.

Le VENDEUR a fait établir un état de celle-ci par la Société IMAGO susdénommée répondant aux critères de l’article L 271-6 du Code de la construction et de l’habitation, le 22 décembre 2015, annexé (Annexe 9).

Les conclusions sont les suivantes : 'L’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente (nt). Les anomalies constatées concernent :

— l’appareil général de commande et de protection et son accessibilité

— la protection différentielle à l’origine de l’installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre

— la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, sur chaque circuit

— les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche

— des matériels électriques présentant des risques de contact direct

— des conducteurs non protégés mécaniquement'.

Il est rappelé à l’ACQUEREUR qu’en cas d’accidents électriques consécutifs aux anomalies pouvant être révélées par l’état annexé, sa responsabilité pourrait être engagée tant civilement que pénalement, de la même façon que la compagnie d’assurances pourrait invoquer le défaut d’aléa afin de refuser de garantir le sinistre électrique. D’une manière générale, le propriétaire au jour du sinistre est seul responsable de l’état du système électrique'.

Les vendeurs n’ont pas affirmé avoir repris l’installation électrique à la suite du diagnostic réalisé en vue de la vente.

Ils n’ont communiqué aucun document en vue de la vente pouvant le laisser penser.

Dans un courriel en date du 28 décembre 2018, [P] [B]-[O], l’intermédiaire, a indiqué aux acquéreurs (à l’adresse de courrier électronique d'[F] [W]) que :

'Bonjour [F] et [D],

Ci-joints les photos de l’électricité remis aux normes par un ami électricien (compagnon de France) qui est descendu de Normandie à Noel pour faire les réparations…

Je vous appelle'.

Aucun justificatif de l’intervention, notamment une facture, une attestation de l’électricien qui serait intervenu et dont l’identité demeure inconnue, n’a été joint.

Par courriel en date du même jour, qui n’a pas été retransmis par [P] [B]-[O], [G] [C] lui avait adressé, non commentées et non datées, des photographies de l’installation électrique. Les termes de ce courriel étaient les suivants :

'Veuillez trouver ci joint les photos

cordialement'.

Les termes de ce courriel ne permettent pas de rattacher ces photographies à l’intervention qui aurait été réalisée et dont elles seraient la preuve.

Aucune manoeuvre des vendeurs destinée à déterminer le consentement des acquéreurs n’est démontrée.

Les appelantes ne sont pour ces motifs pas fondées à soutenir le dol des vendeurs.

3 – sur un défaut d’information précontractuelle

Il résulte des développements précédents que l’état de l’installation électrique a été porté à la connaissance des acquéreurs, qui ne sont dès lors pas fondés à se prévaloir d’un défaut d’information.

4 – sur un vice caché

Les développements précédents établissent que l’état de l’installation électrique était connu à la date de la vente.

Les appelantes ne sont dès lors pas fondées à solliciter de leurs vendeurs qu’ils les garantissent de ce vice, apparent à la date de la vente.

b – sur le désordre n° 7B : compteur électrique et téléphone

L’expert judiciaire a indiqué en partie 5/6 – pages 16/36 et 17/36 de son rapport que :

'Lors du premier accedit, nous constatons que la ligne téléphonique et le compteur EDF sont chez les voisins.

Les Parties me précisent qu’une division de propriété a été faite par le précédent propriétaire (qui était électricien) et que ces ouvrages n’ont pas été mis en conformité lors de cette division.

Le désordre était antérieur à la vente. L’emplacement du compteur électrique était connu des vendeurs. A leurs dires, l’emplacement de l’arrivée télécom ne l’était pas.

L’emplacement du compteur électrique était visible lors la vente de 2016 à Mme [I] et Mme [W], car il était représenté sur un plan joint au compromis de vente et à l’acte notarié.

Par contre, l’emplacement de l’arrivée de la ligne telecom n’était pas visible lors de la vente'.

L’emplacement du compteur était apparent.

Les appelantes ne prouvent pas que les vendeurs connaissaient l’emplacement de l’arrivée télécom. Il n’est pas soutenu que l’installation téléphonique est impropre à l’usage auquel elle est destinée.

Les appelantes ne sont pour ces motifs pas fondées à solliciter de ce chef la garantie des vendeurs, contractuellement exclue.

8 – sur le désordre n° 8 : piscine

L’expert a exposé en page 6/6 – page 1/45 de son rapport que :

'La piscine (coque, matériel…) a été fournie par la société [Localité 6] en juin 2012.

Selon M. [C], le terrassement et la pose ont été réalisés par l’entreprise [K]. Depuis, cette entreprise a été liquidée.

Aux dires des époux [C], le règlement aurait été réalisé à M. [K] par le biais d'[Localité 6].

Aucune facture ou trace écrite ne m’ont été communiquées.

L’abri de piscine a été posé en décembre 2012 par ABRIMOBILE. Il n’est pas lié aux désordres'.

Trois désordres ont été examinés par l’expert.

a – sur le désordre n° 8A : consommation d’eau de la piscine

En pages 1 et 2/45 de son rapport, l’expert a indiqué que :

'Mme [I] et Mme [W] ont constaté des fuites au niveau de la piscine, vraisemblablement dues au skimmer

Lors du premier accedit, Mme [I] et Mme [W] indiquent qu’elles avaient remis en eau la piscine deux jours avant l’expertise.

Lors de la réunion, nous constatons que le niveau d’eau a baissé. Des investigations sont donc à prévoir.

En mai 2018, la consignation complémentaire pour les investigations a été versée.

CAPI réalise la mise en cause de Mme [B] [O]. Les opérations sont donc suspendues.

Au cours de l’été 2018, Mme [W] et Mme [I] réalisent des investigations non contradictoires. Il s’avère qu’un skimmer est déformé et fissuré.

Il n’est pas possible de déterminer si ce désordre était ou non antérieur à la vente, connu ou non des vendeurs.

En effet, les relevés d’eau ne sont pas interprétables. Aucun compteur propre à la piscine n’existe.

Les époux [C] recevaient en tant que chambres d’hôtes. Leur consommation était donc très variable.

Le désordre ne rend pas la piscine impropre à sa destination, ne nuit pas à sa solidité.

Le désordre a été constaté dans le rapport de POLYEXPERT du 20/06/16, soit deux mois après la vente (20/04 /16).

Sous réserve de documents écrits, le désordre serait du à l’entreprise [K].

[…]

aucun compteur propre à la piscine n’existe pour décompter la perte d’eau'.

La perte d’eau n’est pas avérée.

Il n’est pas établi que les vendeurs avaient connaissance d’une déformation et d’une fissuration du skimmer.

Ces déformation et fissuration n’ont pas été constatées contradictoirement. Le rapport de la société Polyexpert en date du 19 août 2016 n’en fait pas mention.

L’expert judiciaire a considéré que ce désordre ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination, ni ne compromettait sa solidité.

Aucun élément des débats ne permet de réfuter le rapport d’expertise sur ces points.

Ce désordre, à le supposer avéré, n’est ainsi pas de nature décennale.

Les vendeurs ne sont dès lors pas tenus à garantie.

b – sur le désordre 8B : évacuation de la piscine

L’expert judiciaire a indiqué en page 3/45 du rapport que :

'Le désordre n°8B correspond au fait que la piscine soit vidée dans un regard d’eaux pluviales, qui n’est pas apte à cet usage. Une autre évacuation doit être utilisée.

Il ne s’agit pas d’un désordre, mais d’un défaut d’usage'.

Cette évacuation, qui ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination et ne compromet pas sa solidité, n’est pas un désordre de nature décennale.

c – sur le désordre n° 8C : sur l’entretien du filtre

Ce défaut d’entretien du filtre par les vendeurs, qui n’est pas établi, n’a pas rendu la piscine impropre à sa destination.

Ce désordre allégué n’est dès lors pas de nature décennale.

d – sur le désordre n° 8D : sable dans le filtre

L’expert judiciaire a indiqué en partie 6/6 – page 3/45 de son rapport que :

'Lors du premier accedit, Mme [I] et Mme [W] indiquent que le filtre à sable contenait du sable de chantier, et non des graviers adaptés.

Ce désordre a été relevé préalablement aux opérations d’expertises, et n’a pas été constaté contradictoirement.

Faute de pièces, il est difficile de déterminer à qui imputer ce désordre.

Le désordre ne rend pas la piscine impropre à sa destination, ne nuit pas à sa solidité.

Le désordre a été constaté dans le rapport de POLYEXPERT du 20/06/16. soit deux mois après la vente (20/04 /16)'.

Le rapport de la société Polyexpert ne mentionne pas expressément la présence de sable de chantier. Il y a été indiqué que :

'La SARL RECIF PISCINE prévoit le remplacement du coffret et de la crépine non conformes. Des câbles ne sont pas protégés.

Selon Mesdames [W] et [I] le sable du filtre passe par la crépine'.

Ce désordre, lié à l’entretien de la filtration, ne rendant pas l’ouvrage impropre à sa destination ou en compromettant la solidité, n’est pas de nature décennale.

9 – sur le désordre n° 9 : clôtures

a – sur le désordre n° 9A : les claustras

L’expert judiciaire a indiqué en partie 6/6 – page 18/45 que :

'Lors du premier accedit, au SUD, des claustras menacent de tomber sur la voie publique. Ils sont consolidés par des potelets en bois.

Ces claustras ont été posés par les époux [C], par eux-mêmes.

La mise en 'uvre n’est pas conforme aux règles de l’art.

En aparté, au vu de la dangerosité, j’ai demandé, le 10 juillet 2017, aux Demanderesses de sécuriser ces installations.

Aux dires des Défendeurs, ces clôtures seraient tombées suite à la tempête de 2017. Toutefois, aucun écrit ne le prouve.

Il n’est pas possible de déterminer si le désordre existait préalablement à la vente. Il est difficile de définir si il était connu des vendeurs et des acheteuses, car difficilement visible par un non professionnel.

Le désordre est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, et à nuire à sa solidité'.

Ces claustras constituent un ouvrage.

Leur pose non conforme aux règles de l’art les rend impropres à leur destination et compromet leur solidité.

Ce désordre est ainsi de nature décennale.

Les constructeurs-vendeurs doivent leur garantie.

b – sur le désordre n° 9B : autres clôtures

L’expert judiciaire a indiqué en page 19/45 que :

'Le désordre n°98 est relatif à des défauts de mise en oeuvre d’autres clôtures.

Au NORD, un poteau de clôture est également instable du fait de l’absence de ferraillage.

De plus, certaines clôtures sont faites d’éléments divers tels que du plastique collé, les parpaings ne sont pas scellés.

Ces clôtures auraient été réalisées par les anciens propriétaires. Mais, aucune pièce ne m’a été communiquée pour le prouver.

La mise en oeuvre n’est pas conforme aux régles de l’art.

En aparté, au vu de la dangerosité, j’ai demandé, le 10 juillet 2017, aux Demanderesses de sécuriser ces installations.

Le désordre existait préalablement à la vente. Il était connu des vendeurs et des acheteurs, et visible par un non professionnel.

Le désordre est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, et à nuire à sa solidité'.

Aucun élément des débats n’établit que ces clôtures ont été réalisées par les vendeurs.

Les demandes des appelantes fondées sur la garantie décennale ne sont dès lors pas fondées.

Au surplus, la défectuosité de ces clôtures était apparente lors de la vente.

10 – sur le désordre n° 10 : eaux pluviales en limite de propriété

En page 24/45 de son rapport, l’expert a exposé que :

'Lors du premier accedit, nous constatons l’absence de dalle nantaise sur deux limites de propriété.

La mise en oeuvre d’une des deux gouttières résulte du fait qu’il s’agissait, avant la vente aux époux [C], d’une même propriété. Cet ouvrage a été réalisé par les anciens propriétaires.

La mise en oeuvre de la seconde gouttière résulte d’une erreur de construction des époux [C], lors de la construction des chalets.

Il n’est pas possible de déterminer si les vendeurs avaient conscience du désordre. Celui-ci était difficilement préhensible par un non professionnel.

La désordre n’est pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, ni à nuire à sa solidité'.

Le rapport de la société Polyexpert indique que :

'La gouttière située en limite de propriété et qui déborde chez le voisin était visible lors des visites. La responsabilité du vendeur ne peut être recherchée'.

La photographie annexée en page 6/20 de ce rapport ne permet pas de caractériser cet empiètement.

L’expert judiciaire n’a pas fait mention d’un tel empiètement sur le fonds voisin. Aucun élément ne l’établit.

Dès lors, le défaut de pose de la gouttière ne constitue pas un vice intermédiaire engageant la responsabilité contractuelle des constructeurs-vendeurs.

11 – sur le désordre n° 12 : parquet mal posé

L’expert judiciaire a indiqué en partie 6/6 – page 30/45 que :

'Le désordre concerne un parquet mal posé.

Ce désordre n’a pas pu être constaté contradictoirement du fait qu’il ait été déposé avant les opérations d’expertise.

Le parquet a été posé par les époux [C]. Aucune information ne permet de déterminer si il a été réalisé par eux-mêmes ou par une entreprise.

Ce désordre existait vraisemblablement avant la vente, mais il n’est pas possible de savoir si il était visible.

Le désordre n’est pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, ni à nuire à sa solidité'.

Il a été indiqué en page 7/20 du rapport de la société Polyexpert que :

'Le parquet flottant installé sur les parties carrelées du rez-de-chaussée de la maison a été déposé par Mesdames [W] et [I] car il se soulevait par endroit du fait de l’absence de joint de dilatation'.

Aucun de ces experts n’a constaté ce désordre.

Les appelantes ne sont des lors pas fondées en leurs prétentions formées à ce titre.

12 – récapitulatif

Le jugement sera pour ces motifs :

— confirmé en ce qu’il a dit les vendeurs tenus sur le fondement de la garantie décennale s’agissant des claustras ;

— réformé en ce qu’il a rejeté les demandes des appelantes s’agissant du 'chalet-chambre’ ;

— confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées au titre des autres désordres ou vices.

C – SUR LA SURFACE HABITABLE

Les appelantes soutiennent que leurs vendeurs, en déclarant céder un bien d’une superficie habitable de 120 m² alors même que seuls 103 m² avaient été déclarés à l’administration fiscale, avaient commis un dol à leur préjudice.

L’annonce de l’agence immobilière produite par les intimés mentionne : SURFACE 122m²'.

Le descriptif détaillé du bien précise les superficies de chaque pièce, pour un total de 121,85 m².

Les appelantes ont produit un document (pièce n° 23) émanant selon elles de l’administration fiscale. Ce document, tel que produit, ne contient aucune indication sur son origine, ni ne mentionne le service ayant pu l’établir. Ce document mentionne 7 pièces principales, une annexe, et une : 'Surface pièces 103".

Aucune indication n’a été donnée sur le mode de calcul de cette superficie.

Le diagnostic de performance énergétique précise : 'Surface habitable: … Environ 120 m²'

Ni l’avant-contrat en date du 5 janvier 2016, ni l’acte de vente ne stipulent une superficie habitable.

La preuve de manoeuvres ou de mensonges des vendeurs sur la superficie de la maison d’habitation destinés à déterminer le consentement des acquéreurs n’est en conséquence pas rapportée.

Les appelantes ne sont en conséquence pas fondées en leurs prétentions formées de ce chef. Le jugement sera confirmé sur ce point.

D – SUR LE PREJUDICE

1 – sur les demandes des appelantes

a – sur le préjudice matériel

1 – sur le coût de reprise des claustras

L’expert a indiqué en page 20/45 de son rapport que :

'Les travaux consistent a remplacer les claustras en bois.

Selon le devis de GIROPROS, la réfection de l’ensemble des clôtures est devisée 5 938 ' TTC. Sur la base de ce devis, la réfection des claustras est estimée à 4 500 ' TTC à dire d’expert.

A dire d’expert, la durée des travaux est estimée à une semaine'.

En page 20/45, il a précisé que : 'Selon le devis de GIROPROS, la réfection de l’ensemble des clôtures est devisée 5 398 ' TTC. Sur la base de ce devis, la réfection des autres clôtures est estimée à 1 500 ' TTC à dire d’expert'.

Cette évaluation, établie par référence au devis d’une entreprise, non réfutée, sera retenue.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a condamné à ce titre les intimés au paiement de la somme de 4.500 '.

2 – sur le 'chalet-chambre'

L’expert judiciaire a estimé en partie 3/6 – page 3/15 de son rapport, à 4.500 ' toutes taxes comprises le coût des travaux de reprise.

Cette évaluation à dire d’expert, qui n’est pas contestée en son principe et que les appelantes ont faite leur, sera retenue.

Le jugement sera pour ces motifs réformé sur ce point et les intimés condamnés à payer aux appelantes à la somme de 4.500 '.

b – sur un préjudice moral et de jouissance

Les infiltrations et défaut d’isolation du 'chalet-chambre’ qui n’en ont toutefois pas prohibé l’utilisation, la dangerosité des claustras qui ont dû être repris urgemment, ont été à l’origine pour les appelantes d’un trouble dans la jouissance paisible du bien acquis ce préjudice moral et de jouissance sera réparé par l’attribution de la somme de 2.500 ' à titre de dommages et intérêts.

2 – sur les demandes des intimés

Il résulte des développements précédents que ceux-ci ne sont pas fondés à demander de condamner les appelantes à les indemniser d’un préjudice moral en raison de 'prétentions exorbitantes, dénuées de fondement et manifestement abusives'.

E – SUR LES DEPENS

Les circonstances de l’espèce justifient de confirmer le jugement en ce qu’il a également partagé la charge des dépens de première instance incluant ceux de la procédure de référé et le coût de l’expertise ordonnée.

La charge des dépens d’appel incombe aux intimés qui succombent partiellement.

F – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié n’y avoir lieu de faire application de ces dispositions.

Les circonstances de l’espèce ne justifient de même pas de faire droit aux demandes présentées devant la cour sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

statuant dans les limites de l’appel interjeté, par arrêt mis à disposition, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 28 mars 2023 du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne sauf en ce qu’il :

'Déboute Mesdames [W] et [I] du surplus de leurs demandes dirigées… à l’encontre de Monsieur et Madame [C]' ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

CONDAMNE in solidum les époux [E] [C] et [G] [Z] à payer à titre de dommages et intérêts à [F] [W] et [J] [I] prises ensemble les sommes de :

—  4.500 ' correspondant au coût de reprise des désordres affectant le 'chalet-chambre’ ;

—  2.500 ' en réparation de leur préjudice moral et de jouissance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum les époux [E] [C] et [G] [Z] aux dépens d’appel ;

REJETTE les demandes présentées devant la cour sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,