Cour d'appel de Reims, Chambre 1 civile et commerciale, 27 janvier 2026, n° 24/01405

TGI Reims 25 juillet 2024

CA Reims
Confirmation 27 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Non réception d'une offre d'achat
La cour a estimé que les appelants avaient bien reçu et accepté une offre d'achat, ce qui justifie l'application de la clause pénale.
Rejeté
Inapplicabilité de la clause pénale
La cour a jugé que la clause pénale était applicable car les appelants avaient manqué à leurs obligations contractuelles en acceptant une autre offre après avoir reçu une offre de l'intimée.
Rejeté
Harcèlement et préjudice moral
La cour a constaté que les appelants n'avaient pas prouvé l'existence d'un harcèlement et n'ont pas établi de lien de causalité entre les actions de l'intimée et leur préjudice.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que la demande de remboursement des frais irrépétibles était infondée, car les appelants ont succombé dans leur action.

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, ch. 1 civ. et com., 27 janv. 2026, n° 24/01405
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	24/01405
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Reims, 25 juillet 2024, N° 22/00265
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Franck MICHELETSihem METIDJI-TALBI
Cabinet(s) :	MCMB
Parties :	S.A.S.U. DGI

Texte intégral

R.G. : N° RG 24/01405 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FRIP

ARRÊT N°

du : 27 janvier 2026

KLV

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL [J] & BMC ASSOCIES

la SELARL MCMB

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 25 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Reims (RG 22/00265)

1°) Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Sihem METIDJI-TALBI de la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

2°) Madame [C] [N] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sihem METIDJI-TALBI de la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

S.A.S.U. DGI

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Franck MICHELET de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillere

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lozie SOKY, greffier placé lors des débats et lors de la mise à dispositin

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller, et par Madame SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 9 septembre 2020, M. [Y] [Z] et Mme [C] [N] épouse [Z] ont confié à la société par action simplifiée unipersonnelle DGI, exploitant son activité sous l’enseigne d'[Localité 6] immobilier, un mandat de vente sans exclusivité d’une durée de douze mois portant sur leur immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] (51), moyennant le prix de 493 000 euros net vendeur et une commission de 23 000 euros à la charge du vendeur.

Par courriel du 14 novembre 2020, la société DGI a transmis à ses mandants une offre d’achat de 435 000 euros formalisée par M. [T] [K] et Mme [D] [P] épouse [K].

Par lettre du 7 décembre 2020, M. et Mme [Z] ont formalisé une contre-offre à 440 000 euros net vendeur.

Par courriel du 9 décembre 2020, M. et Mme [K] ont donné leur accord pour acquérir le bien de M. et Mme [I] au prix de 455 000 euros.

Par lettre recommandée distribuée le 22 décembre 2020, M. et Mme [Z] ont dénoncé le mandat conclu avec la société DGI après avoir reçu une offre d’achat de la Victoria key’s agence.

Par lettre recommandée distribuée le 22 juin 2021, le conseil de la société DGI a mis vainement en demeure M. et Mme [Z] de lui régler la somme de 23 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au mandat.

Par exploits délivrés le 24 janvier 2022, la société DGI a fait assigner M. et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de les voir condamner au paiement de la clause pénale.

Par jugement contradictoire du 25 juillet 2024, le tribunal a :

— condamné M. et Mme [Z] à payer à la société DGI la somme de 15 000 euros à titre de clause pénale,

— débouté M. et Mme [Z] de toutes leurs demandes reconventionnelles indemnitaires,

— condamné M. et Mme [Z] à payer à la société DGI la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. et Mme [Z] de leur prétention au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. et Mme [Z] aux dépens sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 7 septembre 2024, M. et Mme [Z] ont interjeté appel de ce jugement sans mentionner qu’il tendait à son annulation ou son infirmation (enregistrée sous le n°24/01405).

Ils ont effectué une déclaration d’appel rectificative le 15 février 2025 (enregistrée sous le n°25/00193).

Par ordonnance du 13 mai 2025, le conseiller de la mise en état de cette cour a :

— débouté la société DGI de sa demande de caducité de la déclaration d’appel du 7 septembre 2024,

— débouté la société DGI de sa demande en nullité de la déclaration d’appel du 7 septembre 2024,

— réservé les dépens,

— débouté la société DGI de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. et Mme [Z] de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00193 avec celle enregistrée sous le numéro RG 24/01405.

Cette ordonnance n’a pas été déférée à la cour.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2024, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

* les a condamnés à payer à la société DGI la somme de 15 000 euros à titre de clause pénale,

* les a déboutés de toutes leurs demandes reconventionnelles indemnitaires,

* les a condamnés à payer à la société DGI la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les a déboutés de leur prétention au titre des frais irrépétibles,

* les a condamnés aux dépens sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

*a rappelé l’exécution provisoire du jugement.

— Statuant à nouveau,

* débouter la société DGI de l’ensemble de ses prétentions dirigées à leur encontre,

* condamner la société DGI à leur payer chacun la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,

* condamner la société DGI à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* condamner la société DGI à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

* condamner la société DGI à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

* condamner la société DGI aux entiers dépens.

A l’appui de leur appel principal, ils soutiennent qu’ils n’ont été destinataires d’aucune offre d’achat de la part de M. et Mme [K] et qu’ils n’ont jamais accepté l’offre alléguée par l’intimée. Ils ajoutent que le tribunal s’est fondé sur des pièces tronquées, non datées et falsifiées. Ils estiment que la clause pénale stipulée au mandat n’est pas applicable dans la mesure où ils n’ont été destinataires d’aucune offre et n’ont émis aucune acceptation d’une offre. Ils précisent que s’il doit être considéré qu’une offre a été émise, celle-ci ne peut pas avoir été acceptée dès lors qu’ils ont mis fin au mandat le 15 décembre 2020. Ils contestent la valeur probante des messages téléphoniques produits par l’intimée relevant qu’elle les a probablement modifiés. Ils indiquent que les conditions de la clause pénale ne sont pas réunies faute d’une offre aux prix, charges et conditions du contrat et en l’absence d’un avenant au contrat en bonne et due forme modifiant le prix de vente du bien.

Au soutien de leurs prétentions indemnitaires, ils font valoir que la procédure de l’intimée est abusive dès lors qu’elle ne repose sur aucun élément tangible ; qu’ils sont âgés ; que la procédure judiciaire leur a occasionné des tracas ; qu’ils ont été harcelés par les préposés de l’intimée.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2025, la société DGI demande à la cour de :

— confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a limité le montant de la clause pénale à la somme de 15 000 euros,

— Statuant de nouveau de ce chef,

* condamner M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 23 000 euros à titre de clause pénale,

* condamner M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens de l’instance d’appel sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

En défense à l’appel principal, elle soutient sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231, 1231-1, 1231-3 et 1231-5 du code civil que les appelants ont manqué à leurs obligations contractuelles en acceptant une offre auprès d’une autre agence alors qu’ils étaient engagés avec M. et Mme [K] et qu’ils n’avaient pas mis fin au mandat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise qu’ils ont accepté par écrit de diminuer le prix de vente, qu’il n’était pas nécessaire pour ce faire de conclure un avenant au mandat et qu’il y a donc eu offre et acceptation. Elle conteste le fait que les pièces qu’elle a produites seraient fausses et qu’elle aurait modifié les messages téléphoniques. Elle fait valoir que la clause pénale est applicable quand bien même le prix de vente du bien a été modifié et que les appelants se sont contractuellement interdits de conclure une vente si elle lui présentait préalablement un acquéreur aux prix, conditions et charges du mandat.

Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucun harcèlement à l’égard des appelants et qu’ils n’en rapportent pas la preuve, ni même d’un préjudice.

L’ordonnance de clôture a été délivrée le 10 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 2 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en 'uvre de la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1589 al. 1er du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, par acte sous-seing privé du 9 septembre 2020, M. et Mme [Z] ont confié à la société DGI, exploitant son activité sous l’enseigne d'[Localité 6] immobilier, un mandat de vente sans exclusivité pour une durée de douze mois concernant leur immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] (51), moyennant le prix de 493 000 euros net vendeur et une commission de 23 000 euros à la charge du vendeur (pièce intimée n°1).

La clause pénale insérée au verso du mandat stipule que le mandant (c) : « s’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente si le mandataire lui a présenté préalablement un acquéreur aux prix, charges et conditions du présent mandat durant l’exécution de celui-ci.

En cas de non-respect des obligations énoncées, ci-avant aux paragraphes a-, b- ou c-, il s’engage expressément à verser au mandataire en vertu de l’article 1231-5 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto ».

La société DGI produit un bon de visite du bien objet du mandat à M. et Mme [K] effectuée en novembre 2020 par M. [M], agent commercial (pièce n°2).

Par courriel du 14 novembre 2020, la société DGI a transmis à ses mandants une offre d’achat au prix de 435 000 euros formalisée par M. et Mme [K] (pièce n°3).

Par lettre du 7 décembre 2020, M. et Mme [Z] ont formalisé une contre-offre au prix de 440 000 euros net vendeur (pièce n°4).

Par courriel du 9 décembre 2020, M. et Mme [K] ont donné leur accord pour acquérir le bien de M. et Mme [Z] au prix de 455 000 euros et fourni à M. [M] les informations et documents lui permettant d’établir le compromis de vente (pièce n°5).

La société DGI produit également des échanges de messages téléphoniques entre Mme [Z] et M. [M] des 12 et 15 décembre 2020 par lesquels la venderesse lui a adressé un certificat de ramonage ainsi qu’une facture de mise en conformité de la fosse septique, tout en lui demandant d'« en référer à Mr [K] » (pièce n°6).

L’appelante produit également un courrier manuscrit adressé le 15 décembre 2020 à M. [M] aux termes duquel les intimés lui indiquent ceci : « veuillez noter par cette présente que nous mettons un terme d’achat avec votre agence de notre maison. A ce jour, nous n’avons jamais reçu d’offre d’achat signée par l’acquéreur en bonne et due forme, et de ce fait, nous avons accepté une offre meilleure avec l’agence Victoria Keys d'[Localité 5] dont nous avons accepté l’offre de vente (') », (pièce n°7).

Par lettre recommandée distribuée le 22 décembre 2020, M. et Mme [Z] ont ensuite dénoncé le mandat conclu avec la société DGI.

Les intimés produisent une offre d’achat émise du 12 au 17 décembre 2020 émanant de Mme [R] [O] et M. [L] [E] au prix net vendeur de 448 000 euros (pièce n°8).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la contre-offre émise le 7 décembre 2020 par M. et Mme [Z] au prix de 440 000 euros net vendeur a été acceptée par M. et Mme [K] le 9 décembre 2020, de sorte qu’à cette date la promesse avait un caractère synallagmatique et valait vente. Le courrier manuscrit du 15 décembre 2020 par lequel les appelants se sont rétractés démontre, contrairement à ce qu’ils soutiennent, qu’ils avaient parfaitement eu connaissance de l’offre qui leur avait été faite par l’intimée puisqu’ils indiquent avoir « accepté une meilleure offre avec l’agence Victoria Keys ». S’ils contestent l’authenticité des messages téléphoniques échangés entre M. [M] et Mme [Z], ils sont pourtant signés « Mme [Z] » et sont accompagnés du transfert de plusieurs factures à leur nom, photographiées, ce qui démontre que les messages émanent bien, à tout le moins, de Mme [Z]. En toute hypothèses, les échanges de courriels et courriers manuscrits signés de la main des appelants produits par l’intimée suffisent à établir que la vente était parfaite à la date du 15 décembre 2020. Il est à cet égard peu important qu’un avenant au mandat de vente, mentionnant la diminution du prix de l’immeuble, n’ait été régularisé entre les vendeurs et la société DGI dès lors qu’aucune clause exigeant un tel formalisme n’est invoquée de part et d’autre.

Dans ces conditions, en acceptant le 15 décembre 2020 l’offre émise par Mme [O] et M. [E], via l’agence Victoria Key’s, soit postérieurement à la promesse de vente conclue avec M. et Mme [K], les appelants ont manqué à leurs obligations contractuelles.

Les conditions d’application de la clause pénale stipulée au mandat sont donc pleinement réunies.

Cependant, il se déduit du courriel du 9 décembre 2020 adressé par M. et Mme [K] à M. [M] que la société DGI avait réduit sa rémunération à 15 000 euros.

C’est donc à bon droit que le premier juge a, au titre de la clause pénale, condamné M. et Mme [Z] à verser à la société DGI la somme de 15 000 euros.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

Sur la prétention indemnitaire au titre de la procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une créance de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, M. et Mme [Z], qui succombent au principal, échouent à démontrer que l’action en justice de la société DGI ne repose sur aucun élément tangible et serait donc de ce fait abusive.

Tout au contraire, les éléments débattus à hauteur de cour démontrent que la société DGI était en droit de revendiquer l’application de la clause pénale stipulée au mandat de vente dès lors qu’elle avait présenté aux appelants un couple d’acquéreurs ayant accepté leur offre au prix de 440 000 euros net vendeur préalablement à l’offre qu’ils ont reçue via l’agence Victoria Key’s.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté les appelants de leur prétention indemnitaire pour procédure abusive.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la prétention indemnitaire au titre du préjudice moral

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les appelants ne rapportent pas la preuve d’un harcèlement commis par la société DGI au-delà des seules attestations de leur proche (pièces appelants n°3 à 6).

En outre, si les certificats médicaux du Dr [A] [B] mettent en évidence des symptômes de stress et d’anxiété ressentis par les appelants, rien ne permet de les imputer à l’agent commercial de la société DGI, qui les a mis en relation avec M. et Mme [K].

Les appelants échouent ainsi à rapporter la preuve d’une faute de la part de la société DGI et d’un lien de causalité entre la faute alléguée et leur préjudice moral.

C’est donc par une exacte application des règles de la responsabilité civile délictuelle que le premier juge les a déboutés de cette prétention.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les prétentions accessoires

M. et Mme [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, M. et Mme [Z] seront condamnés in solidum à une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront en outre déboutés de leur propre prétention fondée sur les mêmes dispositions.

Le jugement sera enfin confirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [Y] [Z] et Mme [C] [N] épouse [Z] in solidum aux dépens de l’instance d’appel sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [Z] et Mme [C] [N] épouse [Z] in solidum à verser à la société DGI la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Y] [Z] et Mme [C] [N] épouse [Z] de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller