ARRET N°

du 04 février 2014

R.G : 12/01030

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE 3 COURS ANATOLE FRANCE A REIMS AGISS ANT POURSUITES ET DILIGENCES DE SON SYNDIC

c/

Z

Y

X

CJ

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 04 FEVRIER 2014

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 28 février 2012 par le tribunal de grande instance de REIMS,

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 3 COURS ANATOLE FRANCE A REIMS.

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS.

INTIMES :

Monsieur D Z

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP GENET, avocats au barreau de REIMS, et ayant pour conseil Maître Eric AUDINEAU avocat au barreau de PARIS.

Mademoiselle J X

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP GENET, avocats au barreau de REIMS, et ayant pour conseil la SCP VORMS VAUTHIER RICHARD MAUPILLIER, avocats au barreau de METZ.

Madame B Y épouse X, décédée

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, présidente de chambre

Madame DIAS DA SILVA JARRY, conseiller, entendue en son rapport

Monsieur WACHTER, conseiller

GREFFIER :

Madame THOMAS, greffier lors des débats et du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2013, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2014,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 février 2014 et signé par Madame MAILLARD, présidente de chambre, et madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

L’immeuble situé à XXX qui appartenait à M. X a été vendu par lots séparés devenant un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété.

Par acte authentique du 19 septembre 2007 M^me B Y veuve X et M^me J X ont vendu le lot de copropriété n°16 à M. D Z, déjà propriétaire des lots 9 et 17 de ladite copropriété.

Suivant exploits délivrés les 19 juin et 2 juillet 2009, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 3 Cours Anatole France à Reims a fait assigner respectivement M. Z ainsi que M^me Y et M^me X en annulation de cette vente. Il a fait valoir que le lot 16 constitué d’une buanderie servant de garage à vélos devait être considéré comme une partie commune dans la mesure où l’ensemble des copropriétaires en avait la jouissance depuis plus de trente ans.

M^me Y est décédée le XXX.

Par jugement avant dire droit du 14 juin 2011 le tribunal a invité les parties à conclure sur l’application de l’article 1599 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires a alors conclu à l’inopposabilité de la vente litigieuse et à la restitution de ce lot audit syndicat sous astreinte, les défendeurs s’opposant à ces demandes.

Par jugement rendu le 28 février 2012, le tribunal de grande instance de Reims a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à Reims de l’intégralité de ses demandes et l’a condamné à payer outre les dépens une indemnité de procédure de 1 000 euros à M^me X et de 2 500 euros à M. Z.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX a relevé appel de ce jugement le 17 avril 2012.

Dans ses conclusions notifiées le 21 septembre 2012, il demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— juger la possession paisible continue et publique pendant plus de trente ans de la buanderie par le syndicat des copropriétaires,

— en conséquence,

— déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires la cession réalisée par les consorts Y-X au profit de M. Z suivant acte authentique du 19 septembre 2007 portant sur le lot 16 de la copropriété située XXX à Reims,

— juger que le lot 16 de cet ensemble immobilier sera restitué au syndicat des copropriétaires sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement M. Z et M^me X à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en réponse notifiées le 21 août 2012, M. Z demande à la cour de confirmer la décision entreprise et de condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer une indemnité de procédure de 4 000 euros outre les dépens sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 27 août 2012, M^me X demande à la cour de confirmer la décision critiquée et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de procédure de 4 000 euros ainsi qu’aux dépens sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Attendu qu’à l’appui de ses prétentions tendant à l’infirmation du jugement déféré le syndicat des copropriétaires fait valoir que le local vendu à M. Z a été utilisé par tous les copropriétaires depuis plus de trente ans de sorte qu’il a acquis par usucapion les lots litigieux avant ladite vente ;

Attendu que la collectivité des copropriétaires est constituée de plein droit en un syndicat qui a la personnalité civile dont l’objet est la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, étant responsable à ce titre de cette activité ;

Que c’est à juste titre que M. Z objecte à son adversaire qu’un syndicat de copropriétaire ne peut acquérir par usucapion les parties privatives d’un copropriétaire membre du syndicat et porter atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires ; qu’en effet la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis applicable en la cause édicte des règles d’ordre public, son article 43 précisant que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;

Que l’article 26 de la loi prévoit que 'l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété’ ;

Qu’en vertu de ces dispositions le syndicat ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire la transformation d’une partie privative lui appartenant en partie commune fusse par le jeu de la prescription acquisitive ;

Attendu que c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, après avoir rappelé que le litige porte sur le lot n°16 composé du troisième garage (ancienne buanderie) et de 9/1.000ème des droits indivis dans les parties communes dont la qualification privative originelle n’est pas contestée et est corroborée par le règlement de copropriété qui précise qu’ 'outre la copropriété des parties communes, chaque propriétaire de lot, appartement ou garage aura à titre privé la propriété exclusive et particulière des locaux compris dans la désignation de son lot’ et qu’aucun vote n’a jamais eu lieu pour entériner un changement de la destination ou des modalités de jouissance de ce lot par rapport aux stipulations du règlement de copropriété, il a conclu que le syndicat des copropriétaires ne pouvait se prévaloir d’un transfert de propriété dudit lot à son profit par le jeu de la prescription acquisitive qui aurait eu pour conséquence de violer la règle d’ordre publique posée par l’article 26 de la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Que l’objet d’un syndicat des copropriétaires étant de conserver et d’administrer l’immeuble en copropriété, il ne peut porter atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires tels qu’ils résultent tant de la loi que du règlement de copropriété et donc acquérir par prescription acquisitive les parties privatives de l’un de ses membres ;

Que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens d’appel et ne peut prétendre à l’indemnité qu’il sollicite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’il versera à M. Z et M^me X, chacun la somme de 1 500 euros à ce titre ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 28 février 2012 par le tribunal de grande instance de Reims ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 3 cour Anatole France situé à Reims à payer à M. Z et M^me X, chacun la somme de 1 500 euros en application des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ;

Le déboute de sa demande faite à ce titre ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 3 cour Anatole France situé à Reims aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente