ARRET N°

du 09 septembre 2025

N° RG 24/01725 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FSEP

[I]

c/

S.C.I. DU VAL DE DOME

CH

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

la SCP LIEGEOIS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE ET INTIMEE INCIDEMMENT:

d’une ordonnance de référé rendue le 25 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes

Madame [W] [I] épouse [S], née le 08 mai 1979 à [Localité 5] (Congo) et demeurant [Adresse 3],

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE ET APPELANTE INCIDEMMENT:

La société DU VAL DE DOME, société civile immobilière au capital de 1 000 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Troyes sous le n° 481 585 370, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Catherine LIEGEOIS de la SCP LIEGEOIS, avocat au barreau des ARDENNES, avocat postulant, et M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

M^me Christel MAGNARD, conseiller

M^me Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

M^me Lucie NICLOT, greffier lors des débats

M^me Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 10 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et M^me Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2020, la SCI du Val de Dôme a donné à bail à Mme [W] [S] un logement sis [Adresse 2] moyennant un loyer de 1 330 euros, en ce compris les charges.

Un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire a été delivré à Mme [S] par acte d’huissier du 6 octobre 2022.

Par acte d’huissier du 4 mai 2023 dénoncé le 11 mai 2023 au Préfet de l’Aube, la SCI du Val de Dôme a fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes statuant en référé aux fins d’obtenir la résiliation du bail et expulsion de la locataire outre sa condamnation à lui payer la somme de 29 260 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer outre 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [S] a conclu au débouté des demandes formées à son encontre et s’est portée demanderesse reconventionnelle aux fins de voir :

— être déclarée recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

A titre principal,

— déclarer recevable l’exception d’inexécution soulevée par elle ;

— juger que la SCI du Val de Dôme a commis une faute en ne réalisant pas les travaux nécessaires ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité du bail ;

— condamner la SCI du Val de Dôme à lui verser une somme correspondant à des dommages et intérêts à proportion du double de sa dette ;

— ordonner la compensation des sommes dues ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement par mensualité de 300 euros pendant 35 mois et le solde le 36ème mois.

Par ordonnance de référé rendue le 25 octobre 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2023 entre la SCI du Val de Dôme et Madame [H] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ;

— ordonné en conséquence à Madame [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI du Val de Dôme pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlevement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [H] [S] conformément aux articles L. 433-l, R. 433-1 et suivants du même code ;

— rappelé que le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est susceptible d’être puni de 7 500 euros d 'amende dans les conditions de l’article 315-2 du code pénal ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [W] [S] au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif présentée par la SCI du Val de Dôme ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Madame [W] [S] à titre d’indemnités d’occupation présentée par la SCI du Val de Dôme ;

— renvoyé, en tant que de besoin, les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

— déclaré sans objet les demandes de nullité du contrat de bail et de délais de paiement présentées par Madame [W] [S] ;

— enjoint à la SCI du Val de Dôme de remettre à Mme [W] [S], dans les quinze jours de la signification du présent jugement,l’ensemble des quittances mensuelles pour les seuls mois de loyers intégralement payés, entre le mois d’avril 2023 et le mois d’octobre 2024 ;

— dit que passé ce délai, la SCI du Val de Dôme sera redevable d’une astreinte provisoire de 5 euros par jour de retard pendant un délai de trente jours au bénéfice de Mme [W] [S] ;

— dit n’y avoir lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 20 novembre 2024, Mme [S] a interjeté appel de cette décision limité aux dispositions ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé son expulsion, ainsi que celles par laquelle le juge des référé a renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond, a déclaré sans objet les demandes de nullités du contrat de bail et de délais de paiement qu’elle a formées et celles portant sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire de droit.

Suivant ordonnance rendue le 26 mars 2025, le Premier Président de la cour d’appel de Reims a déclaré Mme [S] irrecevable en sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision rendue par le juge des référés de Troyes le 25 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions, elle demande de voir :

— être déclarée recevable et bien fondée en son appel,

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance dont appel sur les chefs du dispositif suivants :

«-constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2023 entre la SCI du Val de Dôme et Mme [H] [S], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ;

— ordonne, en conséquence, à Mme [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI du Val de Dôme pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [H] [S] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

— rappelle que le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est susceptible d’être puni de 7 500 euros d’amende dans les conditions de l’article 315-2 du code pénal ;

— renvoie en tant que de besoin, les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

— déclare sans objet les demandes de nullité du contrat de bail et de délais de paiement présentées par Mme [W] [S] ;

— dit n’y avoir lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

— rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire »

Statuant de nouveau, et compte tenu de l’assurance habitation produite par Mme [S] et celle-ci dûment justifiée auprès de la bailleresse,

— débouter la SCI de sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2020 entre la SCI du Val de Dôme et Mme [S],

— confirmer l’ordonnance pour le surplus.

A titre subsidiaire,

— lui octroyer les plus larges délais de paiement sur une période de deux ans.

En tout état de cause,

— ordonner que l’astreinte à laquelle a été condamnée la SCI du Val de Dôme par le jugement de première instance sera portée à 50 euros par jour de retard et s’appliquera pour tous les mois de loyers payés intégralement depuis le mois d’avril 2023 jusqu’à ce que Mme [S] quitte le logement loué par la SCI du Val de Dôme,

— débouter la SCI du Val de Dôme de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires et notamment de son appel incident,

— condamner la SCI du Val de Dôme à verser à Mme [X] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI du Val de Dôme aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA, la SCI du Val de Dôme demande à la cour de :

— débouter Mme [W] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 25 octobre 2024 en ce qu’elle a :

'- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu Ie 20 avril 2023 entre Ia. SCI du Val de Dôme et Mme [H] [S], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ;

— ordonné en conséquence, à Mme [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce delai, la SCI du Val de Dôme pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [H] [S] conformément aux articles L.433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

— rappelé que le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est susceptible d’être puni de 7 500 euros d’amende dans les conditions de l’article 315-2 du code pénal'

— réformer l’ordonnance de referé pour le surplus,

statuant de nouveau,

— constater, le cas échéant, la résiliation de plein droit du bail liant les parties faute par Mme [W] [S] de s’être acquittée dans le délai de deux mois qui lui était imparti des causes du commandement qui lui fut delivré et pour fruit,

— ordonner son expulsion immédiate des locaux qu’elle occupe au préjudice de la SCI du Val de Dôme ainsi que celle de toute personne trouvée de son chef dans les lieux, comme de ses meubles et effets personnels, le tout avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [W] [S] à lui payer la somme de 34 580 euros représentant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation restants dus arrêtés en janvier 2025, mois de janvier inclus, l’obligation n’étant pas sérieusement constable,

— condamner Mme [W] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner Mme [W] [S] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de dénonciation à la CCAPEX.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour constate que le premier juge a statué en référé alors qu’il était saisi au fond.

Cependant, aucune des parties n’ayant interjeté un appel-nullité de la décision déférée, en application de l’article des articles 561 et 562 du code de procédure civile, la saisine de la cour est limitée aux chefs des dispositions contestées de l’ordonnance de référé.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

De plus, en vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, que le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande et que le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire, ainsi que de l’article 7g) de la même loi que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, en application de l’article 7 g) de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le premier juge a constaté que le contrat de bail du 13 mars 2020 prévoyait une clause résolutoire du plein droit en cas de non justification de la souscription d’un contrat d’assurance du logement un mois après un commandement de payer infructueux, que le commandement avait été délivré à Mme [S] le 6 octobre 2023 laquelle n’a pas démontré avoir valablement assuré le logement dans les délais prescrits si bien qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire le 7 novembre 2023 et la résiliation de plein droit du bail.

Il a précisé que Mme [S] avait invoqué une exception d’inexécution pour justifier son manquement à son obligation de payer les loyers mais qu’elle n’avait produit aucune pièce s’agissant de l’assurance du logement et que cette exception d’inexécution ne constituait pas une contestation sérieuse à l’obligation d’assurer annuellement le logement.

Pour solliciter l’infirmation de l’ordonnance, Mme [S] affirme que l’échéance de son assurance habitation est annuelle, qu’elle est renouvelée au mois de mars de chaque année et qu’en 2022, et comme tous les ans, elle a remis en main propre le justificatif de l’assurance habitation à sa bailleresse au mois de mars.

Elle précise que la seule assurance qu’elle a résiliée est l’assurance de loyers impayés qui n’est pas obligatoire.

Pour solliciter la confirmation de la décision du premier juge, la SCI du Val de Dôme indique que Mme [S] n’a pas remis en temps et en heure les attestations d’assurance qu’elle produit à hauteur d’appel alors qu’elle n’a pas répondu aux demandes réitérées de la bailleresse répondant systématiquement qu’elle n’y était pas tenue au prétexte que 'l’attestation ne se donne qu’une seule fois lors de la signature du bail et la remise des clés'. Elle ajoute qu’il a été jugé par la cour d’appel de Paris ( 14éme chambre) que la résiliation de plein droit n’est acquise qu’à la condition que le commandement vise le défaut de production d’une attestation d’assurance et non le simple défaut d’assurance ce qui est le cas s’agissant du commandement délivré le 6 octobre 2022.

En l’espèce, la clause résolutoire prévue au contrat de bail prévoit que ' le présent contrat de bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il ne soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :

— un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.'

L’acte d’huissier délivré le 6 octobre 2022 faisait quant à lui commandement à la locataire de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de sa date.

Sur ce point, la cour constate tout d’abord qu’il ressort des échanges de messages entre Mme [S] et la SCI du Val de Dôme que cette dernière a effectivement réclamé à plusieurs reprises, Mme [S] qualifiant elle-même ces demandes de réitérées depuis 2020 dans un courriel du 30 octobre 2023, les attestations d’assurance permettant de vérifier que le logement loué est bien assuré, mais que Mme [S] s’y est opposée considérant qu’elle n’avait pas à remplir cette obligation affirmant seulement 'être assurée'.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que Mme [S] n’a justifié de l’assurance du logement qu’en mars 2024, postérieurement à la délivrance du commandement de justifier de l’assurance du logement et à l’assignation en justice.

Cependant, lorsque la clause résolutoire vise le défaut d’assurance et non l’absence de justification d’assurance, comme c’est le cas en l’espèce, le juge ne peut retenir l’acquisition de la clause résolutoire si le locataire prouve que le logement était assuré antérieurement à la délivrance du commandement.

Or, Mme [S] justifie que le logement était assuré, celle-ci versant aux débats les attestations d’assurance 2020 ( pièce n°20), 2021 ( pièce n°21), 2022 (pièce n°22), 2023 (pièce n°23) et 2024 ( pièce n°24).

Dans ces conditions, alors que la résiliation du bail sanctionne le défaut d’assurance du logement et non pas le défaut de justificatif de l’assurance du logement dans le délai d’un mois suivant le commandement, force est de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement ne sont pas réunies si bien que l’ordonnance de référé qui a constaté la résolution de ce chef sera infirmée.

S’agissant de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des loyers impayés, le juge a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande, compte- tenu des éléments produits par Mme [S] qu’il a estimés suffisants pour considérer qu’il existait une contestation sérieuse justifiant de renvoyer les parties à mieux se pourvoir sur ce point.

S’agissant de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le non-paiement des loyers maintenue à hauteur d’appel par la SCI du Val de Dôme, Mme [S] précise que la somme réclamée correspond à 24 mois de loyer alors qu’elle vit dans le logement avec sa famille depuis cinq ans, que les désordres qui l’affectent existent depuis l’origine du contrat et qu’elle a quand même réglé la somme de 47 880 euros depuis la conclusion du bail, sans compter les nombreux frais qu’elle a déboursés pour l’entretien quotidien du logement qui continue de périr malgré son abnégation.

Considérant que l’inertie du bailleur dans la réalisation des travaux de nature à le rendre habitable justifie les impayés de loyers, elle estime que la dette de loyers est contestable et qu’il existe une contestation sérieuse à la demande de provision comme l’a relevé le premier juge, précisant que la SCI du Val de Dôme n’a entrepris aucune action au fond pour solliciter sa condamnation aux loyers impayés tant depuis le premier impayé que depuis la décision rendue par le juge des référés.

Pour solliciter l’infirmation de l’ordonnance de référé, le SCI précise que la dette locative s’élève désormais à 41 230 euros au 1er juin 2025, que pour justifier le non-paiement des loyers, Mme [S] oppose l’état du logement, que cependant l’existence de désordres dans le logement ne constitue pas une cause exonératoire ni une contestation sérieuse sur l’exigibilité du loyer dont la suspension doit être autorisée par le juge à la condition que le logement soit inhabitable et qu’en l’espèce, Mme [S] ne justifie d’aucune autorisation judiciaire de supendre le paiement des loyers ni que le logement serait insalubre, inahabitable ou dangereux.

Elle ajoute que les pièces versées aux débats n’établissent nullement que le logement serait impropre à sa destination ni que les traces d’humidité constatées par huissier le 31 mai 2024 seraient imputables à une défectuosité des locaux ou à une faute qui lui serait imputable.

