N° RG 25/00092

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTAC

ARRÊT N°

du : 27 janvier 2026

BD

Formule exécutoire le :

à :

la SCP MARTEAU-REGNIER-MERCIER-PONTON-BRACONNIER

la SCP GUILBAULT

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 05 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims (RG 23/03545)

1) Madame [G] [J]

Née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 9] (02)

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphanie PONTON de la SCP MARTEAU-REGNIER-MERCIER-PONTON-BRACONNIER, avocat au barreau de REIMS

2) Monsieur [I] [F]

Né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 11] (08)

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Stéphanie PONTON de la SCP MARTEAU-REGNIER-MERCIER-PONTON-BRACONNIER, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

La société ICF NORD EST, société anonyme d’HLM au capital de 29 342 100 euros, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Metz sous le numéro B 304 747 835, dont le siège social est [Adresse 6] à METZ (57000)

Représentée par M^e Anne GUILBAULT de la SCP GUILBAULT, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

A l’audience publique du 09 décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M. Duez, président de chambre, et M^me Magnard, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Frédérique Roullet, greffier lors des débats

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et par M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 10 décembre 2020, la SA ICF Habitat Nord Est a consenti à monsieur [F] [I] et madame [J] [G] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 349,33 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 83,94 euros.

Alléguant une infestation du logement par des punaises de lit à compter de l’été 2022 et à défaut de règlement de la difficulté, le couple a quitté le logement à compter du ler septembre 2023.

Par assignation du 3 octobre 2023, les anciens locataires ont fait assigner la SA ICF Habitat Nord Est devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims aux fins d’obtenir principalement l’indemnisation de leur trouble de jouissance qu’ils chiffraient à la somme de 915,39 €en réparation de leur préjudice matériel et à la somme de 5000 € pour chacun d’entre eux au titre de leur préjudice moral.

Par jugement du 5 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a débouté les demandeurs de leurs prétentions, les a condamnés aux dépens ainsi qu’à payer à la SA ICF Habitat Nord Est une somme de 500 €au titre des frais irrépétibles de l’instance.

Au titre des motifs décisoires de cette décision, le juge des contentieux de la protection relève que l’infestation par des punaises de lit n’est pas contestable mais que le bailleur a fait procéder avec diligence à plusieurs interventions de professionnels à compter du moment où la nuisance lui a été dénoncée (septembre 2022).

Le premier juge relève également que :

'Si les demandeurs font état de ce qu’ils ne pouvaient pas supporter le coût financier ni la charge physique pour mettre en état le logement, force est de constater qu’ils ne démontrent pas en quoi leur handicap ne permettait pas de réaliser des tâches non extraordinaires, ne nécessitant pas, par exemple, le transport de charges lourdes. En outre, ces tâches n’impliquaient manifestement pas de coût financier.

Contrairement à ce qui est allégué, les rapports d’intervention ainsi que le courrier électronique du 24 janvier 2024 démontrent que les locataires étaient absents lors des deux premières interventions, qu’ils ont également refusé l’organisation du traitement le 27 février 2023, puis ont refusé le traitement de certaines pièces du logement les 13 et 21 juin 2023.

Il ne saurait être reproché au bailleur de ne pas avoir procédé à l’entière désinsectisation des communs, ce qui ne résulte d’ailleurs que d’un courrier du groupement des locataires et dont la nécessité n’est pas établie, des lors qu’ils n’ont, eux-mêmes, pas permis la désinsectisation de l’entier logement.'

Mme [J] et M. [F] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions le 16 janvier 2025.

Aux termes de leurs conclusions d’appelants signifiées par voie électronique et déposées au greffe de la cour le 27 mars 2025, Mme [J] et M. [F] sollicitent, par voie d’infirmation de la décision déférée, de :

Juger que la SA ICF Habitat Nord Est a manqué à ses obligations contractuelles et que Mme [J] et M. [F] ont subi un trouble de jouissance.

Condamner la société ICF Habitat Nord-Est à verser à Mme [J] et à M. [F] les sommes suivantes :

' préjudice matériel : 915,39 €

' préjudice moral de Madame [J] : 5000,00 €

' préjudice moral de Monsieur [F] : 5000,00 €

' article 700 première instance : 2000,00 €

Les appelants sollicitent également la condamnation de la SA ICF Habitat Nord Est aux dépens et à leur payer la somme de 2000 €au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

Au soutien de leur appel, Mme [J] et M. [F] exposent principalement que la présence de punaises de lit au sein de l’immeuble concerné date de 2016, soit bien avant l’emménagement des appelants intervenus en décembre 2020.

Mme [J] et M. [F] contestent le jugement déféré en ce qu’il met à leur charge la responsabilité de l’absence de traitement utile.

Ils indiquent que la première intervention aux fins de traitement était prévue le 29 décembre 2022 mais qu’ils ne pouvaient être présents à leur domicile pendant les fêtes de fin d’année et avaient prévenu le bailleur. Ils indiquent qu’ils avaient informé la SA ICF Habitat Nord Est de la présence de punaises de lit dès l’été 2022 et que les traitements intervenus en juin 2022 se sont avérés inefficaces.

Mme [J] et M. [F] précisent que le traitement a pu être effectué le 05 janvier suivant, puis le 12 janvier 2023 sans le délai de 15 jours entre les deux passages.

Les anciens locataires indiquent également que le bailleur a participé à l’absence d’efficacité des traitements et par voie de conséquence à leur épuisement physique et mental notamment en ne procédant pas à la désinfection de l’immeuble complet et surtout en imposant aux locataires, atteints de handicap physique, de déménager les pièces à traiter et/ou de quitter le logement pendant quatre heures à chaque fois qu’il y avait un traitement insecticide.

Mme [J] et M. [F] reprochent également à la SA ICF Habitat Nord Est de ne pas avoir communiqué la composition des produits employés et d’avoir souffert de maux de tête après les traitements.

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique et déposée à la cour le 27 mai 2025, la SA ICF Habitat Nord Est sollicite la confirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims le 5 novembre 2024 y ajoutant la condamnation des appelants aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions d’appel, la SA ICF Habitat Nord Est expose principalement qu’il n’y avait aucun problème d’infestation déclarée avant le mois de septembre 2022.

Le bailleur indique que dès qu’il a eu connaissance de la situation, en septembre 2022, il a missionné la société PRO HYGIÈNE SOLUTION GRAND EST (PHS Grand Est) qui a testé 26 logements de l’immeuble 28 novembre 2022 et a conclu que seuls trois logements, dont celui de Mme [J] et de M. [F], étaient concernés par une infestation qualifiée de 'plutôt faible'.

La SA ICF Habitat Nord Est a alors programmé une intervention dans les logements concernés le 28 novembre 2022. Le bailleur indique que Mme [J] et M. [F] étaient absents lors du passage de la société de désinfection le 28 novembre puis lors du second passage reprogrammé le 22 décembre 2022. Le bailleur précise que l’intervention n’a pu être réalisée que le 5 janvier 2023 du fait de l’absence de locataires et qu’à cette date, le technicien a émis un rapport ne mentionnant « aucune infestation constatée à ce jour ». Lors d’un second passage de l’entreprise PHS Grand Est le 12 janvier suivant, il n’était également constaté aucune infestation.

Sur nouvelle demande des locataires courant février 2023, la SA ICF Habitat Nord Est précise avoir de nouveau missionné la société PHS Grand Est, laquelle a rencontré l’opposition systématique des locataires à son intervention.

La SA ICF Habitat Nord Est indique que Mme [J] et M. [F] ne peuvent se référer à leur état de handicap physique pour justifier leur attitude dans la mesure où ils n’étaient pas dans l’incapacité de déménager les pièces à traiter ou de laver le linge infecté comme le demandait l’entreprise PHS Grand Est, et ce d’autant qu’ils ont été en capacité de le faire quand ils ont déménagé lorsqu’ils ont quitté l’appartement.

' Vu les conclusions récapitulatives des appelants signifiées le 27 mars 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’intimée signifiées le 27 mai 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 02 décembre 2025

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur le trouble de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1724 du code civil dispose enfin que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L’article 6 alinéa 1 er de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 indique par ailleurs que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

L’infestation d’un logement loué par des parasites et/ou insectes nuisibles tels que punaises de lits ou cafards constitue une atteinte à l’article 6 alinea 1er ci-dessus rappelé dès lors que, soit le logement a été délivré à l’origine avec cette infestation, soit que l’infestation est apparue au cours de la location et que le bailleur, une fois averti par le locataire, n’a pas fait sans délai toutes les diligences nécessaires pour faire cesser le trouble.

En l’espèce, Mme [J] et M. [F] ne produisent aux débats aucune pièce probante permettant de considérer que le logement était infecté de punaises de lits lors de leur emménagement (10 décembre 2020).

La première plainte des locataires date du mois de juillet 2022, mais le rapport d’intervention de la PHS Grand Est mentionne que le technicien n’a pu intervenir le 27 juillet 2022 la locataire ayant refusé l’intervention avec des propos insultants (Pièce intimée n° 19), l’intervention ayant finalement eu lieu le 31 août 2022 (pièces 20 et 21).

Suite à une nouvelle plainte des locataires en octobre 2022, la SA ICF Habitat Nord Est a missionné l’entreprise PHS Grand Est qui est intervenue pour une opération de détection le 28 novembre 2022 et a découvert une infestation dans l’appartement de Mme [J] et M. [F] (6ème étage G) au niveau du sommier et du canapé de la chambre de gauche. (Pièce intimée n° 2 et 3).

Le traitement a été appliqué par l’entreprise PHS Grand Est en deux étapes les 05 janvier 2023 et 12 janvier 2023, la facture d’intervention précisant qu’un premier passage avait été prévu le 29 décembre 2022 mais que les locataires étaient absents. (Pièce intimée n° 6)

Un rapport d’intervention réalisé le 22 décembre 2022 par la société PHS Grand Est mentionne en effet que Mme [J] et M. [F] n’ont pas répondu à plusieurs appels de l’entreprise. (Pièce 7)

Il est donc acquis, nonobstant les motifs invoqués par les appelants, que le bailleur est intervenu au plus vite sur chacune des demandes de ses locataires mais en fonction des disponibilités réduites de ces derniers et malgré leur évidente réticence à se rendre disponibles.

Par la suite, Mme [J] et M. [F] ont averti la SA ICF Habitat Nord Est de la présence d’insectes courant février 2023.

Par lettre du 20 février 2023, le bailleur les informe avoir missionné de nouveau l’entreprise PHS Grand Est (pièce appelants 8)

Il ressort du rapport d’intervention que la PHS Grand Est a communiqué à la SA ICF Habitat Nord Est que :

Après plusieurs appels infructueux de l’entreprise d’assainissement, les locataires refusent le traitement le 27 février 2023.

Plusieurs nouvelles tentatives de rendez-vous en mars, avril et juin 2023 se sont avérées vaines pour défaut de réponse des locataires.

Une intervention prévue le 13 juin 2023 n’a pu être réalisée complètement puisque Mme [J] et M. [F] ont refusé que le traitement soit appliqué dans la cuisine la salle de bains et les WC.

Par mail du 18 juin 2023, Mme [J] et M. [F] informaient la SA ICF Habitat Nord Est que 'suite au traitement du 13/06 ils avaient souffert de maux de tête et qu’ils refusaient les 2ème et 3ème traitement prévus'.

Le 21 juin 2023, le technicien de la société PHS Grand Est a finalement pu intervenir mais précise que Mme [J] et M. [F] se sont refusés à sortir les matelas pour les traiter.

Le 25 juillet 2023 Mme [J] et M. [F] ont finalement accepté une intervention pour le 27 juillet 2023, intervention pour laquelle les locataires étaient 'agressifs et vulgaires (sic)' au motif que le technicien aurait eu 15 minutes de retard et dont le rapport d’intervention mentionne que 'le logement ne comprend plus de punaises'. (Pièces intimée 13, 14, 15, 16 et 18)

Les consignes de préparation des logements préalablement aux interventions de la société PHS Grand Est ont été délivrées aux locataires ainsi qu’il résulte du courrier du 23 mai 2023 aux termes duquel les locataires étaient informés qu’ils devaient « passer l’aspirateur’ enlever les draps, taies et couvertures des matelas et sommier, lavé l’ensemble des textiles à 60°, isoler le reste du linge non lavé, décoller le mobilier à plusieurs dizaines de centimètres des murs vider les placards armoire et table de nuit. »

Rien n’indique que le bailleur n’a pas fait réaliser le traitement de désinsectisation dans l’ensemble des logements de l’immeuble puisqu’il avait fait réaliser une recherche sur l’ensemble des logements des [Adresse 5] et [Adresse 7] le 28 novembre 2022.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’invoquent Mme [J] et M. [F] dans leurs conclusions, le processus de traitement par la société PHS était adapté et systématiquement appliqué en plusieurs étapes. Seule l’attitude de Mme [J] et M. [F] n’a pas permis une application toujours optimum du traitement.

Mme [J] et M. [F] ne peuvent justifier leur attitude de résistance et d’opposition aux interventions de la PHS Grand Est par les difficultés liées à leur état de handicap et l’obligation qui leur était faite de déménager les pièces à traiter, cette circonstance étant certes pénible, mais inopposable au bailleur et non-insurmontable pour les locataires qui avaient la possibilité, le cas échéant, de solliciter une aide extérieure, familiale ou autre pour les aider.

En tout état de cause, Mme [J] et M. [F] ne saurait invoquer à l’appui de leur comportement un « traitement inhumain » de la part du bailleur.

Il apparaît au contraire que, malgré l’attitude hostile des locataires, le bailleur s’est mobilisé pour organiser la désinsectisation du logement de Mme [J] et M. [F] mais que ces derniers, par leurs absences et réticences à se rendre disponibles, (alors pourtant qu’ils ne justifient d’aucune contrainte spécifique médicale ou professionnelle), la non-préparation injustifiée du logement, les refus d’intervention totale ou limitée à certaines pièces, ont opposé une faute qui est la seule cause à ce que le bailleur n’aît pas pu leur garantir la jouissance paisible de leur logement.

En conséquence, la cour reprendra les motifs adoptés par le premier juge en complément de ses propres motivations, conformément à l’article 955 du code de procédure civile, pour considérer qu’en l’espèce, la responsabilité du bailleur ne saurait être engagée et que la demande d’indemnisation de Mme [J] et M. [F] a été justement rejetée par la décision déférée qui sera confirmée.

2/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

En l’espèce, le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré quant à la mise à la charge de Mme [J] et de M. [F] des dépens et frais irrépétibles de première instance.

Il est indéniable qu’en interjetant appel, alors pourtant que la décision de première instance avait de manière précise et circonstanciée motivée les raisons pour lesquelles leur demande indemnitaire n’a pas été retenue, Mme [J] et M. [F] ont imposé à la SA ICF Habitat Nord Est d’exposer en cause d’appel des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

En conséquence, Mme [J] et M. [F] seront tenus aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SA ICF Habitat Nord Est la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions déférées le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 05 novembre 2024 (RG N° 23/03545).

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [J] et M. [I] [F] aux dépens de l’appel.

Condamne Mme [G] [J] et M. [I] [F] à payer à la SA ICF Habitat Nord Est la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

Le greffier Le président de chambre