ARRET N°109

N° RG 24/01286 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBS2

[G]

[I]

C/

[N] EPOUSE [Z]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 10 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01286 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBS2

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 février 2024 rendu par le TJ des Sables d’Olonne.

APPELANTS :

Madame [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [B] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

ayant tous les deux pour avocat M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

INTIMEE :

Madame [Y] [N] épouse [Z]

née le 21 Juin 1942 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Antoine IFFENECKER, avocat au barreau des Sables d’Olonne

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte en date des 28 et 29 novembre 2018 établi par l’entremise de l’agence immobilière L’Adresse, les époux [T] [Z] et [Y] [N] ont convenu de vendre aux époux [B] [I] et [U] [G], au prix de 120.000 €, les parcelles situées [Adresse 3] à [Localité 4] (Vendée), cadastrées section BP n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], pour une contenance totale de 1.745 m².

La parcelle n° [Cadastre 2] provient de la division de la parcelle n° [Cadastre 3].

Les vendeurs se sont à cet acte engagés à supporter les frais de bornage des parcelles et à démolir certaines constructions édifiées sur les parcelles vendues.

Diverses conditions suspensives ont en outre été stipulées au profit des acquéreurs, relatives à :

— l’obtention d’un financement bancaire ;

— la délivrance d’un permis de construire ;

— l’absence d’un surcoût de la construction résultant de fondations spécifiques imposées par la nature du sol.

Les parties ont convenu de la réitération de la vente par acte authentique, au plus tard le 15 avril 2019.

Par courrier en date du 5 décembre 2018, la Banque CIC Ouest a donné son accord de principe pour consentir aux acquéreurs un prêt d’un montant de 68.000 € remboursable sur 120 mois au taux hors assurance de 1 % l’an.

Par courriel en date du 20 mars 2019, le Cabinet [W], géomètre-expert, a communiqué à l’agence immobilière un plan de bornage périmétrique des parcelles objet du compromis.

Par courrier en date du 16 juillet 2019, l’agence immobilière a proposé, en accord avec les vendeurs, de reporter sous certaines conditions au 30 septembre suivant la date limite de réitération de la vente par acte authentique.

Par arrêté du 30 juillet 2019, le maire de la commune de [Localité 4] a indiqué ne pas faire opposition à la déclaration préalable de division de la parcelle n° [Cadastre 3].

Par arrêtés du 15 octobre 2019, ce maire a délivré aux acquéreurs et à [A] [I] leur fille les permis de construire qui avaient été sollicités le 5 juillet précédent.

Des études géotechniques de conception réalisées à la demande des acquéreurs sont en date des 24 septembre et 4 octobre 2019.

Par courrier en date du 13 janvier 2020, le conseil des acquéreurs a demandé à l’agence immobilière d’inviter les vendeurs à réaliser les constructions et démolitions auxquelles ils s’étaient engagés.

Un rapport de levée de doute en date du 21 février 2020 a été établi par la société Serea sur la demande des acquéreurs.

Par courrier en date du 9 juin 2020 adressé à l’agence immobilière, le conseil des acquéreurs a indiqué que ceux-ci considéraient le compromis caduc aux motifs que :

— la plan de bornage avait été communiqué tardivement ;

— la déclaration préalable de division n’avait pas été effectuée avant la vente ;

— les travaux de démolition n’avaient pas été effectués ;

— le site et le sol étaient pollués.

Il a en outre demandé restitution de l’acompte de 5.000 € versé et le remboursement de la somme de 11.008,62 € en remboursement des frais selon lui exposés inutilement.

Par courrier en date du 25 juin suivant, l’agence immobilière a indiqué que les vendeurs souhaitaient poursuivre la cession.

Par courrier en date du 26 avril 2021 adressé aux vendeurs, le conseil des acquéreurs a offert de résoudre amiablement le compromis de vente et a demandé paiement à ses clients de la somme de 15.784,32 € en remboursement des frais divers engagés en vue de la vente. Il a précisé que son courrier valait en tant que de besoin mise en demeure.

[T] [Z] est décédé le 11 mai 2021.

Par acte du 18 janvier 2022, les époux [B] [I] et [U] [G] ont assigné [Y] [N] veuve [Z] devant le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne.

