26/09/2023

ARRÊT N°

N° RG 21/01964

N° Portalis DBVI-V-B7F-OEI4

SL / RC

Décision déférée du 04 Février 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de TOULOUSE (18/01655)

M. GUICHARD

[R] [G]

C/

[S] [Y]

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE MIDI-PYRÉNÉES

S.A.R.L. CONSEIL & PATRIMOINE

S.N.C. MG PROMOTION

S.A.R.L. MONDEGO

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANT

Monsieur [R] [G]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représenté par M^e Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Matthieu CANCIANI, avocat plaidant,, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Maître [S] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Jean-Michel LICOINE, avocat plaidant, avocat au barreau d’ORLEANS

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE MIDI-PYRÉNÉES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 383 354 594, intermédiaire d’assurance, immatriculé à L’ORIAS sous le numéro 07019431

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. CONSEIL & PATRIMOINE

Immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de ORLEANS sous le numéro 434 190 948, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

S.N.C. MG PROMOTION

Immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de ORLEANS sous le numéro 485 257 034, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. MONDEGO

Immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de ORLEANS sous le numéro 440 293 751, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. ROUGER, président

A. M ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre

******

Exposé des faits et de la procédure :

La Sci Le clos des fontaines, constituée entre les associés que sont :

— la société Conseil & patrimoine ;

— la société Mondego ;

— la société MG promotion ;

avait pour objet l’acquisition de terrains à bâtir afin d’y construire des immeubles à usage d’habitation et de les vendre.

Par acte authentique du 29 octobre 2008 passé devant Me [S] [Y], notaire à [Localité 8] (45), M. [R] [G] a acquis, en l’état futur d’achèvement, de la Sci le clos des fontaines, un appartement de type T2 d’une surface de 42 m² et deux emplacements de stationnement sis [Adresse 3] à [Localité 7] au prix de 139.900 euros TTC. Il s’agissait d’un investissement locatif éligible au dispositif fiscal dit 'de Robien’ en vigueur à l’époque.

Pour le financement de cette acquisition, M. [G] a souscrit un prêt d’un montant de 151.900 euros au taux de 5,45% par an pour une durée de 25 ans auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées.

L’immeuble a été livré le 14 janvier 2010 et M. [G] a régularisé le 11 janvier 2010 un contrat de mandat de gestion locative avec la société Groupe Eurogest en contrepartie du paiement d’honoraires de gestion.

Le bien a été donné à bail à effet 2 juillet 2010 pour un loyer mensuel de 360 euros hors charges, (correspondant au loyer plafonné tel que prévu par le dispositif 'de Robien').

La Sci le clos des fontaines a fait l’objet d’une dissolution amiable le 1er mai 2014.

M. [G] soutient qu’au cours de l’année 2015, l’appartement a connu plusieurs périodes de vacances locatives et qu’il a alors voulu le mettre en vente.

Le prêt immobilier a été révisé le 7 mars 2016

Le 10 mars 2018, l’Eurl Century 21 a estimé la valeur du bien à un prix net vendeur de 64.000 à 65.000 euros.

Par acte d’huissier du 28 mars 2018, M. [G] a assigné devant le tribunal judiciaire de Toulouse les associés de la Sci le clos des fontaines c’est-à-dire la Snc MG promotion, la société Mondego et la société Conseil & patrimoine, ainsi que Me [S] [Y] et la Sa Caisse d’épargne et de prévoyance Midi Pyrénées.

Par jugement du 4 février 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

— déclaré irrecevable comme prescrite, l’action en responsabilité et la demande de dommages et intérêts formée par M. [R] [G] à l’encontre de la Snc MG promotion, la société Mondego et la société Conseil & patrimoine, de Me [S] [Y] et de la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées ;

— condamné M. [R] [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile [à payer] les sommes de :

* 2.000 euros à la Snc MG promotion, la société Mondego et la société Conseil & patrimoine ensemble ;

*1.500 euros à Me [S] [Y] ;

* 1.500 euros à la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées ;

— rejeté toutes les demandes autres ou plus amples formées par les parties ;

— condamné M. [R] [G] aux dépens et autorisé M^e Larrat et M^e Ribaute à recouvrer directement contre eux les frais dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que M. [G] recherchait d’une part la responsabilité des associés de la Sci Le clos des fontaines sur le fondement du dol et d’autre part, la responsabilité du notaire et de la banque pour manquement à leurs obligations d’information et de conseil.

S’agissant de la responsabilité délictuelle pour dol, il a relevé que la prescription de l’action du demandeur ne commençait à courir qu’à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du code civil, et qu’ainsi, il s’agissait d’apprécier le moment où il avait pris conscience ou aurait dû prendre conscience de chacune des manoeuvres dolosives alléguées. Il a retenu que le demandeur ne mettait pas en évidence une découverte du vice affectant son consentement à une date postérieure à celle de l’acte de vente. En conséquence le point de départ de la prescription de l’action est celui du jour de la signature de l’acte authentique, soit le 29 octobre 2008, l’action étant prescrite et par conséquent irrecevable.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre d’un manquement au devoir d’information et de conseil du notaire et de la banque, il a estimé que M. [G] réclamait la réparation d’un préjudice qui s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter ; qu’un tel préjudice naît lors de la souscription du contrat et est définitivement réalisé à la date de l’acte passé en la forme authentique, date à laquelle l’acquéreur disposait de tous les éléments pour mesurer les aléas économiques liés à son engagement ; que le point de départ de la prescription étant le 29 octobre 2008, l’action de M. [G] est prescrite, et par conséquent irrecevable.

Par déclaration en date du 28 avril 2021, M. [R] [G] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 27 juillet 2021, M. [R] [G], appelant, au visa des articles 1116 et 1147 et 1382 anciens du code civil, 1857 et 1858 et 2224 du code civil, demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

*déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité et la demande de dommages et intérêts qu’il a formée à l’encontre de la Snc MG promotion, la société Mondego, la Société Conseil & patrimoine, Maître [S] [Y] et la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées ;

* l’a condamné sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement des sommes de :

o 2.000 euros à la Snc MG promotion, la société Mondego et la société Société Conseil & patrimoine ensemble ;

o 1.500 euros à Maître [S] [Y] ;

o 1.500 euros à la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées ;

* rejeté les autres demandes de M. [R] [G] ;

* l’a condamné au paiement des dépens.

Statuant à nouveau,

— déclarer les demandes de M. [G] recevables ;

— condamner la Snc MG promotion à lui payer la somme de 209.061 euros ;

— condamner la société Mondego à lui payer à la somme de 2.133,28 euros ;

— condamner la société Conseil & patrimoine à lui payer la somme de 2.133,28 euros ;

— condamner Maître [S] [Y] et la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées à lui payer in solidum avec la Snc MG promotion, la société Mondego et la société Conseil & patrimoine à la somme de 213.327,63 euros ;

— condamner la Snc MG promotion, la société Mondego et la société Conseil & patrimoine, Maître [S] [Y]et la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la Snc MG promotion, la société Mondego et la société Conseil & patrimoine, Maître [S] [Y] et la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il soutient que son action en responsabilité n’est pas prescrite. Il insiste sur le fait que l’opération était un investissement locatif, et que la rentabilité d’un tel investissement dépend de l’adéquation du prix d’acquisition du bien avec les prix de l’immobilier sur le marché concerné et que du fait de la surévaluation son investissement ne pourrait pas se révéler rentable ; qu’il n’a découvert l’inadéquation du prix que lorsqu’il a dû envisager de le revendre en 2015 alors qu’il ne parvenait plus à le relouer après le départ de son dernier locataire ; que la prescription court donc à compter de 2015. Il ajoute qu’il semble impossible, même en cas de déplafonnement du loyer, de trouver un locataire pour un loyer supérieur à 365 euros par mois soit pour un montant très inférieur aux échéances mensuelles de remboursement du prêt.

Il fait valoir qu’il est recevable à agir à l’encontre des associés de la Sci Le clos des fontaines, à hauteur de leur participation au capital social de cette dernière.

Sur le fond, il soutient que la Sci Le clos des fontaines ne pouvait ignorer que le prix de vente était surévalué, ce qui obérait la rentabilité d’un tel investissement ; qu’elle a donc commis un dol à son préjudice.

Il ajoute que le notaire et la banque, qui ne pouvaient ignorer les risques très importants de l’investissement, voient leur responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1383 ancien du code civil pour manquement au devoir de conseil et d’information.

Il expose son préjudice.

Dans leurs dernières écritures communiquées par voie électronique le 20 octobre 2021, la Sarl Conseil & patrimoine, la Snc MG promotion et la Sarl Mondego, intimées, au visa des articles 1116 ancien et 1144 code civil, demandent à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,

— débouter M. [G] de toutes ses demandes,

— déclarer prescrite l’action engagée par M. [G] à leur encontre,

A titre subsidiaire,

— 'dire et juger’ qu’aucun dol n’est prouvé à l’encontre de la Sci Le clos des fontaines et de ses associés, les sociétés Conseil & patrimoine, MG promotion et Mondego,

— débouter M. [G] de toutes ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— ramener à une plus juste proportion le préjudice matériel subi par M. [G],

— débouter M. [G] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral,

En tout état de cause,

— condamner M. [G] et tout succombant à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens

Elles soutiennent que l’action en responsabilité pour dol est prescrite car depuis le signature du contrat de vente en 2008, puis la livraison de l’immeuble en 2010 et sa mise en location, M. [G] disposait de toutes les informations nécessaires pour apprécier la valeur vénale de l’appartement acquis et la rentabilité de son investissement.

Sur le fond, elles contestent les manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement de M. [G], ce dernier indiquant que l’appartement a été loué durant 5 ans, et ayant le devoir de se renseigner sur le marché immobilier.

Subsidiairement, elles contestent le préjudice.

Dans ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 19 octobre 2021, Me [S] [Y], intimé, demande à la cour de :

— débouter M. [R] [G] de son appel contre le jugement du 4 février 2021;

— confirmer ledit jugement en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire et sur le fond,

— débouter M. [R] [G] de l’intégralité de ses demandes formées à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner M. [R] [G] à lui payer, au titre de ses frais irrépétibles exposés devant la cour, une somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [R] [G] aux dépens et faire application au bénéfice de Maître Larrat des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il soutient que la prescription court à compter de l’acte authentique, à l’issue des délais de réflexion et de rétractation. Il dit que les arguments commerciaux ne dispensaient pas M. [G] d’en vérifier la véracité, ce d’autant qu’il pouvait aisément accéder à des données lui permettant de vérifier si le prix proposé était conforme au prix pratiqué sur le marché local.

Subsidiairement, il conteste sa responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d’information, faisant valoir que M. [G] pouvait se faire assister de son propre notaire. Il ajoute que le notaire n’est pas tenu d’un devoir de conseil vis-à-vis de l’acquéreur sur l’opportunité économique de l’opération. Il estime qu’il n’est pas démontré que le prix du bien était surévalué à la date de l’achat. Il conteste le prix de marché actuel. Il conteste le préjudice.

Dans ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 19 octobre 2021,la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, intimée, au visa des articles 2224 du code civil, L.110-4 du code de commerce et 122 du code de procédure civile, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

— recevoir la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées en sa fin de non-recevoir et déclarer prescrite l’action diligentée par M. [G] à son encontre ;

— en tout état de cause débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement,

— dire qu’à défaut de perte de chance indemnisable il n’existe pas de préjudice subi ; en conséquence débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes ;

Toujours subsidiairement,

— dire qu’en cas de condamnation in solidum entre la Snc MG promotion, la société Mondego, la société Conseil & patrimoine et M. [S] [Y] notaire la charge définitive de l’indemnisation allouée à M.[G] sera assurée à concurrence de 5 % par la Caisse d’Epargne ;

— condamner M. [G] à 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de Xavier Ribaute, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que la prescription de l’article L 110-4 du code de commerce s’applique au banquier ; que le point de départ est fixé par l’article 2224 du code civil ; qu’à la date de l’acquisition ou de la souscription du crédit, M. [G] était en mesure de déceler les vices prétendus affectant son investissement locatif et qu’en conséquence, l’action fondée sur le manquement au devoir de conseil et d’information est prescrite.

Sur le fond, elle fait valoir qu’elle est intervenue comme banquier dispensateur de crédit, et n’a jamais été sollicitée comme prestataire de services en matière d’investissement ; qu’elle n’avait pas à fournir à son client de conseils sur l’opportunité de l’opération financée. Elle soutient qu’elle n’a ni élaboré l’opération de défiscalisation, ni participé à la promotion immobilière, qu’aucune banque n’a été imposée pour le programme. Elle soutient que l’acquisition à un prix excessif n’est pas démontrée, ni le fait que le prix ait été un élément déterminant de la décision d’emprunter. Elle soutient que le notaire était mieux à même que le banquier d’apprécier le prix de vente.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 avril 2023.

L’affaire a été examinée à l’audience du 9 mai 2023.

Motifs de la décision :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ de l’action en responsabilité extra-contractuelle se situe donc au jour où celui qui se prétend victime d’une faute a eu connaissance ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action.

M. [G] poursuit la réparation d’un préjudice qui ne peut que s’analyser en une perte de chance de ne pas contracter, ou de contracter à des conditions différentes.

S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.

En l’espèce, l’opération était présentée comme un investissement locatif permettant de défiscaliser, sous forme d’un package incluant :

— la valeur initiale du bien immobilier ;

— la location du bien ;

— la perception de l’avantage fiscal.

Sur l’action en responsabilité pour dol contre les associés de la Sci Le clos des fontaines, vendeur :

Même si la plaquette de présentation du projet immobilier utilisait des arguments commerciaux visant à opérer une présentation avantageuse sur la rentabilité de l’investissement, en utilisant des données générales, dont celles de l’INSEE, M. [G] était à même, à l’occasion des négociations entreprises à l’époque de l’acquisition, comme tout candidat à une acquisition immobilière, de se renseigner et de vérifier sur le marché immobilier local les prix au mètre carré habituellement pratiqués pour les locaux neufs sur la commune de [Localité 7] et ses environs destinés à la location, à partir de la consultation des prix diffusés par les agences immobilières et les sites dédiés.

La livraison est intervenue le 14 janvier 2010.

Le bien a été mis en location à effet du 2 juillet 2010. Il avait alors connaissance du loyer, qui était plafonné afin de bénéficier de l’avantage fiscal. M. [G] dit que la première carence locative date de 2015, soit 5 ans plus tard. Il ne produit pas d’éléments à ce sujet.

M. [G] a pu bénéficier de l’avantage fiscal à compter de l’année 2011, suite à la mise en location du bien en 2010. Il n’allègue aucune perte de l’avantage fiscal attendu de l’opération.

Le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité pour dol est donc au plus tard la première année de réalisation du bénéfice fiscal soit fin 2011, date à laquelle l’acquéreur a pu apprécier la rentabilité globale de l’opération (prix d’acquisition vérifiable dès avant l’engagement, revenu locatif pérenne depuis la livraison moyennant un plafond lié à l’opération de défiscalisation envisagée, charge de prêt connue dès l’origine supérieure au loyer, bénéfice fiscal acquis). Il avait alors tous les éléments en main pour apprécier la rentabilité de l’opération.

Sur l’action en responsabilité pour manquement au devoir d’information et de conseil contre le notaire et contre le banquier dispensateur de crédit :

Le point de départ est là encore le moment où M. [G] était à même de connaître, et en conséquence, aurait dû connaître, dans leur globalité, l’ensemble des faits sur la base desquels il recherche la responsabilité du notaire et du banquier dispensateur de crédit, soit la date à laquelle il a pu apprécier la rentabilité globale de l’opération.

Le point de départ de la prescription est donc au plus tard fin 2011.

Le délai pour agir en responsabilité pour dol et en responsabilité pour manquement au devoir d’information et de conseil expirait donc au plus tard fin 2016.

Ainsi, à défaut de tout autre acte interruptif, à la date de son assignation délivrée le 28 mars 2018, son action en responsabilité pour dol dirigée contre le vendeur et son action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d’information dirigée contre le notaire et le banquier étaient prescrites.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite, l’action en responsabilité et la demande de dommages et intérêts formée par M. [R] [G] à l’encontre de la Snc MG promotion, de la société Mondego et de la société Conseil & patrimoine, de Me [S] [Y] et de la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [G], partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel, avec application au profit de M^e Xavier Ribaute et de M^e Larrat, avocats, qui le demandent des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance.

L’équité ne commande pas que soit allouée à l’une ou l’autre des parties une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel. Les parties seront déboutées de leurs demandes sur ce fondement.

Par ces motifs,

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 4 février 2021 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [G] aux dépens d’appel, avec application au profit de M^e Xavier Ribaute et de M^e Larrat, avocats, qui le demandent des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président

N. DIABY C. ROUGER

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