COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2025

N° 2025/ 115

Rôle N° RG 20/13210 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWUF

S.C.I. MAEVI

C/

Syndic. de copro. [Adresse 9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Renaud ESSNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 19 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 1119000418.

APPELANTE

S.C.I. MAEVI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Michel DRAILLARD, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Muriel MANENT de la SCP MONIER – MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Localité 5] DE [Localité 7], sis à [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, FONCIA AD Immobilier, Société par actions simplifiées dont le capital social est de 84.315,00 ', immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 322 212 168, dont le siège social est sis à [Adresse 3], prise en la personne de son Représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.

représentée par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 5 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MAEVI est propriétaire du lot n° 398 au sein de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » sis à Cannes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 août 2018, le syndic de la copropriété mettait en demeure la SCI MAEVI de régler ses charges de copropriété, en vain.

Suivant exploit d’huissier en date du 5 novembre 2018, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 5] de [Adresse 8] » faisait sommation à cette dernière d’avoir à payer ses charges, laquelle s’avérait infructueuse.

Suivant exploit d’huissier en date du 14 mars 2019, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » représenté par son syndic en exercice FONCIA AD Immobilier assignait la SCI MAEVI devant le tribunal judiciaire de Cannes aux fins de voir condamner cette dernière, sous le bénéfice de l’exécution provisoire à payer en principal la somme de 4.911,49 ' au titre de l’arriéré des charges dues au 10 janvier 2019 augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 1.200 ' à titre de dommages-intérêts outre celle 1.200 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 8 octobre 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance et actualisait sa demande en sollicitant la condamnation de la SCI MAEVI à lui payer la somme de 6.618,08 euros au titre des charges de copropriété du au 2 janvier 2020.

La SCI MAEVI concluait au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » et à titre subsidiaire demandait au tribunal de dire que ce dernier avait engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil et sur les troubles anormaux de voisinage.

A titre reconventionnel elle demandait au tribunal de dire que celui-ci devra porter au crédit de son compte la somme de 13. 695,79 ' correspondant aux charges indûment portées sur son compte au 20 juin 2020 avec intérêts de retard.

À titre de demande reconventionnelle sous astreinte, elle sollicitait :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 5] de [Adresse 8] » à rectifier le mode de répartition des charges et à faire en sorte que la totalité des charges d’entretien du toit terrasse jardin du bloc C soit mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires à l’exclusion du bloc C qui n’en n’a ni la jouissance mais en subi les désagréments sous astreinte de 500 ' par infraction constatée un mois après signification de la décision à intervenir.

— d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » de prendre toute mesure utile pour que le lot 398 formant le bloc C de la copropriété ne soit plus importuné par un mauvais entretien du jardin et du toit terrasse en faisant procéder à l’enlèvement des arbres trop importants, à l’élagage et à la taille des végétaux, à la remise en état et à la vérification régulière de l’arrosage en faisant vérifier réparer ou refaire l’étanchéité du toit terrasse, vérifier et éventuellement conforter la solidité de la structure du lot au regard de l’emprise et du poids des végétaux, lesdits travaux devant intervenir dans les trois mois de la signification du jugement sous astreinte de 200 ' par jour à compter du délai de trois mois susvisés et devant être terminé dans un délai de trois mois sous astreinte de 500 ' par jour de retard à compter de l’expiration du second délai de trois mois susvisés.

— à défaut de réserver ses droits de saisir toute juridiction non pour obtenir la suppression desdits végétaux.

À titre de demandes reconventionnelles en réparation, elle sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » à lui payer la somme de 4.000 ' à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance, celle de 2.000 ' à titre de préjudice moral ainsi que celle de 5.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin la SCI MAEVI demandait au tribunal de dire qu’elle sera exonérée du paiement de toute quote-part dans les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement contradictoire en date du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Cannes a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* condamné la SCI MAEVI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de [Adresse 8] » la somme de 4.527,82 ' au titre de l’arriéré des charges et frais compte arrêté au 2 janvier 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2019 , date de l’assignation sur la somme de 4911,49 ' et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

* condamné la SCI MAEVI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de [Adresse 8] » la somme de 800 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 5] de l’étoile » pour le surplus.

*débouté la SCI MAEVI de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sur le fondement des dispositions de l’article 1240 et suivants du Code civil et sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

— s’est déclaré incompétent sur la demande reconventionnelle de la SCI MAEVI en rectification sous astreinte du mode de répartition des charges.

*débouté la SCI MAEVI de sa demande reconventionnelle au titre de la réalisation de l’entretien du toit terrasse sous astreinte.

*débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

*condamné la SCI MAEVI aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation à hauteur de 217,47'.

Par déclaration en date du 29 décembre 2020, la SCI MAEVI interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne la SCI MAEVI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de [Adresse 8] » la somme de 4.527,82 ' au titre de l’arriéré des charges et frais compte arrêté au 2 janvier 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2019 , date de l’assignation sur la somme de 4911,49 ' et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

— condamne la SCI MAEVI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » la somme de 800 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— déboute la SCI MAEVI de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sur le fondement des dispositions de l’article 1240 et suivants du Code civil et sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

— se déclare incompétent sur la demande reconventionnelle de la SCI MAEVI en rectification sous astreinte du mode de répartition des charges.

— déboute la SCI MAEVI de sa demande reconventionnelle au titre de la réalisation de l’entretien du toit terrasse sous astreinte.

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— condamne la SCI MAEVI aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation à hauteur de 217,47'.

— que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI MAEVI demande à la cour de :

*réformer en toutes les dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cannes le 19 novembre 2020 et statuant à nouveau :

Sur les demandes du syndicat :

*relever que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » ne faisait pas dans son assignation la preuve qui lui incombe des sommes dont le paiement est réclamé à la SCI MAEVI et en conséquence le débouter de ses demandes.

*décider que la SCI MAEVI en tant que propriétaire du bloc C ne peut en aucun cas être tenue des charges liées aux problèmes d’étanchéité du jardin formant la toiture terrasse.

*déclarer spécialement qu’aux termes mêmes du règlement de copropriété la charge de l’étanchéité du toit terrasse du bloc C incombe donc à l’ensemble des copropriétaires à l’exclusion du bloc C, constitué du seul lot n° 398 appartenant à la SCI MAEVI puisque ce toit terrasse étant un jardin de la copropriété, le lot 398 en est exclu.

*déclarer en tant que de besoin que la SCI MAEVI a un droit acquis à l’interprétation du règlement de copropriété en sa faveur à savoir que la charge de l’étanchéité du toit terrasse du bloc C incombe à l’ensemble des copropriétaires à l’exception du bloc C constitué du seul lot 398 appartenant à la SCI MAEVI ou subsidiairement à l’ensemble des copropriétaires, soit à la seule hauteur de 224/10.1000 pour la SCI MAEVI.

*décider et juger encore et en tout état de cause que la SCI MAEVI ne saurait en aucun cas être tenue au paiement des intérêts de retard et aux frais divers d’ huissier et de contentieux mis indûment sur son compte alors que ses contestations étaient légitimes.

*déclarer enfin que les charges mises sur le compte de la SCI MAEVI n’ont jamais été régulièrement votées au visa des articles 10,17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

*débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » de toutes ses demandes.

Sur la demande subsidiaire de la SCI MAEVI.

Dans l’hypothèse où par extraordinaire la cour devait juger que les charges litigieuses devraient incomber qu’au seul lot 398.

*déclarer alors que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » a engagé sa responsabilité sur le fondement du règlement de copropriété( page 143), des articles 1240 et suivants du Code civil et sur le fondement des troubles anormaux du voisinage envers la SCI MAEVI ainsi que sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence

*condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir la SCI MAEVI de toute condamnation prononcée à son encontre et prononcer la compensation entre lesdites sommes

Sur la demande reconventionnelle principale.

Dans l’une ou l’autre des hypothèses ci dessus et quelque soit le fondement retenu

*ordonner que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » inscrive au crédit du compte de la SCI MAEVI la somme de 13.695,79 ' correspondant aux charges indûment portées au débit sur son compte au 25 juin 2020 ainsi qu’aux intérêts de retard et frais divers indûment facturés sans préjudice de toutes demandes pour la période postérieure.

*condamner également le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » à inscrire au crédit du compte de la SCI MAEVI toutes les sommes ayant pour libellé « suivi procédure recouvrement » ou tout libellé équivalent, notamment les sommes de 194 ' et 298 ' débitées le 9 décembre 2022 et le 3 mars 2023 sans préjudice de toutes demandes pour la période postérieure.

Sur les demandes reconventionnelles sous astreinte.

— Sur l’imputation des charges.

*condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 5] de l’étoile » à rectifier le mode de répartition des charges et à faire en sorte que la totalité des charges d’entretien, à quelque titre que ce soit, du toit terrasse jardin soit mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires à l’exclusion du bloc C qui n’en a pas la jouissance mais qui en subi tous les désagréments.

*fixer d’ores et déjà cette astreinte à 500 ' par infraction constatée un mois après la signification de la décision à intervenir.

— Sur l’entretien du toit terrasse.

*enjoindre sous astreinte au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » de prendre toute mesure utile pour que le lot 398 formant le bloc C de la copropriété et appartenant à la SCI MAEVI ne soit plus importuné en quoi que ce soit par un mauvais entretien du jardin et par conséquent du toit terrasse.

*enjoindre notamment au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 5] de l’étoile » de faire procéder à l’enlèvement des arbres trop importants dont les racines pourraient endommager le toit terrasse, à l’élagage et à la taille des végétaux et à la remise en état et à la vérification régulière système d’arrosage pour qu’il y ait ni fuite d’eau ni remontée de boue.

*enjoindre encore au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 5] de l’étoile » de faire vérifier réparer ou refaire l’étanchéité du toit terrasse et vérifier, éventuellement conforter, la solidité de la structure du lot au regard notamment de l’emprise et du bois des végétaux qu’il supporte ainsi que de procéder préalablement à l’enlèvement du muret illégalement construit en rétablissant l’étanchéité à ce niveau.

*ordonner que ces mesures devront être prises et les travaux devront commencer dans les trois mois suivant la signification de la décision à intervenir et devront être dûment justifiés dans ce délai par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » auprès de la SCI MAEVI sous astreinte de 200 ' par jour qui commencera à courir à l’expiration du délai de trois mois ci-dessus.

*ordonner encore que les travaux devront être terminés dans un nouveau délai de trois mois cette fois-ci sous astreinte de 500 ' par jour qui commencera à courir à l’expiration du second délai de trois mois ci-dessus.

A défaut pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 5] de l’étoile » d’exécuter les travaux et de prendre toute mesure utile à cette fin.

*réserver les droits de la SCI MAEVI de saisir toute juridiction compétente afin d’obtenir purement et simplement la suppression de tous les végétaux sur le toit du bloc C et la réfection totale d’une étanchéité conforme afin que la SCI MAEVI ne soit plus jamais gênée dans la jouissance de son lot étant précisé que cette mise en conformité sous astreinte devra se faire en présence d’un professionnel qualifié qui devra en rendre compte aux parties pour justifier de la bonne réalisation et du bon achèvement des travaux et qu’il devra fournir une garantie décennale à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles en réparation.

En tout état de cause.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » au paiement de la somme de 50. 000 ' à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

*condamner encore le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » au paiement de la somme de 20. 000 ' à titre du préjudice moral.

*condamner enfin le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » au paiement d’une somme de 50. 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » au paiement des entiers dépens d’appel ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO- DAVL GUEDJ sur son offre de droit.

* exonérer la SCI MAEVI du paiement de toute quote-part dans les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » sur le fondement notamment de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’appui de ses demandes, la SCI MAEVI soutient que dans l’esprit actuel du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » il semble qu’il y ait une erreur dans le concept de terrasse , ce dernier confondant les terrasses recouvrant un immeuble A , B ou C et les balcons ou terrasses qui sont les prolongements extérieurs des appartements.

Aussi elle soutient qu’il résulte du règlement de copropriété que le lot C commence sous la terrasse jardin le recouvrant, cette dalle, son étanchéité et la terre recouvrant l’étanchéité étant une partie commune de l’ensemble.

Elle ajoute que le propriétaire du lot C doit donc seulement la réfection de l’étanchéité dans la limite de 224/10.000 des charges communes, précisant que le lot 398 qui lui appartient est exclu des charges concernant le jardin situé sur son toit terrasse.

Elle précise que c’est cette analyse qui avait été retenue par le syndic des copropriétaires depuis l’origine, aucune facturation à ce titre n’ayant jamais été effectuée à son encontre jusqu’en 2017

Aussi toutes les factures relatives aux travaux d’étanchéité, de recherche et de réparations ont toujours été prises en charge par l’ensemble des copropriétaires à l’exception de la SCI MAEVI, propriétaire du bloc C sur le fondement du règlement de copropriété.

Elle soutient donc qu’eu égard à l’attitude du syndicat des copropriétaires envers la SCI MAEVI et précédemment les auteurs de celle-ci depuis plus de 30 ans, elle a un droit acquis à l’interprétation du règlement de copropriété en sa faveur à savoir que la charge de l’étanchéité du toit terrasse du bloc C incombe à l’ensemble des copropriétaires à l’exception du bloc C constitué du seul lot 398 lui appartenant.

Par ailleurs elle indique que les charges mises sur le compte de la SCI MAEVI n’ont jamais été régulièrement votées puisque les dépenses litigieuses n’ont pas été soumises au seul vote de la SCI MAEVI, titulaire de la totalité du bloc C ce qui prouve bien qu’elles ne lui incombent pas.

Elle rappelle également qu’en page 143 du règlement de copropriété, il est expressément stipulé que les travaux de réparation de gros 'uvre et les travaux d’étanchéité seront en charge commune à moins que ces travaux ne proviennent du fait de la faute du propriétaire du droit de jouissance.

Or elle indique n’avoir aucun droit de jouissance du toit terrasse.

Aussi elle précise qu’en admettant même que la charge de l’étanchéité du bloc C puisse lui incomberait, elle aura un recours intégral contre les copropriétaires des autres blocs puisque ces derniers ont dégradé le toit terrasse en y installant une végétation qu’ils n’entretiennent pas.

Par ailleurs elle indique que parallèlement à cette procédure , elle n’a pas eu d’autre choix que de solliciter une expertise en raison des infiltrations affectant son lot provenant du toit terrasse auprès du juge des référés qui a ordonné le 25 novembre 2021 une expertise laquelle a constaté que la cause des désordres était un défaut d’entretien du complexe d’étanchéité et la présence de végétaux non compatibles avec une étanchéité.

Elle ajoute avoir à plusieurs reprises informé le syndicat des copropriétaires des désordres engendrés par la végétation.

Enfin la SCI MAEVI soutient que la somme portée au décompte n’est absolument pas justifiée rappelant qu’elle n’a pas à participer à l’entretien du jardin et qu’à ce titre il conviendra de déduire la somme de 13. 695,79 ' qui n’a aucun rapport avec l’étanchéité du lot et qui correspond à l’entretien du jardin.

Elle ajoute qu’elle s’estime légitime à solliciter la réfection du toit terrasse sous astreinte afin de faire cesser définitivement le trouble dont elle est victime.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » représenté par son syndic en exercice FONCIA AD Immobilier demande à la cour de :

*confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cannes le 19 novembre 2020 en ce qu’il a condamné au principe du règlement des charges afférentes à la toiture du bâtiment C.

En conséquence.

*débouter la SCI MAEVI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Y ajoutant, au regard de l’aggravation de la dette :

*condamner la SCI MAEVI au paiement de la somme de 10.022,67 ' au titre des charges de copropriété dues au 10 janvier 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

*condamner la SCI MAEVI au paiement de la somme de 5.000 ' au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

*condamner la SCI MAEVI au paiement de la somme de 5.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Si par extraordinaire le syndicat des copropriétaires devait être condamné à réaliser les travaux sous astreinte, il convient de condamner la SCI MAEVI à prendre en charge financièrement les travaux de reprise d’étanchéité, de dépose et de repose du jardin au titre des charges communes spéciales du bloc C dont elle est la seule propriétaire.

*condamner la SCI MAEVI aux entiers dépens de la procédure y compris au droit article A 444-32 du code du commerce en application des frais prévus par l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » représenté par son syndic en exercice FONCIA AD Immobilier soutient que la SCI MAEVI tente d’interpréter le règlement de copropriété en sa faveur et ce aux fins de s’exonérer de ses obligations de copropriétaire.

Il fait valoir qu’en page 117 du règlement de copropriété, il est indiqué que sont partie commune à chaque bloc la charpente et la toiture, l’article 127 précisant que les frais relatifs à la toiture sont des charges communes à chaque bloc.

Aussi il est évident que la toiture du bloc C constitue une partie commune propre à ce bloc et qu’en conséquence toutes les dépenses y afférentes doivent être prises en charge par le propriétaire du lot n° 398 à l’exclusion des charges d’entretien du jardin.

Il précise également que le complexe étanche bitumeux est recouvert d’une protection mécanique contre la terre et les végétaux, de type chape/enduit de ciment grillagé et que la végétation est d’origine et a été plantée par le constructeur selon les normes en vigueur à l’époque.

Il ajoute également que la société MAEVI prétend ne pas avoir la jouissance de la toiture terrasse et que seuls les blocs A et B l’auraient ce qui est totalement faux, cette dernière ayant la possibilité d’accéder au toit terrasse du bloc C.

Enfin le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » représenté par son syndic en exercice FONCIA AD Immobilier fait valoir que le jardin est parfaitement entretenu.

Quant au bien-fondé de sa créance, il rappelle que tous les comptes ont été approuvés et que les budgets provisionnels et définitifs fondant la créance ont tous été adoptés, aucun recours n’ayant été exercé.

S’agissant du rapport d’expertise dont entend se prévaloir l’appelante, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 5] de l’étoile » représenté par son syndic en exercice FONCIA AD Immobilier souligne que l’expertise n’est pas terminée et que le juge chargé du contrôle des expertises n’envisage pas au regard des éléments communiqués de solliciter de la part de l’expert le dépôt du rapport en l’état de ces investigations, les infiltrations alléguées à ce stade n’étant donc pas causées.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2025 et mise en délibéré au 27 mars 2025.

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1°) Sur le paiement des charges de copropriété

Sur la nature des charges dues par la SCI MAEVI

Attendu que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » demande à la Cour de condamner la SCI MAEVI au paiement de la somme de 10.022,67 ' au titre des charges de copropriété dues au 10 janvier 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Que cette dernière s’oppose à cette demande arguant du fait que depuis 2016 et contrairement à l’usage antérieur perdurant depuis l’origine de la copropriété, le syndicat des copropriétaires impute sur son compte des sommes qui ne lui incombent pas.

Qu’elle soutient que les charges ont été imputées sur son lot au lieu d’être affectées aux lots des blocs A et B, rappelant que le lot dont elle est propriétaire était exclu des charges de jardin.

Attendu que la SCI MAEVI est propriétaire du lot °398 au sein de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » lequel consiste aux termes du règlement de copropriété en « une construction sous terrasse, à usage commercial, d’une superficie de 720 m² avec les 224/ 10.000èmes des parties communes du sol et les 224/224èmes des parties communes spéciales audit Bloc C.

Ledit local pourra être affecté à usage de station-service pour voiture automobile.

Il sera recouvert par un toiture terrasse formant continuation du sol du parc de l’ensemble immobilier »

Qu’il résulte de ces dispositions que le lot n°398 est recouvert par une toiture terrasse formant la continuation du sol du parc et non par le sol du parc.

Attendu que le règlement de copropriété dispose à l’article 1er intitulé -Parties communes- au sous paragraphe A intitulé – Parties communes à l’ensemble du tènement- qu’elles comprennent le sol, les cours et jardins et d’une façon générale toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage commun des seuls propriétaires d’un bloc.

Que les parties communes à chaque bloc sont énumérées au sous paragraphe B lesquelles comprennent notamment la charpente et la toiture.

Que l’article 2 intitulé- Parties privatives- définie les parties privatives d’un local ou appartement comme celles qui sont réservée à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.

Que l’article 5 B intitulé – Charges communes à chaque bloc- dispose qu’elles comprennent notamment les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues à faire à la toiture.

Quant à l’entretien des jardins, il est indiqué à l’article 7 du règlement de copropriété qu’il sera à la charge exclusive des propriétaires des lots de 230 à 300 et 366 à 397.

Qu’il s’ensuit qu’au regard du règlement de copropriété, la toiture du bloc C constitue une partie commune propre à ce bloc et par conséquent toutes les dépenses y afférentes doivent être pris en charge par les copropriétaires de ce bloc qui n’est constitué que du seul lot n°398.

Que la SCI MAEVI fait valoir que depuis l’origine , aucune facturation relative aux charges d’entretien du toit terrasse ne lui a été adressée jusqu’en 2017, ajoutant ignorer les raisons qui ont conduit le syndicat des copropriétaires à partir de 2016 a opté pour une politique différente de celle qui existait depuis le 21 février 1968 date de rédaction du règlement de copropriété par devant Maître [L], notaire à Cannes.

Que la SCI MAEVI soutient que depuis plus de 30 ans, tenant l’attitude du syndicat des copropriétaires à son encontre, elle a un droit acquis à l’interprétation du règlement de copropriété en sa faveur à savoir que la charge de l’étanchéité du toit terrasse du bloc C incombe à l’ensemble des copropriétaires à l’exception du bloc C constitué du seul lot 398 appartenant à la SCI MAEVI.

Que ce moyen sera rejeté, le règlement de copropriété ne souffrant d’aucune interprétation tenant la clarté et la précision des clauses.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que le bloc C constitué de l’unique lot n° 398 dont la SCI MAEVI est propriétaire est débiteur des charges relatives à la toiture de son lot à l’exclusion des charges d’entretien du jardin.

Sur le montant des charges de copropriété dues par la SCI MAEVI

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » demande à la Cour de condamner la SCI MAEVI au paiement de la somme de 10.022,67 ' au titre des charges de copropriété dues au 10 janvier 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Qu’il verse à l’appui de ses demandes :

— les comptes des exercices 2011/ 2012, 2012/ 2013, 2013/ 2014, 2014/2015, 2015/ 2016, 2016/2017, 2017/ 2018, 2018/ 2019, 2019/ 2020, 2020/ 2021, 2021/ 2022 et 2022 2023 lesquels ont été approuvés – le budget provisionnel et définitif des exercices 2013/ 2014, 2014/2015, 2015/ 2016, 2016/2017, 2017/ 2018, 2018/ 2019, 2019/ 2020, 2020/ 2021, 2021/ 2022, 2022/ 2023, 2023/2024 et 2024/2025 lesquels ont été adoptés aux termes des procès-verbaux d’assemblée générale des 12 févriers 2013, 12 février 2014, 26 février 2015, 10 mars 2016, 29 mars 2017, 7 mars 2018, 8 mars 2019, 19 juin 2020, 21 mai 2021, 21 mai 2022, 27 mai 2023 et 13 juin 2024.

Attendu que la SCI MAEVI souligne à juste titre que les dépenses litigieuses n’ont pas été soumises au seul vote de la SCI MAEVI , titulaire de la totalité du bloc C.

Qu’or il résulte du règlement de copropriété à l’article 13 dernier alinéa que « lorsque la question débattue est une des charges spéciales définies à la section trois du présent règlement, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter. Ils disposent alors chacun d’un nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses »

Qu’aucune des résolutions des assemblées générales ne fait état de charges spéciales du bloc C et n’a jamais été soumise au vote de la SCI MAEVI seul copropriétaire du bloc C

Que dès lors faute de résolution valablement votée, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » de l’ensemble de ses demandes et d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la SCI MAEVI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » la somme de 4.527,82 ' au titre de l’arriéré des charges et frais compte arrêté au 2 janvier 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2019 , date de l’assignation sur la somme de 4911,49 ' et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

2°) Sur la demande reconventionnelle principale de la SCI MAEVI.

Attendu que la SCI MAEVI demande à la Cour d’ordonner que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » inscrive au crédit de son compte la somme de 13.695,79 ' correspondant aux charges indûment portées au débit sur son compte au 25 juin 2020 ainsi qu’aux intérêts de retard et frais divers indûment facturés sans préjudice de toutes demandes pour la période postérieure.

Qu’il convient de faire droit à la demande de l’appelante et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » à inscrire au crédit du compte de cette dernière uniquement les sommes inscrites au débit de son compte concernant les charges spéciales du bloc C relatives à l’entretien de la toiture lesquelles n’ont jamais été soumises régulièrement au vote de la SCI MAEVI seul copropriétaire du bloc C.

Attendu que la SCI MAEVI sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » à inscrire au crédit de son compte toutes les sommes ayant pour libellé « suivi procédure recouvrement » ou tout libellé équivalent, notamment les sommes de 194 ' et 298 ' débitées le 9 décembre 2022 et le 3 mars 2023 sans préjudice de toutes demandes pour la période postérieure.

Qu’il y a lieu de rejeter cette demande, le libellé « suivi procédure recouvrement » » ou tout libellé équivalent, notamment les sommes de 194 ' et 298 ' débitées le 9 décembre 2022 et le 3 mars 2023 ne permettant pas de s’assurer que les sommes portées au débit concernent la présente procédure.

3°) Sur les demandes reconventionnelles sous astreinte de la SCI MAEVI

Sur l’imputation des charges

Attendu que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »

Attendu que la SCI MAEVI demande à la Cour de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » à rectifier le mode de répartition des charges et à faire en sorte que la totalité des charges d’entretien, à quelque titre que ce soit, du toit terrasse jardin soit mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires à l’exclusion du bloc C qui n’en a pas la jouissance mais qui en subi tous les désagréments et de fixer d’ores et déjà cette astreinte à 500 ' par infraction constatée un mois après la signification de la décision à intervenir.

Qu’il convient de débouter la SCI MAEVI de cette demande et de confirmer le jugement querellé sur ce point.

Qu’il lui appartient en effet de demander à ce que cette rectification soit portée à l’ordre de jour d’une assemblée générale après avoir au préalable mandater à titre personnel un géomètre expert pour réaliser une nouvelle grille de répartition.

Qu’en effet, si l’on demande une modification de la grille de répartition des charges de copropriété, il est nécessaire de proposer une autre répartition.

Sur l’entretien du toit terrasse.

Attendu que la SCI MAEVI demande à la Cour d’enjoindre sous astreinte au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » de prendre toute mesure utile pour que le lot 398 formant le bloc C de la copropriété et appartenant à la SCI MAEVI ne soit plus importuné en quoi que ce soit par un mauvais entretien du jardin et par conséquent du toit terrasse, notamment de faire procéder à l’enlèvement des arbres trop importants dont les racines pourraient endommager le toit terrasse, à l’élagage et à la taille des végétaux et à la remise en état et à la vérification régulière système d’arrosage pour qu’il y ait ni fuite d’eau ni remontée de boue et de faire vérifier réparer ou refaire l’étanchéité du toit terrasse et vérifier, éventuellement conforter, la solidité de la structure du lot au regard notamment de l’emprise et du bois des végétaux qu’il supporte ainsi que de procéder préalablement à l’enlèvement du muret illégalement construit en rétablissant l’étanchéité à ce niveau.

Qu’elle indique avoir obtenu la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance du 25 novembre et 8 décembre 2021 avec pour mission notamment de vérifier la réalité des désordres invoqués par la SCI MAEVI à savoir les infiltrations, les dégradations et les salissures provenant du toit et de rechercher la où les causes de ces désordres.

Qu’elle soutient qu’au vu de notes adressées aux parties en date du 26 août 2022 le syndicat des copropriétaires a commis une faute à son égard en garnissant la toiture terrasse de terre et de végétation qui seraient la cause des infiltrations d’eau.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 5] de l’étoile » indique qu’il ne s’agit que d’une note, l’expert n’ayant pas déposé son rapport définitif.

Qu’il ajoute que ce dernier n’a pas stigmatisé les causes des infiltrations alléguées puisqu’aucune investigation particulière n’a jamais été menée en ce sens, la SCI MAEVI ne souhaitant pas payer la provision nécessaire pour ce faire.

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que l’entreprise Société Européenne d’Etanchéité diligentée pour effectuer une recherche de fuite a constaté la présence d’une protection mécanique contre la terre et les végétaux de type chape /enduit de ciment grillagé

Que l’expert n’a pas pu déterminer un lien de causalité entre la végétation et les fuites sauf à démontrer une atteinte à cette chape ou son absence sur la partie litigieuse.

Qu’il souligne toutefois aux termes de la note de synthèse valant pré-rapport en date du 16 janvier 2025 que la cause principale des désordres est la vétusté du complexe d’étanchéité qui a été mis en 'uvre en 1988 soit 36 ans lequel phénomène a été accéléré par des facteurs liés aux plantations.

Qu’il indique que le fait de ressouder thermiquement de nouveaux complexes d’étanchéité sur une membrane d’étanchéité de 36 ans d’ancienneté crée de nouvelles faiblesses dans le complexe existant à proximité des soudures.

Qu’il conclut que tous les désordres constatés sont la conséquence d’une vétusté avérée du complexe d’étanchéité de la toiture végétalisée du bloc C laquelle vétusté a été amplifiée par la présence de plantations et de réparations partielle.

Qu’enfin la SCI MAEVI ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires aurait édifié sur le toit terrasse des murs qui retiendraient la terre et seraient de nature à corrompre l’étanchéité générale du toit Qu’il s’ensuit que la SCI MAEVI démontre pas que les plantations seraient à l’origine des fuites.

Qu’il convient par conséquent de la débouter de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur les demandes reconventionnelles en réparation de la SCI MAEVI

Attendu que la SCI MAEVI demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de [Adresse 8] » au paiement de la somme de 50. 000 ' à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ainsi que la somme de 20. 000 ' à titre du préjudice moral.

Attendu qu’il convient de relever que dans la mesure où la responsabilité du syndicat des propriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » n’est pas engagée en l’état, la SCI MAEVI ne saurait solliciter des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, les travaux relatifs à l’étanchéité du toit terrasse lui incombant.

Qu’elle ne justifie pas plus de son préjudice moral.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter la SCI MAEVI de ses demandes reconventionnelles en réparation.

5°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble Immobilier « [Localité 5] de [Adresse 8] »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » demande à la Cour de condamner la SCI MAEVI au paiement de la somme de 5.000' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.

Attendu qu’il n’est pas possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sera débouté de sa demande, la SCI MAEVI étant bien fondée à contester les sommes réclamées au titre des charges de copropriété.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

6°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI MAEVI et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » à payer chacun leurs propres dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de dire qu’il n’apparait pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charges de ses propres frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire en date du 19 novembre 2020 du tribunal de proximité de Cannes en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— condamné la SCI MAEVI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » la somme de 4.527,82 ' au titre de l’arriéré des charges et frais compte arrêté au 2 janvier 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2019, date de l’assignation sur la somme de 4911,49 ' et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

— condamné la SCI MAEVI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » la somme de 800 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI MAEVI aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation à hauteur de 217,47',

STATUANT A NOUVEAU :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » de sa demande tendant à voir condamner la SCI MAEVI au paiement de la somme de 10.022,67' au titre des charges de copropriété dues au 10 janvier 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Château de l’étoile » à inscrire au crédit du compte de cette dernière uniquement les sommes inscrites au débit de son compte concernant les charges spéciales du bloc C relatives à l’entretien de la toiture lesquelles n’ont jamais été soumises régulièrement au vote de la SCI MAEVI seul copropriétaire du bloc C.

Y AJOUTANT,

DIT qu’il n’apparait pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charges de ses propres frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la SCI MAEVI et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » à payer chacun leurs propres dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,