Ils ont demandé au tribunal de :

— prononcer la résolution du compromis de vente aux torts des vendeurs ;

— condamner ces derniers au paiement des sommes de :

—  12.000 € à titre de clause pénale ;

—  17.584,32 € en réparation de leurs préjudices financiers.

Ils sont exposé que :

— le sol, apparu composé d’un remblai étant résulté de la démolition d’un précédent bâtiment, nécessitait la réalisation de fondations spécifiques, plus coûteuses ;

— l’étude de levée de doute avait révélé la présence d’amiante en surface, imposant des travaux de dépollution ;

— les vendeurs n’avaient pas procédé à la démolition des constructions à laquelle ils s’étaient engagés.

[Y] [N] veuve [Z] a conclu au rejet de ces demandes.

Elle a reconventionnellement demandé de :

— constater la caducité du compromis de vente en raison de l’inertie fautive des acquéreurs ;

— subsidiairement en prononcer la résolution aux torts des acquéreurs ;

— condamner ces derniers au paiement des sommes de :

—  12.000 € à titre de dommages et intérêts en dédommagement de leur inertie à exécuter leurs engagements contractuels ;

—  40.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de l’immobilisation du bien objet du compromis, de la date du compromis jusqu’à la date du jugement.

Par jugement du 13 février 2024, le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a statué en ces termes :

'DEBOUTE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] de leur demande de résolution du compromis de vente des 28 et 29 novembre 2018 aux torts exclusifs des vendeurs ;

CONSTATE la caducité du compromis de vente en date des 28 et 29 novembre 2018 à effet du 15 avril 2019, en raison de l’inertie fautive de Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] à payer à Madame [Y] [N] veuve [Z] une somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [Y] [N] veuve [Z] de sa demande complémentaire de dommages et intérêts pour immobilisation et préjudice moral ;

ORDONNE la libération de la somme de 5.000 euros déposée à titre d’acompte en l’étude de Maître [F], Notaire à [Localité 5] au profit de Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] ;

DEBOUTE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] de leur demande au titre de la clause pénale figurant au compromis, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts pour préjudices financiers ;

DEBOUTE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] de leur ( tendant à voir dire que Madame [Y] [N] veuve [Z] sera seule tenue de régler les honoraires sollicités par l’Agence L’ADRESSE ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] à payer à Madame [Y] [N] veuve [Z] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire assortissant de droit la présente décision'.

Il a considéré que :

— les acquéreurs n’avaient pas donné suite à la proposition des vendeurs de reporter au 30 septembre 2019 la date de réitération de la vente par acte authentique ;

— la date du 15 avril 2019 convenue au compromis n’avait pas été modifiée par un avenant, ni modifiée tacitement ;

— la demande de permis de construire n’avait pas été déposée dans les délais convenus ;

— le procès-verbal de bornage mentionné au compromis n’était pas nécessaire à l’obtention d’un permis de construire ;

— les études géotechniques de conception avaient été commandées et réalisées postérieurement au 15 avril 2019, date à laquelle la vente devait être réitérée par acte authentique ;

— les vendeurs n’avaient pas commis de faute en ne faisant pas démolir les constructions avant la réitération de la vente par acte authentique, qui n’a pas été effectuée.

Il a fait droit à la demande d’indemnisation d’une part de l’immobilisation du bien sur la période courant de la date du compromis à celle à laquelle les acquéreurs se sont prévalus de la caducité de ce dernier, d’autre part du préjudice moral de la défenderesse, pour un montant de 12.000 €.

Il a, à l’exception de la demande de restitution de l’acompte versé, rejeté les demandes des époux [B] [I] et [U] [G].

Par déclaration reçue au greffe le 29 mai 2024, les époux [B] [I] et [U] [G] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, ils ont demandé de :

'DÉCLARER Monsieur et Madame [B] et [U] [I] recevables et bien fondés en toutes ses demandes, fins et conclusions.

INFIRMER le jugement ° 22/00123 du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne du 13 février 2024 en tant qu’il a :

Débouté Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] de leur demande de résolution du compromis de vente des 28 et 29 novembre 2018 aux torts exclusifs des vendeurs ;

Constaté la caducité du compromis de vente en date des 28 et 29 novembre 2018 à effet du 15 avril 2019, en raison de l’inertie fautive de Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] ;

Condamné Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] à payer à Madame [Y] [N] veuve [Z] une somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Débouté Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] de leur demande au titre de la clause pénale figurant au compromis, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts pour préjudices financiers ;

Débouté Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] de leur tendant à voir dire que Madame [Y] [N] veuve [Z] sera seule tenue de régler les honoraires sollicités par l’Agence L’ADRESSE ;

Condamné Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] à payer à Madame [Y] [N] veuve [Z] une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Débouté Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau ;

Vu les articles 1217 et suivants du Code civil ;

PRONONCER la résolution du compromis de vente des 28 et 29 novembre 2018 pourtant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 4] à [Localité 4] sur des parcelles cadastrées section BP nos [Cadastre 1] et 174p pour une contenance indiquée de 1745 m² aux torts exclusifs des vendeurs ;

Vu les articles 1231 et suivants du Code civil ;

CONDAMNER Madame [Y] [Z] à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 12 000 euros correspondant à la clause pénale prévue au contrat et destinée à indemniser les préjudices moraux subis du fait de l’impossibilité de mener à bien leur projet depuis près de quatre ans.

CONDAMNER Madame [Y] [Z] à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 17 584,32 euros en réparation des différents préjudices financiers subis.

DIRE que Madame [Z] sera seule tenue de régler les honoraires sollicités le cas échéant par l’Agence L’ADRESSE.

CONFIRMER le jugement pour le surplus,

DÉBOUTER Madame [Y] [Z] de l’ensemble de ses demandes formulées dans le cadre de son appel incident.

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [Y] [Z] à payer à Monsieur et Madame [B] [I] une indemnité de 7500 euros à titre de participation aux frais irrépétibles ;

CONDAMNER Madame [Y] [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Geoffroy de BAYNAST, avocat aux offres et affirmation de droit, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile'.

Ils ont contesté que la caducité du compromis de vente leur fût imputable aux motifs que :

— la date de réitération de la vente par acte authentique n’était pas extinctive de droits aux termes du compromis de vente ;

— le courrier de l’agence ayant proposé de reporter cette date avait reçu réponse ;

— le plan de bornage nécessaire à l’établissement de la demande permis de construire n’avait été communiqué que tardivement et non annexé au compromis de vente comme indiqué à l’acte ;

— l’absence de déclaration préalable à la division de la parcelle n° [Cadastre 3] avait fait obstacle à la délivrance d’un permis de construire ;

— la condition suspensive de délivrance d’un permis de construire ne bénéficiait qu’à l’acquéreur, seul susceptible de se prévaloir d’un éventuel refus de la commune.

Ils ont conclu au rejet de la demande de résolution du compromis à leurs torts aux motifs que :

— les vendeurs n’avaient pas fait procéder aux démolitions auxquelles ils s’étaient engagés ;

— les conditions suspensives relatives au sol et au sous-sol des parcelles n’avaient pas été réalisées ;

— [T] [Z] s’était opposé à la réalisation des fouilles et relevés complémentaires nécessaires ;

— la réalisation de ces études de sol n’avait été soumise à aucune condition de délai.

Imputant la caducité de la vente aux vendeurs, ils ont maintenu leur demande formée au titre de la clause pénale et celle de dommages et intérêts complémentaires, en indemnisation des divers frais exposés en vue de l’acquisition.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, [Y] [N] veuve [Z] a demandé de :

'Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 du Code civil

Vu le compromis des 28 et 29 novembre 2018

SUR L’APPEL PRINCIPAL DES EPOUX [I]

Déclarer les époux [I] mal fondés en leur appel ; les en Débouter ;

Débouter les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

SUR L’APPEL INCIDENT DE MADAME [Z]

Déclarer Madame [N] bien fondée en son appel incident ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

« CONSTATE la caducité du compromis de vente en date des 28 et 29 novembre 2018 à effet du 15 avril 2019 »

« DEBOUTE Madame [Y] [N] veuve [Z] de sa demande complémentaire de dommages et intérêts pour immobilisation et préjudice moral  »

Et statuant à nouveau

A titre principal, Constater la caducité du compromis des 28 et 29 novembre 2018 à effet du 28 février 2019, subsidiairement à effet du 15 avril 2019, ce à raison de l’inertie fautive des époux [I]

A titre subsidiaire, Prononcer la résolution judiciaire du compromis des 28 et 29 novembre 2018 ce à raison de l’inertie fautive des époux [I]

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner solidairement les époux [I] à payer à Madame Veuve [Z] la somme de 40 000€ à titre de dommages intérêts en indemnisation de l’immobilisation du bien des époux [Z] du jour du compromis (29 novembre 2018) jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir

Les condamner solidairement à lui payer la somme de 6 000€ sur le fondement de l’article 700 CPC, au titre de ses frais irrépétibles d’appel

Les condamner solidairement aux entiers dépens d’appel.

Débouter les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions'.

Elle a exposé que :

— les appelants avaient déposé tardivement une demande de permis de construire ;

— ceux-ci n’avaient pas justifié de l’obtention et de la publication du permis de construire antérieurement au procès ;

— les acquéreurs n’avaient fait réaliser les études de sol que postérieurement à la demande de permis de construire ;

— ces études n’avaient été communiquées que postérieurement à l’introduction de l’instance ;

— les époux [B] [I] et [U] [G] avaient acquis par actes du 29 septembre 2020 deux parcelles situées à [Localité 4], pour lesquelles leur avaient été consenties des promesses de vente en date du 30 juillet 2020 ;

— l’offre de règlement amiable du litige formulée par le notaire chargé du règlement de la succession de son époux était restée infructueuse.

Elle a conclu au rejet des prétentions des appelants aux motifs que :

— la communication d’un procès-verbal de bornage n’était pas un préalable nécessaire au dépôt de la demande de permis de construire ;

— le défaut de déclaration préalable à la division de la parcelle n’était de même pas un préalable nécessaire à la demande de permis de construire, qu’il aurait suffi de compléter ;

— la communication de l’arrêté municipal de non-opposition n’avait pas été tardive ;

— la démolition des constructions ne s’imposait pas dès lors que les acquéreurs n’avaient pas exécuté leurs obligations dans les délais convenus ;

— l’état du sol des parcelles était visible ;

— les rapports d’étude communiqués n’établissaient pas la nécessité de fondations spéciales plus onéreuses ;

— la condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire n’avait pas été réalisée, du fait des acquéreurs.

Elle a maintenu sa demande de constatation de la caducité du compromis de vente, subsidiairement de résolution de celui-ci aux torts des appelants, ainsi que ses demandes indemnitaires. Elle a précisé que son bien avait été immobilisé 6 ans, de novembre 2018 à novembre 2024 et que la clause pénale convenue était insuffisante à l’indemniser de son entier préjudice.

L’ordonnance de clôture est du 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA DATE DE REITERATION DE LA VENTE PAR ACTE AUTHENTIQUE

L’article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

Aux termes de l’article 1113 du même code :

'Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur'.

Les parties ont convenu au compromis de vente en date des 28 et 29 novembre 2018 que  :

— les demandes de prêts devaient être déposées dans les plus brefs délais et dans au moins deux établissements financiers ou banques ;

— les offres de prêts seraient reçues au plus tard le 31 mars 2019 ;

— la demande de permis de construire devait être déposée dans les 90 jours de la date du compromis de vente et l’autorisation d’urbanisme obtenue dans les 75 jours du dépôt de la demande, à peine de caducité du compromis de vente ;

— la vente serait réitérée au plus tard le 15 avril 2019.

Il n’a pas été stipulé de délai particulier s’agissant de la condition suspensive tenant à l’état du sol et du sol des parcelles.

Les vendeurs se sont quant à eux engagés à :

— prendre en charge le coût du bornage rendu nécessaire par l’article L 111-5-3 du code de l’urbanisme, étant précisé que le plan du bornage était annexé au compromis de vente ;

— démolir, au plus tard pour le jour de la réitération de la vente par acte authentique, le bâtiment et les murs situés sur les parcelles cédées, avec cette précision que le plan des démolitions était annexé au compromis de vente.

La parcelle n° [Cadastre 2] objet du compromis de vente provient de la division de la parcelle n° [Cadastre 3].

Le plan de bornage périmétrique des parcelles nos 174p et [Cadastre 1], non annexé au compromis de vente contrairement aux prévisions contractuelles, a été transmis par courriel du 20 mars 2019 du géomètre-expert.

Les démolitions auxquelles les vendeurs s’étaient engagés n’ont pas été réalisées avant le 15 avril 2019.

Les demandes de permis de construire ont été déposées en mairie par les appelants le 5 juillet 2019.

