R.G. : N° RG 24/01627 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FR4B

ARRÊT N°

du : 13 janvier 2026

SP

Formule exécutoire le :

à :

M^e Caroline LEMELAND

M^e Christophe BARTHELEMY

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 JANVIER 2026

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 25 juin 2024 par le tribunal judiciaire de TROYES (RG 23/02327)

1°) Madame [E] [G] épouse [X]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par Maître Caroline LEMELAND, avocat au barreau de l’AUBE

2°) Madame [I] [O]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par Maître Caroline LEMELAND, avocat au barreau de l’AUBE

3°) Monsieur [Y] [B]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par Maître Caroline LEMELAND, avocat au barreau de l’AUBE

INTIMÉ :

Monsieur [R] [D] Responsable gestion

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représenté par Maître Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Sandrine PILON, conseillere, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur [R] LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Sandrine PILON, Conseillère, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [E] [G] épouse [X], Mme [I] [O], M. [Y] [B], M. [K] [L] et M. [R] [D] sont, chacun, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 7] et [Adresse 3] [Localité 13].

Par acte des 30 octobre 2023, 25 janvier 2024 et 11 mars 2024, Mme [G], Mme [O], M. [B] et M. [L] ont fait assigner M. [D] devant le tribunal judiciaire de Troyes afin qu’il lui soit fait interdiction d’exercer l’activité de location meublée touristique de courte durée au sein de l’immeuble et qu’il soit condamné à retirer un dispositif d’accès aux parties communes, ainsi qu’une boîte à clés.

Par jugement du 25 juin 2024, le tribunal a :

— Débouté Mme [G] épouse [X], Mme [O], M. [B] et M. [L] de leur demande tendant à interdire à M. [D] d’exercer l’activité de location touristique de courte durée dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Localité 13],

— Condamné M. [D] à démanteler le système mis en place à partir de l’interphone de son appartement pour permettre l’ouverture de la porte d’accès aux parties communes sans clef, ni badge et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte provisoire de 100 euros pour jour de retard passé ce délai,

— Débouté Mme [G] épouse [X], Mme [O], M. [B] et M. [L] de leur demande tendant à ce que M. [D] soit condamné à retirer la boîte à clefs installée dans la boîte aux lettres de son appartement,

— Condamné M. [D] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamné M. [D] à payer à Mme [G] épouse [X], Mme [O], M. [B] et M. [L] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelé que le jugement est de droit exécutoire par provision.

Mme [G], Mme [O] et M. [B] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29 octobre 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, ils demandent à la cour de :

— Débouter M. [D] de ses demandes, fins et conclusions,

— Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— Infirmer le jugement en ce qu’il les déboute de leurs demandes tendant à interdire à M. [D] d’exercer l’activité de location touristique de courte durée dans l’immeuble et tendant à ce qu’il soit condamné à retirer la boîte à clés installée dans la boîte aux lettres de son appartement,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

— Interdire à M. [D] d’exercer l’activité de location meublée touristique de courte durée dans l’immeuble, sous astreinte de 400 euros par infraction constatée commençant à courir un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

— Le condamner à retirer la boîte à clés permettant l’accès à son appartement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

— Condamner M. [D] en tous les dépens, qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils rappellent les termes de l’article 9-I alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et soutiennent qu’il résulte du règlement de copropriété que l’immeuble est réservé à l’usage d’habitation, de sorte qu’y sont interdites, les locations meublées touristiques de courte durée, qui revêtent un caractère commercial.

Ils ajoutent que, quelle qu’en soit la nature, cette activité est contraire à la destination de l’immeuble.

Ils arguent des nouvelles dispositions insérées par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que l’activité de location touristique est une activité commerciale, ne pouvant s’exercer que dans des lots affectés au commerce. Ils soutiennent que ce caractère commercial est confirmé par l’article L.631-7, dernier alinéa du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’un arrêté du préfet de l'[Localité 12] du 16 septembre 2019 et une délibération du conseil municipal de [Localité 13] du 16 décembre 2019.

Ils estiment en outre qu’il est porté atteinte à la destination de l’immeuble, dont ils invoquent le caractère résidentiel, en faisant notamment valoir que le règlement de copropriété interdit l’exploitation de garnis, mais aussi les caractéristiques physiques d’un petit immeuble du centre-ville, impliquant une occupation pérenne et paisible. Ils ajoutent que le règlement de copropriété impose que les locataires soient de bonne vie et m’urs et indiquent que l’appartement de M. [D] a été utilisé pour la pratique de la prostitution.

Ils soutiennent encore que l’exercice de l’activité de location meublée touristique de courte durée dans cet immeuble résidentiel porte nécessairement atteinte aux droits des copropriétaires en ce qu’elle occasionne des nuisances troublant la tranquillité de ses occupants.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, M. [D] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il le condamne aux dépens de première instance et au versement de frais irrépétibles à hauteur de 1 500 euros,

— Débouter Mme [G], Mme [O] et M. [B] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance et d’appel,

— Confirmer le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

— Condamner in solidum les intimés Mme [G], Mme [O] et M. [B] à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il conteste que l’activité de location en meublé de tourisme constitue, en soi, une activité commerciale et que la location litigieuse ait, en l’espèce, ce caractère, en l’absence de prestation para-hôtelières.

Il soutient qu’à sa lecture, le règlement de copropriété n’a pas été conçu pour faire obstacle aux nouveaux modes de location qui découlent de l’évolution des m’urs, parmi lesquels la location de courte durée à destination d’une clientèle de passage. Il affirme que la location en garni se distingue de la location en meublé.

Se prévalant de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 19 novembre 2024, il estime que faute d’interdiction formelle de la location de tourisme dans l’immeuble, il ne peut être demandé au juge de se substituer à la volonté du syndicat des copropriétaires à qui il appartient de s’exprimer selon les modalités dudit texte.

Il considère que la preuve n’est pas rapportée d’une atteinte aux droits des copropriétaires.

Il précise avoir exécuté le chef du jugement lui imposant de démanteler le système mis en place pour permettre l’ouverture automatique de la porte d’entrée et ne pas en relever appel.

Il affirme qu’aucune disposition n’interdit l’installation d’une boîte à clés permettant aux locataires de récupérer la clé et d’accéder à l’appartement après avoir renseigné un code secret.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2025.

MOTIFS

Il résulte de l’article 9, I. de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il résulte de l’article 3 du règlement de copropriété du 18 septembre 1967 applicable à l’immeuble litigieux que chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.

Ce règlement indique en outre à l’article 4 intitulé 'Occupation’ : « L’immeuble devra toujours être habité bourgeoisement et de façon honnête par des personnes de bonne vie et m’urs. Il ne pourra être exercé dans un appartement aucun commerce ou industrie d’une nature quelconque, non plus que l’exercice d’une profession libérale susceptible de changer la destination des locaux attribués ».

Des modifications ont été apportées au règlement le 12 janvier 1968 en ce sens que s’il ne pourra être exercé dans un appartement aucun commerce ou industrie d’une nature quelconque, il pourra y être exercé une profession libérale exclusivement.

Le règlement de copropriété prévoit en outre à l’article 17 'Ventes ' Locations’ que la location ou sous-location en meublé, de tout ou partie sera tolérée mais à la condition expresse que les locataires ou sous-locataires soient de bonne vie et m’urs, qu’ils observent en ce qui les concerne le règlement et que le caractère bourgeois de l’immeuble et les conditions générales de l’habitation ne soient pas changées, l’organisation d’une pension de famille ou d’un pensionnat ou l’exploitation de garnis étant formellement interdite.

Il résulte en premier lieu de ce qui précède que la location de meublé est autorisée par le règlement de copropriété, mais non l’exercice d’une activité commerciale.

Les appelants invoquent le caractère commercial de la location de meublé pratiquée par M. [D] dès lors que sont en cause des locations touristiques de courte durée.

Il résulte de l’article L110-1 du code de commerce que la loi répute actes de commerce, la location de meubles, mais non celle d’immeubles.

La location de meubles n’étant, en principe, qu’accessoire à celle d’immeuble, qui conserve un caractère prédominant, la location de logements meublés n’a pas de caractère commercial, à moins qu’elle ne s’accompagne de prestations s’apparentant à celles d’hôtellerie ou de résidence de service, tels que service de petit déjeuner, nettoyage des lieux loués, renouvellement du linge mis à disposition, nettoyage et repassage des vêtements et linges personnels, ces prestations conférant un caractère commercial à la location.

En l’espèce, si M. [D] ne conteste pas que les locations en cause soient touristiques et de courte durée, il n’est pas démontré par les appelants que celles-ci s’accompagnent de prestations autres que le nettoyage avant l’arrivée des locataires, qui n’est pas suffisant pour conférer un caractère commercial à la location.

Les dispositions de l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, qui permettent le vote à la majorité simplifiée des deux tiers des résolutions autorisant la modification du règlement de copropriété concernant l’interdiction de location des lots à usage d’habitation en meublés de tourisme sont limitées aux copropriétés interdisant déjà toute activité commerciale à l’exclusion des lots spécifiquement à destination commerciale.

Il ne peut, pour autant, être déduit de ce texte que la location de meublés de tourisme constitue, par nature, une activité commerciale, sans quoi la seule stipulation d’une interdiction d’exercer une activité commerciale dans le règlement de copropriété suffirait à l’interdiction de locations meublées touristiques, sans qu’il soit nécessaire de l’interdire expressément par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le changement d’usage d’un local d’habitation ne tend pas nécessairement à un usage commercial, d’autres usages étant possibles, tels l’exercice d’une profession libérale. Dès lors, il ne peut être tiré aucune conclusion en faveur d’une nature commerciale de l’activité de meublé touristique, des dispositions de l’article L.631-7 dernier alinéa du code de la construction et de l’habitation, dont il résulte que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Les dispositions administratives imposant l’obtention d’une autorisation pour changer l’usage de locaux d’habitation ne confèrent pas davantage une nature commerciale à l’activité de location meublée touristique.

La location en meublé n’est pas en elle-même contraire à la destination de l’immeuble. Le fait qu’il s’agisse d’une location touristique, de courte durée, implique cependant une multiplicité d’occupants créant un va et vient permanent de personnes extérieures à la copropriété.

Si le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une profession libérale, les allers et venues résultant d’une location meublée touristique, qui se poursuivent durant les fins de semaine et la nuit, excèdent les nuisances que la présence d’une telle profession dans l’immeuble peut engendrer. Une telle activité porte donc atteinte aux dispositions du règlement de copropriété stipulant que l’immeuble doit être habité bourgeoisement, étant précisé que l’immeuble en cause est décrit dans le procès-verbal de constat d’huissier du 21 juillet 2023 produit par les appelants comme un ensemble immobilier « pans de bois », typique du centre-ville de [Localité 13] et qu’il n’est composé que de huit appartements, de sorte que l’activité de meublés touristiques développée dans l’un d’eux a nécessairement un retentissement important sur le reste de la copropriété.

Les appelants produisent une fiche main courante et un rapport d’intervention de la police municipale de [Localité 13] le 3 juillet 2023, en raison de violences subies par l’occupante d’un logement donné en location meublée touristique dans l’immeuble litigieux, dont la personne qui a requis les services de police a indiqué qu’elle se livrait à la prostitution.

Les policiers exposent qu’ils se sont rendus dans l’appartement occupé par la victime en précisant qu’il s’agit du numéro 4, lequel correspond au lot de M. [D], mais celui-ci argue de ce que la victime a désigné le propriétaire des lieux sous un autre prénom que le sien et qui est celui d’un autre copropriétaire ayant également une activité de location meublée touristique dans la copropriété.

Cependant, la fiche de main courante précise que les violences pour lesquelles la police a été requise ont eu lieu dans un appartement situé au rez-de-chaussée porte gauche. Or le lot appartenant à M. [D] se situe au rez-de-chaussée 1ère porte à gauche, tandis que celui du propriétaire prénommé '[Z]' est situé au rez-de-chaussée, première porte à droite.

Les policiers municipaux sont revenus dans l’immeuble le même jour en raison de la présence d’un individu souhaitant en découdre avec des ouvriers présents dans la copropriété qui l’avaient mis en fuite lors de la commission des violences précitées.

L’une des copropriétaires occupant les lieux déclare en outre, dans un courrier versé à la procédure, qu’elle a été importunée à plusieurs reprises le jour des faits précités, par un individu présent dans les parties communes et qui tentait d’entrer en contact avec l’occupant de l’appartement 4, soit l’appartement de M. [D].

Ces faits, multiples et qui trouvent leur cause dans l’activité de meublé touristique développée par M. [D], constituent une atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le moyen présenté par celui-ci, pris d’une atteinte à son droit de propriété en cas d’interdiction générale de louer en meublé de courte durée, doit être rejeté dès lors que ladite interdiction est justifiée par la nécessité de préserver la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

Les appelants sont donc fondés à obtenir qu’il soit fait interdiction à M. [D] d’exercer dans l’immeuble en cause l’activité de location meublée touristique de courte durée, sous astreinte de 400 euros par infraction constatée, commençant à courir un mois après la signification du présent arrêt. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Leur demande tendant au retrait de la boîte à clés sera rejetée dès lors qu’il n’est pas démontré que ce dispositif porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni qu’il est contraire à la destination de l’immeuble. Le jugement sera confirmé sur ce point.

M. [D], qui succombe, doit supporter les dépens de première instance et d’appel et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

Les dépens d’appel pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est équitable d’allouer aux appelants la somme globale de 2 000 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il déboute Mme [E] [G] épouse [X], Mme [I] [O] et M. [Y] [B] de leur demande tendant à interdire à M. [R] [D] d’exercer l’activité de location touristique de courte durée dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Localité 13],

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne M. [R] [D] à cesser d’exercer l’activité de location touristique de courte durée dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Localité 13], sous astreinte de 400 euros par infraction constatée, commençant à courir un mois après la signification du présent arrêt,

Confirme l’arrêt pour le surplus de ses chefs soumis à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [D] aux dépens d’appel, sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [D] à payer à Mme [E] [G] épouse [X], Mme [I] [O] et M. [Y] [B] la somme de 2 000 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel,

Déboute M. [R] [D] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller