Quatrième Chambre

ARRÊT N°

R.G : 04/05862

M. Y X

M. C X

M. D X

M^me E F épouse X

C/

Syndicat copropriété LES MARINES DE LA BAIE A PORNICHET

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 MARS 2008

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur M THIERRY, Président,

Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,

Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,

GREFFIER :

Madame G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2007

devant Monsieur M THIERRY, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Monsieur M THIERRY, Président, à l’audience publique du 13 Mars 2008, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.

****

APPELANTS :

Monsieur Y X

XXX

XXX

représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assisté de M^e Georges MORER, avocat

Monsieur C X

XXX

XXX

représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assisté de M^e Georges MORER, avocat

Monsieur D X agissant tant en son nom personnel qu’es qualité de mandataire de ses fils Y et C X

XXX

XXX

représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assisté de M^e Georges MORER, avocat

Madame E F épouse X agissant tant en son nom personnel qu’es qualité de mandataire de ses fils Y et C X

XXX

XXX

représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assistée de M^e Georges MORER, avocat

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires LES MARINES DE LA BAIE représenté par son syndic, la SARL WINDAL et KLEIN

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP M LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués

assistée de M^e ROBARD HERVOUET, avocat

I – Exposé préalable :

Le 23 août 2004, Mr Y X, Mr C X, Mr D X et M^me E F épouse X ont déclaré appel d’un jugement du 28 juin précédent, aux énonciations duquel il est fait référence quant à l’exposé des prétentions formulées et des moyens articulés par les parties à ce stade de la procédure, par lequel le Tribunal de grande instance de SAINT NAZAIRE, statuant sur les demandes faisant l’objet de l’instance introduite par l’assignation délivrée à leur demande le 30 septembre 2002 au syndicat des copropriétaires 'LES MARINES DE LA BAIE',

— a déclaré l’action des consorts X engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires LES MARINES DE LA BAIE prescrite ;

— a dit que l’article 2, alinéa 5, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 n’est pas 'application’ en l’espèce ;

— en conséquence, a débouté les consorts X de l’ensemble de leurs demandes ;

— a condamné les consorts X à verser au syndicat des copropriétaires LES MARINES DE LA BAIE 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— et a laissé les dépens à la charge des demandeurs.

*

Par arrêt du 27 octobre 2005, la Cour, considérant que les dispositions de l’alinéa 5 de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 s’appliquaient aux deux baux en meublé consentis par M^me X à I J et Z, à titre de logement principal au moins pour l’un d’entre eux, que de ce fait les consorts X ont une action, qu’il n’y a pas prescription pour les désordres de VMC apparus après les travaux financés par l’assurance dommages-ouvrage en 1995-97 et invoqués pour la première fois après un rapport 'amiable’ du 4 juillet 2002, que la réalité et les causes de dysfonctionnement n’étaient pas établies et qu’une mesure d’expertise était nécessaire,

— a infirmé le jugement entrepris ;

— a dit les consorts X recevables en leur action ;

— avant dire droit au fond, a ordonné une mesure d’expertise et désigné Mr K L pour y procéder avec mission de :

* convoquer les parties et se rendre sur les lieux, immeubles 'L’Albatros’ et 'Les Pétrels’ à PORNICHET, XXX, entendre tous sachants et se faire remettre tous documents utiles,

* dire si les désordres allégués par les consorts X dans leur assignation initiale existent,

* dans l’affirmative les décrire, préciser leur nature et importance,

* déterminer leurs causes,

* indiquer les travaux nécessaires pour y remédier et chiffrer le coût de ces travaux,

* donner son avis sur les préjudices subis ;

— a dit que l’expert, après respect des dispositions applicables et notamment de l’article 276 du Code de procédure civile, devra déposer son rapport au greffe de la Cour dans les quatre mois de sa saisine ;

— a dit que les consorts X devront, à peine de caducité de la mesure, verser à la régie de la Cour la somme de 3 000 € à valoir sur les frais d’expertise dans le mois de la présente décision ;

— et a réservé les dépens.

L’expert désigné a établi le 28 novembre 2006 son rapport qui a été déposé au greffe le 5 décembre suivant.

En application des dispositions de l’article 455, premier alinéa, du Code de procédure civile, il est procédé à l’exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens par visa des conclusions déposées :

— le 21 février 2007, par Mr D X et M^me E F épouse X, agissant tant en leur nom personnel qu’en qualité de mandataires de leurs fils Y et C X, Mr Y X et Mr C X, appelants ;

— le 16 mars 2007, par le syndicat des copropriétaires LES MARINES DE LA BAIE, représenté par son syndic, la SARL WINDAL & KLEIN, intimé.

***

II – Motifs :

Les consorts X sont copropriétaires titulaires de lots correspondant à trois appartements dans l’ensemble 'LES MARINE DE LA BAIE', 44 à 50, XXX à PORNICHET, constitué de cinq bâtiments dénommés 'Les Cormorans', 'Les Pétrels', 'L’Albatros', 'Les Goélands’ et 'Les Macareux’ construits au cours des années 1988 à1992. Le règlement de copropriété du 20 septembre 1998, modifié le 5 janvier 1990 et le 18 mars 1991, s’applique à cet ensemble immobilier.

Les demandeurs, qui ont déjà été en conflit avec la copropriété, sont intervenus à plusieurs reprises auprès du syndic et ont saisi les assemblées générales pour attirer l’attention sur les déficiences de la ventilation mécanique contrôlée et sur la nécessité de faire procéder aux travaux indispensable à la remise en ordre de cet équipement.

A l’assemblée générale du 10 août 1999, il a été décidé, par la huitième résolution, de faire appel à trois entreprises entretenant les VMC pour un devis sur une recherche complète, à touts les étages, pour vérifier si rien ne gêne le fonctionnement de la VMC, les copropriétaires demandant à ce que la recherche soit limitée à l’immeuble concerné, Les Pétrels, et décidant qu’il appartiendrait au nouveau syndic de faire le nécessaire. L’administrateur, M^e A, a proposé que la société Gaz Fuel Régulation soit notamment consultée sur ce travail qui ne pourra être commandé qu’après accord préalable du conseil syndical.

Par courrier du 31 mai 2002, le syndic en fonctions, la SARL WINDAL & KLEIN, a indiqué à M^me X qu’il s’était rendu le samedi 18 mai 2002 avec le concierge sur les terrasses de l’immeuble et avait pu vérifier le bon fonctionnement de toutes les ventilations mécaniques et a fait état de trois causes possibles de l’insuffisance de la ventilation mécanique dans son appartement.

Par courriers des 28 juin et 18 juillet 2002, M^me E X a demandé à ce même syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale prévue pour se tenir le 16 août 2002 un certain nombre de résolutions parmi lesquelles : 'Décision à prendre en vue de la vérification et remise en fonctionnement VMC suivant le décret du 30/01/02 sur le logement décent.'

Le 4 juillet 2002, Mr et M^me X ont fait procéder par Mr M B, N E.C.I., dans deux appartements dont ils sont propriétaires dans l’ensemble immobilier, à des meures qui ont fait apparaître, après nettoyage préalable des bouches d’extraction et dépose des grilles filtres à graisse, de fortes insuffisances des débits de ventilation ; le technicien a indiqué qu’il appartenait à la copropriété de vérifier le fonctionnement en débit-pression du ventilateur collectif et de contrôler l’état du réseau de gaines et l’équilibrage des réglages.

*

Dans le cadre de la présente instance, Mme et I X demandent que soit reconnue la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 avec pour conséquence sa condamnation à faire procéder aux travaux de reprise conformément aux conclusions du rapport d’expertise, tant pour les parties collectives que pour les parties privatives, et sa condamnation à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à faire procéder aux travaux de remise en état :

Après un rappel des principes généraux d’un système de ventilation mécanique contrôlée autoréglable et à partir de l’exposé exhaustif de la réglementation applicable dans ce domaine aux immeubles d’habitat collectif, spécialement en ce qui concerne les valeurs des débits d’extraction et des possibilités de réduction temporaire de ces débits, l’expert judiciaire a étudié en détails la configuration et les performances des systèmes de VMC mis en place dans les immeubles 'Les Pétrels’ et 'L’Albatros'.

En ce qui concerne les installations collectives, le système de ventilation mécanique contrôlée des logements est assuré sur chaque immeuble par un ventilateur d’extraction en caisson de marques ALDES type CVEC VEC 321/B (L’Albatros) motorisation 550 Watts ou C (XXX

D’après les constatations et conclusions non contestées de l’expert, le système de VMC réalisé ne satisfait pas aux exigences des normes en vigueur pour une fonction correcte de la VMC dans les logements concernés, car :

— les débits d’air extraits au niveau des gaines collectrices de raccordement des conduits verticaux d’extraction en terrasse sont insuffisants par rapport aux besoins déterminés ;

— les débits d’air mesurés au niveau des tés en souches de reprise des gaines verticales de la VMC collective pour les logements superposés dans les deux immeubles sont insuffisants et inférieurs de l’ordre de 50 % par rapport aux besoins au regard du nombre de logements raccordés ( + un tiers par rapport aux valeurs actuelles) ;

— ces débits correspondent aux indications des caractéristiques nominales débit/pression figurant aux documents techniques ALDES.

A l’origine des désordres, l’expert constate l’existence d’un sous-dimensionnement initial des installations de VMC des logements collectifs pour les deux immeubles visités, les caractéristiques initiales débit/pression des ventilateurs existants VEC 321 étant insuffisantes.

Il existe en effet un défaut de conception dans l’estimation totale des besoins réels de débit d’extraction qui est à l’origine d’un sous-dimensionnement des caissons moto-ventilateurs d’extraction et des collecteurs horizontaux en terrasse aspirant l’air pollué des gaines collectives verticales.

Les travaux pour remédier aux désordres existants sur la ventilation mécanique contrôlée à simple flux comprendront :

— d’une part, le remplacement des caissons d’extraction existants par des appareils de caractéristiques satisfaisant aux besoins débit/pression des deux immeubles, soit 6 000 m3/h pour l’immeuble Les Pétrels et 5 970 m3/h pour l’immeuble L’Albatros, étant observé que les caissons d’extraction ALDES VEC 382 ou 452 sont mieux adaptés aux besoins de l’immeuble pour un débit maxi en B de 6 500 à 7 800 m3/h ;

— d’autre part, le grossissement des gaines collectives horizontales en terrasse raccordées aux piquages en extrémité du réseau d’extraction.

Les travaux nécessaires, décrits en détails aux pages 53, 54, 55, 72 et 73 du rapport, sont chiffrés à 4 886,78 €pour l’immeuble Les Pétrels et à 4 874,88 €pour l’immeuble L’Albatros.

En ce qui concerne les défauts existants sur le système de ventilation des séjours avec coins-cuisines dans les immeubles Les Pétrels et L’Albatros, l’expert constate tout d’abord que les ouvertures servant de bouches d’entrée d’air frais extérieur (situées sur les caissons de volets roulants) sont en nombre insuffisant, ce qui constitue un défaut d’efficacité du système d’introduction d’air extérieur réduisant le volume d’air neuf prévu en VMC auto-réglable pour les salles de séjour des logements ; il observe d’autre part que la hotte VENTILUX placée d’origine en 1989 et 1990 dans les cuisines aménagées n’assure pas le débit d’air extrait mini qui est obligatoire dans les pièces avec cuisines concernées.

Des mesures ont été effectuées dans cinq appartements, dont les trois qui sont la propriété des demandeurs.

Dans l’appartement T3 situé au quatrième étage de l’immeuble Les Pétrels, le débit de ventilation est insuffisant par rapport à la norme, spécialement dans le coin-cuisine du séjour et le WC :

—  70,10 m3/h au lieu de 105,

—  19,04 m3/h au lieu de 45,

—  25,40 m3/h au lieu de 30,

—  12,80 m3/h au lieu de 15.

Dans l’appartement T1 situé au quatrième étage de L’Albatros, le débit total maxi de ventilation est insuffisant, spécialement dans la pièce unique principale avec coin-cuisine-séjour ; mais le débit total réduit est obtenu :

—  44,80 m3/j au lieu de 75,

—  18,50 m3/h au lieu de 20,

—  0 m3/h au lieu de 15.

Dans l’appartement T2 situé au quatrième étage de L’Albatros, le débit total maxi de ventilation est insuffisant par rapport à la norme, spécialement dans la pièce unique principale avec coin-cuisine-séjour :

—  54,10 m3/h au lieu de 90,

—  19 m3/h au lieu de 30,

—  0 m3/h au lieu de 15.

Des constatations similaires ont été faites dans des lots appartenant à d’autres copropriétaires.

Dans l’état actuel des cinq installations visitées, aucune d’elles n’atteint le débit d’air extrait imposé en cuisine, tant pour le débit maxi non réduit que pour le minimum, celui-ci n’autorisant pas de tolérance pour descendre en-dessous de ces valeurs.

L’expert relève que le débit réglementaire maximum prévu pour l’extraction d’air dans les cuisines n’est jamais obtenu avec les hottes VENTILUX existantes, que l’emploi de cette hotte ne peut donc s’adapter qu’à des logements de type studio où le débit réduit d’extraction en cuisine est plus faible, qu’il existe donc bien un désordre sur le système de VMC des cuisines conçues dans les prestations d’aménagement des immeubles mis en vente, qu’il est très probable que les débits réels d’extraction des hottes de ventilation en place n’ont jamais été assurés dans les locaux visités et que, par la suite, le débit s’est progressivement réduit pour d’autres causes telles que l’encrassement des appareils et du réseau, des nettoyages non réguliers, la difficulté de manoeuvre du clapet d’ouverture et la sinuosité du parcours de la gaine souple de raccordement avec coudes multiples créant des pertes de charge sur l’aspiration.

Selon l’avis de l’expert, on ne peut pas escompter une amélioration efficace des débits d’air extraits sur la cuisine sans suppression des hottes VENTILUX qui correspondent à des bouches de VMC et qui, n’étant pas des hottes aspirantes de cuisine, doivent être remplacées par des bouches d’extraction normalisées directement placées en partie haute sur la prise murale, ce qui nécessitera des modifications sur les habillages au niveau du plafond avec, d’autre part, installation de hottes de cuisine neuves à recyclage au-dessus des plaques de cuisson.

Les travaux et fournitures nécessaires sont décrits en détails par l’expert aux pages 55 à 57 de son rapport et leur coût est chiffré à 118,16 € par logement (pages 57 et 72).

Les insuffisances qui affectent les équipements collectifs d’auto-extraction par caissons moto-ventilateurs installés sur chacun des deux immeubles concernés ainsi que les réseaux de gaines de diamètres insuffisants, le tout relevant d’une sous-estimation des besoins réels des immeubles en débit d’extraction et caractérisant un défaut de conception, engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires selon les prévisions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose en son troisième alinéa que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

D’ailleurs, le syndicat des copropriétaires LES MARINES DE LA BAIE s’en rapporte à justice sur la demande de condamnation à faire procéder aux travaux de reprise sur les parties collectives de la VMC, sollicitant simplement un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt.

Il sera fait droit, sur le principe, à la demande formée à ce titre par les consorts X.

Par contre, ceux-ci sont mal fondés à exiger de la copropriété l’exécution des travaux de modification des installations spécifiques à chaque appartement dont les défectuosités propres affectent les parties privatives et n’ont pas pour cause des vices de construction ou un défaut d’entretien des parties communes.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La mise en place de dispositifs de ventilation mécanique contrôlée assujettis à une réglementation définissant les conditions et caractéristiques de tels équipements a pour but l’amélioration des conditions de vie à l’intérieur des logements d’immeubles collectifs où l’absence de renouvellement de l’air engendre une concentration de l’air pollué avec des conséquences nocives sur la santé des occupants comme sur le bon état et la pérennité du bâti.

Le mauvais fonctionnement d’une installation de VMC est donc préjudiciable aux occupants et propriétaires des locaux d’habitation qui en sont affectés et ces préjudices doivent donner lieu à réparation lorsque des responsabilités se trouvent engagées.

En l’état des pièces produites aux débats par les demandeurs, la diligence la plus ancienne qui ait été entreprise quant aux 'problèmes de VMC’ est la décision prise par l’assemblée générale du 10 août 1999 de faire intervenir des entreprises. Il n’est pas précisé quelle suite a été effectivement donnée à la résolution.

Malgré les deux courriers précités de M^me X, en dates des 28 juin et 18 juillet 2002, il n’est justifié d’aucune saisine de l’assemblée générale des copropriétaires sur la question du mauvais fonctionnement des VMC, étant seulement produit aux débats un document intitulé 'LES MARINES DE LA BAIE PROCES VERBAL DE L’ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 'LES MARINES DE LA BAIE BD DES OCEANIDES A PORNICHET QUI S’EST TENUE LE VENDREDI 16 AOUT 2002 A 14 HEURES’ etc., non signé, et dans lequel figure une résolution 17/114 ainsi rédigée: 'L’assemblée prend acte que les extracteurs des VMC en terrasse ont été vérifiés par le syndic et fonctionnent correctement. Ils sont de surcroît entretenus par une entreprise spécialisée . Le syndic attire l’attention des copropriétaires sur le besoin de nettoyer régulièrement les grilles d’amenée d’air des fenêtres et portes fenêtres.' Il n’est pas indiqué si cette résolution a été, ou non, adoptée.

Alors que l’instance avait été engagée le 30 septembre 2002 et que les demandeurs avaient produit aux débats le rapport de Mr B en date du 4 septembre 2002, le défendeur n’a tenu aucun compte de ce document, certes non contradictoire, mais émanant d’un professionnel et contenant des résultats de mesures très précis assortis de l’observation selon laquelle il serait opportun que la copropriété vérifie le fonctionnement en débit-pression du ventilateur collectif et contrôle l’état du réseau de gaines ainsi que l’équilibrage des réglages, se limitant à l’opinion selon laquelle le dysfonctionnement de la VMC pourrait être consécutif à des raccordements imprévus de sèche-linge ou de hottes aspirantes motorisées installées par les copropriétaires (compte-rendu de la réunion d’expertise du 17 janvier 2006, rapport d’expertise, page 11, in fine) et persistant à soutenir auprès de l’expert judiciaire, dans un courrier de son conseil en date du 4 avril 2006, que les extracteurs communs étaient en parfait état et assumaient leur fonction.

En s’abstenant ainsi, de manière fautive, de mettre en oeuvre en temps utile les moyens de vérification, puis de réparation, qui s’imposaient, le syndicat des copropriétaires a laissé perdurer une situation préjudiciable dont il doit réparation aux demandeurs auxquels sera allouée à ce titre la somme de 3 000,00 €.

*

Les prétentions des appelants étant déclarées pour l’essentiel fondées, il convient de faire application des dispositions de l’article 10-1 b) de la loi du 10 juillet 1965.

***

III – Décision :

LA COUR, statuant en suite de l’arrêt du 27 octobre 2005 :

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MARINES DE LA BAIE à faire procéder aux travaux de reprise des équipements collectifs de ventilation mécanique contrôlée des immeubles Les Pétrels et L’Albatros tels que décrits par Mr K L, expert judiciaire, dans son rapport daté du 28 novembre 2006, rubrique 5.5- 1- (pages 53, 54, 55) et 8 2°) (pages 72 in fine et 73) concernant l’installation de caissons moto-ventilateurs neufs ayant la possibilité d’assurer le débit maxi réglementaire pour chacun des immeubles concernés en remplacement des caissons d’extraction existants et la réfection partielle du réseau des collecteurs d’extraction VMC en terrasse, ces travaux devant être exécutés dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 100,00 € par jour de retard ;

Le condamne en outre à payer à Mr D X, M^me E F épouse X, Mr Y X et Mr C X, unis d’intérêts, les sommes de :

—  3 000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  4 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MARINES DE LA BAIE aux dépens de première instance et d’appel et admet la S.C.P. CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués associés, au bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dispense Mr D X, M^me E F épouse X, Mr Y X et Mr C X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Greffier, Le Président,