En l’espèce, la cour constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 octobre 2022 faisait état d’un arriéré de loyers de 5 320 euros arrêté à octobre 2022 et que les loyers n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Si Mme [S] invoque des désordres affectant les lieux pour justifier le non-paiement des loyers s’agissant notamment de l’humidité importante affectant le logement constatée par un huissier et le rendant selon elle insalubre, force est de constater non seulement que les constats versés aux débats ont été diligentés postérieurement à l’introduction de l’instance puisqu’ils datent du 31 mai 2024 et du 30 mai 2025 et que s’ils établissent l’existence de désordres, ils ne permettent pas d’établir la faute de la bailleresse dans la surevenance de ceux-ci alors que l’état des lieux d’entrée mentionne globalement un bon état du logement.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées à la procédure par Mme [S] elle-même que si elle a sollicité de la part de la SCI du Val de Dôme des travaux de réparation du logement dés 2020, ceux-ci portaient sur la taille, la coupe et le rammasage d’un arbre, la tonte du gazon, le remplacement des lampes de la hotte, le branchement électrique de toutes les prises RJ45, certaines ne fonctionnant pas (courriers du 30 mai 2020 et du 2 octobre 2020), sur la réparation du grillage tombé à cause des orages (21 octobre 2021) pour laquelle la SCI a mandaté un artisan intervenu le 22 octobre 2021, un problème de WC bouché pour lequel une société a été mandatée pour nettoyer les canalisations le 15 novembre 2021, un problème de motorisation du portail électrique, un problème d’évacuation d’eau de la cuisine qui ressortait dans les tuyauteries du lave-linge installé dans le cellier pour lequel un plombier a été appelé le 10 mai 2022 alors que la SCI avait été informée du problème le 9 mai 2022, le constat de présence de moisissure dans le cellier suite à des fuites d’eau du fait de tuyauterie bouchée fait par le plombier le 10 mai 2022 dont la SCI s’est préoccupée dès le 16 mai 2022 et dont Mme [S] écrit que le problème a été règlé dans un mail du 14 juin 2022 dans lequel elle fait aussi état de fuites de canalisations dans le garage et l’apparition de moisissures à propos desquelles la SCI a répondu le 16 juillet 2022 qu’elle avait montré les photographies à deux professionnels qui avaient estimé qu’il s’agissait soit d’une remontée de l’eau par capillarité, soit d’un colmatage du réseau des eux pluviales mais pas d’un problème de fuite des tuyaux étant précisé que Mme [S] s’était opposée à ce que les dégâts puissent être constatés par le gérant de la SCI le 28 juin 2022 si bien que l’examen du problème avait été reporté à septembre 2022 par un mail de la SCI du 20 juillet 2022.

Alors qu’il est manifeste que les désordres avancés alors par Mme [S] ne rendaient pas le logement inhabitable puisqu’ils ne touchaient pas des pièces de vie et que celle-ci n’avait pas été autorisée à suspendre le paiement des loyers, celle-ci a persisté dans son refus d’honorer les versements mensuels malgré les nombreuses relances adressées par la SCI qui lui a rappelé que la nécessité d’effectuer des travaux éventuels ne justifiait pas l’absence de règlement des loyers.

Dans ces conditions, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge statuant en référé, il n’existe aucune contestation sérieuse justifiant le renvoi de l’affaire au fond alors que les conditions de la clause résolutoire étaient acquises dès le 7 décembre 2022.

L’ordonnance sera donc infirmé en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et la cour constate que le bail est résilié depuis le 7 décembre 2022.

En revanche, l’ordonnance qui a ordonné l’expulsion de Mme [S] et de tous les occupants de son chef sera confirmée.

— Sur la demande au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Il résulte du bail signé le 13 mars 2020, du commandement de payer délivré le 6 octobre 2022 et du décompte actualisé à janvier 2025 que Mme [S] est alors redevable de la somme de 34 580 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la SCI du Val de Dôme.

Mme [S] ne conteste pas qu’elle n’a pas payé les loyers dus au mois de juin 2025 ni le montant des sommes réclamées à titre de provision à hauteur de 41 230 euros au 1er juin 2025 se contentant de réclamer des délais de paiement.

Dans ces conditions, alors que l’existence de son obligation de régler les loyers n’est pas sérieusement contestable, Mme [S] sera condamnée à payer à titre de provision la somme de 41 230 euros arrêtée au 1er juin 2025 à la SCI du Val de Dôme au titre des loyers et indemnités d’occupation, ainsi que les indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération du logement caractérisé par la remise des clés.

— Sur la demande de délais de paiement

La cour constate que pour obtenir des délais de paiement, Mme [S] invoque l’article 1343-5 du code civil qui dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En revanche, contrairement à ce qu’elle demande dans les motifs de ses conclusions, elle ne sollicite pas dans leur dispositif la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

La cour n’est donc tenue de répondre qu’à la demande de délais de paiement sans autre effet que l’échelonnement de la dette sur deux ans.

En l’espèce, compte-tenu du montant du loyer mensuel de 1 330 euros et des mensualités de réglement de la dette sur 24 mois égales à 1 717,92 euros, il faudrait que Mme [S] puisse s’acquitter chaque mois de la somme de 3 047,92 euros par mois uniquement au titre du loyer courant et du remboursement de sa dette de loyer.

Or, Mme [S] n’a versé aux débats aucune pièce permettant d’apprécier sa situation financière.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

— Sur la remise sous astreinte des quittances de loyer

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Le premier juge a condamné la SCI du Val de Dôme à adresser à Mme [S] l’ensemble des quittances mensuelles pour les seuls mois des loyers intégralement versés entre le mois d’avril 2023 et le mois d’octobre 2024 sous astreinte de 5 euros par jour de retard pendant 30 jours.

Pour solliciter l’infirmation de cette disposition, la SCI du Val de Dôme expose que les quittances de loyer n’ont vocation à être remises au locataire que dès lors que le loyer est payé ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Pour solliciter l’infirmation de l’ordonnance s’agissant du montant de l’astreinte mise à la charge du bailleur, Mme [S] affirme qu’elle n’a jamais reçu les quittances de certains loyers alors qu’ils avaient été réglés ou qu’elles lui ont été communiquées avec retard, précisant qu’elle a recommencé à payer en juin 2024 et que l’absence de quittance l’empêche de quitter son logement pour en obtenir un nouveau.

La cour constate cependant que les quittances de loyer non établies par le bailleur et visées dans l’ordonnance de référé correspondent au paiement non pas de loyers mais d’indemnités d’occupation postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [S] étant désormais sans droit ni titre, elle ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 puisque son bail a été résilié de plein droit et qu’il n’est fait aucune obligation au propriétaire d’un immeuble d’établir des quittances des indemnités d’occupation versées par l’occupant sans droit ni titre.

Dans ces conditions, l’ordonnance déférée sera infirmée et Mme [S] déboutée de sa demande.

— Sur les dépens

En qualité de partie succombant à l’instance d’appel, Mme [S] sera condamnée aux dépens.

En outre, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et Mme [S] sera condamnée aux dépens exposés en première instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX.

— Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de la SCI du Val de Dôme l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a engagés dans la présente procédure.

Par conséquent, Mme [S] sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu publiquement,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 25 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Troyes en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 7 novembre 2023 pour non justification de l’assurance du logement,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [S] au paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif présenté par la SCI du Val de Dôme,

— enjoint à la SCI du Val de Dôme de remettre à Mme [W] [S], dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’ensemble des quittances mensuelles pour les seuls mois de loyers intégralement payés, entre le mois d’avril 2023 et le mois d’octobre 2024,

— dit que passé ce délai, la SCI du Val de Dôme sera redevable d’une astreinte provisoire de 5 euros par jour de retard pendant un délai de trente jours au bénéfice de Mme [W] [S],

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail signé le 13 mars 2020 entre Mme [W] [S] et la SCI du Val de Dôme au 7 décembre 2022 pour non-paiement des loyers,

Condamne Mme [W] [S] à payer, à titre provisionnel, à la SCI du Val de Dôme la somme de 41 230 euros arrêtée au 1er juin 2025 à la SCI du Val de Dôme au titre des loyers et indemnités d’occupation,

Condamne Mme [W] [S] à payer, à titre provisionnel, à la SCI du Val de Dôme les indemnités d’occupation dues à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération du logement caractérisé par la remise des clés,

Déboute Mme [W] [S] de sa demande de condamnation sous astreinte de la SCI du Val de Dôme à lui remettre des quittances de loyers sous astreinte,

Condamne Mme [W] [S] à payer les dépens exposés en première instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de la dénonciation des actes à la CCAPEX,

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Y ajoutant,

Déboute Mme [W] [S] de sa demande de délais de paiement,

Condamne Mme [W] [S] aux dépens exposés en appel,

Condamne Mme [W] [S] à payer à la SCI du Val de Dôme la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président de chambre