4^e Chambre

ARRÊT N° 349

R.G : 09/01655

OJ

M^me D C épouse Y

C/

M. X Z AE C

Melle M D AT AK AP C

M. Z T U C

M^me N AK AL C épouse B

S.C.P. Q R BERNADAC

M^me F AK AP P veuve C

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2011

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur U-Claude SEPTE, Président,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Juin 2011

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Septembre 2011 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame D C épouse Y

née le XXX à XXX

Rosebois

XXX

représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de M^e X BESSY, avocat

INTIMÉS :

Monsieur X Z AE C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP BREBION CHAUDET, avoués

assisté de M^e Jacques DRUAIS, avocat

Mademoiselle M D AT AK AP C, représentée par sa curatrice M^me F C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP BREBION CHAUDET, avoués

assistée de M^e Jacques DRUAIS, avocat

Monsieur Z T U C

né le XXX à XXX

XXX

Chemin de Saint-Barthélémy

XXX

représenté par la SCP BREBION CHAUDET, avoués

assisté de M^e Jacques DRUAIS, avocat

Madame N AK AL C épouse B

née le XXX à XXX

25 Rue AE Curie

XXX

représentée par la SCP BREBION CHAUDET, avoués

assistée de M^e Jacques DRUAIS, avocat

S.C.P. Q R BERNADAC

XXX

XXX

représentée par la SCP D ABOVILLE DE MONCUIT ST HILAIRE, avoués

assistée de M^e Thierry CABOT, avocat

Madame F AK AP P veuve C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP BREBION CHAUDET, avoués

assistée de M^e Jacques DRUAIS, avocat

Monsieur U-AH C et sa soeur, Madame D C épouse Y ont hérité de leurs parents divers biens, dont une propriété située à ROTHENEUF, commune de SAINT-MALO, dénommée le XXX, qui leur a été attribuée en indivision selon acte de donation-partage du 21 Août 1957, avant qu’eux-mêmes ne procèdent, par acte authentique du 03 Février 1970, à son partage entre eux, Monsieur C se voyant attribuer les parcelles 161, 471, 473, et Madame Y, les parcelles 468, 469 et 470.

Par acte en dates des 14 Janvier et 07 Février 1977 rédigés par Maître BIHAN et RIMASSON, notaires associés à CESSON SEVIGNE, Madame D C épouse Y a consenti à son frère, Monsieur U-AH C et à l’épouse de celui-ci, Madame F P, une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier situé à SAINT-MALO, comprenant une maison d’habitation et les terrains y attenant, cadastrés XXX section XXX (cette dernière étant une partie de la parcelle 468) pour une contenance totale de 24 ares et 58 centiares.

Aux termes de cet acte, les bénéficiaires devaient lever l’option au plus tard le 1^er Septembre 1977, avec prorogation de 15 jours en cas d’existence d’un droit de préemption, moyennant un prix de 420.000 francs payable comptant le jour de la vente, dont 60.000 francs représentant l’indemnité d’immobilisation versée lors de la promesse de vente.

Par acte du 09 Février 1977 dressé par Maître RIMASSON, Madame D C épouse Y et son époux Monsieur K Y ont reconnu avoir reçu de Monsieur et Madame U-AH C un prêt d’argent de 360.000 francs, remboursable sans intérêts en un versement unique exigible le 1^er Octobre 1977, et à défaut, avec intérêts au taux de 15% l’an.

En dépit de correspondances au sujet de la vente, aucun acte authentique concernant la vente de l’ensemble immobilier n’a été régularisé, tandis qu’aucun remboursement du prêt n’a été demandé ni n’est intervenu.

Monsieur U-AH C est décédé, laissant pour lui succéder son épouse et leurs quatre enfants, X, M, N et Z (ci-après dénommés les consorts C).

Par actes des 30 Août et 04 Septembre 2006, les consorts C ont assigné Madame F Y ainsi que la SCP W AA-Q-LE QUENTREC (ayant succédé à Maîtres J et RIMASSON) devant le Tribunal de Grande Instance de SAINT-MALO afin de voir ordonner la régularisation de la vente de l’immeuble par acte authentique et de voir déclarer le jugement commun aux notaires.

Par jugement du 04 Février 2009, le Tribunal de Grande Instance de SAINT-MALO a:

condamné sous astreinte Madame Y a régulariser l’acte authentique de mutation,

déclaré le jugement commun à la SCP W,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné Madame Y à payer aux consorts C la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Madame Y aux dépens.

Appelante de ce jugement, Madame Y, par conclusions du 19 Mai 2011, a sollicité que la Cour:

constate que la promesse unilatérale de vente des 14 Janvier et 07 Février 1977 est caduque en l’absence d’exercice du droit d’option de son bénéficiaire dans le délai convenu,

constate qu’aucun accord sur la chose et sur le prix n’est intervenu,

déboute les consorts C de leurs prétentions,

infirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions et dise que les partie se retrouveront respectivement en l’état antérieur à l’acte du 12 Octobre 2009,

ordonne la publication de l’arrêt à intervenir à la Conservation des Hypothèques de SAINT MALO aux frais de l’ensemble des intimés solidairement,

lui donne acte de ce qu’elle ne conteste pas son obligation de rembourser le prêt lui ayant été consenti mais déboute les consorts C de leur demande de remboursement du prêt puisqu’ils bénéficient déjà d’un titre sur ce point,

condamne les consorts C à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamne au paiement des dépens de première instance et d’appel, avec droit de distraction pour ceux dont il été fait l’avance.

Par conclusions du 16 Mai 2011, les consorts C ont demandé que la Cour:

confirme le jugement déféré,

y additant, condamne Madame Y à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

subsidiairement, condamne Madame Y à leur payer, au titre du prêt, la somme de 195.864,91 euros, outre 50.000 euros de dommages et intérêts,

déclare l’arrêt opposable à la SCP de notaires,

condamne Madame Y à leur payer la somme de 50.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 15 Mars 2010, la SCP Q R BERNADAC a conclu ne pas s’opposer à ce que l’arrêt à venir lui soit déclaré commun.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, la Cour fait référence aux écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Madame Y reproche au premier juge de s’être livré à une interprétation des actes authentiques des 14 et 7 Février 1977 et du 09 Février 1977, alors que selon elle, ces actes authentiques, clairs et dépourvus d’ambiguité, ne justifiaient pas qu’il soit procédé à une telle démarche, devant être appliqués à la lettre.

Les consorts C, pour leur part, soutiennent que ces deux actes ne reflètent pas la volonté des parties, qui était un accord ferme sur la vente des parcelles et sur leur prix mais ont eu pour objet de la dissimuler durant quelques mois pour des raisons fiscales, tout en permettant aux époux Y de disposer immédiatement de fonds dont ils avaient besoin.

Quelles que soient les mentions d’un acte notarié, il est toujours possible d’établir, par tous moyens, la simulation dont cet acte est entaché.

En l’espèce, les consorts C versent aux débats des courriers émanant de Monsieur K Y, de Monsieur U-AH C et des notaires les ayant conseillés, antérieurs à la conclusion de l’acte du 14 Janvier et 07 Février 1977 et de celui du 09 Février 1977, démontrant que ces actes n’étaient que la simulation d’une promesse de vente et d’un prêt, la volonté réelle des parties étant la vente par Madame Y aux époux U-AH C des trois parcelles de terre faisant l’objet de la promesse, moyennant un prix de vente égal à la somme de l’indemnité d’immobilisation et du montant du prêt, qui ne devait pas être formalisée avant Août 1977 afin que la vente ne soit pas soumise à l’impôt sur les plus-values, et ce, alors que la venderesse avait un besoin urgent du produit de la vente pour acquérir elle-même un bien tiers.

La simulation dont sont entachés les actes du 14 Janvier, 07 et 09 Février 1977 résulte d’autre part des mentions portées dans l’acte authentique des 21, 23 et 28 Décembre 1976, par lequel les époux Y ont acquis leur propre bien immobilier, cet acte contenant une clause de remploi des fonds ayant servi à l’achat.

Elle résulte enfin de divers écrits attestant du comportement des parties postérieurement à la signature des actes du 14 Janvier, 07 Février et 09 Février 1977, aux termes desquels il apparaît que la qualité de propriétaire des époux C sur les parcelles ayant fait l’objet de la promesse a été reconnue par Madame Y (procès-verbal de bornage du 27 Octobre 1993 notamment).

Ces pièces, qui émanent de l’une ou l’autre des parties, constituent des commencements de preuve par écrits pouvant valablement, par application des dispositions de 1347 du Code Civil, servir de preuve à la simulation dont sont entachés les actes des 14 Janvier et 07 Février 1977.

Les écrits antérieurs à la conclusion des actes des 14 Janvier et 07 Février sont:

un courrier du 1^er Mai 1976, adressé par Monsieur Y à Maître J, dans lequel le premier indique qu’afin de financer l’achat immobilier envisagé par le couple Y, Madame Y serait d’accord pour vendre à son frère les parcelles du XXX (et envisage pour compléter la vente d’un appartement de MENTON provenant aussi de la succession des parents C),

un courrier du 21 Juin 1976 de Monsieur C à Maître J, l’informant de son accord pour l’achat qui lui est proposé (2.500 mètres carrrés pour un prix de 420.000 francs), ou au moins pour une partie de celui-ci (le prix demandé est important et Monsieur C serait d’accord pour acquérir un peu moins de terrain si un autre acquéreur était trouvé)

un courrier du 22 Juin 2006 de Monsieur Y à Monsieur C prenant note de son accord pour l’achat (et l’informant que le solde de son propre achat sera financé par des économies et le produit de la vente de l’appartement de MENTON appartenant à son épouse),

des courriers de Maître A à Maître J des 21 Octobre et 19 Novembre 1976 ainsi qu’un courrier de Monsieur C à Maître A du 17 Novembre 1976, demandant que le projet d’acte de vente des parcelles leur soit adressé afin de « prendre toutes dispositions en temps utile pour régler cette acquisition »,

un courrier du 12 Novembre 1976 de Monsieur Y à Monsieur C le remerciant de lui avoir adressé les « papiers me documentant sur les impôts éventuels concernant la cession par D de ce que tu veux bien lui acheter à Rotheneuf », évoquant la nécessité que la vente ait lieu plus de 20 ans après la donation-partage effectuée par les parents C et se posant la question de savoir comment cette contrainte serait compatible avec la date à laquelle lui-même et son épouse devrait payer leur propre acquisition,

un courrier du 25 Novembre 1976 de Monsieur Y à Maître J, indiquant s’être aperçu que compte tenu de la date de la donation-partage effectuée par les parents C, la vente des parcelles par Madame Y à Monsieur C serait soumise à l’impôt sur les plus-values sauf à intervenir plus de 20 ans après la donation,

un courrier du 25 Novembre 1976 de Maître J à Maître A indiquant que les parties Y-C ont convenu de reporter la vente au mois de Janvier 1977 afin de bénéficier des effets de la nouvelle loi sur les plus-values, et évoquant le problème qui risque de se poser pour la mise à disposition des fonds nécessaires à l’achat des époux Y,

un courrier du 22 Décembre 1976 de Monsieur Y à Monsieur C, indiquant qu’après vérification de la date exacte de la donation partage des parents C, la vente ne peut intervenir avant le mois d’Août 1977, et qu’il faut trouver une solution pour que le ménage Y dispose tout de même du produit de la vente avant cette date: est alors évoqué le fait que « D pourrait te signer une promesse de vente pour 420.000 francs en échange d’un versement de 420.000 francs, bien entendu je me porterai caution solidaire de D, nous souscririons une assurance sur la vie, enfin, toutes les garanties que les hommes de l’art trouveront nécessaires ».

Ces courriers préparatoires permettent alors de donner toute leur signification aux actes authentiques qui vont être signés.

En premier lieu, les 20, 23 et 28 Décembre 1976, Monsieur et Madame Y procèdent à leur propre achat immobilier et l’acte contient deux clauses significatives et relatives à la simulation à laquelle il va être procédé:

seule une partie du prix d’achat est immédiatement payée par les époux Y: alors que le prix d’achat est de 600.000 francs, seuls 120.000 francs sont payés comptant et il est prévu que 420.000 francs seront ensuite payés le 15 Janvier 1977 puis 60.000 francs le 30 Janvier 1977,

les époux Y effectuent une déclaration de remploi aux termes de laquelle ils reconnaissent que les fonds servant à l’achat proviennent à concurrence de 520.000 francs « de la vente de différents biens appartenant en propre à Madame Y, réalisée partiellement et en cours de réalisation pour le surplus, ces biens propres provenant à Madame Y des successions de (') ses père et mère tous deux décédés ».

Cette somme remployée de 520.000 francs provient à hauteur de 100.000 francs de l’appartement de MENTON et de 420.000 francs de la vente « en cours de réalisation » aux époux C, et la clause sus-mentionnée contredit formellement les conclusions de Madame Y selon lesquelles les courriers émanant de son époux n’auraient engagé que lui, et n’auraient en aucun cas reflété sa propre volonté, elle-même ne souhaitant pas vendre.

Bien au contraire, compte tenu du sens aigu de ses propres intérêts dont faisait preuve Monsieur Y dans ses courriers, celui-ci n’aurait jamais accepté de signer une telle clause de remploi si les fonds permettant l’achat étaient provenus d’un emprunt effectué par son épouse (comme le laisse croire l’acte du 09 Février 1977) et non de la vente de biens propres de cette dernière.

Cette clause reflète d’autre part la volonté de Madame Y de procéder à la vente des parcelles litigieuses à son frère afin de remployer le produit de la vente dans son achat immobilier.

En second lieu, les 14 Janvier et 07 Février 1977 est conclu l’acte contenant promesse de vente, laquelle contient, contrairement à ce que soutient Madame Y dans ses conclusions, accord sur la chose: les modifications demandées en dernière minute par Monsieur C à propos d’un droit de passage seront contresignées par Madame Y (apposition de ses initiales sous les mots modifiés et/ou rajoutés), avec versement d’une indemnité d’immobilisation de 60.000 francs par Monsieur C, la levée d’option devant avoir lieu au plus tard le 1^er Septembre 1977 (donc après Août 1977, échéance du délai de 20 années suivant la donation partage)

En troisième lieu, , le 09 Février 1977, Madame Y se reconnaît débitrice envers son frère et sa belle-soeur de la somme de 360.000 francs devant leur être remboursée le 1^er Octobre 1977 (donc après la levée d’option), avec une garantie constituée par une prise d’hypothèque sur les parcelles ayant fait l’objet de la promesse de vente.

Enfin, les reçus de l’étude W font état de l’affectation des fonds (420.000 francs au total) au compte des personnes ayant vendu leur bien immobilier aux époux Y.

Enfin, les courriers et actes postérieurs à la conclusion de ces actes permettent de confirmer l’existence d’une simulation.

Celle-ci ne put pas être menée à son terme par la formalisation d’une levée d’option avant le 1^er Septembre 1977 pour une raison de force majeure: les consorts C ont démontré, en versant aux débats des comptes-rendus d’hospitalisation, que Monsieur U-AH C a été victime au mois de Mai 1977 d’un grave accident de santé le mettant dans l’incapacité, durant plusieurs mois, de pourvoir à ses intérêts (aphasie, paralysie partielle), tandis que son épouse avait d’autre soucis que de rechercher l’autorisation judiciaire de le représenter à une levée d’option qui n’apparaissait que purement formelle dans un contexte de transaction familiale.

Ensuite, il est fait état d’un courrier du 05 Mars 1978 de Monsieur Y, contresigné par son épouse (ce qui démontre une fois de plus son accord quant à la vente), demandant à Maître J, en leur nom et en celui des époux C, de faire le nécessaire pour « régulariser la promesse de vente par réalisation de la vente », et d’une réponse le 22 Mars suivant de Monsieur C, sollicitant des précisions de Maître J quant à la prise en charge des frais d’arpentage et des frais d’acte.

S’il est certain que ces deux courriers, pour une raison que nulle partie n’a pu préciser, n’ont pas été suivis d’un acte de régularisation, sont ensuite versés aux débats des documents établissant que Monsieur et Madame C ont pris possession des parcelles litigieuses, et se sont comportés comme les véritables propriétaires:

ils en ont payé les impôts fonciers,

lors d’un bornage demandé par un voisin, Monsieur C a signé le procès-verbal de bornage pour la parcelle 483, Madame Y signant elle-même le procès-verbal pour la parcelle 482 restant lui appartenir.

Ce procès-verbal de bornage, qui comporte les signatures du frère et de la soeur, peut être considéré comme formalisant la reconnaissance faite par Madame Y de la qualité de propriétaire de son frère sur la parcelle 483 et contredit l’ensemble de ses conclusions selon lesquelles elle n’aurait pas souhaité vendre puis ensuite n’aurait jamais considéré que la vente avait eu lieu faute d’une levée d’option.

Il résulte de tout ce qui précède que la simulation dont sont entachés les actes des 14 Janvier et 07 Février 1977 ainsi que celui du 09 Février 1977 est démontrée, tandis que la combinaison entre les courriers préparatoires, les actes et l’affectation des fonds, permet de déclarer parfaite la vente des parcelles à la date du 09 Février 1977, date à laquelle les époux C en ont payé le prix, après qu’un accord soit intervenu sur la chose le 07 Février précédent, et ce, sans qu’aucune levée d’option n’ait été nécessaire.

Le premier juge a donc à bon droit ordonné à Madame Y de régulariser l’acte de vente, et le jugement déféré est confirmé dans toutes ses dispositions.

Enfin, les soucis et tracas connus par la famille C pour faire valoir ses droits à une vente survenue dans un contexte familial au sein duquel la confiance antérieure aurait dû pouvoir subsister justifie la condamnation de Madame Y au paiement de dommages et intérêts de 5.000 euros.

Madame Y, qui succombe dans son appel, paiera aux consorts C une somme de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par les premiers juges.

DECISION:

PAR CES MOTIFS,

La Cour, après rapport à l’audience:

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions.

Condamne Madame Y à payer aux consorts C la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne Madame Y au paiement des dépens d’appel, avec droit de distraction pour ceux dont il été fait l’avance.

Condamne Madame Y à payer aux consorts C la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.

Déclare le présent arrêt commun à la SCP Q R BERNADAC, notaires à CESSION SEVIGNE.

Le Greffier Le Président