ARRET N°

du 02 septembre 2014

R.G : 12/2991 joint au 12/02793

M

SCP J. M V. SEMONNAY-PERRIER R. MESTRE

c/

Y D

Y K

G

Organisme CENTRE D’ECONOMIE RURALE DE L’AUBE – CER OCERA)

XXX

SARL AC CONSEILS

SARL AC AD

CM

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 02 SEPTEMBRE 2014

APPELANTS ET INTIMES :

d’un jugement rendu le 26 octobre 2012 par le tribunal de grande instance de TROYES

Monsieur L M

XXX

XXX

SCP J. M V. SEMONNAY-PERRIER R. MEST

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP BILLION-MASSARD-RICHARD-SIX, avocats au barreau de l’AUBE et ayant pour conseil la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de Nîmes.

INTIME ET APPELANT :

Monsieur V-AF G

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP LEMOULT ROCHER, avocats au barreau de l’AUBE

INTIMES :

Monsieur D Y

XXX

XXX

Monsieur K Y

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Jean-Pierre SIX avocats au barreau de REIMS, et ayant pour conseil la SCP GEORGE CHASSAGNON, avocats au barreau de l’AUBE

CENTRE D’ECONOMIE RURALE DE L’AUBE – CER anciennement OCERA

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître GERVAIS, avocat au barreau de REIMS, et ayant pour conseil Maître POUGUET, avocat au barreau de l’AUBE

SARL AC CONSEILS

XXX

XXX

SARL AC AD

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT CAULIER-RICHARD, avocats au barreau de Reims, et ayant pour conseil Maître Mathieu BONNET-LAMBERT avocat au barreau de BORDEAUX.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MAILLARD président de chambre, entendue en son rapport et Monsieur F conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, président de chambre

Monsieur F, conseiller

Monsieur BRESCIANI, conseiller

GREFFIER :

Monsieur BOUTAS, greffier lors des débats et Madame THOMAS, greffier lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 02 juin 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2014,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 septembre 2014 et signé par Madame MAILLARD, présidente de chambre, et madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * *

MM. D et K Y, agriculteurs dans l’Aube, ont au cours de l’année 2003, à la suite d’une excellente récolte de pommes de terre, réalisé des résultats d’exploitation exceptionnels. Afin de tempérer les conséquences fiscales de ces revenus, ils se sont adressés à leur expert comptable, l’Office de Comptabilité et d’Economie Rurale de l’Aube (Ocera) devenu le Centre d’Economie Rurale (CER), afin d’obtenir des conseils à cet effet. L’Ocera a préconisé un investissement immobilier dans un monument historique et a conseillé à ses clients de faire appel à M. G, conseil indépendant en gestion de patrimoine. Ce dernier leur a remis une plaquette émanant de M. X pour le compte d’une société AC AD, décrivant une opération MH (monument historique) et proposant l’acquisition d’un lot de 134 mètres carrés en copropriété dans un programme de rénovation d’un château pour un prix de 96 943 euros, les frais étant estimés à 13 417 euros. L’Ocera a fourni une étude prévoyant à partir de l’acquisition du bien, la perception d’un loyer mensuel de 9 088 euros à compter du mois d’octobre 2004, des charges déductibles d’un montant de 2 480 euros par an, deux tranches de travaux à effectuer pour 164 219 euros et 70 379 euros, un projet financé par un prêt de 344 957 euros, un enrichissement de 149 873 euros au 31 décembre 2019.

MM. D et K Y ont au travers de la SCI d’IF et selon acte reçu par M^e M notaire à Beaucaire le 27 décembre 2004, acquis de la société Saqqara des lots de copropriété dans l’immeuble dit le 'Château de Tancarville’ pour le prix convenu. XXX a adhéré à l’association syndicale libre (ASL) du Château de Tancarville chargée de conduire et de coordonner les travaux de réhabilitation et MM. Y ont versé en prévision des travaux une somme de 165 374 euros.

Le permis de construire n’ayant jamais été délivré, les travaux de rénovation n’ont pas été entrepris, l’association syndicale libre a été dissoute et le château a été vendu pour 1 euro. L’opération de défiscalisation ayant échoué MM. Y ont subi un redressement fiscal.

Par jugement du 22 janvier 2009 devenu définitif, le tribunal de grande instance du Havre a prononcé l’annulation de la vente conclue le 27 décembre 2004 en accordant à la SCI d’IF, outre le remboursement du prix et des accessoires, les intérêts sur le prix et sur la somme de 165 374 euros ainsi que 50 000 euros de dommages et intérêts pour perte de chance d’une exonération fiscale.

Estimant que l’ensemble des conseillers et intermédiaires qui leur a proposé cette opération était à l’origine du préjudice qu’ils ont subi dans le cadre de cette opération, MM. D et K Y et la SCI d’IF ont par actes des 14, 17 et 18 mai 2010, fait assigner l’Ocera, M. V G, la société AC Conseils, la société AC AD, M^e L M notaire et la SCP Bierry M devant le tribunal de grande instance de Troyes aux fins de les faire condamner in solidum, à réparer leur préjudice tel que fixé par le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Havre.

Les sociétés AC Conseils et AC AD ont conclu au rejet de cette demande en se considérant étrangères au document intitulé 'descriptif global d’une opération de MH’ et étrangères à toute faute.

L’Ocera et M. G ont conclu au débouté en contestant toute faute et se disant non informés des difficultés liées à l’obtention du permis de construire.

M^e M et la SCP Bierry M ont conclu au débouté en soutenant qu’ils n’avaient aucun conseil à donner, l’acte authentique n’étant que la réitération d’un compromis de vente signé hors la vue du notaire.

Par jugement du 26 octobre 2012, le tribunal a :

— condamné in solidum M. G, les sociétés AC Conseils et AC AD, M^e L M et la SCP Bierry M à verser globalement et conjointement à la SCI d’IF la somme de 45 873,74 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jour du jugement;

— condamné in solidum M. G, les sociétés AC Conseils et AC AD, M^e L M et la SCP Bierry M à verser globalement et conjointement à M. D Y et à M. K Y la somme de 50 000 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— dit que ces condamnations ne s’ajouteront pas à celles prononcées à l’encontre de la société Saqqara au profit de la SCI d’IF et MM. Y par le jugement du tribunal de grande instance du Havre du 22 janvier 2009 ;

— débouté la SCI d’IF et MM. Y du surplus de leurs demandes et M. G, de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné in solidum la SCI d’IF et MM. D et K Y à verser à l’Association d’Economie Rurale de l’Aube la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. G, les sociétés AC Conseils et AC AD, M^e L M et la SCP Bierry M à verser à M. D Y et à M. K Y et à la XXX la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. G, les sociétés AC Conseils et AC AD, M^e L M et la SCP Bierry M à tous les dépens à l’exception de ceux exposés par l’Association d’Economie Rurale de l’Aube qui seront supportés par la SCI d’IF et MM. D et K Y.

M^e L M et la SCP Bierry M ont interjeté appel ; cet appel a été inscrit sous le numéro 12/2793.

M. G a interjeté appel ; cet appel a été inscrit sous le numéro 12/2991.

Par conclusions du 25 avril 2013, M^e L M et la SCP M Semonay-Perrier Mestre prient la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter MM. Y et la SCI d’IF de leurs demandes en les condamnant à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 4 juin 2013, M. V G demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de débouter M^e L M et la SCP M Semonay-Perrier Mestre et MM. Y et la SCI d’IF de leurs demandes en condamnant solidairement ces derniers à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens.

Par conclusions du 23 mai 2013, les sociétés AC Conseils et AC AD, ont formé appel incident et demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a condamnées au profit de MM. Y et la SCI d’IF, de débouter MM. Y et la SCI d’IF de leurs demandes, dirigées contre les sociétés AC Conseils et AC AD, de prononcer la mise hors de cause des sociétés AC Conseils et AC AD, et de les décharger des condamnations prononcées à leur encontre, de condamner in solidum MM. D et K Y et de la SCI d’IF à leur payer, à chacune d’elles, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner in solidum ou à défaut toute partie perdante, aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 10 juin 2013, Le Centre d’Economie Rurale (CER anciennement OCERA) conclut à la confirmation du jugement, à la condamnation de M. D Y et M. K Y et de la SCI d’IF au paiement de la somme de

4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel et à la condamnation des entiers dépens.

Par conclusions du 22 juillet 2013 M. D Y, M. K Y et la SCI d’IF demandent à la cour de :

— ordonner la jonction des procédures numéros 12/2793 et 12/2991,

— rejeter les appels de M^e L M et la SCP M Semonay-Perrier Mestre et de M. V G,

— confirmer le jugement dans la mesure utile,

— faire droit à son appel incident,

— dire que la responsabilité du Centre d’Economie Rurale (anciennement Ocera) est engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du code civil,

— dire et juger que les sommes de 96 943 euros et de 1 837,76 euros faisant parties du préjudice subi par la SCI d’IF est la conséquence des fautes conjuguées de l’Ocera de M. V G, des sociétés AC Conseils et AC AD de M^e L M et la SCP M Semonay-Perrier Mestre,

— condamner en conséquence in solidum le Centre d’Economie Rurale de l’Aube, M. V G, les sociétés AC Conseils et AC AD, M^e L M et la SCP M Semonay-Perrier Mestre à payer à la SCI d’IF les sommes de 96 943 euros et de 1 837,76 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 1^er mai 2010 jusqu’à parfait paiement,

— les condamner sous la même solidarité à payer à M. D Y et à M. K Y et à la SCI d’IF la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le Centre d’Economie Rurale de l’Aube, M. V G, les sociétés AC Conseils et AC AD, M^e L M et la SCP M Semonay-Perrier Mestre de leurs plus amples demandes,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de l’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur ce la cour :

Il convient pour une bonne administration de la justice de joindre la procédure n°12/2991 à la procédure n°12/2793.

Sur la responsabilité du notaire :

M^e L M et la SCP M Semonnay-Perrier Mestre soutiennent qu’ils n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité dans la mesure où ils se sont contentés d’établir l’acte authentique conformément à la promesse de vente préalablement conclue entre les parties le 9 novembre 2004 hors la vue du notaire et dont les conditions suspensives étaient remplies.

Les premiers juges ont justement rappelé, que le notaire rédacteur de l’acte n’est pas dans une relation contractuelle avec ses clients, mais est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il authentifie et doit notamment avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Il doit éclairer les parties sur la portée des actes dressés, il est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte quand bien même il serait le conseil régulier de l’une d’entre elles. L’obligation d’information du notaire doit prendre en compte les mobiles des parties extérieurs à l’acte, lorsqu’il en a eu précisément connaissance. M^e M et la SCP M Semonnay-Perrier Mestre ne peuvent soutenir pour échapper à leur responsabilité que M^e M s’est limité à donner une forme authentique aux conventions déjà arrêtées par les parties, alors que son obligation de conseil subsiste dans ce cas.

Il résulte des éléments du dossier, que par jugement du 22 janvier 2009, le tribunal de grande instance du Havre a jugé de manière définitive, que la société Saqqara s’est rendue coupable de dol en cachant à l’acquéreur, la SCI d’IF, le problème déterminant du défaut d’obtention du permis de construire. Les pièces versées aux débats et notamment l’acte d’achat du Château de Tancarville du 21 décembre 2001 démontrent, que M^e M a établi cet acte ainsi que l’état descriptif et le règlement de copropriété du Château de Tancarville le 21 décembre 2001. Il a de même, le 22 juillet 2002, établi un modificatif de l’état descriptif de division et vendu la totalité des lots au cours de l’année 2002 à l’exception du lot n° 2 resté propriété de la société Saqqara jusqu’à sa vente à la SCI d’IF le 27 décembre 2004. M^e M qui était le notaire habituel de la société Saqqara, avait donc une parfaite connaissance toute l’opération liée à la rénovation du Château de Tancarville et ne pouvait ignorer que la vente du dernier lot de copropriété constituait une opération de défiscalisation, alors que le permis de construire nécessaire à l’exécution de travaux de réaménagement, n’était toujours pas délivré et ce, malgré modification du descriptif du château effectuée par ses soins le 22 juillet 2002 pour exclure du projet la Tour du Lion.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont au vu de ces éléments, constaté que M^e M était au coeur du projet et nécessairement averti des difficultés administratives auxquelles ce dernier se heurtait et qu’il lui appartenait d’avertir la SCI d’IF de ces faits susceptibles de compromettre l’opération entreprise. La preuve d’une telle information ne résulte pas de la formule de l’acte authentique attestant de la communication aux acquéreurs des documents afférents au bien vendu, le contenu de ces pièces n’étant pas suffisamment explicite pour les acquéreurs profanes qu’étaient la SCI d’IF et MM. D et K Y. Elle ne pouvait pas plus résulter de la lecture des procès-verbaux de l’association syndicale libre, l’ASL, faisant état d’un retard de délivrance du permis de construire et mentionnant la réponse rassurante apportée par l’architecte chargé du projet, faisant habilement état 'd’une difficulté normale’ et fixant des échéances raisonnables pour le commencement des travaux.

En s’abstenant d’informer de manière claire et explicite les acquéreurs sur les risques que comportaient l’opération envisagée dont ils connaissaient la finalité, M^e M et la SCP M Semonay-Perrier Mestre ont manqué à leur obligation de renseignement et de conseil, n’ont pas assuré l’efficacité de l’acte de vente reçu et ont commis une faute causant à la SCI d’IF et MM. Y un préjudice financier direct, qu’ils ont justement été condamnés à réparer. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité de M. G :

M. G, conseiller en gestion de patrimoine indépendant expose quant à lui, qu’il propose habituellement ses services à l’ensemble des cabinets d’expertise comptable, qu’il connaissait la plate-forme AC Conseils/AC AD dont l’activité est de proposer des produits et services dans les placements de valeurs mobilières et dans l’immobilier de défiscalisation relatif à la loi Malraux et à la loi sur les monuments historiques et s’est rapproché d’elles à la fin de l’été 2004. Il a obtenu de M. X représentant ces sociétés, une étude en fonction des données des clients, positionnée sur la Château de Tancarville qu’il a soumise à l’Ocera et à MM. D et K Y, mais n’a jamais eu connaissance des difficultés relatives à l’obtention d’un permis de construire. Il estime qu’il n’a commis aucune faute.

Il n’est pas discuté qu’aucune convention n’a lié M. G à MM. D et K Y ou à la SCI d’IF constituée en vue de l’acquisition d’un lot du Château de Tancarville, qu’il a été présenté aux intimés par l’Ocera comme un conseil indépendant et qu’il n’a facturé aucune prestation.

Par application de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. G a fourni à MM. Y le document intitulé 'description globale d’une opération MH’ portant la signature de M. X pour la société AC AD et a servi d’intermédiaire entre les sociétés qui commercialisaient le projet du Château de Tancarville et les frères Y. MM. D et K Y et la SCI d’IF présentent en annexe, une attestation de M. X établie le 25 avril 2008, expliquant qu’il animait pour le compte de la société AC Conseils, une équipe de conseillers en gestion de patrimoine en vue de la commercialisation d’appartements dans des programmes immobiliers ayant des perspectives d’économies fiscales pour des investisseurs privés, qu’il a notamment animé les réunions en vue de la vente des appartements du Château de Tancarville, qu’il n’a jamais rencontré directement les clients mais a vu leur conseiller M. G. Il précise qu’il avait pris soin d’avertir ce dernier des problèmes liés à l’obtention du permis de construire pour cet immeuble qui ont été évoqués au cours de plusieurs réunions avec l’architecte M. A, le marchand de biens la société Saqqara et M. T Z, dirigeant de la société AC Conseils. Il indique que ce dernier ainsi que les conseillers en gestion de patrimoine concernés ont néanmoins décidé de poursuivre la commercialisation des appartements du Château.

M. G conteste ce témoignage en faisant observer, sans en rapporter la preuve, que M. X est le gendre de M. A architecte chargé de l’opération de réaménagement et de M^me A gérante de la société Saqqara marchand de biens qui a vendu les biens acquis par la SCI d’IF. Il fait valoir que les problèmes concernant l’obtention du permis de construire n’ont pas été mentionnés sur l’étude réalisée par M. X destinée à MM. D et K Y et à la SCI d’IF. L’absence de cette mention n’exclut nullement que M. G ait été informé par M. X des difficultés liées à l’obtention du permis de construire qui étaient largement connues à l’époque tant par les vendeurs que par l’architecte chargé du projet que des sociétés assurant la commercialisation de cette opération de défiscalisation. Bien qu’averti de cette difficulté par M. X, il a néanmoins soumis à MM. D et K Y, le projet d’acquisition d’un appartement à rénover au sein du Château de Tancarville. Il a ce faisant manqué de loyauté et a commis une faute qui a causé un préjudice à MM. D et K Y, qui envisageaient une opération de défiscalisation ne pouvant être réalisée en l’absence de permis de construire et de réalisation de travaux de rénovation.

Les premiers juges ont en tout état de cause justement considéré, qu’il appartenait à M. G, conseil en gestion de patrimoine, de faire preuve de vigilance à l’occasion de l’exercice de son activité et de se renseigner sur la faisabilité et le sérieux des produits qu’il était amené à proposer.

Le comportement de M. G a causé préjudice à la SCI d’IF et à MM. D et K Y qui n’auraient pas choisi l’opération qu’il leur a proposée s’ils avaient su qu’elle présentait des risques quant à sa faisabilité. La responsabilité de M. G est engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil, il a à juste titre été condamné à réparer le préjudice subi par MM. Y et à la SCI d’IF. Il ne présente à la cour aucun élément permettant d’infirmer la décision entreprise.

La demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M. G, n’est pas fondée et sera rejetée.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ces points.

Sur la responsabilité des sociétés AC Conseils et AC AD :

La société AC Conseils développe une activité de conseil en gestion de patrimoine et prodigue des conseils à d’éventuels investisseurs envisageant des opérations de défiscalisation, elle a pour gérant M. Z. La société AC AD a une activité d’agent immobilier et avait pour gérant M. E. Elles soutiennent qu’elles n’ont commis aucune faute et que seule la société AC Conseils est intervenue au cours du mois d’octobre 2004, pour assister M. G conseiller en gestion de patrimoine indépendant, dans le cadre de l’étude du financement de l’opération litigieuse au profit des consorts Y.

Il n’est pas discuté qu’aucun contrat n’a lié les consorts Y et la SCI d’IF aux sociétés AC Conseils et AC AD et que la société AC Conseils chargée de la commercialisation de l’opération concernant le Château de Tancarville est intervenue pour assister M. G dans sa recherche d’un produit de défiscalisation.

Dans son attestation datée du 25 avril 2008 M. X chargé d’animer des réunions de la société AC Conseils en vue de la vente des appartements du Château de Tancarville, rapporte qu’au cours de l’année 2004 la société AC Conseils et son dirigeant M. Z, l’architecte de l’opération et le marchand de biens savaient que le permis de construire qui devait être obtenu pour effectuer les travaux n’avait pas été délivré et cherchaient à solutionner ce problème, mais que la commercialisation du produit a néanmoins été poursuivie.

Il est ainsi établi que la société AC Conseils a sciemment pris le risque de continuer à mettre sur le marché des appartements situés dans le Château de Tancarville, alors que le permis de construire n’était pas obtenu, que les travaux de rénovation envisagés n’étaient pas réalisables et qu’aucune défiscalisation n’était possible.

Contrairement à ce qu’affirme la société AC Conseils, les réponses apportées par M. A architecte, au cours de l’assemblée générale de l’ASL du 18 décembre 2004, aux interrogations des copropriétaires sur le retard pris pour l’obtention du permis de construire, laissant croire habilement à une difficulté normale et donnant des échéances

raisonnables, ne pouvaient la tromper sur les risques qu’elle prenait en élaborant des projets de défiscalisation sur le programme du Château de Tancarville, alors que la réalisation de travaux sur ce monument ne pouvait pas être envisagée avec certitude.

Au vu de ces éléments la cour constate que la société AC Conseils a commis une faute délictuelle causant préjudice à la SCI d’IF et à MM. D et K Y qui n’ont acquis l’appartement se trouvant dans le Château de Tancarville que dans ce but de procéder à une opération de défiscalisation. Le jugement déféré sera donc confirmé en tant qu’il a condamné la société AC Conseils à réparer le préjudice qu’ils ont subi.

La société AC AD soutient qu’elle est totalement étrangère au litige et conteste être l’auteur de la plaquette intitulée ' descriptif global de l’opération MH’ qui a été remise à M. G par M. X agent mandataire de la société AC Conseils.

Elle verse aux débats le mandat d’apporteur d’affaires du 21 mai 2002 établissant que M. X était lié à la société AC Conseils en faisant valoir qu’il n’avait pas le pouvoir d’engager la société AC AD dont il n’était ni le salarié ni le mandataire. Les actes de vente et le compromis de vente établis en vue de l’acquisition immobilière ne permettent pas non plus de constater que la société AC AD est intervenue comme intermédiaire à l’occasion de la vente du bien de la société Saqqara.

Il résulte toutefois de la lettre adressée par la société AC AD au CER le 17 octobre 2007 (pièce n°6 des consorts Y), signée tant par M. Z et par M. C, que cette société reconnaît avoir proposé à MM. Y d’investir dans l’opération Tancarville et qu’elle s’explique sur le choix du groupe A qui lui semblait correspondre aux critères de sélection qu’elle réclamait aux opérateurs. Elle précise les raisons pour lesquelles les opérations présentées par le groupe A, qu’elle a elle-même proposées aux clients de l’Ocera devenu le CER, dont MM. Y, ne devaient pas poser problème. Il est donc établi, contrairement à ce qu’elle affirme, que la société AC AD a bien participé à la proposition d’investissement au Château de Tancarville et a dans le cadre d’une opération de défiscalisation, conseillé l’acquisition d’un lot de ce château alors qu’aucun permis de construire n’avait été délivré. Il n’y a donc pas lieu de la mettre hors de cause.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité de l’Ocera devenu le CER :

XXX et MM. D et K Y demandent à la cour d’infirmer le jugement en tant qu’il les a débouté de leur demande dirigée contre l’Ocera devenu le CER. Ils font valoir qu’ils s’adressaient depuis de longues années à l’Ocera, association fort connue des milieux agricoles, pour faire établir leur comptabilité dans la mesure où ils n’avaient eux-mêmes aucune connaissance en matière financière.

L’Ocera ne conteste pas avoir présenté à MM. D et K Y qui était ses clients, un conseil en gestion de patrimoine indépendant, soit M. G, aux fins de trouver une opération de défiscalisation pouvant être réalisée dans le cadre des trois systèmes existant (Malraux, monuments historiques ou loueur en meublé professionnel). M. G a proposé l’acquisition d’un lot du Château de Tancarville dont la commercialisation était assurée par les sociétés AC Conseils et AC AD.

Il résulte des éléments du dossier, et notamment de la facture adressée au Gaec Y le 20 décembre 2004 et de la lettre adressée au CER le 7 octobre 2007 par la société AC AD, que l’Ocera, qui suivait habituellement la comptabilité de MM. D et K Y effectuait également des prestations de conseils en matière immobilière et en matière de gestion de patrimoine, qu’elle proposait des accompagnements, qu’elle a au cours de l’année 2004 incité ses clients à envisager une opération de défiscalisation et les a mis en relation avec un conseil indépendant capable de trouver un produit satisfaisant.

L’Ocera a de plus établi le montage financier de l’opération et fourni à MM. Y le 25 octobre 2004, soit avant la signature du compromis de vente, un document intitulé 'Etude achat immobilier monument historique Château de Tancarville’ analysant l’objectif et la finalité de l’opération envisagée qui était de trouver un investissement permettant de 'gommer’ le revenu exceptionnel de l’entreprise taxé à 48% et les moyens d’y parvenir, établissant une étude concrète du projet et son mode de financement, étudiant la possibilité de constitution d’un capital financier en détaillant année par année les recettes et les dépenses inhérentes à l’investissement en exposant un bilan de l’opération en terme de trésorerie faisant apparaître compte tenu de la valeur du bien immobilier constitué un enrichissement de 149 873 euros. Cette étude présentait le dispositif fiscal et l’opération immobilière en décrivant les revenus fonciers de l’investissement, les revenus fonciers imposables, le financement, l’épargne, la fiscalité, la trésorerie et l’enrichissement. En conclusion elle exposait les risques de l’opération, dont les carences locatives et soulignait que le choix du site était primordial.

Elle a, le 20 décembre 2004 adressé au Gaec Y une facture d’un montant de 6 951,15 euros, pour 'des travaux juridiques à votre demande’ et notamment, 'consultation, projet d’investissement immobilier, étude financière, accompagnement'.

La lettre qui a été adressée au CER le 17 octobre 2007 par la société AC AD, confirme qu’une rencontre a été organisée dans les bureaux du CER le 12 septembre 2007 pour évoquer les problèmes rencontrés par trois de ses clients, dont MM. D et K Y qui avaient investi dans des opérations montées par le groupe A qui n’ont pas abouti. Il est donc établi que l’Ocera devenu CER suivait pour le compte de ses clients les difficultés qui ont été rencontrées dans le cadre des opérations proposées par M. B et les sociétés AC Conseils et AC AD et leur a demandé des explications.

Il résulte de ces éléments que l’Ocera a fait une étude du projet, a prodigué des conseils à MM. Y en matière de gestion de patrimoine, qu’il a avant la signature du compromis de vente étudié le financement du projet d’acquisition d’un appartement dans le Château de Tancarville, la rentabilité et les risques de l’opération. Il n’a à aucun moment, alors qu’il accompagnait MM. Y dans leur projet de défiscalisation depuis le départ, attiré leur attention sur la spécificité de l’opération portant sur un monument historique, la nécessité d’acquérir un bien permettant de faire des travaux et celle de vérifier scrupuleusement le sérieux et la faisabilité du projet immobilier envisagé et ce quand bien même il ne les a pas directement incités à faire leur choix en faveur du Château de Tancarville.

Contrairement à ce qu’ont admis les premiers juges, la cour constate que l’Ocera accompagnait MM. Y dans cette opération de défiscalisation qu’il leur avait suggérée, qu’il était en sa qualité de professionnel tenu d’une obligation de conseil, qu’il a manqué de vigilance en ne s’assurant pas que l’investissement de ses clients portait sur un bien permettant de faire des travaux et d’obtenir effectivement les résultats fiscaux et l’enrichissement annoncés et en ne vérifiant pas la nature et le sérieux de l’opération envisagée. Il a ce faisant manqué à ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du code civil.

L’Ocera devenu le CER ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée. Il sera donc condamné à réparer le préjudice subi la MM. D et K Y et par la SCI d’IF.

Le jugement déféré sera donc infirmé en tant qu’il a débouté MM. D et K Y et la SCI d’IF des demandes dirigées contre l’Ocera et les condamnés aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure.

Sur le préjudice subi par MM. D et K Y et la SCI d’IF :

Il n’est pas discuté que MM. D et K Y avaient pour projet de trouver un investissement permettant de gommer le revenu inhabituel de leur entreprise, qui au vu de son ampleur devait être taxé à 48%. La vente immobilière conclue le 27 décembre 2004 a fait l’objet d’une annulation prononcée par le jugement rendu le 22 janvier 2009 par le tribunal de grande instance du Havre au vu de l’attitude dolosive de la société Saqqara. Cette décision a condamné cette société à restituer à la SCI d’IF les sommes de 96 943 euros et de 1 837,76 euros correspondant respectivement au prix et aux frais de la vente.

Les premiers juges ont justement relevé que la société Saqqara a fait l’objet d’une procédure collective de sorte que les montants mis à sa charge au profit de la SCI d’IF n’ont pas été réglés. Ce défaut de paiement résultant de l’insolvabilité de la société Saqqara n’est pas la conséquence du comportement de M^e M, de la SCP M Semonay-Perrier Mestre, de M. G, des sociétés AC Conseils AC AD et de l’Ocera devenu le CER, de sorte qu’il n’y a pas lieu de mettre à leur charge le paiement des sommes que la SCI d’IF n’a pas réussi à recouvrer.

Le préjudice de la SCI d’IF devant être mis à la charge de M^e M, de la SCP M Semonay-Perrier Mestre, de M. G, des sociétés AC Conseils et AC Immos et l’Ocera devenu le CER a justement été fixé à la somme de 45 873,74 euros représentant à hauteur de 33 962,86 euros la différence de la somme versée à l’ASL en prévision des travaux et de la somme remboursée par cette association augmentées des sommes de 2 421,68 euros et de 9 489,20 euros correspondant à des appels de fonds réglés.

Le préjudice de MM. D et K Y qui ont perdu une chance de bénéficier d’une exonération fiscale a justement été évalué à la somme de 50 000 euros.

Le tribunal a justement précisé que ces condamnations ne devront pas s’ajouter aux condamnations prononcées au même titre par le tribunal de grande instance du Havre le 22 janvier 2009.

Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M^e L M, la SCP M Semonay-Perrier Mestre, M. G, la société AC Conseils, la société AC AD et le CER de l’Aube qui succombent principalement supporteront les entiers dépens de l’instance d’appel et leurs frais irrépétibles et paieront à la SCI d’IF et à M. D Y et à M. K Y la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Statuant publiquement et contradictoirement ;

Ordonne la jonction de la procédure n° 12/2991 à la procédure n° 12/2793 ;

Infirme partiellement le jugement rendu le 26 octobre 2012 par le tribunal de grande instance de Troyes en tant qu’il a débouté XXX et MM. D et K Y de leurs demandes dirigées contre l’Office de Comptabilité et d’Economie Rurale de l’Aube devenu le Centre d’Economie Rurale et les a condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure ;

et statuant à nouveau ;

Condamne le Centre d’Economie Rurale de l’Aube, in solidum avec M^e M, la SCP M Semonay-Perrier Mestre, M. G, la société AC Conseils, la société AC AD à payer à la SCI d’IF la somme de 45 873,74 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne le Centre d’Economie Rurale de l’Aube, in solidum avec M^e M, la SCP M Semonay-Perrier Mestre, M. G, la société AC Conseils, la société AC AD à payer à M D Y et à M. K Y la somme de 50 000 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jour du jugement ;

Déboute le Centre d’Economie Rurale de l’Aube de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Centre d’Economie Rurale de l’Aube in solidum avec M^e M, la SCP M Semonay-Perrier Mestre, M. G, la société AC Conseils, la société AC AD aux entiers dépens de première instance ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

et y ajoutant ;

Condamne in solidum M^e M, la SCP M Semonay-Perrier Mestre, M. G, la société AC Conseils, la société AC AD et le Centre d’Economie Rurale de l’Aube à payer à M. D Y, M. K Y et la SCI d’IF la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M^e M, la SCP M Semonay-Perrier Mestre, M. G, la société AC Conseils, la société AC AD et le Centre d’Economie Rurale de l’Aube aux entiers dépens de l’instance d’appel avec possibilité de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes.

Le greffier La présidente