ARRET N°

du 10 janvier 2017

R.G : 15/01340

XXX

c/

SAS POLTRONESOFA

VM

Formule exécutoire le :

à :

XXX

Maître Christian Y

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 10 JANVIER 2017

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 03 avril 2015 par le tribunal de grande instance de REIMS,

XXX

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la XXX, avocats au barreau de REIMS

INTIMEE :

SAS POLTRONESOFA

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Christian Y, avocat au barreau de REIMS, et ayant pour conseil la SELALRL PUGET COUTURIER avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre Madame MAUSSIRE, conseiller, entendue en son rapport

Madame LEFORT, conseiller

GREFFIER :

Madame NICLOT, greffier, lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 15 novembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2017,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2017 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

La SA Compagnie Financière Frey, aux droits de laquelle vient désormais la SCI Parc Frey 16, a donné à bail le 16 mai 2002 à la SA Logiconfort des locaux à usage commercial dans un immeuble situé 25 A de Laps à Cormontreuil, dans la zone d’activité dite 'des Parques'. Il s’agit de locaux destinés à l’exploitation d’un commerce de vente au détail de meubles.

La SAS Poltronesofa a acquis le fonds de commerce en 2010 dans le cadre d’une liquidation judiciaire.

XXX a fait délivrer le 21 septembre 2011 un congé au preneur avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2012 moyennant un loyer annuel de 80 000 euros.

En réponse, la SAS Poltronesofa a notifié un mémoire puis a fait assigner la SCI Parc Frey 16 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Reims par acte d’huissier du 26 septembre 2012.

Par jugement du 27 mars 2013, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail et a ordonné une expertise judiciaire pour apprécier la valeur locative du bien qu’il a confiée à M. X.

Celui-ci a déposé son rapport le 26 mai 2014.

La SAS Poltronesofa a demandé la fixation du montant du loyer à titre principal à la somme annuelle de 52 000 euros hors taxe et hors charge et, à titre subsidiaire, à celle de 64 600 euros telle que proposée par l’expert.

XXX a sollicité la fixation du montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 85 341,67 euros à compter du 1^er avril 2012.

Par jugement du 3 avril 2015, le juge des loyers commerciaux :

— a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 64 617 euros hors taxe et hors charge à compter du 1^er avril 2012 ' soit une valeur locative évaluée à 119 euros/m2 – pour une surface pondérée de 543 m2 , soit en deçà du plafonnement,

— a condamné la SCI Parc Frey 16 à payer à la SAS Poltronesofa la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, – a condamné la SCI Parc Frey 16 aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire,

— a ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 27 mai 2015, la SCI Parc Frey 16 a formé appel de cette décision.

Par conclusions du 4 novembre 2016, elle demande à la cour':

— à titre principal, d’infirmer le jugement,

— à titre subsidiaire, de désigner un expert afin de donner son avis sur la surface pondérée et la valeur locative des locaux donnés à bail,

— de condamner la SAS Poltronesofa à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux dépens avec distraction.

Elle critique les caractéristiques propres au local, soit l’adaptation des lieux à l’activité qui y est exercée et la surface de ceux-ci, ainsi que les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Elle soutient que c’est par erreur que le tribunal a retenu une surface pondérée de 543 m2 alors que les conclusions concordantes des cabinets d’expertise mandatés tant par l’appelante que par l’intimée prennent en compte une surface supérieure qu’elle demande de voir fixer à 579 m2 au titre de la surface pondérée ; que les locaux sont situés dans une zone commerciale dynamique et attractive, que le facteur de concurrence allégué ne peut être pris en compte dans la mesure où l’existence dans une même zone de surfaces commerciales de même nature n’est nullement préjudiciable, enfin que le magasin bénéficie d’un emplacement particulièrement favorable au sein de la zone commerciale.

Elle s’appuie essentiellement, pour remettre en cause le rapport de M. X, sur une autre expertise qu’elle a fait diligenter par M. Y, expert auprès de la cour d’appel d’Amiens, qui estime la valeur locative à un montant annuel de 85 500 euros prenant en compte un prix du m2 pondéré qui doit être évalué à 150 euros.

Par conclusions du 7 novembre 2016, la SAS Poltronesofa demande à la cour':

— de confirmer le jugement en ce qu’il a tenu compte de la baisse notable des facteurs locaux de commercialité,

— de la déclarer bien fondée en son appel incident et d’infirmer la décision en ce qu’elle a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 64 617 euros ht et hors charge à compter du 1^er avril 2012,

— de voir fixer le loyer à la somme de 52 000 euros,

— de condamner la SCI Parc Frey 16 à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux dépens.

Elle estime dénuée de toute pertinence les arguments conduisant à une fixation du loyer renouvelé à la somme de 85 000 euros et reprend la proposition qu’elle avait faite en première instance pour voir fixer celui-ci à 52 000 euros prenant en compte une valeur locative qu’il convient de fixer à 90 euros du m2.

MOTIFS DE LA DECISION : La valeur locative :

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que : le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La cour dispose d’éléments suffisants pour statuer sur cette valeur et il n’apparaît donc pas utile de désigner un autre expert, mesure qui ne ferait en outre qu’allonger davantage les délais dans lesquels cette affaire doit être jugée, et ce, en considération de la date relativement ancienne à partir de laquelle le nouveau loyer doit être fixé (1^er avril 2012).

La demande formée à titre subsidiaire par l’appelante sera par conséquent rejetée.

* la superficie des lieux et la fixation de la surface pondérée :

La fixation de la surface louée et des pondérations y afférentes est un préalable indispensable à la détermination du loyer du bail renouvelé.

La surface pondérée représente la valeur relative des différentes parties du local loué.

Les parties s’accordent sur ce point pour ne pas retenir une surface pondérée de 543 m2 telle qu’elle a été proposée par l’expert judiciaire et retenue par le tribunal.

L’appelante demande la fixation de celle-ci à 579 m2, l’intimée à 577,50 m2, soit des valeurs très proches l’une de l’autre.

L’attestation de la société de géomètres-experts, la SCP Duyme-Vittenet--Renfer, en date du 18 avril 2014, fait état d’une surface hors oeuvre nette (SHON) du magasin avec ses annexes de 610 m2.

Le bail porte sur une surface de 600 m2 qu’il convient de prendre en compte, le bailleur et le preneur se rejoignant sur ce point et M. X n’ayant procédé, selon ses dires, qu’à un mesurage sommaire.

Les parties s’accordent également pour affecter aux annexes du magasin un coefficient de 0,50 alors que M. X a proposé de le voir fixer à 0,30 contrairement à l’usage.

Compte-tenu de ces éléments, la surface pondérée GS (grandes surfaces) sera fixée comme suit :

— aire de vente : 555 m2 x 1 = 555,00

— annexes : 45 m2 x 0,50 = 22,50

soit une surface pondérée de 577,50 m2. La décision sera infirmée sur ce point.

* la destination des lieux :

Elle ne fait l’objet d’aucune contestation, la destination des lieux étant conforme aux stipulations du bail, soit 'exclusivement l’exploitation d’un commerce de détail de meubles'.

* les obligations respectives des parties :

Elles ne posent pas non plus difficulté.

* les caractéristiques du local considéré :

Il ressort des pièces versées aux débats que la configuration des lieux et la distribution intérieure sont fonctionnelles et qu’il n’existe aucune critique de la part de la société Poltronesofa sur la possibilité qui lui est laissée d’exposer ses meubles dans les lieux loués.

* les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

Les deux contestations essentielles de l’appelante portent sur les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

XXX s’appuie sur un rapport d’expertise qu’elle a fait établir par M. Y pour critiquer les éléments recueillis par l’expert judiciaire.

Cette mesure a été diligentée à la seule initiative de l’appelante et au motif que le rapport de M. X ne lui était pas favorable.

Les investigations ont donc été menées de manière unilatérale, non contradictoire et sont dépourvues de toute objectivité.

Au surplus, M. Y, pour être expert judiciaire dans le ressort de la cour d’appel d’Amiens, connaît imparfaitement les facteurs locaux de commercialité propres au bassin rémois que seul un technicien rompu à la matière des loyers commerciaux locaux comme l’est M. X est à même de saisir les particularités.

Les éléments qui y sont contenus sont par conséquent moins objectifs que ceux réunis par l’expert désigné par le tribunal et ces derniers présentent de ce fait une crédibilité supérieure qui sera prise en compte.

— les facteurs locaux de commercialité :

Aux termes de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la A où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert ' le tribunal l’a suivi sur ce point ' , prenant en compte des données chiffrées purement objectives, a exactement relevé que pour une activité ' l’ameublement – dont la progression à l’échelle nationale s’avère légèrement inférieure à celle des autres catégories de vente de produits, la concurrence a crû de manière très importante pendant la durée du bail (+ 465 % en m2 de vente).

M. X relève que depuis l’installation de la SAS Poltronesofa , la concurrence dans ce secteur d’activité et au même lieu s’est accrue de 203 %. Par ailleurs, la situation particulière du magasin, en fin de zone, adossée à un local à l’époque vide, ne contribue pas à le rendre visible ni de la voie principale, A B, ni de la route de Louvois, et ce, contrairement à ce que laisse croire le procès-verbal de constat de Maître Z du 10 février 2016 produit par l’appelante dont les angles de vue choisis par l’officier ministériel lorsqu’il a pris les photos démontrent qu’elles ont été réalisées non à hauteur de voiture mais au contraire en net surplomb de celle-ci.

L’expert en a conclu à bon droit qu’il s’agissait d’une variation notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité.

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

C’est à bon droit que le tribunal a écarté les références de prix de baux commerciaux soit trop anciens soit souscrits postérieurement à la date de renouvellement du bail (1^er avril 2012) et qu’il a retenu les valeurs locatives de baux tels qu’elles figurent dans le jugement et plus particulièrement celles relatives aux locaux situés A B, qualifiée par M. X de voie la plus commerçante de la zone (à valeur locative forte -170 euros le m2-) et à ceux situés dans la même A, au 12 A de Laps (valeur locative 140 euros le m2).

L’expert a logiquement privilégié cette dernière référence située dans la même partie de la zone que le local objet du litige et présentant les mêmes caractéristiques en termes de superficie et a appliqué une décote pour tenir compte de la situation particulière du magasin, plutôt médiocre en fin de zone et à l’écart des secteurs les plus fréquentés (décote de 15 % par rapport au 12 A de Laps), à l’enseigne pas particulièrement attractive par rapport aux grandes enseignes présentes également sur la zone, pour proposer une valeur locative à 119 euros/m2.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que la valeur locative du bien devait être évaluée à 119 euros/m2.

Compte-tenu de la surface pondérée de 577,50 m2, le loyer annuel hors taxe et hors charge sera fixé comme suit : 119 € x 577,50 m2 = 68 722,50 € arrondis à 68 722 € à compter du 1^er avril 2012.

La décision sera infirmée sur ce point.

L’article 700 du code de procédure civile :

La décision sera confirmée en ce qu’elle a statué sur les frais irrépétibles.

L’équité justifie qu’à hauteur d’appel, chaque partie garde à sa charge les frais engagés à ce titre.

Les dépens :

La décision sera confirmée.

Succombant pour grande partie en son appel, la SCI Parc Frey 16 sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Infirme le jugement rendu le 3 avril 2015 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Reims en ce qu’il a fixé à 543 m2 la surface pondérée des locaux à usage commercial situés ZI Les Parques , 25 A de Laps à Cormontreuil. Statuant à nouveau ;

Fixe la surface pondérée des locaux à 577,50 m2 et en conséquence la fixation du bail renouvelé à la somme annuelle de 68 722 € hors taxe et hors charge à compter du 1^er avril 2012.

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions.

Y ajoutant ;

Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Parc Frey 16 aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier Le président