ARRÊT N°

DU 06 Avril 2021

N° RG 19/00002

N° Portalis DBVQ-V-B7D-EY45

SCI CENTRE GARE

C/

Ville DE REIMS,

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE CHAMPAGNE

Formule exécutoire

le

à

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT DU 06 AVRIL 2021

APPELANT : d’un jugement rendu le 20 février 2012 par le juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance de CHALONS -EN-CHAMPAGNE

SCI CENTRE GARE

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascal GUILLAUME de l’AARPI PASCAL GUILLAUME & JEAN-PIERRE, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Ville DE REIMS

Hôtel de Ville, place de l’Hôtel de Ville

[…]

Représentée par M^e Christophe GUYOT, avocat au barreau de REIMS

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE CHAMPAGNE

[…]

[…]

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame MEHL-JUNGBLUTH Elisabeth, présidente de chambre

Madame MAUSSIRE Véronique, conseillère

Madame DEL PIN Nadine, conseillère

GREFFIERS

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats

Madame DEHAYE Sophie, greffier placé, lors du prononcé

DÉBATS

Les parties ont été régulièrement convoquées pour l’audience du 24 février 2021 à 10:00.

À cette audience, la chambre de l’expropriation a entendu les observations de l’avocat de l’appelant et de l’intimé.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait rendu le 06 avril 2021 par mise à disposition au greffe de la chambre.

ARRET :

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 avril 2021 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame DEHAYE Sophie, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

La SCI Centre Gare a fait édifier sur ses parcelles un immeuble à usage de bureaux (nommé bâtiment 4 dans la suite de la procédure).

Ces parcelles avaient été échangées avec la ville de Reims.

A la faveur de la construction d’un bâtiment sur les parcelles AT n° 344 et 371, une pollution des sols a été mise en évidence, pollution due à l’exploitation dans le passé par Gaz de France d’une usine de gaz sur le site de Clairmarais où sont situées les parcelles.

Une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Reims sur l’ensemble des parcelles dont celles objet du litige.

Cette expertise, réalisée au contradictoire notamment de la SCI Centre Gare et de la ville de Reims, a été confiée à M. X et à M^me Y.

Antérieurement à cette ordonnance de référé et concomitamment aux opérations d’expertise, la SCI Centre Gare a poursuivi son programme de construction et a dépollué le site.

Elle a fait édifier trois bâtiments puis un quatrième sur les parcelles […] et […] pour lesquelles elle a déposé un permis de construire le 30 juin 2006.

Ce permis a fait l’objet d’un arrêté du maire de la commune de Reims autorisant la construction d’un bâtiment d’une surface hors oeuvre nette de 4043 m2.

Par courrier recommandé du 14 juin 2007, la ville de Reims a demandé à la SCI Centre Gare le paiement d’une indemnité de 158 760 euros au titre du dépassement du plafond légal de densité (PLD) sur la base d’une valeur du terrain de 180 euros/m2 telle qu’évaluée par la Direction des services fiscaux.

Par courrier du 11 juillet 2007, la SCI Centre Gare a contesté cette valeur au motif que les parcelles lui avaient été cédées au prix de 106,60 euros/m2 mais qu’au regard des frais de dépollution engendrés, leur valeur commerciale était nulle.

La ville de Reims a maintenu sa position.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu au greffe le 19 mars 2008, la SCI Centre Gare a saisi le juge de l’expropriation du département de la Marne compétent par application des dispositions de l’article L 333-1 ancien du code de l’urbanisme et R 13-21 ancien du code de l’expropriation aux fins de fixation de la valeur vénale des parcelles situées […] à Reims cadastrées […] d’une contenance de 19 a 87 ca et […] d’une contenance de 5 a 75 ca, et ce dans le cadre du versement relatif au dépassement du PLD.

Le juge s’est transporté sur les lieux le 8 décembre 2008.

L’affaire a fait l’objet de multiples renvois et le juge de l’expropriation a ordonné la radiation de l’instance par ordonnance rendue le 9 octobre 2009.

Par mémoire reçu au greffe le 30 septembre 2011, la SCI Centre Gare a saisi de nouveau le juge de l’expropriation d’une demande de fixation judiciaire de la valeur vénale des parcelles susvisées.

Elle a sollicité avant dire droit un sursis à statuer, une action judiciaire étant pendante afin de statuer sur les éventuelles responsabilités des parties dans l’absence de prise en compte des frais de dépollution des parcelles au moment de l’acte de cession.

Par décision du 20 février 2012, le juge de l’expropriation a dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer et a fixé la valeur des terrains à la somme de 124 euros/m2 à la date de référence du

30 juin 2006 (date du dépôt de la demande de permis de construire), considérant qu’il était manifeste que la SCI Centre Gare avait été informée de l’existence d’une pollution afférente à l’ancienne exploitation d’une usine à gaz et qu’en déclarant faire son affaire personnelle des frais de dépollution, l’acquéreur avait nécessairement tenu compte desdits frais dans le prix d’achat, lequel avait été arrêté à 106,60 euros/m2, et que dans leur rapport définitif, les experts évaluaient le surcoût de dépollution relatif au bâtiment 4 à la somme de

382 871,20 euros, soit un coût de 129,80 euros/m2 rapporté à la superficie totale des parcelles concernées par l’expertise.

La SCI Centre Gare a formé appel de cette décision le 7 mars 2012.

Par arrêt rendu le 26 juin 2013, la chambre de l’expropriation de la cour d’appel de Reims a déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement déposées au-delà du délai d’un mois de la notification du mémoire de l’appelant et a infirmé le jugement en ce qu’il a refusé le sursis à statuer.

Elle a ordonné le sursis à statuer en l’attente de la décision à intervenir sur l’action en responsabilité et en

fixation du coût de la dépollution des biens litigieux introduite par la SCI Centre Gare contre la ville de Reims et d’autres parties.

L’affaire a été radiée du rôle de la cour par décision du 28 janvier 2015.

L’arrêt rendu par la chambre civile et commerciale de cette cour le 18 décembre 2018 dans l’instance au fond statuant sur les responsabilités et les indemnisations en découlant est devenu définitif, la société Engie s’étant désistée du pourvoi qu’elle avait formé contre cet arrêt.

L’affaire a fait l’objet d’une réinscription au rôle le 13 décembre 2019.

Par mémoire n° 2 reçu au greffe le 2 février 2021, la SCI Centre Gare demande à la cour :

— d’infirmer le jugement,

— de fixer la valeur vénale du terrain à la somme de 0 euro/m2 au titre du dépassement du PLD ou, à tout le moins, de fixer cette valeur à 35 euros/m2,

— de débouter la ville de Reims de ses demandes,

En conséquence,

— d’ordonner la mainlevée du cautionnement bancaire,

— de condamner les services fiscaux à verser la somme de 2235,66 euros au titre des pénalités générées par la caution bancaire, somme à parfaire au jour de la restitution,

En tout état de cause,

— de condamner individuellement la ville de Reims et les services fiscaux à verser chacune à la SCI Centre Gare la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Par mémoire reçu au greffe le 19 août 2020, la ville de Reims, ès-qualités d’administration en charge de l’instruction des dépassements du plafond légal de densité, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement,

— de fixer la valeur des terrains litigieux à la somme de 180 euros/m2 à la date de référence du 30 juin 2006,

— de condamner la SCI Centre Gare au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’erreur de droit commise par le juge de l’expropriation et la dénaturation des pièces du dossier :

Par application de l’article L 13-8 ancien du code de l’expropriation, lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L 13-10, L 13-11, L 13-20 et L 14-3, le juge règle l’indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit.

Ne constitue pas une contestation sérieuse l’examen des clauses d’un contrat qui sont dépourvues de toute

ambiguïté.

L’article 16 du code de procédure civile dispose par ailleurs que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Le juge de l’expropriation peut par conséquent retenir les documents produits par les parties si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

La SCI Centre Gare soutient que la valeur retenue par le premier juge est excessive et que ce magistrat a commis une erreur de droit en se bornant à faire siennes les conclusions d’un rapport d’expertise critiqué à l’époque devant le tribunal de grande instance de Reims et en analysant une clause d’un acte d’échange.

La ville de Reims lui répond que le premier juge n’a pas commis d’erreur de droit ou outrepassé ses pouvoirs en retenant que la SCI Centre Gare avait été informée de l’existence d’une pollution afférente à l’ancienne exploitation d’une usine à gaz et en déclarant vouloir faire son affaire personnelle des frais de dépollution dans la mesure où il n’a fait que tirer les conséquences des stipulations d’un acte dépourvu de toute ambiguïté aux termes duquel le constructeur a accepté d’acquérir les parcelles au prix de 106,60 euros/m2 tenant compte de ces frais ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il s’est appuyé sur les stipulations de l’acte notarié pour apprécier la valeur unitaire des parcelles ; qu’il ne saurait non plus lui être reproché d’avoir assis sa décision sur le rapport d’expertise judiciaire du 11 février 2009 dès lors qu’il a été débattu contradictoirement.

Il est constant que par un acte d’échange reçu par Maître A-B, notaire à Reims, le 13 mai 2004, la ville de Reims a cédé les parcelles objet du litige à la SCI Centre Gare pour un montant de 106,60 euros/m2.

Il est stipulé dans l’acte authentique (page 20) que :

le premier échangiste (la ville de Reims) déclare que le bien cédé a été utilisé jusqu’en 1994 pour l’exploitation d’une usine à gaz, qu’un compte rendu d’enquête sur les installations et les variétés antérieures du site a été établi par PESCSIE, groupe EMC, en date du 16 juillet 1992, qu’un rapport d’expertise sur les investigations préliminaires à la caractérisation d’un gisement polluant sur le site d’une usine à gaz désaffectée a été établi par PESCSIE, groupe EMC en date du 15 avril 1993, qu’un rapport supplémentaire sur les investigations complémentaires d’un ancien gazomètre à Reims a été établi par la société EAT environnement en date d’avril 1995 et qu’il a été établi un rapport concernant l’enlèvement des goudrons du site de la rue des Romains ;

Le second échangiste (la SCI Centre Gare) déclare avoir reçu un exemplaire dudit audit avant ce jour et en avoir une parfaite connaissance, vouloir faire son affaire personnelle des dangers et inconvénients pouvant résulter des exploitations antérieures et en conséquence, il supportera seul tous travaux de dépollution qui pourraient s’avérer nécessaires afin de lui permettre d’utiliser les biens vendus conformément à la destination qu’il souhaite leur donner.

Il est ainsi manifeste, à l’examen de ces clauses dépourvues de toute ambiguïté, que la SCI Centre Gare savait que les parcelles dont elle devenait propriétaire étaient affectées d’une pollution due à l’exploitation ancienne d’une usine de gaz sur le site, qu’elle faisait son affaire personnelle des travaux de dépollution et que le prix fixé pour l’achat des parcelles tenait donc nécessairement compte de ces éléments.

Par ailleurs, c’est à juste titre que la ville de Reims fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire de M. X et de M^me Y dressé le 11 février 2009 dans le cadre de l’instance civile initiée par la SCI Centre Gare pour déterminer les responsabilités dans la pollution du site a été débattu contradictoirement, de sorte que les éléments qui y sont contenus peuvent être valablement pris en compte et ce d’autant que c’est l’appelante qui a versé aux débats de première instance ledit rapport.

Enfin, la SCI Centre Gare n’explique pas en quoi le premier juge aurait dénaturé les pièces qui lui ont été produites.

C’est par conséquent à bon droit que le premier juge a pu prendre en compte à la fois les termes de l’acte de cession des parcelles et le rapport d’expertise de M. X et de M^me Y pour apprécier la valeur vénale des parcelles et partant, la valeur à retenir pour le calcul du dépassement du PLD.

Sur l’évaluation de la valeur vénale des parcelles :

1° la date à laquelle doit s’apprécier la valeur des parcelles :

Aux termes de l’article L 333-1 ancien du code de l’urbanisme applicable au litige, lors du dépôt de la demande de permis de construire relatif à une construction d’une densité excédant le plafond légal de densité, le demandeur doit déclarer la valeur du terrain sur lequel la construction doit être édifiée.

…

La valeur du terrain est appréciée à la date du dépôt de la demande de permis de construire.

En l’espèce et en application de ce texte, la valeur des parcelles doit s’apprécier au 30 juin 2006, date à laquelle la SCI Centre Gare a déposé sa demande de permis de construire.

2° la superficie des parcelles :

La superficie totale des parcelles objet de l’évaluation, qui n’est pas contestée, est de

2562 m2.

3° l’évaluation des parcelles :

A l’appui des ses prétentions, l’appelante soutient :

— qu’elle a été confrontée sur les biens litigieux à un problème de gestion de terres excavées et de structures en béton enterrées plus ou moins polluées avec localement certains ouvrages (cuves, fosses, canalisations) non vidangés de leurs hydrocarbures ni inertes,

— que dans le cadre de la fixation de la valeur des parcelles, devra donc être déduite l’intégralité du surcoût supporté par elle pour faire dépolluer le site,

— que compte tenu des nombreux frais qu’elle a dû engager pour dépolluer le site, la valeur du foncier des parcelles est par conséquent négative, de sorte qu’il y a lieu de fixer la valeur du foncier à la somme de 0 euro/m2 et à titre subsidiaire à celle de 35 euros/m2 suivant une estimation de M. Z, expert judiciaire à la cour d’appel de Douai,

— qu’il n’y a pas lieu, comme le fait la ville de Reims, de se placer sur le terrain de la responsabilité civile, débat qui a été tranché dans le cadre d’une autre instance et qui concernait les mêmes parties mais en qualité de vendeur et d’acquéreur, le présent débat servant à fixer la valeur du m2 au titre du dépassement du PLD indépendamment de la réparation des préjudices subis du fait de la pollution ; que la ville savait, au moment de la vente, que les parcelles étaient polluées et qu’elle ne pouvait pas évaluer les parcelles comme si elles n’étaient pas polluées, peu important par ailleurs que la SCI Centre Gare ait eu connaissance ou non de la pollution dans la mesure où ce qui compte est que l’autorité en charge de fixer le prix des parcelles était la ville de Reims qui connaissait l’existence de la pollution.

— la prise en compte des frais de dépollution :

La juridiction de l’expropriation doit fixer une valeur la plus objective possible aux parcelles et non une valeur qui aurait pour conséquence d’octroyer dans le cas d’espèce une indemnité destinée à réparer les préjudices subis par la SCI Centre Gare du fait de la pollution de ses parcelles dont elle a déjà été indemnisée dans le cadre d’une autre instance.

La fixation de cette valeur doit par conséquent être détachée de toute notion de réparation d’un préjudice à laquelle elle est étrangère.

C’est par conséquent à juste titre que la ville de Reims fait valoir que prendre en compte au bénéfice de la SCI Centre Gare, dont il a été précédemment établi qu’elle connaissait l’état de pollution du site, le surcoût supporté au titre des frais de dépollution (plus d’un million d’euros) qui rendrait de ce fait nulle la valeur des parcelles, reviendrait en réalité à faire supporter à la commune, dont la responsabilité contractuelle a pourtant été expressément écartée par la chambre civile de cette cour dans son arrêt devenu définitif du 18 décembre 2018, le montant du préjudice afférent au coût de traitement des sols pollués excavés que la société Engie, anciennement GDF Suez, en sa qualité de producteur des déchets polluants, a été seule condamnée à payer à la SCI Centre Gare.

Il en ressort que pour fixer la valeur la plus objective possible aux parcelles objet du litige, les éléments figurant dans le rapport d’expertise judiciaire de M. X et de M^me Y qui a été contradictoirement débattu doivent être pris en compte s’agissant des frais de dépollution.

Il ressort des énonciations de ce rapport que les experts ont retenu que pour un usage de construction commerciale ou d’habitation impliquant la construction de parkings en sous-sol – usage que comptait en faire la SCI Centre Gare, constructeur de l’ouvrage, le coût de dépollution supplémentaire par rapport à des travaux réalisés en l’absence de toute pollution – 1.150.169 euros HT- qui était en réalité non une véritable opération de dépollution mais une gestion de matériaux excavés affectés pour certains de pollution, était excessif et qu’il convenait de l’évaluer à 382 871 euros HT pour le bâtiment 4 (qui concerne les parcelles objet du litige).

C’est par conséquent à juste titre que le premier juge a fixé à ce montant les frais de dépollution qui devaient être pris en compte, soit 130 euros/m2.

— la valeur des parcelles à retenir pour le calcul du dépassement du PLD :

La valeur des parcelles, dont il a été précédemment dit qu’elle devait s’apprécier à la date de la demande de permis de construire, soit le 30 juin 2006, s’apprécie classiquement selon la méthode dite 'par comparaison’ consistant à prendre en compte les transactions réalisées pendant la même période pour des biens présentant les mêmes caractéristiques ou des caractéristiques avoisinantes.

Les parcelles sont des terrains à bâtir.

Il ressort des éléments de comparaison figurant dans les conclusions de première instance établies le 5 décembre 2008 par le commissaire du gouvernement – la ville de Reims ne propose pas de son côté d’éléments de comparaison- qu’à défaut de transactions réalisées en 2006, il y a lieu de prendre en compte comme éléments de référence pertinents non seulement les transactions réalisées en 2005 (le 13 janvier 2005 au prix de 366,01 euros/m2 et le 14 avril 2005 au prix de 329,34 euros/m2) comme le sollicite la ville de Reims qui entend retenir ainsi une valeur unitaire de 347,50 euros/m2, mais également celles qui leur sont postérieures et qui constituent une fourchette 'basse’ de valeur (transactions réalisées le 4 août 2006 au prix de 153,24 euros/m2 et 30 novembre 2007 au prix de 154,42 euros/m2) venant pondérer les valeurs élevées retenues pour les ventes réalisées en 2007 qui ne sont néanmoins pas suffisamment éloignées dans le temps de la date de référence pour ne pas les prendre, du moins en partie, en compte.

Ces transactions présentent la caractéristique d’avoir été conclues sur des parcelles d’un zonage équivalent à celui des parcelles propriété de la SCI Centre Gare (UCb), ce qui accentue leur pertinence.

C’est par ailleurs à juste titre que la ville de Reims demande à la cour d’écarter les transactions relevées comme étant des éléments de comparaison figurant dans le rapport d’évaluation de la valeur des parcelles dressé le 15 octobre 2010 par le cabinet Z à la requête de la SCI Centre Gare.

En effet, les références produites, issues du fichier PERVAL des terrains à bâtir à usage professionnel sis à Reims et situés à une distance maximum de 1500 mètres autour des terrains étudiés (sic) concernent des transactions réalisées entre 2000 et 2003, soit à une époque trop éloignée de la date de référence, qui portent au surplus sur des biens dont le zonage est inconnu.

Compte tenu des éléments de comparaison figurant dans les écritures de première instance du commissaire du gouvernement , la valeur des parcelles sera fixée comme suit :

280 euros/m2 (valeur brute unitaire à retenir) diminuée du coût de dépollution

(130 euros/m2), soit une valeur nette fixée à 150 euros/m2 à la date de référence du 30 juin 2006 pour déterminer le dépassement du PLD.

La décision sera par conséquent infirmée.

Sur la mainlevée du cautionnement bancaire et la condamnation des services fiscaux à rembourser la somme de 2235,66 euros au titre de frais bancaires:

Il ressort de la combinaison des articles L 333-1 et L 333-14 anciens du code de l’urbanisme que les litiges relatifs au versement pour dépassement du plafond légal de densité relèvent de la compétence de la juridiction administrative, à la seule exception de celui de la fixation de la valeur du terrain qui est de la compétence de la juridiction de l’expropriation.

La demande formée par la SCI Centre Gare, qui a dû constituer une caution bancaire d’un montant de 83 079 euros auprès du Trésor Public et qui en sollicite la mainlevée, outre le paiement des frais y afférents, n’est par conséquent pas de la compétence de la juridiction de l’expropriation.

Il convient donc de renvoyer la SCI Centre Gare à mieux se pourvoir le cas échéant.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

La décision sera confirmée.

La SCI Centre Gare sera condamnée à payer à la ville de Reims la somme de 2000 euros à ce titre.

Succombant en son appel, la SCI Centre Gare ne peut prétendre à une indemnité sur ce fondement.

Sur les dépens :

La décision sera confirmée.

La SCI Centre Gare sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire ;

Infirme le jugement rendu le 20 février 2012 par le juge de l’expropriation du département de la Marne en ce qu’il a fixé la valeur des parcelles cadastrées […] et 371 à la somme de 124 euros/m2 à la date de référence du 30 juin 2006.

Statuant à nouveau sur ce point ;

Fixe la valeur des parcelles situées […] et 371 à la somme de 150 euros/m2 à la date de référence du 30 juin 2006.

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions.

Y ajoutant ;

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande de mainlevée de la caution bancaire, outre le paiement des frais y afférents, formée par la SCI Centre Gare ;

La renvoie à mieux se pourvoir le cas échéant.

Condamne la SCI Centre Gare à payer à la ville de Reims la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SCI Centre Gare de sa demande à ce titre.

Condamne la SCI Centre Gare aux dépens de l’instance d’appel,

Le greffier La présidente