La déclaration préalable de division a été reçue en mairie le 8 juillet 2019, postérieurement à la date convenue de réitération de la vente par acte authentique et à celle de dépôt des demandes de permis de construire.

Par courrier en date du 16 juillet 2019, l’agence immobilière a proposé, en accord avec les vendeurs ses mandants, de reporter sous certaines conditions au 30 septembre suivant la date limite de réitération de la vente par acte authentique fixée au 30 juin précédent, non plus au 15 avril 2019.

Les appelants ont répondu à cette missive par courrier recommandé en date du 31 juillet 2019, distribué le 2 août suivant à la venderesse et à l’agence immobilière. Ils ont notamment exposé que le défaut de communication du plan de bornage et de déclaration préalable de division n’avait pas permis à leur architecte de finaliser la demande de permis de construire. Ils ont demandé de reporter au 30 novembre 2019 la date de réitération de la vente par acte authentique et de convenir de ce report par avenant. Un tel avenant n’a pas été conclu.

Il résulte de ces développements que les parties avaient tacitement accepté de reporter la date de réitération de la vente par acte authentique, au moins jusqu’au 30 septembre 2019 dès lors que :

— les vendeurs avaient communiqué tardivement le plan de bornage et effectué postérieurement au 15 avril 2019 la déclaration préalable de division ;

— les acquéreurs avaient postérieurement à cette date, après communication du plan de bornage, effectué la demande de permis de construire, complétée aussitôt l’arrêté de non opposition à la déclaration préalable communiquée.

B – SUR L’EXECUTION PAR LES VENDEURS DE LEURS ENGAGEMENTS

L’article 1101 du code civil dispose que : 'Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations'.

Les vendeurs se sont engagés au compromis à vendre la parcelle n° [Cadastre 2] provenant de la division de la parcelle n° [Cadastre 3].

La transmission postérieurement à la conclusion du compromis du plan de bornage des parcelles qui avait été mentionné annexé à l’acte, puis de la déclaration préalable de division effectuée postérieurement au 15 avril 2019 établit l’absence de division de la parcelle n° [Cadastre 3] à la date de conclusion du compromis de vente.

Les vendeurs se sont ainsi engagés à vendre une parcelle dont les limites n’étaient pas définies.

Les plans cadastraux versés aux débats par les parties ne font pas mention de cette division.

Les vendeurs n’ont pas fait procéder à la démolition d’un bâtiment et des murs à laquelle ils s’étaient engagés. Il n’est pas soutenu que cette démolition a à ce jour été réalisée.

L’exécution tardive de certains des engagements contractuels et l’inexécution d’autres constituent un manquement contractuel.

C – SUR LA REALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES STIPULEES AU PROFIT DES ACQUEREURS

L’article 1304 du code civil dispose en ses alinéas 1 et 2 que :

'L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple'.

L’article 1304-3 du même code précise que : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

1 – sur la demande de permis de consruire

La demande de permis de construire a été déposée le 5 juillet 2019.

Par courrier en date du 22 juillet 2019, le maire de la commune de [Localité 4] a indiqué aux appelants que : 'les pièces suivantes sont manquantes et ne permettent pas de poursuivre l’instruction de votre demande :

— la décision relative à la déclaration préalable autorisant le détachement de votre lot à construire sera jointe au dossier'.

[S] [H], architecte auquel les appelants avaient confié la constitution du dossier de demande de permis de construire, a indiqué dans un courriel en date du 12 septembre 2019 que :

'J’ai déposé les pièces manquantes en mairie comme écrit. Il ne m’incombe pas de déposer le dossier de déclaration préalable pour la division du terrain. C’est bien au géomètre, pour le vendeur, d’effectuer cette prestation. Je n’ai aucun pouvoir sur leur démarche. J’ai vu le géomètre, et son dossier était alors en cours de finalisation, et ce sont les vendeurs qui ont traîné à signer le dossier.

Je n’ai pas les moyens de forcer le vendeur ou le geometre. J’ai tenté cet après midi de contacter le géomètre, mais M. [M] à démissionné. L’agence immobilière ne m’a pas non plus rappelé.

Nous n’avons aucune responsabilité dans le retard du dossier de division et il ne nous appartient pas de suivre l’instruction de ce dossier. Encore une fois, sans pouvoir sur les intervenants. Ma mission a été de déposer et obtenir un permis de construire. Le retard dans l’instruction du fait de ce dossier de division n’est pas de notre fait. J’essaie demain encore d’avoir des informations et je vous rappelle'.

Il en résulte qu’un permis de construire n’aurait pas été délivré tant que la division de la parcelle n° [Cadastre 3] n’aurait pas été effectuée.

Il ne peut dès lors pas être reproché aux appelants un dépôt tardif de la demande de permis de construire, qui a finalement reçu un suite favorable dès lors qu’elle a pu être complétée.

2 – sur le financement bancaire

Le compromis de vente stipule en page 5 que :

'L’ACQUEREUR déclare que le prix de la vente sera payé pour partie avec l’aide d’un ou plusieurs prêts… pour un montant maximum total de soixante-huit mille euros (68000 €)

A concurrence de :

— soixante-huit mille euros (68000 €) dans le cadre d’un prêt immobilier classique, sur une durée maximum de 9 ans au taux maximum de 2 % (hors assurances)'.

Par courrier en date du 5 décembre 2018, la Banque CIC Ouest a donné son accord de principe pour consentir aux acquéreurs un prêt d’un montant de 68.000 € remboursable sur 120 mois au taux hors assurance de 1 % l’an.

Cet accord de principe a été communiqué aux vendeurs.

Il ne peut pas être reproché à ces derniers de ne pas avoir demandé à l’établissement bancaire qui se serait abstenu de formaliser une offre de prêt dès lors que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire n’avait pas été réalisée.

La réalisation tardive de cette dernière condition, ainsi que précédemment exposé, n’est pas imputable aux acquéreurs.

3 – sur les études de sol

Le compromis stipule en page 7 qu’il est conclu : 'sous réserve que l’étude de sol à réaliser ne révèle pas un surcoût lié à des fondations spécifiques. Cette étude sera à la charge exclusive des clients acquéreurs'.

Le compromis n’a pas stipulé de délai pour faire réaliser ces études.

Les rapports sont en date des 24 septembre et 4 octobre 2019. Ils mentionnent des commandes des 30 août et 2 septembre 2019, effectuées antérieurement au 30 septembre 2019 précité.

Aucun élément des débats n’établit que les appelants ont tardé à faire réaliser ces études, dont les rapports sont antérieurs à la date de délivrance des permis de construire.

Il résulte de ces développements qu’un défaut de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis de vente ne peut pas être imputé aux acquéreurs.

D – SUR LA RESOLUTION DU COMPROMIS DE VENTE

L’article 1217 du code civil dispose que :

'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter'.

L’article 1224 du même code précise que : 'La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

Il résulte des développements précédents que les vendeurs ont, soit tardivement exécuté leurs engagements, soit ne les ont pas exécutés.

Ces manquements n’ont pas permis aux acquéreurs d’effectuer dans les délais convenus les diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives qui avaient été stipulées au compromis de vente.

Ces manquements, qui ont fait obstacle à la réitération de la vente, fondent la résolution du compromis aux torts des vendeurs.

L’indication par le conseil des appelants dans son courrier en date du 9 juin 2020 selon laquelle ses clients considéraient le compromis de vente caduc, ne fait pas obstacle, dès lors que ce courrier est demeuré sans suite, à leur demande de résolution de cet acte.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il constaté que la caducité du compromis de vente était imputable à tort aux acquéreurs.

E – SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231 du code civil dispose que : 'A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable’ et l’article 1231-1 du même code que : 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

L’article 1231-5 du code civil précise que :

'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

Le compromis de vente stipule en page 7 que :

'Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15/04/2019

[…]

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duguel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résiliation de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de douze mille euros (12000 €),

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

Dans les deux cas, le MANDATAIRE aura droit à l’indemnisation prévue au paragraphe « Honoraires du Mandataire »'.

Le conseil des appelants a mis en demeure les vendeurs, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, d’exécuter leurs engagements contractuels, à peine de les indemniser.

Par courrier recommandé en date du 9 juin 2020, le conseil des appelants a indiqué à l’agence immobilère que :

'Dans la mesure où la non réalisation de ces conditions suspensives résulte de fautes et négligences commises par les vendeurs, Monsieur et Madame [I] sont fondés à solliciter :

' la libération de la somme de 5.000 € déposée à titre d’acompte…

' le remboursement de la somme totale de 11.008,62 € supportée en pure perte en vue de la réalisation de ce projet'.

Une mise en demeure de payer a été réitérée par courrier recommandé en date du 26 avril 2021 adressé par le conseil des appelants aux vendeurs.

La mise en demeure imposée par les dispositions et stipulations précédemment rappelées a ainsi été effectuée.

Les appelants sont en conséquence fondés à demander paiement du montant de la clause pénale stipulée au compromis, soit 12.000 €.

Les intérêts de retard sont dus au taux légal à compter du 18 janvier 2022, date de l’assignation.

Cette somme indemnisant forfaitairement les appelants de leur préjudice résultant du défaut de vente, ceux-ci ne sont pas fondés à solliciter l’octroi de dommages et intérêts complémentaires. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande en paiement de la somme complémentaire de 17.584,32 € à titre de dommages et intérêts.

F – SUR LA RESTITUTION DE L’ACOMPTE

Il avait été convenu le versement par les acquéreurs entre les mains du notaire devant instrumenter la vente, désigné séquestre, de la somme de 5.000€ à titre d’acompte à valoir sur le prix de vente, les frais et honoraires convenus.

Il résulte des développements précédents que cette somme doit être restituée aux appelants.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

G – SUR LES HONORAIRES DE NEGOCIATION

Le compromis de vente stipule en page 4 notamment que :

'Les PARTIES reconnaissent que les présentes ont été négociées par le MANDATAIRE qu’elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de huit mille trois cents euros TTC (8300 €)

[…]

Ces honoraires seront dus par l’ACQUEREUR et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique.

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’ACQUEREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération du MANDATAIRE SERA DUE INTEGRALEMENT A CE DERNIER PAR LA PARTIE DEFAILLANTE'.

L’agence immobilière n’est pas partie à la procédure. Il n’est pas justifié qu’elle a demandé à l’une des parties de l’indemniser pour un montant égal aux honoraires qui auraient dû être perçu.

La cour ne peut dès lors que dire que dans leurs rapports entre les parties, l’intimée devra supporter la charge de l’indemnisation devant revenir à l’agence immobilière si cette dernière la sollicitait.

H – SUR LES DEPENS

Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu’il a condamné les appelants aux dépens.

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe à l’intimée. Ils seront recouvrés par Maître Geoffroy de Baynast conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

I – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu’il a condamné les appelants de ce chef.

Il serait inéquitable et préjudiciable aux droits des appelants de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 13 février 2024 du tribunal judiciaire des sables-d’Olonne, sauf en ce qu’il :

'DEBOUTE Madame [Y] [N] veuve [Z] de sa demande complémentaire de dommages et intérêts pour immobilisation et préjudice moral ;

ORDONNE la libération de la somme de 5.000 euros déposée à titre d’acompte en l’étude de Maître [F], Notaire à [Localité 5] au profit de Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] ;

DEBOUTE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [G] épouse [I] de leur demande… de dommages et intérêts pour préjudices financiers ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire assortissant de droit la présente décision'

et statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

PRONONCE la résolution, aux torts des vendeurs, du compromis en date des 28 et 29 novembre 2018 de vente par les époux [T] [Z] et [Y] [N] aux époux [B] [I] et [U] [G], au prix de 120.000 €, des parcelles situées [Adresse 3] à [Localité 4] (Vendée), cadastrées section BP n° [Cadastre 1] et 174p, pour une contenance totale de 1.745 m² ;

CONDAMNE [Y] [N] veuve [T] [Z] au paiement aux époux [B] [I] et [U] [G], à titre de clause pénale, de la somme de 12.000€, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 18 janvier 2022 ;

DEBOUTE [Y] [N] veuve [T] [Z] de l’ensemble de ses prétentions ;

DIT que dans leurs rapports entre les époux [B] [I] et [U] [G] d’une part, [Y] [N] veuve [T] [Z] d’autre part, la charge de l’indemnisation pouvant être sollicitée par l’agence immobilière pour un montant égal aux honoraires de négociation qui avaient été convenus, incombera à [Y] [N] veuve [T] [Z] ;

CONDAMNE [Y] [N] veuve [T] [Z] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par Maître Geoffroy de Baynast conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [N] veuve [T] [Z] au paiement en cause d’appel aux époux [B] [I] et [U] [G] pris ensemble, de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,