ARRET N°

du 21 janvier 2025

R.G : N° RG 24/01113 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQRV

[E]

c/

[K]

CM

Formule exécutoire le :

à :

la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS

M^e Jean-baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 21 JANVIER 2025

APPELANTE :

d’une ordonnance rendue le 07 juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Troyes

Madame [J] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002811 du 28/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par M^e Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l’AUBE

INTIME :

Monsieur [B] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Jean-baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau de l’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 10 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2022, M. [B] [K] a donné à bail à Mme [J] [E] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 490 € et 40 € de provision sur charges.

Mme [E] a rencontré des difficultés pour régler son loyer. Les parties ont signé un accord le 12 juillet 2023 qui a été homologué par une ordonnance sur requête du 3 août 2023, aux termes duquel la locataire s’engageait à verser 15 mensualités de 50 € et une mensualité de 36 € en plus du loyer et des charges courants afin de combler son arriéré de loyers.

Les difficultés de paiement ont perdurées et, par acte d’huissier en date du 31 janvier 2024, M. [K] a fait assigner la locataire pour l’audience du 12 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de Mme [E] et sa condamnation au paiement des loyers.

Par jugement du 7 juin 2024, le tribunal judiciaire de Troyes a, notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er décembre 2023,

— débouté Mme [E] de sa demande de délais de paiement,

— ordonné la libération des lieux et la restitution des clés,

— ordonné son expulsion à défaut de départ volontaire,

— condamné Mme [E] à verser à M. [K] la somme provisionnelle de 3 856 € (décompte arrêté au 12 avril 2024),

— condamné Mme [E] à payer à M. [K] une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2024 dont le montant a été fixé au montant du loyer et des charges,

— condamné Mme [E] au paiement de la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [E] a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 27 juin 2024, recours portant sur l’entier dispositif.

Aux termes de ses écritures du 23 août 2024, Mme [E] demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, et d':

'Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire;

Avant dire droit,

'Ordonner une mesure d’expertise qui sera confiée à tel expert qu’il plaira au juge de nommer, avec les missions suivantes :

'1. Convoquer Madame [J] [E], locataire, et Monsieur [B] [K], bailleur, dans le respect des textes en vigueur et entendre leurs explications,

2. Se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

3. Se rendre sur les lieux du litige, sis [Adresse 2],

4. Relever et décrire l’état d’insalubrité et de vétusté du logement loué par Monsieur [B] [K] à Madame [J] [E] par acte sous seing privé en date du 26 juin 2022.

5. Détailler la date, l’origine, les causes et l’étendue de cette insalubrité et vétusté et fournir tous éléments permettant à la juridiction saisie de déterminer à quelle partie cet état est imputable et dans quelles proportions,

6. Indiquer les conséquences de cette insalubrité et vétusté quant à l’habitabilité, du bien immobilier et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

7. Décrire et préconiser les mesures qui devront être mise en 'uvre afin de remédier à l’insalubrité et à la vétusté du logement, en précisant autant que possible les durées exactes d’intervention et en chiffrer le coût,

8. Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de se prononcer sur la responsabilité encourue et les préjudices subis.

' DIRE que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat Greffe de ce Tribunal dans un délai qui lui sera imparti ;

' DIRE qu’il en sera référé au Juge en cas de difficultés ;

' FIXER la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par le jugement à intervenir ;

' METTRE à la charge de Monsieur [B] [K] les honoraires de l’expert ;

' DISPENSER de toute consignation Madame [J] [E] compte tenu de son bénéfice à l’aide juridictionnelle'.

En tout état de cause,

'déclarer recevable l’exception d’inexécution soulevée ;

'juger que M. [K] a commis une faute en ne réalisant pas les travaux nécessaires ;

'prononcer la nullité du bail ;

'condamner M. [K] à lui payer la somme de 3.856 € au titre de la privation de jouissance du bien loué ;

'ordonner la compensation des sommes dues ;

'débouter M. [K] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

'condamner M. [K] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant écritures du 6 septembre 2024, M. [K] demande à la cour de déclarer Mme [E] recevable mais mal fondée en son appel et :

— 'Avant dire droit :

Rappeler qu’en application de l’article 146, alinéa 2, du code de procédure civile « en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve » ;

— débouter, en conséquence, Mme [E] de sa demande visant à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin de démontrer la prétendue insalubrité du logement loué ;

Au fond :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue en date du 7 juin 2024 en toutes ses dispositions ;

— condamner Mme [E] à lui régler la somme de 1500 euros de dommages intérêts au titre de l’article 1240 du code civil ;

— condamner Mme [E] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Mme [E] de toutes ses demandes plus amples ou contraires et la condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

Sur ce, la cour,

I- Sur la demande d’expertise avant-dire droit

A l’appui de sa demande d’expertise, se fondant sur les dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux obligations du bailleur et notamment l’obligation de délivrer un logement décent, Mme [E] fait valoir, sommairement, qu’elle 'vit au milieu de l’humidité et des cafards'.

Pour autant, l’appelante ne verse strictement aucune pièce (photographies, attestations, constat, courriers adressés au bailleur pour se plaindre desdits désagréments), justifiant de cette allégation.

Les seules pièces qu’elle produit sont un avis d’imposition, une attestation CAF, une facture de ses frais énergétiques et de téléphonie.

De son côté, M. [K] produit aux débats :

— des photographies des lieux loués datant de juin 2022, juste avant l’emménagement de Mme [E], laissant apparaître un appartement en bon état,

— plusieurs attestations de locataires antérieurs disant n’avoir jamais rencontré de problèmes d’humidité et que le bailleur entretenait très bien le logement,

— un rapport de la SAS Erri qu’il avait missionnée dont la conclusion pointe la nécessité pour les occupants, dont plusieurs animaux domestiques (M. [K] évoque dans sa plainte du 9 octobre 2023 la présence de '8 chiens et autant de chats'), de se servir de tous les radiateurs des différentes pièces et non d’un seul chauffé à 28 degrés,

— un courrier que lui a adressé le maire de la commune pointant le fait que Mme [E] entreposait des déchets sur la voie publique laissant craindre une 'prolifération de muridés (rats, souris …) et de blattoidea (blattes ou cafards), lui demandant d’intervenir auprès de sa locataire à laquelle un courrier était également adressé par l’édile,

— un compte rendu d’intervention d’une entreprise de dératisation dont il ressort qu’ils n’ont pu intervenir du fait de l’attitude agressive de Mme [E] et du fait que le logement n’était pas vidé en vue de l’intervention,

— un arrêté enjoignant à Mme [E] de désencombrer et nettoyer son logement afin que l’entreprise puisse intervenir.

Il sera rappelé que par application de l’article 146 du code de procédure civile 'en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve'.

Dans ces conditions, et au regard des multiples pièces produites par l’intimé justifiant de ses diligences, et de la carence probatoire de Mme [E], l’appelante ne peut qu’être déboutée de sa demande d’expertise.

II- Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution

Mme [E] soutient que c’est à raison de l’état insalubre du logement qu’elle a estimé ne plus devoir régler ses loyers, pour faire réagir son bailleur.

Toutefois, et pour les mêmes motifs que ceux énoncés ci-dessus, aucun élément ne vient caractériser l’insalubrité imputable au bailleur dont elle excipe et, en tout état de cause, il doit être rappelé que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une procédure spécifique dans une telle hypothèse, à laquelle Mme [E] n’a pas eu recours (sur autorisation du juge le paiement des loyers peut être suspendu ou consigné dans l’attente de travaux mis à la charge du bailleur).

Le moyen est donc rejeté.

Pour les mêmes motifs, à savoir les prétendus manquements du bailleur, Mme [E] sollicite, en toute fin de ses écritures 'la nullité du bail et l’épurement de sa dette'. Elle n’évoque toutefois aucun moyen de nullité, mais uniquement le même manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, moyen déjà écarté ci-dessus.

III- Sur la demande indemnitaire formée par Mme [E]

Mme [E] demande la condamnation de M. [K] à lui payer la somme de 3 856 € à titre de dommages et intérêts, toujours aux motifs que le bailleur n’aurait réalisé aucun travaux et qu’elle a vécu dans un logement insalubre.

Les mêmes motifs que ceux retenus ci-dessus relatifs à la carence probatoire de Mme [E], aux justificatifs apportés par le bailleur, ajouté au fait que la locataire se maintient malgré tout dans les lieux, conduisent à dire qu’aucune faute n’est caractérisée à l’endroit du bailleur, ni même aucun préjudice.

La demande est rejetée.

*****

L’ordonnance, qui n’est pas autrement contestée, notamment quant au quantum des impayés, est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions (condamnation financières, indemnité d’occupation, expulsion) et l’ensemble des demandes de Mme [E] sont rejetées, en ce compris la demande de suspension de la clause résolutoire, demande que Mme [E] n’étaye par aucune considération relative notamment à la reprise du paiement des loyers courants.

IV- Sur la demande indemnitaire de M. [K]

Le bailleur réclame des dommages et intérêts par application de l’article 1240 du code civil en faisant valoir notamment :

— que Mme [E] s’est répandue sur les réseaux sociaux en propos publics injurieux à son endroit, qu’il a déposé plainte pour ces faits,

— que d’autres de ses locataires se sont plaints du comportement de Mme [E], que notamment une locataire a quitté le lieux suite à des violences, ce qui a occasionné pour lui un préjudice financier,

— que Mme [E] a signalé à la CAF un prétendu changement d’adresse afin que cet organisme cesse de lui verser les allocations logement.

Il ressort effectivement des copies d’écran produites des propos injurieux et grossiers à l’égard de M. [K] (pièces 21 et 22).

Le courrier de la CAF du 16 décembre 2023 (pièce n°20) confirme qu’un changement d’adresse bien été effectué à tort par Mme [E], laquelle à ce jour réside toujours dans le logement.

Les attestations des voisins produites confirment un comportement particulièrement inadéquat de Mme [E], ce d’une manière générale, tant à l’égard des autres que de la tenue de son logement.

Le préjudice, à tout le moins moral, subi par M. [K] compte tenu de ce comportement fautif n’est pas sérieusement contestable (Mme [E] ne formule d’ailleurs aucune observation sur ces points), et conduit à la condamner au paiement d’une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

VI- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit :

— d’une part, à confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné Mme [E] aux dépens et à payer à M. [K] la somme de 200 € au titre des frais irrépétibles,

— d’autre part, à mettre pareillement les dépens d’appel à la charge de Mme [E] et à la condamner, en équité, au paiement d’une somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

Par ces motifs,

Confirme l’ordonnance rendue le 7 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en toutes ses dispositions,

Rejette l’ensemble des demandes formées par Mme [J] [E],

Y ajoutant,

Condamne Mme [J] [E] à payer à M. [B] [K] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamne Mme [J] [E] à payer à M. [B] [K] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

Condamne Mme [J] [E] aux dépens d’appel.

Le greffier Le Président