RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 1557 /15 DU 02 JUILLET 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/02407

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal d’Instance de SAINT-DIE-DES-VOSGES, R.G.n° 11-13-0002, en date du 25 avril 2014,

APPELANTS :

Monsieur X B – né le XXX à NANCY, demeurant 47 rue de la Béhouille – XXX

Monsieur Z B – né le XXX à LUNÉVILLE, demeurant 47 rue de la Béhouille – XXX

Ensemble représentés par la SCP VOILQUE MOREL LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, susbtituée par M^e Tulay CAGLAR, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur C Z – né le XXX à LUNÉVILLE, demeurant 7 Le Hameau – 54450 ANCERVILLER

Madame M Y – née le XXX à LAXOU, demeurant 7 Le Hameau – 54450 ANCERVILLER

Ensemble représentés par M^e Francois CAHEN, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Juin 2015, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre,

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller, qui a fait le rapport,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Juliette JACQUOT ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2015, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : Contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 02 Juillet 2015, par Madame Juliette JACQUOT, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre et par Madame Juliette JACQUOT, greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1^er octobre 2012, M. C Z et M^me M Y ont donné en location à M. X B un logement de type F2 comportant des équipements électro-ménagers et du mobilier, situé à Raon-l’Etape, XXX, moyennant un loyer de 320 euros par mois, outre une avance sur charges mensuelle de 10 euros. Un dépôt de garantie de 320 euros a été constitué.

Cet acte porte la mention que les relations contractuelles entre les parties ne sont pas soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 au motif qu’il s’agit d’une location meublée.

M. Z B s’est porté caution de M. X B envers les bailleurs.

Le locataire ayant du retard dans le paiement de ses loyers, M. Z et M^me Y lui ont fait délivrer en juillet 2013 une injonction de payer portant sur une somme de 870 euros en principal. M. X B a formé opposition à cette injonction de payer et l’affaire a été portée devant le tribunal d’instance de Saint-Dié-des-Vosges.

M. X B a quitté les lieux en cours de procédure, le 2 septembre 2013, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été réalisé.

Devant le tribunal d’instance, M. Z et M^me Y ont sollicité la condamnation de M. X B et M. Z B à leur payer la somme de 3 178,19 euros au titre des loyers impayés, des charges locatives, des frais de remise en état du logement, des dommages et intérêts et des frais d’huissier de justice.

M. X B et M. Z B ont demandé la requalification du contrat en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le reclassement du loyer en conséquence, l’octroi d’une somme de 2 500 euros pour résistance abusive des bailleurs dans la réalisation des travaux de remise en état de la douche et l’octroi d’une somme supplémentaire de 2 500 euros pour le trouble de jouissance causé par les tapages qui provenaient des autres étages de l’immeuble.

Par jugement rendu le 25 avril 2014, le tribunal d’instance de Saint-Dié-des-Vosges a reçu M. X B en son opposition à injonction de payer, il a requalifié le bail liant les parties en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il a condamné M. X B et M. Z B à payer à M. Z et M^me Y la somme de 1 488,94 euros et il a rejeté le surplus des demandes, laissant les dépens à la charge de M. X B et de M. Z B.

Le tribunal a motivé sa décision en relavant que les bailleurs n’avaient pas fourni de couverts et d’ustensiles de cuisine au locataire, ce qui ne permettait pas de louer le logement sous le régime des locations meublées, mais ce qui ne justifiait pas pour autant de réviser le loyer à la baisse ; que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permettait d’imputer au locataire sortant des dégradations d’une valeur de 250 euros, à quoi s’ajoutait un arriéré de loyer de 1 450 euros et un arriéré de charges locatives de 108,94 euros, mais dont il fallait déduire le dépôt de garantie de 320 euros ; que les fautes reprochées aux bailleurs par le locataire sortant n’étaient pas établies.

M. X B et M. Z B ont régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 21 août 2014. Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a requalifié le contrat de location en bail d’habitation de droit commun, de prononcer la nullité du cautionnement, à tout le moins de constater son inopposabilité à M. Z B (subsidiairement cantonner ses effets aux seuls loyers, à l’exclusion des charges locatives et des réparations locatives), et de condamner solidairement M. Z et M^me Y à payer à M. X B les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

A l’appui de leur appel, ils exposent :

— que leur appel est recevable car ils ont régularisé les mentions qui avaient été omises sur leur acte d’appel et sur leurs premières conclusions,

— qu’il est de jurisprudence constante qu’un logement dépourvu de vaisselle et d’ustensiles de cuisine ne peut faire l’objet d’une 'location meublée',

— que l’acte de cautionnement est nul, car la clause de révision du loyer qu’il prévoit n’est pas celle qui est stipulée au bail ; qu’en outre cet acte n’est pas daté, ce qui empêche de savoir à partir de quand court la garantie ainsi accordée et qu’enfin, le cautionnement ne porte que sur les loyers,

— que les photographies produites, établissant l’existence de moisissures dans l’appartement, démontrent que celui-ci n’était pas décent, ce qui justifie l’octroi d’une indemnité de 3 000 euros,

— que le montant des réparations locatives réclamé par les bailleurs n’est pas justifié,

— que les bailleurs ne sont jamais intervenus, malgré la demande qui leur a été faite en ce sens, pour mettre un terme aux nuisances sonores provoquées par les autres locataires de l’immeuble.

A titre principal, M. Z et M^me Y concluent à l’irrecevabilité de l’appel de M. X B et de M. Z B. Subsidiairement, ils concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il a requalifié le contrat de bail et à sa confirmation pour le surplus, sauf à condamner solidairement M. X B et M. Z B à la somme supplémentaire de 389,25 euros et à celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils font valoir :

— que tant la déclaration d’appel que les premières conclusions des appelants sont nulles, car elles n’indiquent pas l’état-civil complet de leurs auteurs, la régularisation des conclusions étant en outre impossible au-delà du délai de trois mois après la déclaration d’appel,

— que le bail consenti à M. X B était bien une location meublée, puisque le logement comportait tous les équipements permettant au locataire de vivre normalement, même s’il n’y avait pas de couverts ou d’ustensiles de cuisine,

— que la nullité du cautionnement, qui est invoquée pour la première fois à hauteur d’appel, sera écartée comme étant une demande nouvelle, qu’en outre la reconnaissance par M. Z B devant le tribunal de son engagement de caution vaut aveu judiciaire,

— que la nécessité de repeindre la cuisine en totalité justifie que la condamnation de M. X B et de sa caution soit portée à la somme globale de 1 878,19 euros qui correspond non seulement au coût de la remise en état du logement, mais aussi à l’arriéré de loyer et de charges locatives, ainsi qu’à des frais d’huissier.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières écritures déposées le 25 mars 2015 par M. Z et M^me Y et le 27 mars 2015 par M. X B et M. Z B,

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 1^er avril 2015.

Sur la nullité de l’appel et l’irrecevabilité des conclusions

Il résulte de l’article 961 du code de procédure civile que les conclusions déposées par un avocat ne sont pas recevables tant qu’elles ne mentionnent pas les nom, prénoms, profession, domicile, date et lieu de naissance de la partie au nom de laquelle ces conclusions sont déposées.

Cette irrecevabilité est temporaire puisqu’elle peut faire l’objet d’une régularisation en cours de procédure.

En l’espèce, les premières conclusions qui ont été déposées le 18 novembre 2014 pour le compte de M. X B et M. Z B ne portaient que l’indication du nom et du prénom de ces derniers, à l’exclusion de tout autre renseignement sur leur état-civil. En l’état, ces conclusions étaient irrecevables. Mais elles ont été régularisées, puisque les conclusions déposées pour leur compte le 27 mars 2015 comportent leur état-civil complet. Le fait que ces conclusions régularisées aient été déposées au-delà du délai de trois mois prévu par l’article 908 du code de procédure civile est sans conséquence sur leur validité, la régularisation exigée pouvant être effectuée en tout état de la procédure.

De même, s’il est exact que la déclaration d’appel formée le 21 août 2014 par M. X B et M. Z B n’indiquait pas la profession ni la date et lieu de naissance de ces derniers, ces omissions ont été rectifiées par le dépôt des conclusions du 27 mars 2015, de sorte que cette nullité de forme a été régularisée puisque le grief qui pouvait être potentiellement invoqué n’existe plus.

Par conséquent, il convient d’écarter l’exception de nullité et la fin de non-recevoir formées par M. Z et M^me Y.

Sur la requalification du contrat de bail

La qualification de location 'meublée’ suppose que le local mis à disposition soit garni de mobilier en quantité suffisante pour permettre une jouissance normale des locaux. Un logement totalement dépourvu de vaisselle et d’ustensiles de cuisine ne permet pas de satisfaire aux besoins élémentaires de la vie quotidienne et ne peut donc faire l’objet d’une location 'meublée’ dérogeant aux dispositions de droit commun du bail d’habitation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement mis à disposition de M. X B par M. Z et M^me Y était dépourvu de vaisselle et d’ustensiles de cuisine. Cette mise à disposition ne peut donc être qualifiée de 'location meublée’ et elle doit être soumise aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, même si une partie du mobilier présent dans les lieux était neuf ou a été acquis en présence du locataire.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la validité du cautionnement

Les parties peuvent soumettre à la cour des prétentions nouvelles lorsqu’elles ont seulement pour objet de faire écarter les prétentions adverses. En l’occurrence, M. Z B soulève pour la première fois à hauteur d’appel la nullité du cautionnement qu’il a conclu au profit de M. Z et M^me Y. Cette demande d’annulation de son engagement de caution constitue une défense au fond qui peut être proposée en tout état de cause puisqu’elle a seulement pour objet de faire écarter la demande en paiement formée contre lui. Il n’y a donc pas lieu de déclarer irrecevable cette prétention portant sur la nullité du cautionnement.

La nullité du cautionnement est encourue sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

En outre, lors d’une procédure orale, le fait de ne pas élever de contestation à l’audience contre la validité d’un cautionnement, sur le fondement duquel le demandeur à l’action sollicite la condamnation de la caution, ne caractérise pas la volonté non équivoque de cette caution d’acquiescer à la demande.

L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que la personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location. Cette formalité est prescrite à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule que l’indice à retenir pour réviser le loyer est soit 'l’indice de référence des loyers’ pour une habitation principale, soit 'l’indice du coût de la construction’ pour les autres types de locations. La location consentie à M. X B portait sur sa résidence principale. L’indice de révision applicable était donc, nécessairement, l’indice de référence des loyers. Or, l’indice indiqué par l’acte de cautionnement et qui est spécifié manuscritement par M. Z B est 'l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE'. Les conditions de la révision du loyer indiquées manuscritement par M. Z B sont donc erronées.

Par conséquent, le cautionnement de M. Z B doit être déclaré nul et de nul effet et les demandes formées par M. Z et M^me Y contre lui doivent être rejetées.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur le solde de la dette locative

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. X B et M. Z B n’émettent aucune critique sur le décompte des loyers et charges impayés produit par les bailleurs, soit les sommes de 1 450 euros pour les loyers échus d’avril à septembre 2013 et de 108,94 pour les charges locatives.

En revanche, ils contestent devoir la somme de 441,75 euros au titre de la remise en état du logement. Un état des lieux a été établi le 29 septembre 2012 en début de location et un autre a été fait le 2 septembre 2013 en fin de location. Il s’agit d’états des lieux effectués contradictoirement, entre les mêmes personnes et suivant les mêmes tableaux pré-imprimés, ce qui confère à la comparaison toute la fiabilité requise. Il en résulte :

— concernant la cuisine, qu’aucune dégradation des murs n’était signalée en septembre 2012, alors que ces mêmes murs sont décrits comme étant à repeindre en septembre 2013,

— concernant la plaque à induction, que son tableau de commande est décrit comme étant abîmé en 2012, tandis qu’il est décrit comme neuf un an plus tôt.

M. Z et M^me Y justifient par les pièces produites que le changement de la plaque à induction représente un coût de 136 euros et la réfection des murs de la cuisine un coût de 305,75 euros. M. X B sera donc condamné à payer la somme de 441,75 euros au titre des réparations locatives.

M. Z et M^me Y sollicitent enfin le remboursement de frais d’huissier : 122,13 euros au titre des frais d’injonction de payer et 75,37 euros au titre de la signification d’un congé au locataire le 20 juin 2013. Toutefois, les frais d’injonction de payer sont à inclure dans les dépens de cette affaire et les frais de congé ne peuvent être mis à la charge du locataire, d’autant que ce congé a été signifié à peine dix mois après le commencement du bail, à une date à laquelle les bailleurs n’avaient aucun intérêt à délivrer un congé qui ne pouvait produire d’effet que trois ans après le début de la location (au surplus, les bailleurs ne produisent pas le congé en question, ce qui empêche la cour de savoir s’il a été réellement signifié).

Au total, M. X B doit régler à M. Z et M^me Y la somme de : 1 450 euros (loyers) + 108,94 euros (charges) + 441,75 euros (réparations locatives) – 320 euros (dépôt de garantie) = 1 680,69 euros. La décision du tribunal sera réformée à cet égard.

Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le fait que le logement donné en location soit classé par le diagnostic de performance énergétique en classe D (sur un classement qui va de A à G) ne constitue pas un motif de non-décence du logement. M. X B n’apporte d’ailleurs aucun élément faisant présumer une surconsommation énergétique pour assurer le chauffage du logement donné en location.

En revanche, M. X B produit des clichés photographiques montrant la présence d’humidité, voire de moisissures dans certaines pièces (chambre et cuisine). M. Z et M^me Y ne démontrent pas avoir respecté leur obligation de délivrance en protégeant les locaux des infiltrations d’eau. En outre, cette humidité est attestée par l’état de lieux de sortie qui relève la présence de 'moisi dans les coins extérieurs’ de la chambre n°1. Les surfaces de mur concernées apparaissant toutefois très circonscrites, le dommage en résultant sera pleinement compensé par l’octroi d’une indemnité de 300 euros (soit près d’un mois de loyer).

M. X B allègue également un trouble de jouissance causé par les nuisances sonores provoquées par le voisinage, mais sans produire le moindre élément tangible pour attester de la réalité de ces troubles sonores. Aucune indemnité ne lui sera donc allouée à ce titre.

Par conséquent, M. Z et M^me Y seront condamnés solidairement à payer à M. X B la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’action en paiement du solde locatif engagée par M. Z et M^me Y à l’encontre de M. X B apparaissant largement fondée, ce dernier supportera les dépens (y compris ceux de l’injonction de payer) et sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’il soit condamné à payer à M. Z et M^me Y la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En revanche, M. Z et M^me Y conserveront la charge de la totalité des dépens exposés pour la mise en cause de M. Z B.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

DECLARE nul et de nul effet l’acte de cautionnement consenti par M. Z B au profit de M. Z et M^me Y,

En conséquence, DEBOUTE M. Z et M^me Y de toutes leurs demandes formées contre M. Z B,

CONDAMNE M. X B à payer à M. Z et M^me Y la somme de mille six cent quatre vingt euros et soixante neuf centimes (1 680,69 €) au titre du solde restant dû sur les loyers, les charges locatives et les réparations locatives,

CONDAMNE solidairement M. Z et M^me Y à payer à M. X B la somme de trois cents euros (300 €) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. X B de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. X B à payer à M. Z et M^me Y la somme de mille euros (1 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. X B aux dépens (y compris ceux de l’injonction de payer, mais à l’exclusion de ceux qui ont été exposés par M. Z et M^me Y pour la mise en cause de M. Z B),

LAISSE à M. Z et M^me Y la charge des dépens exposés par eux pour mettre en cause M. Z B.

Le présent arrêt a été signé par Madame CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Juliette JACQUOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.