ARRET N°

du 17 mars 2026

N° RG 25/00377

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTWL

[A]

[A]

[A]

[A]

[B]

c/

[W]

CM

Formule exécutoire le :

à :

M^e Anne BAUDIER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 17 MARS 2026

APPELANTES :

d’un jugement rendu le 07 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne

1) Madame [T] [V] [X] [A], née le 27 janvier 1996 à [Localité 1], venant aux droits de Monsieur [R] [I] [N] né le 28 juillet 1970 à [Localité 2] et décédé le 17 mars 2021,

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

2) Madame [Z] [G] [A], née le 07 décembre 1999 à [Localité 1], venant aux droits de Monsieur [R] [I] [N] né le 28 juillet 1970 à [Localité 2] et décédé le 17 mars 2021,

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

3) Madame [O] [M] [D] [A], née le 21 octobre 2004 à [Localité 5], venant aux droits de Monsieur [R] [I] [N] né le 28 juillet 1970 à [Localité 2] et décédé le 17 mars 2021,

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

4) Madame [U] [Q] [S] [A], née le 09 juillet 2009 à [Localité 1], venant aux droits de Monsieur [R] [I] [N] né le 28 juillet 1970 à [Localité 2] et décédé le 17 mars 2021,

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

5) Madame [M] [B], née le 20 novembre 1972 à [Localité 7]

née le 21 octobre 2004 à [Localité 5], venant aux droits de Monsieur [R] [I] [N] né le 28 juillet 1970 à [Localité 2] et décédé le 17 mars 2021,

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

INTIME :

Monsieur [E] [W]

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 8]

Non comparant, ni représenté bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice en date du 05 mai 2025 remis à étude

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 10 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par exploit en date du 8 octobre 2024, Madame [T] [A], Madame [Z] [A], Madame [O] [A], Madame [U] [A] et Madame [M] [A], ci-après les consorts [A], ont assigné Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

'Vu notamment les articles 1184, 1709 et 1728 du code civil

Vu l’article 7 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989

Ou tout autre à y suppléer,

ORDONNER la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [E] [W]

En conséquence, DIRE et JUGER que Monsieur [E] [W] sera déclaré occupant sans droit ni titre du local à usage d’habitation qu’il occupe à [Localité 9] [Adresse 4]

ORDONNER en conséquence l’expulsion de Monsieur [E] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef de corps comme de biens, avec le concours de la force publique si besoin est

CONDAMNER Monsieur [E] [W] à payer aux requérants la somme de 13.012,06 Euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er septembre 2024 (somme qui sera actualisée au jour de l’audience)

CONDAMNER Monsieur [E] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux, ou son expulsion, d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des provisions sur charges si le contrat de louage n’était pas résilié, au visa des articles 1134 et 1728-2 du Code Civil,

CONDAMNER Monsieur [E] [W] au paiement d’une somme de 1.000 Euros en dédommagement du préjudice subi par les requérants du fait de son comportement fautif.

CONDAMNER Monsieur [E] [W] à payer aux requérants la somme de 1.500 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER Monsieur [E] [W] aux entiers dépens de l’instance et de son exécution dont notamment le coût de cette assignation.

DIRE DE DROIT l’exécution provisoire'

Les requérantes, venant aux droits de M. [R] [N] décédé le 17 mars 2021, se prévalaient d’un bail verbal conclu le 2 mars 2022 concernant l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], et des impayés de M. [W].

L’affaire a été retenue, après plusieurs renvois, à l’audience du 7 janvier 2025, à laquelle M. [W] a contesté tout à la fois le principe et le montant de la dette réclamée, faisant valoir que le bail verbal conclu avec M. [R] [N] prévoyait que moyennant la réalisation de travaux dans le logement, il n’aurait à payer qu’un loyer fixé à 150 €, une fois les travaux terminés. N’ayant pas terminé les travaux, il indique n’avoir pas payé de loyer, et qu’en tout état de cause, il souhaitait quitter les lieux.

Par jugement du 7 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :

— déclaré recevable l’action des consorts [A],

— les a déboutés de leur demande de résolution judiciaire du contrat de bail et de leur demande d’expulsion de Monsieur [E] [W],

— les a déboutés de leur demande de paiement de l’arriéré locatif,

— les a déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [E] [W] à une indemnité d’occupation,

— les a déboutés de leur demande de dommage et intérêts,

— les a déboutés de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux entiers dépens.

Les consorts [A] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 13 mars 2025, recours portant sur l’entier dispositif, hormis la mention de la recevabilité de leur action.

Aux termes de leurs conclusions du 29 avril 2025, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement sur ces points pour, statuant à nouveau :

— ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [E] [W],

— en conséquence, dire que Monsieur [E] [W] sera déclaré occupant sans droit ni titre du local à usage d’habitation qu’il occupe à [Localité 1] [Adresse 4],

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [E] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef de corps comme de biens, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [E] [W] à leur payer la somme de 15137,92 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er mars 2025 (somme qui sera actualisée au jour de l’audience) ou à défaut tout autre que la Cour voudra y suppléer,

— condamner Monsieur [E] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux, ou son expulsion, d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des provisions sur charges si le contrat de louage n’était pas résilié, au visa des articles 1134 et 1728-2 du code civil,

— condamner Monsieur [E] [W] au paiement d’une somme de 1.000 euros en dédommagement du préjudice subi par les requérants du fait de son comportement fautif,

— le condamner à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance et de son exécution dont notamment le coût de cette assignation,

— dire de droit l’exécution provisoire.

La déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées à M. [W] le 5 mai 2025 en l’étude. Il n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

Sur ce, la cour,

C’est essentiellement au motif d’une carence probatoire sur l’existence du bail verbal allégué que le premier juge a débouté les requérantes de leurs demandes, au visa, notamment :

— des dispositions des articles 1359 et 1361 du code civil impliquant que la preuve d’un acte juridique portant sur une somme supérieure à 1 500 euros soit rapportée par écrit,

— des dispositions de l’article 1714 du code civil selon lesquelles 'on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les baux ruraux (…)',

— des articles 1224 et suivants du code civil relatifs à la résolution judiciaire des contrats,

— de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 posant comme obligation essentielle du contrat de bail celle du réglement du loyer,

— de l’article 1363 du code civil selon lequel nul ne peut se constituer de titre à soi-même.

Les appelantes critiquent la motivation du premier juge considérant qu’il résulte tant des pièces versées aux débats que des notes d’audience -qu’elles se sont fait communiquer- que c’est par une mauvaise appréciation que le juge a estimé qu’il n’existait aucune preuve de l’exécution d’un contrat de bail.

Elles font valoir que si M. [W] contestait le montant du loyer mensuel qui était réclamé, il ne contestait pas le principe de l’existence d’un loyer et donc d’un bail.

De fait, il résulte des pièces versées par les appelantes qu’une APL a bien été versée au titre de l’occupation par M. [W] de ce bien immobilier, comme cela résulte des relevés de comptes de M. [R] [N] pour les mois de novembre 2020, décembre 2020, janvier 2021, février 2021, mars 2021, mai 2021. Le relevé du mois de novembre 2021 mentionne d’ailleurs un versement de 170 € par M. [W] au titre d’un 'acompte loyer'.

Ces pièces corroborent effectivement l’existence d’un bail verbal entre M. [N] et M. [W], ce que ce dernier ne conteste d’ailleurs pas en son principe, puisqu’il a reconnu à l’audience qu’il était entré dans les lieux en février 2020.

Toutefois, ces éléments sont indifférents au présent litige puisque la réclamation des appelantes ne concerne que des loyers prétendument impayés à compter d’avril 2022, soit après le décès de M. [R] [N] selon leurs propres indications puisqu’elles excipent d’un autre bail verbal, en date du 2 mars 2022, ce dont on déduit qu’après le décès de M. [R] [N] survenu le 17 mars 2021, les conditions en ont été rediscutées.

La cour se doit donc d’examiner les éléments relatifs aux conditions de cet éventuel nouveau bail verbal, qui ne peut être réputé comme ayant été nécessairement reconduit envers les héritières dans les mêmes termes, à les supposer établis.

Or, si ce n’est le décompte établi et produit par les appelantes en pièce n°12 (décompte pour la période allant d’avril 2022 à mars 2025), aucun autre élément ne vient confirmer les conditions de la poursuite d’un bail.

Les seuls éléments postérieurs sont constitutifs d’un unique échange de SMS du 13 juillet (sans que la cour sache de quelle année il s’agit, mais manifestement après le décès de M. [N] en 2021 selon les indications du bordereaux de communication de pièces) dans les termes suivants :

— 'monsieur, après vérification, vous ne versez pas le complément de votre loyer (9 x 88 euros = 792 euros de novembre à juillet), nous recevons juste votre part CAF. Merci de rectifier votre retard de paiement au plus vite, je ne voudrais pas entamer une procédure d’expulsion comme me le préconise le notaire'

— 'Bonjour mme. Je crois que pour un début c’est mal très mal parti. Tout d’abord vous vous trompez madame. Vous parlez de novembre pour le loyers en retard ''! vous êtes sérieuse ' Ecoutez, je sais pas comment vous vous arrangiez avec votre défunt mari. Oui la CAF paye une grande partie, mais moi j’ai payé le reste en espèce à votre mari. C’est bien lui qui m’avait explicitement demandé de lui payer le reste du loyer en espèce. Moi, j’étais pas trop d’accord mais il insistait. De plus, à chaque fois il était accompagné d’une jeune femme, à qui il remmetait l’argent. Ca c’est pas mon problème.Il avait un petit carnet où il notait tout. Je n’ai jamais eu aucune quittance de loyer depuis mon aménagement.Franchement, vous voulez savoir ce que j’en pense ' Votre mari entretenait une jeune femme et c’est à elle qu’il donnais l’argent du loyer que lui donnais en espèce. De plus il devait faire des travaux dans l’appartement qu’il me loue. Sincèrement madame, j’ai fait venir un expert pour examiner l’appartement … Et je vous promet, il n’y a rien qu’il sois aux normes. J’ai pas voulu faire de démarches pr l’instant depuis le décès de ex mari. Pour en revenir au loyer, je appelé justement votre fille amelie, car c’est le seul num que j’avais; Je l’avais appelé justement pour savoir à qui’ (la copie communiquée de l’échange s’arrête là).

Les notes d’audience sont peu claires quant aux propos tenus par le défendeur. On en déduit toutefois que M. [W] avait contracté verbalement avec M. [N] en février 2020. La question de savoir s’il versait une somme de 150 € en sus de l’APL n’est pas acquise puisqu’il est indiqué ''pas loy c/travaux pdt 1 certain temps’ (…) Travaux pas terminés'. M. [W] indiquait par ailleurs être dans l’attente d’une régularisation d’APL. Il contestait le montant de la dette, 'surestimée’ selon les propos reccueillis dans ladite note.

La cour observe par ailleurs que bien que concluant le 29 avril 2025, et produisant un décompte allant d’avril 2022 à mars 2025, les appelantes ne produisent aucune pièce dont il résulterait une quelconque réclamation desdits loyers à M. [W] au cours de ces trois années, si ce n’est le SMS sus-évoqué et les pièces de procédure (aucun courrier recommandé, ni mail).

De ces éléments, la cour déduit que certes M. [W] était toujours dans les lieux à la date de l’audience de première instance, manifestant le souhait de les quitter, mais que cette occupation s’exercait à des conditions que la cour ne peut déterminer avec certitude compte tenu d’allégations contradictoires et d’une absence totale d’éléments probants.

La cour ne peut donc que confirmer le jugement entrepris en ce qu’il est impossible d’évaluer l’ampleur du manquement du locataire, ce qui commande le rejet de la demande en résolution.

Il s’en évince que le jugement est logiquement et corrélativement également confirmé en ce qu’il n’a pas prononcé l’expulsion et a rejeté les demandes financières (arriéré et indemnité d’occupation), pour les mêmes motifs.

II- Sur la demande en dommages et intérêts

Les appelantes sollicitent la condamnation de M. [W] au paiement de la somme de 1 000 € 'en dédommagement du préjudice subi (…) du fait de son comportement fautif'. Elles n’étayent pas cette affirmation ni ne versent aucune pièce en rapport, la cour retenant par conséquent qu’en raison des risques afférents à un bail verbal, et des motifs ci-dessus énoncés, aucune faute n’est en tout état de cas cause susceptible d’être caratérisée à l’endroit de M. [W].

La demande est rejetée.

III- Sur les demandes accessoires

Les appelantes succombant en leur recours, sont déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et conserveront la charge de leurs dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant en audience publique, par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement rendu le 7 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Madame [T] [A], Madame [Z] [A], Madame [O] [A], Madame [U] [A] et Madame [M] [A] de leur demande en frais irrépétibles,

Laisse les dépens d’appel à la charge de Madame [T] [A], Madame [Z] [A], Madame [O] [A], Madame [U] [A] et Madame [M] [A].

Le greffier Le président de chambre