R.G. : N° RG 25/00641 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUNQ

ARRÊT N°

du : 12 mai 2026

KLV

Formule exécutoire le :

à :

M^e Adeline SEGAUD

la SELARL [Localité 1] CLAIRE DELVAL

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 MAI 2026

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 08 août 2024 par le Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES (RG 22/00504)

S.A.R.L. Avimo, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de SEDAN sous le numéro B 753.514.025 (numéro SIRET 753.514.025.00034), agissant poursuites et diligences de son représentant légal ayant son domicile

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Adeline SEGAUD, avocat au barreau des ARDENNES

INTIMÉS :

1°) Monsieur [Q] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Marie-claire DELVAL de la SELARL MARIE CLAIRE DELVAL, avocat au barreau des ARDENNES

2°) Madame [E] [G] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Marie-claire DELVAL de la SELARL MARIE CLAIRE DELVAL, avocat au barreau des ARDENNES

3°)Monsieur [N] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Maître Marie-claire DELVAL de la SELARL MARIE CLAIRE DELVAL, avocat au barreau des ARDENNES

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE [Localité 4], conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors des débats et lors de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2021, la société à responsabilité limitée Avimo a signé une promesse synallagmatique de vente avec M. [Q] [J], Mme [E] [G], son épouse, et M. [N] [J], leur fils, portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (08), cadastré section AM n°[Cadastre 1], d’une contenance de 52 ca, moyennant le prix de 215 000 euros, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt consenti par la société anonyme Banque CIC est.

Le rez-de-chaussée de l’immeuble a été donné à bail commercial à la société A2L [D].

La réitération de la vente par acte authentique, qui a été fixée au plus tard le 1er septembre 2021, reportée au 30 septembre suivant, n’est pas intervenue.

Se plaignant d’une dissimulation par M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] des impayés de loyers commerciaux de la société A2L [D], la société Avimo les a fait assigner par exploits séparés du 8 février 2022 devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en nullité de la promesse synallagmatique de vente pour dol et en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 8 août 2024, le tribunal a :

— débouté la société Avimo de toutes ses prétentions,

— condamné la société Avimo à payer à M. [Q] [J], Mme [G] et M. [N] [J] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société Avimo aux dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit du jugement.

Par déclaration du 2 mai 2025, la société Avimo a interjeté appel du jugement, sauf en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2026, la société Avimo demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Statuant à nouveau,

— prononcer la nullité pour dol de l’acte de compromis de vente immobilière du 7 juillet 2021 entre elle et M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J], outre les effets de droit attachés à la nullité,

— condamner in solidum M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] à lui payer les sommes suivantes :

*300 euros à titre de frais de rédaction du compromis,

*400 euros à titre de frais de prestation pour travaux,

*600 euros à titre de déclaration de travaux,

*900 euros à titre de commission sur prêt et frais de dossier,

— condamner in solidum M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] à lui payer la somme de 10 000 euros résultant du blocage des fonds pour le prêt bancaire qui lui a été consenti,

— condamner in solidum M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] à lui payer la somme de 10 750 euros au titre de la clause pénale,

— condamner M. [Q] [J] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Q] [J] aux entiers dépens de l’instance d’appel,

— déclarer irrecevables M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] en leur prétention nouvelle de régler la somme de 10 750 euros au titre de la clause pénale,

En tout état de cause,

— débouter M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamner in solidum M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner in solidum M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— rappeler l’exécution de plein droit de l’arrêt à intervenir à compter de sa signification.

Elle soutient sur le fondement des articles 1137 à 1139 du code civil que les consorts [J] ne lui ont pas révélé l’existence des impayés de loyer du preneur à bail commercial et de son placement en liquidation judiciaire deux ans avant la vente malgré les stipulations contractuelles mentionnant que le bien donnait lieu à perception de loyers et le fait que cette information était déterminante de son consentement.

Elle ajoute que cette man’uvre dolosive a vicié son consentement car elle n’aurait pas acquis le bien ou à des conditions financières différentes si elle en avait eu connaissance, ce qui conduit à la nullité du compromis de vente.

Elle expose que les conséquences de l’annulation doivent être tirées par le versement de l’indemnité due au titre de la clause pénale prévue au contrat et par l’indemnisation des divers frais qu’elle a exposés dans le cadre de l’élaboration du compromis de vente, des travaux projetés, des frais bancaires et du blocage des fonds.

Elle indique avoir tenté auprès des vendeurs d’obtenir une diminution du prix après la conclusion du compromis de vente, qui a été refusée par les vendeurs, et que ces derniers ont refusé de réitérer la vente par acte authentique. Elle précise avoir découvert que le bien avait finalement été vendu pour un prix nettement supérieur à d’autres acquéreurs le 21 décembre 2023.

En défense à la demande reconventionnelle des intimées au titre de la clause pénale, elle estime qu’elle est irrecevable, en application de l’article 564 du code de procédure civile, comme étant nouvelle en appel, et qu’elle est mal fondée dès lors que la vente n’a pu être finalisée du fait du refus des vendeurs.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2026, M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevable la société Avimo de sa prétention nouvelle au titre de la clause pénale,

— condamner la société Avimo à leur payer la somme de 10 570 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société Avimo à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles d’appel,

— condamner la société Avimo aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Ils font valoir que la preuve d’une man’uvre dolosive n’est pas rapportée, que l’appelante a bien été informée par leur notaire des impayés de loyers du preneur à bail commercial et par le preneur à bail lui-même.

Ils estiment que la demande de l’appelante est dépourvue d’intérêt et n’a pas d’objet dès lors qu’ils n’ont pas manifesté l’intention de poursuivre en justice l’exécution du compromis après sa défaillance. Ils précisent que la vente authentique devait être réitérée avant le 1er septembre 2021 sous certaines conditions.

Ils font valoir que l’appelante n’a pas respecté les termes du compromis de vente et qu’elle ne peut donc pas obtenir le paiement des frais exposés pour l’établissement de l’acte, pas plus que les frais de travaux et de déclaration de travaux effectués sans son accord. Ils ajoutent que l’indemnité au titre du blocage des fonds n’est pas justifiée et qu’elle les a de toute façon récupérés faute de réitération de la vente.

Ils soutiennent être fondés, sur le fondement de l’article 567 du code de procédure civile, à demander reconventionnellement le versement de la clause pénale.

Sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, ils estiment que la prétention de l’appelante relative à l’indemnité au titre de la clause pénale est irrecevable comme étant nouvelle en appel. Sur le fond, ils considèrent qu’elle est mal fondée puisque la clause ne peut pas profiter à la partie qui n’a pas respecté son engagement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 17 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la nullité de la promesse synallagmatique de vente

Selon l’article 1137, alinéas 1 et 2, du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Pour l’application de ces dispositions, les man’uvres peuvent être constituées par la réticence dolosive, c’est-à-dire par le silence gardé délibérément par l’une des parties sur un fait que l’autre partie ne pouvait connaître et qu’elle savait essentielle pour elle afin de l’amener à contracter. En raison de sa double nature de vice de consentement et de délit civil, le dol par réticence suppose pour le demandeur en nullité, de rapporter la preuve que le vendeur a intentionnellement omis de révéler une information à l’acheteur et que l’erreur provoquée par la réticence dolosive a déterminé le contractant victime à conclure la vente dans les termes où elle l’a été.

En l’espèce, la clause « régularisation » de l’acte stipule que « le présent acte sera régularisé par acte authentique reçu Maître [O] [A], notaire associé à [Localité 5] ('). La signature de cet acte ne pourra avoir lieu, que si le notaire susnommé est détenteur du montant du prix de vente ou d’une partie du prix de vente, ainsi que des frais d’acquisition et de prise de garantie éventuelle. Cet acte devra être régularisé au plus tard le 1er septembre 2021. Pour le cas où le notaire chargé de cette régularisation n’aurait pas, à cette date, reçu toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l’acte de vente (notamment si les divers droits de préemption n’étaient pas à cette date entièrement purgés) ni reçu le ou les éventuels dossiers de prêts, la durée du présent compromis serait prorogée de quinze jours après la réception par ce dernier de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l’acte » (pièce appelante n°1, p. 18).

Il ressort du courrier adressé le 27 septembre 2021 par l’avocat de la société Avimo au notaire instrumentaire que la date de régularisation de l’acte a été reportée au 30 septembre 2021.

Or, il est constant que cette régularisation n’est finalement jamais intervenue.

La clause ci-dessus rappelée n’a pas expressément assorti l’absence de réitération de la vente par acte authentique de la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

Dès lors, et bien que l’immeuble ait été vendu à un tiers le 21 décembre 2023, ainsi que l’appelante le démontre par la production d’un état de mutation non contesté en défense (pièce n°18), la promesse synallagmatique de vente litigieuse demeure valable entre les parties.

Il en résulte que contrairement à ce que soutiennent les consorts [J], qui d’ailleurs ne soulèvent pas l’irrecevabilité de sa demande, la société Avimo a donc bien intérêt à contester la régularité de la promesse synallagmatique de vente.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante se fonde sur la clause « propriété-jouissance » qui stipule que « le vendeur déclare que l’immeuble est actuellement loué et que la jouissance aura lieu par la perception des loyers à compter de la réitération par acte authentique du présent acte » pour considérer que la circonstance que le bail commercial donnait lieu à la perception de loyers était déterminante de son consentement et que les consorts [J] lui ont délibérément dissimulé l’existence des impayés (p. 4).

Il y a lieu de relever que si la clause susvisée, rédigée en termes généraux, ne mentionne pas l’existence d’impayés de loyers commerciaux, elle ne comporte pas non plus l’indication que le locataire commercial était à jour de ses loyers.

Il ne peut donc être considéré, comme le soutient l’appelante, qu’il se déduirait de cette clause la garantie que les loyers étaient payés à échéance.

L’appelante se fonde également sur une attestation de son notaire établie le 28 novembre 2025, donc non produite en première instance, aux termes de laquelle celui-ci certifie que « lors de la signature du compromis, il n’a jamais été évoqué ni stipulé dans ce dernier l’existence d’éventuels loyers impayés (') » (pièce n°23).

De leur côté, les vendeurs produisent également une attestation de leur notaire établie le 24 février 2022 aux termes de laquelle celui-ci certifie que « lors de la signature du compromis de vente (') il a bien été évoqué le problème des loyers impayés en ce qui concerne le locataire du local commercial situé au rez-de-chaussée. M. [J] avait alors envisagé une résiliation du bail commercial en cours avec la SA [D] » (pièce n°2).

Force est de constater que les notaires respectifs des parties se contredisent sur le fait que l’existence des impayés de loyer avait été révélée à l’acheteuse. Il ne peut donc être affirmé que cette information aurait été donnée à l’acheteuse, ni qu’elle lui aurait été dissimulée.

Pour autant, à supposer l’élément matériel de la réticence dolosive établi, la société Avimo ne rapporte pas la preuve d’une dissimulation intentionnelle de la part des vendeurs quant à l’existence d’impayés de loyer dans le but de vicier son consentement.

C’est donc à bon droit que le premier juge, au regard des pièces dont il disposait, a débouté la société Avimo de sa prétention tendant à l’annulation de la promesse synallagmatique et de ses prétentions indemnitaires consécutives à l’annulation.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

II. Sur l’application de la clause pénale

1.Sur la recevabilité des prétentions des parties

Selon l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;

Selon l’article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, les prétentions respectives des parties relatives à l’indemnité due au titre de la clause pénale n’ont pas été soumises au premier juge.

Cependant, la prétention de la société Avimo constitue le complément nécessaire aux prétentions examinées en première instance découlant de l’inexécution de la promesse synallagmatique de vente, tandis qu’elle constitue une prétention reconventionnelle recevable en appel pour les consorts [J].

Elles sont donc recevables.

2. Sur le bien fondé de ces prétentions

En l’espèce, la clause pénale stipule « si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 10 750 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (') » (pièce appelante n°3, p. 19).

Cependant, il ressort des débats et des échanges de correspondance produits par l’appelante qu’aucune des parties n’a souhaité réitérer la vente par acte authentique.

Dans ces conditions, elles ne peuvent chacune en ce qui les concerne réclamer le paiement de l’indemnité due au titre de la clause pénale.

Elles seront respectivement déboutées de leur prétention à ce titre.

III. Sur les prétentions accessoires

La société Avimo, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

Condamnée aux dépens, elle sera également condamnée à verser aux consorts [J], en équité, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile telle que précisée au dispositif de la présente décision.

Elle sera déboutée de sa propre prétention à ce titre.

Le jugement sera enfin confirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Déclare recevables les prétentions des parties fondées sur la clause pénale ;

Déboute la société Avimo de sa prétention au titre de la clause pénale ;

Déboute M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] de leur prétention au titre de la clause pénale ;

Condamne la société Avimo aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne la société Avimo à verser à M. [Q] [J], Mme [E] [G] et M. [N] [J] la somme totale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Avimo de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente de chambre