Cour d'appel de Reims, 1re chambre section inst, 2 avril 2024, n° 23/01292

CA Reims
Infirmation 2 avril 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'avait pas payé les loyers dus, ce qui constitue un manquement aux obligations contractuelles, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation judiciaire du bail, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a condamné le locataire à payer les arriérés de loyers, confirmant ainsi la décision du premier juge.
Accepté
Frais irrépétibles d'appel
La cour a condamné le locataire à payer les frais irrépétibles d'appel au bailleur, en raison de sa défaite au fond.

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, 1re ch. sect. inst, 2 avr. 2024, n° 23/01292
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	23/01292
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fanny QUENTIN
Cabinet(s) :	BQD AVOCATS

Texte intégral

R.G. : N° RG 23/01292 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FL5N

ARRÊT N°

du : 02 avril 2024

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL BQD AVOCATS

COUR D’APPEL DE REIMS

1ère CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 02 AVRIL 2024

APPELANT :

d’un jugement rendu le 03 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Reims (RG 23/00394)

Monsieur [H] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Fanny QUENTIN de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉ :

Monsieur [T] [X]

[Adresse 3]

[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 février 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2024, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et M^me Christel MAGNARD, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis les magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

M^me Christel MAGNARD, conseiller

M^me Claire HERLET, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier

ARRÊT :

Défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M. DUEZ, président de chambre, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2021, M. [H] [E] a régularisé un contrat de location avec M. [T] [X] portant sur une maison individuelle située [Adresse 3] à [Localité 2].

Le loyer mensuel était fixé à la somme de 900 euros, outre la taxe sur les ordures ménagères.

A la suite de carences du locataire dans le règlement des loyers, un commandement de payer et commandement d’avoir à produire une attestation d’assurance et de justifier de l’occupation du logement ont été délivrés à M. [X] le 21 septembre 2022.

Puis, par acte du 16 décembre 2022, M. [E] a fait assigner M. [X] aux fins de constat de résiliation du bail par application de la clause résolutoire, expulsion, condamnation en paiement de la somme de 9 030 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2022, outre indemnité d’occupation.

Régulièrement convoqué à l’audience du 3 mars 2023 (à laquelle le requérant actualise sa créance locative à la somme de 10 830 euros), M. [X] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

Par jugement du 3 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de Reims a :

— déclaré M. [E] recevable en son action en résiliation du bail,

— débouté M. [E] de sa demande de résiliation du bail,

— condamné M. [X] à payer en deniers ou quittances à M. [H] [E] la somme de 10 830 euros représentant l’arriéré locatif échu et impayé au 1er mars 2023, loyer de février 2023 inclus,

— débouté M. [H] [E] du surplus de ses demandes,

— condamné M. [X] à payer à M. [E] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant notamment coût du commandement de payer.

M. [E] a régulièrement relevé appel de ce jugement par déclaration du 4 août 2023, recours limité aux dispositions l’ayant débouté de sa demande de résiliation du bail et surplus de ses demandes.

Aux termes de ses écritures du 19 septembre 2023, M. [E] demande à la cour d’infirmer le jugement sur ces points et de :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [X], de ses biens et tout autre occupant de son chef dans les 15 jours qui suivent la signification de la décision à intervenir, avec le cas échéant l’assistance de la force publique,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [X] à lui verser la somme de 10 830 euros au titre de l’arriéré locatif échu et impayé au 1er mars 2023, loyer de février inclus, outre la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— y ajoutant, de condamner M. [X] à lui verser la somme de 6 300 euros au titre de l’arriéré locatif échu et impayé de mars à septembre 2023, à actualiser au jour de la décision à intervenir,

— condamner M. [X] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

La déclaration d’appel, l’avis de fixation à bref délai et les conclusions ont été signifiées à M. [X], en l’étude, le 28 septembre 2023. Il n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.

Sur ce, la cour,

Il sera rappelé, à titre préalable que, par application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, de sorte que la demande indemnitaire pour 'préjudice financier et moral’ évoquée en page 4 des conclusions d’appelant, mais non reprise au dispositif, ne sera pas examinée.

I- Sur la demande en résiliation du bail et ses conséquences

L’article 1217 du code civil dispose que :

'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.'

Il résulte par ailleurs de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que :

'Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (')'.

Le premier juge a rejeté la demande en résiliation du bail au constat de ce que le contrat de bail du 22 mai 2021 versé aux débats ne comportait pas de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, ni pour défaut de justification d’une assurance locative (la saisine du requérant s’appuyait sur le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire).

Toutefois, il est constant que le non-paiement des loyers constitue un manquement aux obligations contractuelles qui justifie, le cas échéant, la résolution d’un contrat de bail. C’est sur ce fondement juridique que se place dorénavant M. [E] en sa demande.

En l’espèce, M. [X] a partiellement réglé les loyers dus de janvier à mars 2022 et n’a procédé à aucun règlement à compter du mois d’avril 2022. Malgré un commandement de payer délivré le 21 septembre 2022, et une assignation à comparaître délivrée le 16 décembre 2022, aucune régularisation n’est intervenue. Malgré le jugement du 3 mai 2023, condamnant M. [X] à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 10 830 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er mars 2023, aucun paiement n’est intervenu.

M. [X] n’a pas comparu en première instance et n’a pas constitué avocat à hauteur de cour, il ne s’est donc jamais exprimé sur les carences relevées, lesquelles sont toutefois incontestables.

Le manquement de M. [X] à son obligation contractuelle de payer son loyer est donc établi et justifie, vu son ampleur, le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail, avec toutes conséquences de droit (expulsion, avec recours à la force publique si nécessaire, non pas dans les 15 jours à compter de la signification du présent arrêt comme demandé par M. [E] mais selon les formes et procédures légalement applicables).

II- Sur l’actualisation de la créance

Le jugement, non contesté sur ce point, est confirmé en ce qu’il a condamné M. [X] à payer, en deniers ou quittances, à M. [E], la somme de 10 830 euros représentant l’arriéré locatif échu et impayé au 1er mars 2023 (loyer de février 2023 inclus).

La carence du locataire, qui se maintient dans les lieux, s’est poursuivie comme en justifie l’appelant aux termes du décompte actualisé à septembre 2023.

Ajoutant au jugement, M. [X] est condamné à verser à M. [E] la somme de 6 300 euros au titre de l’arriéré locatif échu et impayé de mars à septembre 2023 (soit 900 euros x 7 mois).

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [X], succombant au fond, est tenu, outre aux dépens d’appel, à payer à M. [E] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Par ces motifs,

Infirme le jugement rendu le 3 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Reims en ses dispositions ayant débouté M. [H] [E] de sa demande en résiliation du bail,

Statuant à nouveau sur ce point,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 22 mai 2021 entre M. [H] [E] et M. [T] [X] portant sur une maison individuelle située [Adresse 3] à [Localité 2],

Ordonne l’explusion de M. [T] [X], de ses biens et de tout autre occupant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, selon les dispositions légales et réglementaires,

Ajoutant au jugement,

Condamne M. [T] [X] à payer à M. [H] [E] la somme de 6 300 euros au titre des loyers échus et impayés des mois de mars à septembre 2023,

Condamne M. [T] [X] aux dépens d’appel,

Condamne M. [T] [X] à payer à M. [H] [E] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le Greffier Le Président