ARRET N°107

N° RG 25/01080 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HJJJ

[N]

C/

S.C.I. MAXMAS

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 03 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01080 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HJJJ

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 01 avril 2025 rendue par le Président du TJ des SABLES D OLONNE.

APPELANT :

Monsieur [Q] [N]

né le 20 Mars 1975 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

S.C.I. MAXMAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS, substitué par M^e Olivier SALOMON, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 5 janvier 2021, la sci Maxmas a consenti à [Q] [N] une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Saint-Gilles-Croix-de-Vie (Vendée).

Cette promesse était assortie de conditions suspensives, relatives notamment à l’obtention d’un financement bancaire.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 95.000 € a été stipulée à défaut de réalisation de la vente dans le délai convenu alors que les conditions suspensives auraient été réalisées.

La promesse de vente expirait le 30 juin 2021.

Par courrier recommandé en date du 16 mai 2021, le conseil de la sci Maxmas a mis en demeure [Q] [N] de justifier de ses diligences, notamment de ses demandes de prêts.

Une sommation interpellative a été signifiée le 26 septembre 2021 à [Q] [N], aux fins de communication des justificatifs précités et de versement de l’indemnité de 95.000 €.

Par acte du 20 novembre 2024, la sci Maxmas a fait assigner [Q] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne.

Elle a à titre principal demandé paiement de la somme de 95.000 €, faute pour le bénéficiaire de la promesse d’avoir justifié de ses diligences en vue d’un financement bancaire.

[Q] [N] a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, un financement aux conditions stipulées à la promesse n’ayant pas été possible.

Par ordonnance du 1er avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a statué en ces termes :

'CONSTATONS que Monsieur [Q] [N] ne justifie pas de ses diligences quant à l’exécution de son obligation contractuelle relative à l’obtention de son financement ;

DISONS que l’absence de réalisation de la condition suspensive relative au financement n’est pas opposable à la S.C.I. MAXMAS, n’est pas recevable et vaut réalisation ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [N] au paiement provisionnel de la somme de 95.000 € au titre de l’exécution de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente du 05 janvier 2021 au profit de la S.C.I. MAXMAS ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [N] à payer à la S.C.I. MAXMAS la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes de Monsieur [Q] [N] ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [N] aux entiers dépens'.

Il a considéré, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que la demanderesse justifiait d’une créance non sérieusement contestable, le défaut de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un financement bancaire ayant défailli en raison du défaut de diligence du bénéficiaire de la promesse.

Par déclaration reçue au greffe le 29 avril 2025, [Q] [N] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, il a demandé de :

'Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

JUGER Monsieur [Q] [N] recevable et bien fondé en son appel,

INFIRMER l’ordonnance de référé en date du 01 avril 2025 rendue par Monsieur le Président du Tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE en ce qu’elle a :

— Constaté que Monsieur [N] ne justifiait pas de ses diligences quant à l’exécution de son obligation contractuelle relative à l’obtention de son financement,

— Dit que l’absence de réalisation de la condition suspensive relative au financement n’est pas opposable à la SCI MAXMAS n’est pas recevable et vaut réalisation,

— Condamné Monsieur [N] au paiement provisionnel de la somme de 95 000 € au titre de l’exécution de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente du 05 janvier 2021 au profit de la SCI MAXMAS ;

— Condamné Monsieur [N] à payer à la SCI MAXMAS la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes les autres demandes de Monsieur [N] ;

— Condamné Monsieur [N] aux dépens.

Y faisant droit,

JUGER que les prétentions de la SCI MAXMAS se heurtent à des contestations sérieuses, sérieuses,

JUGER n’y avoir lieu à référé,

En conséquence,

DEBOUTER la SCI MAXMAS de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la SCI MAXMAS à payer à Monsieur [Q] [N] une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI MAXMAS aux entiers dépens de première instance et d’appel'.

Il a exposé :

— avoir constitué la société Plj Vision, qui avait acquis un fonds de commerce de la société Cdl Communication et repris le bail commercial qu’avait consenti la sci Maxmas ;

— que la promesse de vente avait pour objet les murs dans lesquels était exploité le fonds ;

— que par jugement du 2 octobre 2024, le tribunal de commerce de la Roche-sur-Yon a ouvert à l’égard de la société Plj Vision une procédure de redressement judiciaire ;

— que par courriel en date du 10 juillet 2024, son conseil avait informé celui de la sci Maxmas du refus non formalisé des établissements bancaires contactés de financer l’acquisition, la condition de taux stipulé à la promesse étant irréalisable.

Il a soutenu que l’intimée ne justifiait pas d’une créance non sérieusement contestable aux motifs que :

— le versement de l’indemnité ne pouvait intervenir qu’en cas d’obtention du prêt ;

— l’indemnité n’était pas due en l’absence de levée de l’option ;

— les stipulations contractuelles étaient peu claires s’agissant du versement de l’indemnité, laquelle était selon lui constitutive d’une clause pénale susceptible de réduction ;

— la preuve du manquement contractuel allégué n’était pas rapportée ;

— les établissements bancaires qu’il avait sollicités avaient refusé de financer l’acquisition, les conditions du financement stipulées à la promesse étant irréalisables ;

— le montant de l’indemnité était manifestement excessif en l’absence de préjudice subi par la sci Maxmas.

Par ordonnance du 14 octobre 2025, le président de chambre a déclaré irrecevables les conclusions de la sci Maxmas notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025.

L’ordonnance de clôture est du 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA PROVISION

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire statuant en référé d’accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 juin 2024.

Il a été stipulé en page 5 de la promesse que :

'[J]

La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En I’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir'

En page 9 de la promesse, les parties ont convenu que :

'INDEMNITE D’IMMOBILISATION – DISPENSE DE VERSEMENT IMMEDIAT

Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE-VINGT-QUINZE MILLE EUROS (95 000,00 EUR).

De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme.

Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes.

STIPULATION DE PENALITE

Dans le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUATRE-VINGT-QUINZE MILLE EUROS (95 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil'.

Le litige porte sur le versement d’une provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation qui serait due. Cette indemnité n’est pas une clause pénale, qui a fait l’objet d’une stipulation distincte.

En pages 11 et 12 de la promesse, il a été stipulé que :

'CONDITIONS SUSPENSIVES

La promesse est soumise à l’accomplissement de conditions suspensives telles qu’indiquées ci-après.

[…]

Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

[…]

Conditions suspensives particulières

Obtention de prêts

Qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

' Organisme prêteur : tout organisme financier.

' Montant maximal de la somme empruntée : NEUF CENT CINQUANTE MILLE EUROS (950.000,00 EUR).

' Durée maximale de remboursement : 15 ans.

' Taux nominal d’intérêt maximal : 2,00 % l’an (hors assurances).

' Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts au plus tard le 31 mars 2024, et à en justifier au PROMETTANT dans les 15 jours par tout moyen de preuve écrite.

Le PROMETTANT sera admis à faire procéder à des vérifications

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitif de prêts au plus tard le 30 mai 2024. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard le dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [N] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne sera libérée de l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée ou qu’il s’est obligé à verser qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquis au PROMETTANT.

[…]

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts

Il est rappelé qu’à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé'.

[Q] [N] ne conteste pas ne pas avoir déposé de demande de financement bancaire. Il expose pour s’en justifier que :

— par jugement du 2 octobre 2024, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la société dont il est le gérant ;

— les établissements bancaires sollicités avaient refusé de le financer, le taux du prêt mentionné à la promesse étant insuffisant.

La date d’ouverture de la procédure collective est indifférente, le jugement étant très postérieur à la date d’expiration de la promesse.

[Q] [N] ne justifie, peu en important la forme, d’aucune demande formulée auprès d’établissements bancaires en vue d’un financement, ni de réponse même informelle de ceux-ci refusant d’y donner suite.

Dans un courrier en date du 9 juillet 2024 adressé à celui de l’intimée, le conseil de l’appelant a indiqué que :

'Mon client a contacté différents établissements au début de l’année 2024.

Ceux-ci lui ont clairement indiqué que la condition de taux était totalement irréalisable, de sorte qu’aucune d’elles n’a souhaité émettre une quelconque offre.

Mon client en a fait part à votre client dès le mois de mars, de sorte qu’à ce jour, la condition suspensive n’est pas réalisée'.

Il n’est toutefois justifié que par affirmation de cette information donnée au promettant. L’absence de financement bancaire n’a ainsi été portée à la connaissance de la sci Maxmas qu’avec ce courrier en date du 9 juillet 2024, postérieur à la date d’expiration de la promesse de vente.

Le premier juge a au vu des éléments exactement considéré que la défaillance de la condition suspensive était imputable à l’appelant et que dès lors, la sci Maxmas justifiait d’une créance non sérieusement contestable ayant pour objet l’indemnité d’immobilisation stipulée.

L’ordonnance sera pour ces motifs confirmée en ce qu’elle a condamné [Q] [N] au paiement, à titre de provision à valoir sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation du bien objet de la promesse, la somme de 95.000 €.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

SUR LA DEMANDE PRESENTEE SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelant.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit à la demande de l’appelant présentée de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance du 1er avril 2025 du juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne ;

CONDAMNE [Q] [N] aux dépens d’appel ;

REJETTE la demande de [Q] [N] présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,