XXX

Numéro 15/01484

COUR D’APPEL DE PAU

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 09/04/2015

Dossier : 14/03492

Nature affaire :

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Affaire :

SCI DU BORD DE L’EAU

C/

COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé par Monsieur BILLAUD, Président,

en vertu de l’article 452 du Code de Procédure Civile,

assisté de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière,

à l’audience publique du 09 Avril 2015

date indiquée à l’issue des débats.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Mars 2015, devant :

Monsieur BILLAUD, Président suppléant de la chambre des expropriations, nommé pour 3 ans par Ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 9 janvier 2014, chargé du rapport,

Madame X, Juge suppléante de l’expropriation du département des Hautes-Pyrénées,

Madame Z, Juge suppléante de l’expropriation du département des Pyrénées-Atlantiques,

ces deux dernières désignées conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants de l’ancien Code de l’Expropriation,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

En présence de Monsieur Y, Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Landes.

Assistés de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCI DU BORD DE L’EAU

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Election domicile : Maître LE CORNO, avocat

XXX

XXX

Représentée par Maître MARCEL loco Maître LE CORNO, avocat au barreau de PAU

INTIMÉE :

COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN

représentée par Madame le Maire Geneviève DARRIEUSSECQ

XXX

XXX

XXX

40011 MONT-DE-MARSAN CEDEX

Comparante en la personne de Madame Sandra LADEVEZE, responsable du service urbanisme et foncier, munie d’un pouvoir régulier et assistée de la SCP ETCHEGARAY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 05 AOÛT 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE, JUGE DE L’EXPROPRIATION DES LANDES

FAITS ET PROCÉDURE :

La commune de Mont-de-Marsan procède à des opérations de restructuration du système de collecte des eaux usées en bordure de la Midouze avec création d’un bassin d’orage nécessitant une emprise totale sur les parcelles AT 177 et AT 178 d’une contenance totale de 627 m² supportant un bâtiment désaffecté anciennement à usage mixte d’habitation et de commerce de boulangerie située à l’XXX à Pau propriété de la SCI du Bord de l’Eau.

La commune de Mont-de-Marsan a été autorisée à acquérir soit à l’amiable soit par voie d’expropriation les emprises nécessaires à cette réalisation par arrêté préfectoral en date du 20 septembre 2012.

Par arrêté préfectoral en date du 20 septembre 2012, la restructuration du système de collecte des eaux usées en bordure de la Midouze et la création d’un bassin d’orage ont été déclarés d’utilité publique.

Par arrêté préfectoral en date du 6 mai 2013, les parcelles concernées ont été déclarées cessibles.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 6 août 2013.

Le 25 septembre 2013, la commune de Mont-de-Marsan a notifié à la SCI du Bord de l’Eau une première offre d’indemnisation du montant total de 200'000 euros qui n’a pas reçu l’accord de l’expropriée.

Par lettre recommandée enregistrée au guichet unique de greffe du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan le 18 mars 2014, la commune de Mont-de-Marsan a saisi le juge de l’expropriation du département des Landes d’une demande de fixation du montant de l’indemnité devant revenir à la société civile immobilière expropriée.

Par jugement en date du 5 août 2014, la juridiction départementale de l’expropriation des Landes a fixé le montant des indemnités dues par la commune de Mont-de-Marsan à la SCI du Bord de l’Eau à la somme de 308'640 euros au titre de l’indemnité principale et 31'864 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Suivant déclaration enregistrée au guichet unique de greffe de Pau le 25 septembre 2014, le conseil de la SCI du Bord de l’Eau a relevé appel de cette décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions en date du 19 novembre 2014, la SCI du Bord de l’Eau demande à la cour de réformer le jugement déféré, de fixer l’indemnité principale due par la commune de Mont-de-Marsan à la somme de 840'000 euros et l’indemnité accessoire à la somme de 84'000 euros.

Elle précise notamment que les offres d’indemnisation faites sont sous-évaluées eu égard à la situation et à la description des biens expropriés, situées en zone constructible «'UA'» du plan d’urbanisme de la commune de Mont-de-Marsan, en plein centre-ville de celle-ci, au bord de la rivière traversant la commune, que sur cette parcelle se situe un bâtiment d’une surface hors oeuvre nette de 1050 m² répartie sur trois niveaux, actuellement désaffecté, mais entièrement hors d’eau et d’air pour lequel une proposition d’achat lui a été faite à hauteur de 650'000 euros le 9 janvier 2012 ; elle précise qu’un permis de construire lui a été accordé pour la réalisation après démolition de 18 logements ; elle considère que l’évaluation de l’indemnité principale doit être faite en comparaison avec des ventes réalisées dans le même périmètre géographique concernant des biens de même nature au prix moyen de 1 580 euros/m² et non 447,50 euros/m² comme l’a retenu le premier juge ; le prix de 800 euros/m² de surface hors oeuvre nette doit s’appliquer ce qui représente 1050 m² à 800 euros/m² ou 840 000 euros ; l’indemnité de remploi doit être fixée selon l’appelant à 10 % du montant de ce prix.

Dans son mémoire du 22 décembre 2014, la commune de Mont-de-Marsan demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à 308'640 euros et l’indemnité accessoire de remploi à la somme de 31'864 euros, de fixer ces montants respectivement 185'000 euros et 15'000 euros, subsidiairement, de confirmer ce jugement en toutes ses dispositions et en tout état de cause de rejeter les demandes de la SCI du Bord de l’Eau. Elle réclame 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle précise notamment que les parcelles expropriées font partie de l’emprise de l’emplacement réservé n° b3 pour la création d’un bassin de rétention, qu’elles sont grevées d’une servitude d’utilité publique relative à la protection des monuments historiques et aux zones Natura 2000 et qu’elles sont insérées dans un secteur soumis au risque d’inondation ; que l’immeuble qui se trouve sur ces parcelles est un immeuble désaffecté depuis de nombreuses années, qui n’est pas habitable en l’état et qui n’est pas raccordée aux réseaux. Elle considère que les termes de comparaison proposés par l’expropriée ne sont pas sérieux et que France Domaine avait évalué la parcelle expropriée à 145'000 euros compte tenu du mauvais état apparent de l’immeuble.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe de la cour le 15 janvier 2015, M. le commissaire du gouvernement propose à la cour de fixer à la somme de 232'000 euros l’indemnisation de l’expropriée ; il propose des termes de comparaison concernant des transactions intervenues dans le même secteur pour des biens comparables et chiffre le montant de l’indemnité principale pour une surface utile de 275 m² à 572 euros et 349 m² à 350 euros, avec un abattement de 75 %, à la somme de 209'587,50 euros arrondis à 210'000 euros outre 22'000 euros pour l’indemnité de remploi.

Dans des conclusions dites récapitulatives et responsives du 30 janvier 2015, la SCI du Bord de l’Eau demande notamment à la cour de déclarer irrecevables les conclusions déposées par le commissaire du gouvernement le 15 janvier 2015. Sur le fond, elle maintient ses conclusions précédentes.

Toutes les parties ont été convoquées par le greffe par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 janvier 2015 pour l’audience du 12 mars 2015.

Le 5 mars 2015, la commune de Mont-de-Marsan a déposé des conclusions complémentaires comportant de nouvelles photographies.

SUR QUOI

Sur la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement en date du 15 janvier 2015 :

Il résulte des dispositions de l’article R. 13-49 de l’ancien code de l’expropriation que l’appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à dater de l’appel, qu’à peine d’irrecevabilité, l’intimé et le commissaire du gouvernement, doivent déposer ou adresser leur mémoire en réponse et les documents qu’ils entendent produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l’appelant.

Le mémoire de l’appelant a été notifié à l’intimée et au commissaire du gouvernement le 21 novembre 2014, par conséquent les conclusions du commissaire du gouvernement enregistrées au greffe de la cour le 15 janvier 2015 ont manifestement été déposées hors délais et doivent être déclarées irrecevables.

Au fond,

La consistance du bien exproprié au sens des dispositions de l’article L. 13-14 du code de l’expropriation ne fait pas l’objet de contestation, il s’agit des parcelles bâties cadastrées commune de Mont-de-Marsan section XXX et 178 d’une contenance totale de 627 m² sur lesquelles s’élève un bâtiment ancien à usage mixte d’habitation, de commerce et entrepôt totalement désaffecté ; l’état d’entretien de l’immeuble est médiocre, ses revêtements sont très dégradés, cette construction ancienne est inhabitable.

De même, la qualification juridique du bien et la date de référence pour son estimation au sens de l’article L. 13-15 du code de l’expropriation ne font l’objet d’aucune contestation ; à la date de référence, soit le 25 septembre 2013, le bien exproprié est situé dans la zone UA du PLU de la commune de Mont-de-Marsan qui est une zone constructible située au centre-ville historique, dans un quartier à vocation principale d’habitation et d’activités commerciales ou artisanales complémentaires à l’habitation, où est prévue une densité nette en logements voisine de 30 logements par hectare.

Les parcelles expropriées sont situées dans un secteur soumis aux inondations où la construction nouvelle n’est autorisée qu’à certaines conditions mais il n’est pas contesté que le bien exproprié peut faire l’objet d’une opération de démolition- reconstruction. Il est par ailleurs établi que la SCI du Bord de l’Eau a obtenu le 23 mars 2006 un permis de démolir et de reconstruire 18 logements sur ce site. Par ailleurs, en droit, si l’indemnisation de l’exproprié doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, au sens des dispositions de l’article L. 13-13 du code de l’expropriation, il n’en demeure pas moins que s’agissant de l’expropriation de biens exposés à des risques naturels prévisibles, ce qui est bien le cas en l’espèce, la loi du 2 février 1995, dérogeant aux principes d’indemnisation de droit commun, a prévu que l’indemnisation doit permettre le remplacement des biens expropriés et que, dans son calcul, il n’est pas tenu compte de l’existence du risque.

Par conséquent le classement en zone inondable des parcelles expropriées ne constitue pas un critère de dépréciation de ce bien.

De même, il est constant en droit, pour la mise en oeuvre des dispositions de l’article L. 13-13 du code de l’expropriation, que, sauf en cas de dispositions particulières imposant au juge de déroger à ce principe, la méthode d’évaluation dite par comparaison doit être privilégiée pour le calcul de la valeur vénale de l’immeuble exproprié, ce qui consiste notamment à rechercher des valeurs d’immeubles identiques à celui faisant l’objet de l’expropriation, d’immeubles similaires tant par leur situation géographique que par leur état d’entretien, ce qui implique que les termes de comparaison retenus ne soient pas sans rapport et inadaptés avec la nature de la parcelle expropriée.

Par conséquent, les termes de comparaison cités par la SCI du Bord de l’Eau appelante, soit qu’ils se rapportent à des biens éloignés de sa propriété, situés en dehors du voisinage immédiat de son immeuble, soit qu’ils se rapportent à des ventes immobilières non publiées et n’ayant donc pas de date certaine, doivent être rejetés. En outre, les éléments de comparaison cités par l’expropriée concernent des biens de nature différente de celle du bien exproprié, à savoir, des maisons de ville ou des locaux à usage de bureaux. De même, les ventes citées par la commune expropriante, anormalement basses par rapport au prix du marché dans le secteur, concerne des biens non comparables dans leurs caractéristiques et leur situation géographique.

En revanche, nonobstant les conséquences de l’irrecevabilité des conclusions d’appel du commissaire du gouvernement, il y a lieu de retenir, en considération de la motivation du jugement déféré qui en fait état, qu’un ensemble d’éléments de comparaison pertinents a été produit aux débats, en première instance, par le commissaire du gouvernement, et notamment le projet de cession concrétisé par la vente définitive, le 22 octobre 2013, d’une villa dite «'villa Mirasol'» située précisément en face des parcelles et bâtiments expropriés, moyennant le prix de 600'000 euros, cette valeur étant par ailleurs conforme à une précédente évaluation effectuée par le service de France Domaine. Toutefois, la cour observe que ce bien, une maison de caractère, emblématique de la ville de Mont-de-Marsan, bénéficie d’une meilleure exposition au confluent de deux rivières et qu’il s’agit d’un bien habitable en l’état, contrairement au bien exproprié.

Par conséquent, sur la valeur indicative de 600'000 euros retenue, doit être pratiqué un abattement qui tiendra compte à la fois du très mauvais état d’entretien de l’immeuble exproprié, de sa vétusté, du fait qu’il s’agit d’un bien qui n’est pas à usage d’habitation à la date de l’évaluation et d’un ensemble immobilier de plus grande superficie ce qui rend sa vente plus difficile. En outre, il convient de relever que l’immeuble exproprié n’est pas raccordé aux réseaux et qu’il est exposé aux intempéries, ce qui n’est pas le cas de la villa «'Mirasol'».

La cour procédera donc un abattement de 35 % sur la valeur initiale de 600'000 euros.

— L’indemnité principale devant revenir à la SCI du Bord de l’Eau s’élève à la somme de :

600 000 euros – (600 000 euros x 35 %) = 390 000 euros

— L’indemnité de remploi, qui sera calculée selon la jurisprudence habituelle de la cour, de manière dégressive, s’élève à la somme de :

5 000 euros x 20 % = 1 000 euros

10 000 euros x 15 % = 1 500 euros

375 000 euros x 10 % = 37 500 euros

soit, pour cette indemnité de remploi, 40 000 euros.

Ce qui représente une indemnisation totale de 430 000 euros.

Il convient donc d’infirmer la décision déférée en ce sens.

Les frais et dépens restent à la charge de la commune de Mont-de-Marsan expropriante.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant conserver à sa charge ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

Déclare irrecevables les conclusions de M. le commissaire du gouvernement déposées au greffe de la cour le 15 janvier 2015,

Infirme le jugement rendu par la juridiction départementale de l’expropriation des Landes le 5 août 2014, et statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 390'000 euros le montant de l’indemnité principale due par la commune de Mont-de-Marsan à la SCI du Bord de l’Eau pour l’expropriation de ses parcelles cadastrées commune de Mont-de-Marsan section XXX et 178 à la somme de 390'000 euros,

Fixe le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 40'000 euros,

Laisse les frais et dépens à la charge de la commune de Mont-de-Marsan,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

C. DEBON A. BILLAUD