Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 24 JUIN 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00497 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4NM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Novembre 2020 -Tribunal de Commerce d’EVRY – RG n° 2020R00128

APPELANTE

S.A. CAPELLI agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

43 rue du Faubourg Saint-Honoré

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par M^e Marie DUVERNE-HANACHOWICZ, avocat au barreau de LYON,

INTIMEE

S.A. SORGEM représentée par son représentant légal en exercice

[…]

91700 SAINTE-GENEVIEVE DES BOIS

Représentée par M^e Karine DESTARAC de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0080

Assistée par M^e Grégory VAYSSE substituant M^e Karine DESTARAC de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0080

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mai 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Le 23 août 2016, deux sociétés, la société d’économie mixte du Val d’orge (la Sorgem) et la société Capelli, ont conclu un protocole dont l’objet était 'd’envisager un partenariat pour la réalisation de logements promoteurs situés dans le secteur des Charcoix au Plessis-Pâté '.

Le protocole stipulait notamment que 'si la Sorgem est retenue comme concessionnaire pour l’aménagement du secteur, elle s’engage sous réserve de l’agrément du concédant à céder au Groupe Capelli les assiettes foncières en vue de la réalisation de logements promoteurs dans le cadre de la première phase opérationnelle.'

Le 26 septembre 2016, la commune du Plessis-Pâté a confié à la société Sorgem la réalisation de la concession d’aménagement du secteur des Charcoix.

La Sorgem a signifié à la société Capelli, par courrier du 6 juillet 2020, son intention de lancer un appel à manifestation d’intérêt en vue de solliciter d’autres promoteurs pour la réalisation du projet.

Estimant que cet appel à manifestation violait le protocole du 23 août 2016 et après mise en demeure d’en respecter les termes, la société Capelli a, par acte du 7 août 2020, fait assigner la société Sorgem devant le président du tribunal du tribunal de commerce d’Evry aux fins de notamment de :

— voir ordonner sous astreinte à la société Sorgem de respecter les termes du protocole d’accord du 23 août 2016,

— voir condamner la société Sorgem au paiement d’une astreinte de 10 000 euros à la société Capelli en cas de constat de violation de son obligation à compter de l’ordonnance de référé.

Par ordonnance de référé rendue le 4 novembre 2020, la juridiction saisie a :

— constaté l’existence de contestations sérieuses,

En conséquence

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ;

— rejeté la demande de distraction au profit de la SELAS Cloix & Mendes-Gil ;

— condamné la société Capelli à payer la somme de 3 000 euros à la société Sorgem au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 42, 79 euros,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 489 du code de procédure civile.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— qu’il existait des contestations sérieuses ; qu’en effet, plusieurs des conditions suspensives intervenues entre les parties n’étaient pas levées,

— que l’urgence à résoudre ce différend n’a pas été démontrée.

Par déclaration en date du 30 décembre 2020, la société Capelli a interjeté appel de cette ordonnance, critiquant chacune de ces dispositions.

Au terme de ses conclusions remises au greffe le 28 avril 2021, la société Capelli demande à la cour, sur le fondement des articles 873, 905-2, 906, 911 alinéa 2 et 700 du code de procédure civile, des articles 1103, 1123 et 1221 du code civil et de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— déclarer irrecevables parce que tardives les conclusions de l’intimée régularisées après l’expiration du délai de l’article 905-2 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance rendue le 4 novembre 2020 par le président du tribunal de commerce d’Evry en toutes ses dispositions et plus particulièrement en ce qu’elle a :

— constaté l’existence de contestations sérieuses ;

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ;

— condamné la société Capelli à payer à la société Sorgem la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Y ajoutant et statuant à nouveau

— ordonner à la société Sorgem de respecter l’engagement de préférence qu’elle a souscrit à l’égard de la société Capelli par acte du 23 août 2016 en s’abstenant de consulter ni retenir d’autres promoteurs pour la réalisation des logements promoteurs prévus dans le projet d’aménagement du secteur des Charcoix sur la commune de Plessis-Pâté et ce, sous astreinte de 150.000 euros en cas de violation de cette obligation,

— constater la société Sorgem à payer à la société Capelli la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

— débouter la société Sorgem de l’ensemble de ses demandes.

La société Capelli fait valoir en substance les éléments suivants :

— il ressort des termes du protocole du 23 août 2016 qu’un pacte de préférence a été conclu au bénéfice de la société Capelli ; qu’il met à la charge de la SORGEM deux obligations distinctes:

— celle d’accorder la priorité et la primauté à la société Capelli pour l’acquisition de l’assiette foncière des logements à édifier, lorsqu’elle aura pouvoir et la qualité pour le faire, c’est-à-dire lorsqu’elle deviendra concessionnaire de l’aménagement du projet,

— celle de lui faire offre de vente de cette assiette foncière des logements à édifier, lorsqu’elle pourra matériellement le faire, c’est-à-dire, lorsqu’elle sera elle-même propriétaire des terrains et que rien ne s’opposera à la réalisation du projet,

— que ces obligations ont donc des objets différents et des conditions suspensives différentes, mais tendent au même but : que la société Capelli soit le promoteur pour édifier mais elles ne peuvent être confondues, la première préexistant nécessairement à la seconde.

— elle soutient que la première obligation, celle d’accorder la préférence est uniquement conditionnée au fait que la Sorgem se voit attribuer la concession pour l’aménagement du secteur, ce qui est un pré requis évident, mais qu’en revanche la seconde obligation de faire offre de vente est, quant à elle, subordonnée à la levée de plusieurs conditions suspensives précisées à l’article 4 du pacte.

— en l’espèce, la société Sorgem ayant été retenue par délibération du 26 septembre 2016 pour être concessionnaire de l’aménagement du secteur des Charcoix, elle avait l’obligation d’accorder un droit de préférence à la société Capelli pour la cession des terrains. Pourtant, la société Sorgem a consulté d’autres promoteurs et a placé la société Capelli, bénéficiaire du pacte, en situation de concurrence et vidé ainsi ce pacte de sa substance,

— la société Capelli ayant fait d’importants investissements dans le projet d’aménagement depuis 2016, la violation du pacte de préférence constitue un dommage imminent,

— s’agissant de l’absence de contestations sérieuses, il ne faut pas confondre l’obligation d’accorder la préférence à la société Capelli pour la cession des terrains des logements, et l’obligation de lui faire une offre de vente des terrains, qui elle est soumise à d’autres contestations sérieuses,

— la société Sorgem s’étant vue attribuer la qualité de concessionnaire, l’obligation d’accorder la préférence à la société Capelli est née et doit être respectée, et il n’était pas possible à la société Capelli de consulter d’autres promoteurs,

— le traité de concession du 17 octobre 2016 rendant prétendument obligatoire la consultation d’autres promoteurs que la société Capelli par la société Sorgem n’est pas opposable à la société Capelli qui n’en avait pas connaissance ; qu’en outre, selon les clauses de ce traité, la société Sorgem aurait dû consulter d’autres promoteurs selon les formes convenues avec la commune de Plessis-Pâté, ce qui n’a pas été le cas. En effet, la commune a connaissance du pacte de préférence d’août 2016, étant actionnaire de la société Sorgem et bénéficiant d’un compte rendu de l’avancée du projet.

— la société Sorgem ne fait qu’instrumentaliser le traité de concession pour se soustraire à son obligation issue du pacte de préférence.

Par ordonnance du 11 mai 2021, les conclusions remises au greffe par la société Sorgem le 11 mai 2021 ont été déclarées irrecevables.

Cette ordonnance n’a pas fait l’objet d’un déféré à la cour.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

En application du dernier aliéna de l’article 954 du code de procédure civile la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

En application des dispositions de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond

En l’espèce la société Capelli se prévaut d’un pacte de préférence qu’elle estime caractérisé par les stipulations suivantes:

'Le protocole La SORGEM intervient aux présentes en qualité d’aménageur potentiel de la concession d’aménagement du secteur des Charcoix.

Le présent protocole est donc passé sous la condition expresse que la concession pour l’aménagement du secteur des Charcoix soit attribuée à la SORGEM au terme de la procédure de consultation actuellement mise en oeuvre. A défaut, le présent protocole sera dépourvu d’objet.

Si la Sorgem est retenue comme concessionnaire pour l’aménagement du secteur, elle s’engage, sous réserve de l’agrément du concédant, à céder au Groupe Capelli les assiettes foncières, en vue de la réalisation de logements promoteurs dans le cadre de la première phase opérationnelle.

Si l’équilibre financier de l’opération le nécessite, le nombre de logements, réalisés par le Groupe Capelli dans le cadre de cette première phase opérationnelle, pourra être augmenté dans la mesure de 20 logements maximum, portant le total de logements à 220. La SORGEM assura, quant à elle, la commercialisation d’environ 40 terrains à bâtir dans le cadre de cette même phase opérationnelle.

Par ailleurs, le statut social de la résidence seniors restera à confirmer lors des études urbaines et programmatiques.'

Le seul engagement clair de ce protocole est le suivant: 'Si la Sorgem est retenue comme concessionnaire pour l’aménagement du secteur, elle s’engage, sous réserve de l’agrément du concédant, à céder au Groupe Capelli les assiettes foncières, en vue de la réalisation de logements promoteurs dans le cadre de la première phase opérationnelle'

La société Sorgem s’est donc engagée à céder les assiettes foncières si elle est retenue comme concessionnaire, ce qui est le cas depuis la délibération du 26 septembre 2016.

La société Capelli soutient que la première obligation est celle d’accorder la priorité et la primauté à la société Capelli pour l’acquisition de l’assiette foncière des logements à édifier, lorsqu’elle aura pouvoir et la qualité pour le faire, c’est-à-dire lorsqu’elle deviendra concessionnaire de l’aménagement du projet et qu’elle ne doit pas être confondue avec l’offre de vente elle-même.

Mais l’engagement de céder le foncier nécessite à l’évidence qu’elle en soit d’abord propriétaire, ce qui n’est pas le cas à ce jour.

Il apparaît donc que si la société Capelli peut, sans contestation sérieuse, être suivie quand elle affirme que la condition relative à l’attribution de la concession est levée et que la Sorgem est donc effectivement tenue par le pacte de préférence, il ne peut cependant qu’être constaté que la seule obligation du pacte est celle de céder les assiettes foncières ce qui suppose nécessairement qu’elle en soit propriétaire.

Si la compatibilité de cette obligation avec la consultation d’autres partenaires potentiels en vue de l’aménagement pose en effet difficulté, il n’appartient pas au juge des référés de la trancher ni d’étendre l’obligation expressément contractée au-delà de ses termes.

La décision sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du 4 novembre 2020, sauf en ce qui concerne la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau de ce chef,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Capelli aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,