Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 413 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07722 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJKF7

Décision déférée à la cour : ordonnance du 08 avril 2024 – JCP du TJ de Paris – RG n° 24/02390

APPELANT

M. [D] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1281

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le CABINET [B] CORTEZ, RCS de Paris n°790159461, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gaëlle PASQUIER de la SELEURL EMBASE, avocat au barreau de PARIS, toque : E 973

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

M. [I] a été employé comme gardien d’immeuble par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) et a bénéficié de la jouissance d’un logement de fonction situé au [Adresse 1].

Le 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a notifié à M. [I] son licenciement par courrier recommandé lui rappelant son obligation de quitter les lieux dans un délai de trois mois à compter du 17 avril 2023, date de première représentation du courrier, et de se présenter à l’état des lieux de sortie du 18 juillet 2023.

Par acte extrajudiciaire du 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

débouter M. [I] de ses demandes ;

ordonner l’expulsion de M. [I] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux qu’il occupe, en la forme ordinaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

condamner M. [I] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 2 500 euros à compter du 17 juillet 2023 et jusqu’au jour de la libération effective des lieux par restitution des clefs, au plus tard le 5ème jour de chaque mois, tout retard ouvrant droit à la perception d’intérêts capitalisés, au taux légal, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dues ;

condamner M. [I] au paiement d’une somme de 5 508,07 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût des commandements compris dans les sommes susmentionnées, l’ensemble des actes d’huissier rendus nécessaires, le coût de la levée des états et ceux de la première instance.

Par ordonnance contradictoire du 8 avril 2024, le juge des référés a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse ;

constaté que M. [I] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] depuis le 18 juillet 2023 ;

rejeté la demande reconventionnelle de délais formée par M. [I] pour quitter les lieux ;

dit qu’à défaut de départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] ainsi que tous occupants de son chef hors les lieux, avec si besoin le concours de la force publique et celui d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

rejeté la demande d’astreinte ;

précisé que les dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ont lieu à s’appliquer ;

rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation pour le logement d’un montant de 1 416,10 euros, charges comprises, à compter du 18 juillet 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clefs du logement;

rejeté la demande au titre des intérêts de retard et la capitalisation de ces intérêts ;

condamné M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [I] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux le 22 septembre 2023.

Par déclaration du 18 avril 2024, M. [I] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mai 2024, M. [I] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance du 8 avril 2024 dont appel, en ce que le tribunal a :

constaté que M. [I] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] depuis le 18 juillet 2023 ;

rejeté la demande reconventionnelle de délais formée par M. [I] pour quitter les lieux ;

condamné M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation pour le logement d’un montant de 1 416,10 euros, charges comprises, à compter du 18 juillet 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clefs du logement ;

rejeté la demande au titre des intérêts de retard et la capitalisation de ces intérêts ;

condamné M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [I] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux le 22 septembre 2023.

et, statuant à nouveau, de :

à titre principal,

constater l’existence de contestations sérieuses ;

débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de sa demande relative à une indemnité d’occupation ;

fixer encore plus subsidiairement l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme qui ne saurait excéder 800 euros ;

accorder les plus larges délais à M. [I] pour quitter les lieux, soit un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir ;

débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de ses autres demandes pécuniaires ;

en tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à verser à Maître [G] [K], la somme de 2 000 euros TTC au titre de l’alinéa 2 de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle ;

condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions, remises et notifiées le 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé rendue le 8 avril 2024 dans toutes ses dispositions et particulièrement :

débouter M. [I] de toute demande contraire ;

ordonner l’expulsion de M. [I], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamner M. [I] à payer, jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle de 1416,10 euros, au plus tard le 5ème jour de chaque mois, tout retard de paiement ouvrant droit à perception d’intérêts capitalisés, au taux légal, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dues, à partir du 17 juillet 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

condamner M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité d’un montant de 8 508,07 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et tous les dépens qui comprendront, outre le coût des commandements compris dans le montant des sommes susmentionnées, l’ensemble des actes d’huissier rendus nécessaires pour l’exécution, le coût de la levée des états et ceux de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2024.

Sur ce,

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire.

L’occupation sans droit ni titre d’un bien appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens des dispositions précitées.

Au cas présent, il sera tout d’abord souligné que l’existence d’une contestation sérieuse, dont se prévaut M. [I], ne fait pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés de prescrire les mesures propres à faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ensuite, le logement litigieux a été mis à la disposition de M. [I], gardien de l’immeuble, pendant la durée de son contrat de travail en raison de ses fonctions et pour en faciliter l’exercice.

L’article 3 intitulé 'logement de fonction’ du contrat de travail de M. [I] stipule en effet que 'à titre accessoire au présent contrat de travail, M. [I] bénéficie d’un logement de fonction mis à sa disposition par l’employeur. Ce logement de fonction constitue un élément essentiel du contrat de travail car nécessaire à l’accomplissement des missions de M. [I]. Etant indissociable du contrat de travail, l’occupation du logement par M. [I] devra prendre fin en même temps que son contrat de travail. (…) '

En outre, l’article L. 7212-1, alinéa 1er, du code du travail dispose que le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d’Etat ou sans le paiement d’une indemnité. Selon l’article R.7212-1 du même code, le délai minimum avant lequel, en application de l’article L. 7212-1, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement est de trois mois.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [I], qui a été licencié de son emploi de gardien le 17 avril 2023, est occupant sans droit ni titre de son logement de fonction depuis le 18 avril 2023.

M. [I] oppose qu’il a contesté son licenciement devant le conseil de prud’hommes de Paris et demandé sa réintégration.

Cependant, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la régularité de la rupture du contrat de travail de l’appelant. En l’état d’un licenciement entraînant l’obligation pour M. [I] de libérer un logement de fonction qui n’a pas fait l’objet d’un bail locatif, celui-ci est devenu, à l’évidence, occupant sans droit ni titre du logement depuis le 18 juillet 2023.

Ensuite, M. [I] fait valoir que, par jugement du 3 juillet 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris a prononcé son divorce et a attribué à Mme [P] le droit au bail concernant l’ancien domicile conjugal situé [Adresse 2].

Cependant, ainsi que relevé par le premier juge, le logement litigieux constitue l’accessoire du contrat de travail de gardien d’immeuble signé entre les parties. Or, M. [I] ne justifie pas de l’existence d’un contrat de bail portant sur le logement en cause.

L’attribution du droit au bail à l’épouse, dans le cadre d’une procédure de divorce distincte, est donc inopérante et ne peut utilement contredire le caractère manifestement illicite de l’occupation du logement par M. [I] ou toute personne de son chef depuis le 18 juillet 2023.

En conclusion, le syndicat des copropriétaires établit que le maintien dans les lieux de M. [I] caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

L’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [I] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Il expose qu’il vit dans le logement litigieux depuis 2012, soit depuis 12 ans. Il fait état d’un état de santé fragile puisqu’il souffre d’une hernie discale l’ayant contraint à abandonner son activité professionnelle précédente, à savoir un poste d’ouvrier. Il ajoute n’avoir aucun revenu mais être débiteur d’une prestation compensatoire (15 000 euros) outre une pension alimentaire de 400 euros par mois pour l’entretien de ses enfants (200 euros par mois et par enfant). Il expose vivre dans la rue lorsqu’il ne parvient pas à être hébergé par des tiers. Il ajoute qu’il ne peut pas trouver un logement dans le secteur privé, étant sans revenus.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande considérant que M. [I] a déjà bénéficié de larges délais de fait.

La cour relève que M. [I] a perçu une allocation chômage de 1 918 euros environ par mois entre le 5 décembre 2023 et le 2 mai 2024. Il n’est pas établi qu’il serait, depuis cette date, sans ressources, étant observé qu’il indique lui-même avoir exercé l’activité de gardien d’immeuble pendant douze ans après avoir été ouvrier. Il justifie d’une demande de logement social mais ne produit aucune pièce pour établir les suites réservées à cette demande.

L’appelant a, de plus, d’ores et déjà bénéficié de fait d’un délai supérieur à une année pour quitter les lieux.

De son côté, le syndicat des copropriétaires doit pouvoir reloger un nouveau gardien dans le local litigieux.

Dans ces conditions, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle rejette la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [I].

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’indemnité d’occupation provisionnelle est destinée à compenser le préjudice résultant, pour le syndicat des copropriétaires, de l’occupation illicite du logement.

M. [I] conteste l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné au paiement d’une telle indemnité.

Il convient, tout d’abord, de relever les contradictions de M. [I] qui, après avoir sollicité un délai pour quitter les lieux, soutient qu’il n’y réside plus pour contester son obligation de paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation.

En outre, l’appelant fait valoir, sans en justifier, qu’il a quitté les lieux et que ceux-ci sont désormais occupés par Mme [P], son ex-épouse, et leurs enfants.

Ainsi que jugé plus haut, M. [I] n’allègue pas l’existence d’un bail portant sur le logement litigieux de sorte que l’attribution d’un droit au bail à son ex-épouse ne caractérise pas une contestation sérieuse opposable au syndicat des copropriétaires.

Le principe de l’obligation de M. [I] au paiement d’une telle indemnité d’occupation provisionnelle n’est donc pas sérieusement contestable.

S’agissant de son montant, l’appelant demande, à titre subsidiaire, de le fixer à une somme n’excédant pas 800 euros par mois en se bornant à soutenir que cette somme est conforme aux caractéristiques du logement et à ses contraintes.

Il ressort du contrat de travail de M. [I] que le logement litigieux, situé à [Localité 6], a une superficie de 49 m², qu’il est composé d’un séjour, d’une chambre, d’une salle de bains, de toilettes et d’une cuisine.

Ainsi, en ayant fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 416, 10 euros, en tenant compte de la superficie du logement, de sa configuration, de sa localisation, du loyer de référence majoré applicable par la Ville de Paris selon le dispositif d’encadrement des loyers, le premier juge a fait une exacte appréciation des faits soumis à son appréciation.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en appel, M. [I] supportera les dépens d’appel et sera tenu de régler au syndicat des copropriétaires, contraint d’exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [I] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [I] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [I] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT