Cour d'appel de Reims, Chambre 1 civile et commerciale, 24 juin 2025, n° 24/00803

TGI Châlons-en-Champagne 11 avril 2024

CA Reims
Confirmation 24 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Violation de l'obligation de délivrance conforme
La cour a jugé que la clause de non recours stipulée dans l'acte de vente interdisait à la société Pomona d'agir contre les vendeurs concernant le raccordement de l'immeuble, rendant ainsi sa demande irrecevable.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi
La cour a confirmé que la clause de non recours était valide et que la société Pomona, en tant que professionnelle, ne pouvait ignorer les conséquences de sa renonciation à agir.
Rejeté
Droit à remboursement des frais de justice
La cour a rejeté cette demande en raison de la confirmation du jugement initial qui a débouté la société Pomona de ses demandes.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la SCI Pomona à M. [D], la société a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne qui avait déclaré irrecevable son action contre M. [D] et Mme [V], tout en la déboutant de ses demandes en paiement. La cour d'appel a examiné la validité d'une clause de non-recours stipulée dans l'acte de vente, qui interdisait à la SCI Pomona d'agir contre les vendeurs concernant le raccordement au réseau d'assainissement. La cour a confirmé le jugement de première instance, considérant que la clause était claire et valide, et que la SCI Pomona, en tant que professionnelle, ne pouvait ignorer les conséquences de sa renonciation. La cour a donc confirmé toutes les dispositions du jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, ch. 1 civ. et com., 24 juin 2025, n° 24/00803
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	24/00803
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne, 11 avril 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre DEVARENNEMatthieu CIUTTI
Cabinet(s) :	DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST
Parties :	La société Pomona, S.C.I. POMONA

Texte intégral

ARRET N°

du 24 juin 2025

N° RG 24/00803 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPYW

S.C.I. POMONA

[D]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL PERSEE

la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 24 JUIN 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 11 avril 2024 par le tribunal judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

La société Pomona, société civile immobilière au capital de 1.000,00 € immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bar-le-Duc sous le n° 852 267 673, dont le siège social est sis [Adresse 2],

Représentée par M^e Matthieu CIUTTI de la SELARL PERSEE, avocat au barreau de REIMS

INTIME :

Monsieur [Z] [D]

Né le 18 septembre 1963 à [Localité 6] (51)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame POZZO DI BORGO, conseillère, et Monsieur LECLERE [Localité 7] conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 20 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025 et signé par Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller, en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée, et Madame Jocelyne DRAPIER greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 23 juin 2020 par Me [K] [J], notaire à Saint-Dizier (52), la SCI Pomona a acquis auprès de M. [Z] [D] et Mme [X] [V] épouse [D] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] (55) au prix de 112 000 euros.

Par message téléphonique du 3 août 2022, la locataire de la société Pomona l’a avertie d’un dysfonctionnement de l’évacuation au niveau des sanitaires.

Le 11 août 2022, la société Pomona a alors fait procéder à la vidange et au nettoyage de la fosse sceptique par la société Malezieux.

Par lettre recommandée distribuée le 30 juin 2023, la société Pomona a fait une proposition de règlement amiable à M. et Mme [D] consistant à prendre en charge le coût de la mise en conformité du système d’évacuation des eaux usées évalué à 7 051,64 euros.

M. et Mme [D] n’ont pas donné de suite favorable à cette proposition.

Par exploits délivrés le 5 septembre 2023, la société Pomona a fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de les voir condamner à la réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 11 avril 2024, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :

— déclaré irrecevable l’action de la société Pomona à l’encontre de Mme [V] épouse [D] et à l’encontre de M. [D]

— débouté la société Pomona de ses demandes en paiement,

— condamné la société Pomona aux dépens,

— condamné la société Pomona à payer à M. [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Pomona à payer à Mme [V] épouse [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire.

Par déclaration du 14 mai 2024, la société Pomona a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 avril 2025, la société Pomona demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 11 avril 2025 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 7 051,64 euros au titre du préjudice matériel,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner M. [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En défense à la fin de non-recevoir, elle soutient sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile que son action est recevable en ce que la clause stipulée dans l’acte de vente ne lui interdit pas d’agir sur le fondement du défaut de délivrance conforme de l’immeuble. Elle précise que l’immeuble lui a été vendu comme étant raccordé au réseau d’assainissement collectif alors qu’il s’est avéré après la vente que l’immeuble était en réalité doté d’une fosse sceptique.

Sur le fondement de l’article 1170 du code civil, elle fait valoir que la clause n’est pas valide puisqu’elle le prive d’une obligation essentielle du contrat, à savoir l’obligation de délivrance conforme. Elle ajoute que la clause de non garantie « état du bien » n’a pas vocation à s’appliquer puisqu’elle ne remet pas en cause l’état du bien, mais sa conformité.

Au fond, elle expose sur le fondement des articles 1602, 1603 et 1604 du code civil que le bien n’est pas conforme au compromis de vente, ni à l’acte de vente puisqu’il lui a été vendu comme étant relié au réseau d’assainissement collectif alors qu’il est équipé d’une fosse sceptique.

Sur le fondement des articles 1104 et 1147 du code civil, elle estime que le vendeur a manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et qu’il est, du fait de ce manquement, dans l’obligation de réparer les préjudices liés aux travaux de raccordement de l’habitation au réseau collectif d’assainissement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2025, M. [D] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la société Pomona à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Pomona aux entiers dépens.

En défense, il soutient sur le fondement de l’article 1103 du code civil que l’acquéreure est irrecevable en son action dès lors qu’elle a contractuellement renoncé à agir contre lui et que l’immeuble est déjà raccordé au réseau collectif d’assainissement comme l’indique l’acte de vente.

Sur le fond, il rappelle qu’ayant occupé le bien personnellement pendant 27 ans, il est en mesure de certifier qu’il est relié au réseau collectif d’assainissement et que la fosse sceptique n’a été vidangée qu’une seule fois, ce qui démontre qu’elle n’est plus en activité. Il précise que ce raccordement est attesté par la note de renseignement du maire de la commune annexé à l’acte de vente et qu’il a été fait par l’ancien propriétaire de l’immeuble, la société d'[Adresse 5]. Il ajoute que la conformité du bien aux stipulations contractuelles est établie par le fait que l’appelante a agi contre lui trois ans après la vente.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries le 20 mai suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l’action de la société Pomona

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1607 du code civil impose au vendeur de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1627 du même code précise néanmoins que les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.

Aux termes de l’article 1170 du code civil, toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Il résulte de ces dispositions que les parties à un contrat peuvent décider d’ériger entre elles une clause de non recours. Une telle clause constitue alors une fin de non-recevoir de nature contractuelle, qui s’impose au juge dès lors qu’une partie l’invoque.

En l’espèce, il résulte de la clause stipulée à l’acte de vente authentique, s’agissant du raccordement au réseau d’assainissement, que « le vendeur déclare que le bien objet des présentes est desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à ce réseau. Le vendeur déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l’installation est en bon état de fonctionnement. L’acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque » (pièce appelante n°2, page n°13).

La société Pomona produit au débat un compte rendu rédigé par le Syndicat des eaux sud Meuse du 13 décembre 2023 qui indique que « les eaux usées sont évacuées vers le réseau d’assainissement via des ouvrages d’assainissement non collectif (ANC).

Travaux obligatoires :

— Déconnecter les ouvrages d’ANC.

— Evacuer toutes les eaux usées brutes vers le réseau d’assainissement (') » (pièce n°7, page n°2).

Cependant, en stipulant que « l’acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque », les parties ont entendu interdire à la société Pomona l’exercice de tout recours concernant le raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement. La clause ainsi stipulée est parfaitement claire et non équivoque.

Plus précisément, la société acquéreure a fondé ses prétentions sur l’obligation légale de délivrance conforme prévue aux articles 1604 et suivants du code civil. Or, il ne saurait être considéré que la clause de non recours viderait le contrat de vente d’une de ses obligations essentielles dès lors que l’article 1627 sus-énoncé, permet aux parties contractantes de prévoir que le vendeur ne soit tenue à aucune garantie. En outre la société Pomona, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, ne pouvait ignorer les conséquences et l’étendue de sa renonciation à agir contre les vendeurs concernant le raccordement du bien au réseau d’assainissement collectif, l’action fût-elle fondée sur l’obligation de délivrance conforme.

Il en résulte que la clause est parfaitement valide et emporte extinction du droit de la société Pomona d’agir contre les vendeurs.

C’est donc par une exacte interprétation de la clause de non recours que le premier juge l’a déclarée irrecevable en son action dirigée à l’encontre de M. et Mme [D].

Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

II. Sur les prétentions accessoires

La société Pomona, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à M. [D] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne la SCI Pomona aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la SCI Pomona à verser à M. [Z] [D] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller,