ARRET N°

du 18 mars 2025

N° RG 24/00285 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FOO5

S.A. ADAM IMMO

c/

[Y]

[U]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL D. LEGRAS

M^e Christophe BARTHELEMY

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 18 MARS 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 22 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de REIMS

La société ADAM Immo (enseigne Era Immobilier), société par actions simplifiée au capital social de 40 000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le n° B422 967 737, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son responsable légal domicilié audit siège,

Représentée par M^e Delphine LEGRAS de la SELARL D. LEGRAS, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Madame [L] [Y]

Née le 22 janvier 1989 à [Localité 6] (83)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [K] [U]

Né le 4 août 1983 à [Localité 4] (08)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame POZZO DI BORGO, conseillère, et Monsieur LECLERE VUE, conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors des débats,

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier lors de la mise à disposition,

DEBATS :

A l’audience publique du 4 février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025 et signé par Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de vente exclusif signé les 10 et 12 décembre 2019, Mme [L] [Y] et M. [K] [U] ont confié à la SAS Adam Immo, agence immobilière exerçant sous l’enseigne Era Immobilier, la vente de leur bien immobilier situé à [Localité 5] (Marne) dans un ensemble en copropriété, correspondant aux lots 14, 15, 2o, 21, 22, 23, 24, 25, 26, ainsi qu’au lot de stationnement n°9, pour un prix de vente net vendeur de 222 000 euros, outre les frais d’agence de 11 100 euros HT, soit 13 320 euros TTC, soit un prix total, frais d’agence inclus, de 235 320 euros.

Selon compromis de vente du 11 juin 2020, les mandants ont convenu avec M. [V] [S] et Mme [B] [Z] de la vente de ce bien moyennant le prix de 228 500 euros, outre 3 500 euros TTC de mobilier, la commission d’agence étant fixée à la somme de 12 000 euros TTC.

En raison de travaux d’aménagement des combles effectués sur le bien, non reportés sur les actes de propriété exigeant une régularisation du règlement de copropriété après réunion d’une assemblée générale des copropriétaires, une clause y a été insérée, libellée comme suit : « autres conditions suspensives : les vendeurs s’engagent à régulariser les combles aménagés se trouvant au-dessus du lot 15 ».

Le 30 juin 2021, l’acte authentique de vente a été régularisé en1'étude de Maître [E] [D], notaire à [Localité 5].

La SAS Adam Immo a adressé sa facture d’honoraires datée du 28 juin 2021 pour règlement par les vendeurs.

Elle les a relancés par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 juillet 2021, présentée le 28 juillet suivant, afin d’obtenir le règlement de sa commission, précisant que compte tenu des frais engagés pour la modification du règlement de copropriété, elle avait réduit sa commission à la somme de 11 000 euros TTC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception non datée et reçue le 02 septembre 2021 par la SAS Adam Immo, Mme [Y] et M. [U] se sont opposés à ce règlement en souhaitant négocier une réduction des frais en invoquant l’existence de désagréments rencontrés durant la vente de leur bien.

Par courrier du 1er octobre 2021, la SAS Adam Immo leur a adressé les coordonnées du Médiateur Franchise Consommation en vue de trouver une solution amiable au litige.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2021, retournée faute d’avoir été réclamée, la SAS Adam Immo a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [Y] et M. [U] de lui payer les honoraires dus.

Faute de solution amiable, par exploit du 14 février 2022, la SAS Adam Immo a fait assigner Mme [Y] et M. [U] devant le tribunal judiciaire de Reims en paiement de ses honoraires.

Par jugement du 22 janvier 2024, ce tribunal a :

— prononcé la nullité du mandat de vente exclusif conclu entre Mme [Y] et M. [U], d’une part et la SAS Adam Immo d’autre part, en date des 10 et 12 décembre 2019,

— autorisé la mainlevée de la somme séquestrée auprès de l’étude de Maître [D], notaire à [Localité 5] et initialement affectée à la rémunération du mandataire, soit 11 000 euros, au profit de Mme [Y] et de M. [U],

— débouté la SAS Adam Immo de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la SAS Adam Immo à payer à Mme [Y] et M. [U] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 21 février 2024, la SAS Adam Immo a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 17 mai 2024, elle demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,

en conséquence,

— infirmer le jugement,

et statuant à nouveau,

— débouter Mme [Y] et M. [U] de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui verser une somme de 11 000 euros au titre des honoraires dus outre les pénalités de retard de 0,12 % par jour à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2021,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais de recouvrement exposés,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— les débouter de toutes autres demandes.

Elle soutient que le mandat en cause, dont un exemplaire avec le formulaire de rétractation a été remis aux intimés, répond aux exigences de rédaction fixées par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet1972 de sorte qu’il n’est affecté d’aucune cause de nullité.

Elle expose, subsidiairement, que si la cour considère que les caractères ne sont pas suffisamment apparents et lisibles, seule la nullité de la clause pénale ou de la faculté de renonciation, et non celle de l’intégralité du mandat, doit être prononcée.

Elle fait valoir qu’elle est bien fondée à solliciter la condamnation solidaire des mandants à lui régler le montant des honoraires outre les pénalités de retard relevant qu’elle a parfaitement rempli son obligation d’information et de conseil et a consenti une remise sur ses honoraires.

Aux termes de leurs conclusions transmises par la voie électronique le 22 juillet 2024, Mme [Y] et M. [U] demandent à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement,

à titre subsidiaire,

— supprimer la commission de la SAS Adam Immo ou, à défaut, la réduire dans des proportions significatives,

— la condamner à leur verser la somme de 11 000 euros,

— autoriser la mainlevée de la somme séquestrée en l’étude de Maître [D], notaire à [Localité 5], à leur profit en totalité, ou, à défaut, selon le quantum qui sera déterminé par l’arrêt,

— ordonner en tant que de besoin la compensation de la commission ou son reliquat, dans l’hypothèse où celle-ci ne serait pas supprimée ou bien supprimée partiellement, avec les dommages et intérêts qui leur sont dus,

en tout état de cause,

— débouter la SAS Adam Immo de toutes ses demandes,

— la condamner à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens d’appel.

Ils soutiennent que le contrat de mandat est nul relevant que :

— la clause d’exclusivité et de dénonciation du mandat n’est pas stipulée en caractères très apparents,

— l’exemplaire du mandat contenant la signature de M. [U] du 12 décembre 2019, la « demande d’exécution immédiate » et le bordereau de rétractation n’ont pas été remis aux mandants.

Ils exposent, subsidiairement, que l’appelante a manqué à son obligation d’information et de conseil concernant la condition du compromis de sorte que sa commission doit être supprimée ou réduite.

Ils font valoir en outre que les manquements à cette obligation ont généré des préjudices moraux et financiers justifiant leur indemnisation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970, « sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

Lorsque le mandant n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles :

1° Les modalités de non-reconduction des contrats définies aux deux premiers alinéas de l’article L. 136-1 du code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible dans les conventions prévues au premier alinéa du I de l’article 6 de la présente loi ;

2° Lorsque ces conventions portent sur des opérations mentionnées aux 1° et 4° de l’article 1er et qu’elles comportent une clause d’exclusivité, elles mentionnent en caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, exception faite des mandats portant sur les opérations exclues par les troisième à sixième alinéas de ce même article ».

L’article 78 susvisé précise pour sa part que « lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s’appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :

1° La vente d’immeuble par lots ;

2° La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.

Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé ».

Le formalisme du mandat est strictement réglementé par ces dispositions édictées dans un souci de protection de la clientèle.

Ces dispositions sont impératives et la nullité des conventions conclues avec des agents immobiliers (ou assimilés) pour non respect des règles prévues par cette loi de 1970 et le décret de 1972, qui sont d’ordre public, peuvent être invoquées par toute partie qui y a intérêt. Les règles de forme imposées doivent être respectées, à peine de nullité et de requalification du mandat. Influant sur la détermination de la durée du mandat, elles sont prescrites à peine de nullité de l’entier contrat.

Il appartient au juge d’apprécier le caractère apparent ou non des mentions qui figurent dans le contrat.

En l’espèce, le mandat de vente exclusif en cause précise en page 2 sous la mention « clauses pénale » que « le mandant s’interdit pendant une période de 12 mois de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ». Est par ailleurs mentionné en page 4 sous l’intitulé « durée du mandat » : « exclusivité (article 78 du décret du 20 juillet 1972 : passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Ces clauses ne sont pas rédigées dans des caractères de taille supérieure à celle des autres stipulations. Elles ne se distinguent en rien du reste du texte. Elles ne sont pas davantage rédigées en caractères gras ou lettres capitales, aucun encadré ne vient les souligner, aucun espace ne les mettent en valeur. Elles se fondent dans le reste du texte sans distinction particulière permettant d’attirer l’attention du signataire sur son contenu.

Les titres de chaque clause sont écrits à l’encre rouge de sorte que celui concernant la clause litigieuse ne se distingue pas des autres. Par ailleurs, aucune clause intitulée « clause d’exclusivité » n’est stipulée dans le contrat et les conditions de l’exclusivité qu’il prévoit sont fondues dans le paragraphe consacré à la durée du mandat (page 4) sans mention très apparente.

Ces stipulations ne répondent donc pas aux exigences posées par les dispositions susvisées.

De surcroît, il apparaît que M. [U] a signé le mandat litigieux le 12 décembre 2019 alors que la demande d’exécution immédiate et le formulaire de rétractation, qui y sont annexés, sont datés, d’une encre distincte de celle de sa signature, du 10 décembre 2019, soit à une date antérieure à la signature du mandat auquel ils sont rattachés. En outre, il n’est pas démontré qu’une copie de ces deux documents lui a été remise par la suite, ceux-ci étant établis en deux exemplaires, selon la mention portée, alors qu’ils concernent trois signataires, ce qui constitue des irrégularités supplémentaires.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la nullité du mandat.

L’agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, démarche, publicité ou entremise. Le paiement de la commission prévue en cas de réalisation du mandat ne peut donc être réclamé par la société appelante dont les demandes doivent être rejetées.

Du fait de l’annulation du contrat de mandat qui exclut tout paiement des honoraires du mandataire, il y a lieu d’ordonner la mainlevée de la somme de 11 000 euros séquestrée à cette fin en l’étude de maître [D] au profit des intimés.

La décision querellée est donc confirmée en toutes ses dispositions.

La société Adam immo, qui succombe en son recours, sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

Déboutée de ses demandes, elle ne peut prétendre à une indemnité à ce titre.

L’équité commande d’allouer à Mme [Y] et M. [U] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant ;

Condamne la société Adam immo aux dépens d’appel ;

Condamne la société Adam immo à payer à Mme [L] [Y] et M. [K] [U] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier La conseillère en replacement de la présidente régulièrement empêchée