ARRÊT

N°

SA CASTELORD

C/

XXX

S.A.R.L. X CONSEIL

Bel./BG.

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 1^re section

ARRÊT DU 17 MARS 2011

RG : 09/03381

APPEL D’UN JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS du 30 juin 2009

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

SA CASTELORD

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP LE ROY, avoué à la Cour et plaidant par la SCP DUMONT-BORTOLOTTI-COMBES et associés, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU

ET :

INTIMEES

XXX

prise en la personne de son gérant

XXX

XXX

S.A.R.L. X CONSEIL

prise en la personne de son gérant

XXX

XXX

Représentées par la SCP SELOSSE BOUVET – ANDRE, avoués à la Cour et plaidant par la SCP HOUILLON LOEFF ANTOINE, avocats au barreau du Val d’Oise

DÉBATS :

A l’audience publique du 6 janvier 2011, devant M^me BELFORT, Présidente, entendue en son rapport, et M^me B, Conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du code de procédure civile, qui ont avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 mars 2011.

GREFFIER : M. A

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme la Présidente et Mme la Conseillère en ont rendu compte à la Cour composée de M^me BELFORT, Présidente, Mesdames B et Y, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE PUBLIQUEMENT :

Le 17 Mars 2011 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me BELFORT, Présidente, a signé la minute avec M. A, Greffier.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Le 28 septembre 2005, la SCI BIENVENUE dont la société X CONSEIL est associée a reçu l’autorisation de lotir des parcelles sises XXX à Persan en six terrains à bâtir.

Courant 2006, la société CASTELORD a conclu des contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plan avec quatre couples (G-H, D, E F et C) ayant acquis de la SCI BIENVENUE quatre des six lots précités (les numéros 3,4,5 et 6).

Au cours des travaux de construction, la société CASTELORD constatait que les terrains s’ils étaient recouverts d’une couche de 10 à 20 cm de terre végétale étaient composés de remblais comprenant des briques, parpaings, blocs de béton ainsi que des puits, murs de soubassement …

Cet état des sols nécessitant des fondations particulières, la société CASTELORD a missionné un bureau d’études de ce chef et parallèlement a sollicité judiciairement une mesure d’expertise qui, par ordonnance du 27 avril 2007, a été confiée à M. Z. Celui-ci a déposé son rapport le 30 avril 2008.

Par acte du 4 juillet 2008, la société CASTELORD a assigné la SCI BIENVENUE en responsabilité et indemnisation au titre des surcoûts qu’elle a supportés en raison de l’état du sol des terrains précités.

La société X CONSEIL est intervenue à l’instance le 16 octobre 2008.

Le 30 juin 2009, le tribunal de grande instance de Senlis a :

— débouté les sociétés CASTELORD, SCI BIENVENUE et X CONSEIL de leurs demandes principales et reconventionnelles ;

— condamné la société CASTELORD aux dépens et à payer aux défenderesses la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par déclaration déposée le 23 juillet 2009, la société CASTELORD a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 mai 2010, la société CASTELORD qui poursuit l’infirmation du jugement entrepris, demande à la cour de :

— condamner solidairement la SCI BIENVENUE et la société X CONSEILS, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, à lui payer la somme de 73 927,96 euros , outre celle de 15.000 euros en compensation du temps passé à l’occasion des travaux de construction du fait des désordres, celle de 5000 euros pour résistance abusive et une indemnité de 7000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— dire non-fondées les demandes reconventionnelles des intimées et les en débouter ;

— condamner solidairement la SCI BIENVENUE et la société X CONSEILS aux dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise avec distraction au profit de la SCP LE ROY.

La SCI BIENVENUE et la SARL X CONSEIL dans leurs dernières écritures du 10 mars 2010 demandent à la cour de confirmer la décision attaquée et formant appel incident, en application de l’article 1382 du code civil de condamner la société CASTELORD à payer à la SARL X CONSEIL la somme de 39 402,22 euros TTC au titre de la remise en état des réseaux techniques, à leur payer à toutes deux une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens avec distraction au profit de la SCP SELOSSE -BOUVET & ANDRE.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2010.

SUR CE,

*sur la responsabilité de la SCI BIENVENUE et de la société X CONSEIL:

La société CASTELORD soutient que la SCI BIENVENUE et/ou la société X CONSEIL en leur qualité d’investisseurs professionnels aurait dû prévenir les acquéreurs profanes de l’état du sol des terrains lotis, état qui nécessitait des fondations spéciales ; que ce défaut d’information sur un vice caché du sol constitue une faute qui a eu pour conséquence directe les surcoûts de construction qu’elle a dû supporter en sa qualité de constructeur de maison individuelle ne pouvant répercuter le coût de l’étude de sols et des fondations spéciales aux maîtres de l’ouvrage.

Les intimées répliquent qu’elles étaient dans l’ignorance de l’état du sol, la date du remblaiement n’ayant pas pu être déterminée par l’expert judiciaire, qu’elles avaient inséré dans les contrats de vente des terrains une clause informant parfaitement les acquéreurs des risques auxquels ils s’exposaient et notamment de l’aléa tenant à la nature des sols ; qu’il appartenait en conséquence au constructeur, la société CASTELORD de conseiller les maîtres de l’ouvrage sur l’opportunité de réaliser une étude de sol ; que d’ailleurs, celle-ci avait une parfaite connaissance de l’absence d’une telle étude puisqu’elle avait inséré dans les contrats de construction une clause excluant du forfait tous les travaux de renforcement des fondations éventuellement exigés par la nature du sol, ce qui lui permettrait d’ailleurs aujourd’hui de se retourner contre les maîtres de l’ouvrage ; qu’elles justifient avoir confié la commercialisation des terrains lotis à titre exclusif à la société CASTELORD à un prix inférieur à celui du marché pour lui libérer une marge de manoeuvre en cas de difficulté à l’occasion de l’opération de construction; qu’en tout état de cause, la réalisation d’une étude préalable de sol n’aurait pas révélé nécessairement la nécessité de fondations spéciales, compte-tenu de l’absence de continuité des ouvrages enterrés sur tous les lots. Aussi, les sociétés intimées considèrent qu’elles n’ont commis aucune faute.

Ainsi que l’ont relevé justement les premiers juges, il est constant qu’un tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité quasi- délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En conséquence, il appartient à la société CASTELORD de démontrer que les intimées ont commis une faute contractuelle envers les acquéreurs des terrains et que cette faute lui a causé directement un préjudice.

Il est acquis que les quatre terrains allotis nécessitaient préalablement aux travaux de construction des habitations 'un nettoyage et dépollution du sol et la réalisation de fondations plus profondes que les fondations habituelles’ compte-tenu des objets et aménagements divers situés sous la couche de terre superficielle et qui les encombraient (cf rapport d’expertise).

Il ressort également des pièces produites que :

* la SCI BIENVENUE, rachetée par la société X CONSEIL en 1995 est un lotisseur professionnel ; en effet après avoir eu une activité dans l’immobilier locatif, elle s’est orientée dans le domaine de la création de lotissements à vocation d’habitation individuelle ou de zone d’activité; elle a d’ailleurs choisi comme code NATAF, les activités de 'construction d’autres ouvrages de génie civile’ et de 'promotion immobilière d’infrastructure';

* la SCI BIENVENUE avait acquis en 1991 et 1994 de la Ville de Persan et de particuliers les parcelles sur lequel le lotissement litigieux a été réalisé ;

* la SCI BIENVENUE a obtenu par arrêté du Maire de Persan en date du 28 septembre 2005 l’autorisation de lotir ces parcelles d’une contenance des 1818 m2 ;

*le 12 mai 2005, la SCI BIENVENUE a confié à la société CASTELORD la commercialisation exclusive des 6 lots après l’avoir autorisée par lettre du 3 mars 2004 à 'communiquer en vue de la commercialisation des terrains sur 4 lots';

*en octobre 2005, la société CASTELORD a signé avec les acquéreurs de quatre des terrains lotis des contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; dans la description technique des ouvrages figurait en caractères gras :'en l’absence d’étude de sol transmise par le maître de l’ouvrage tous les travaux de renforcement des fondations éventuellement exigés par la nature du sol sont exclus du prix convenu'.

Si la SCI BIENVENUE et la société X CONSEIL en leur qualité de lotisseur professionnel avaient l’obligation de connaître l’état du sol des terrains qu’ils avaient allotis en terrain à construire, obligation dont en tant que professionnelles, elles ne pouvaient se dégager contractuellement et en conséquence, se devaient d’informer les acquéreurs des vices affectant ce sol qui, sans nécessairement rendre les parcelles inconstructibles enchérissaient les frais de construction, il n’en demeure pas moins que ce défaut d’information n’est pas à l’origine des dommages dont la société CASTELORD demande réparation.

En effet, la société CASTELORD également professionnelle de l’immobilier puisqu’ayant comme activité tant la commercialisation de terrains que la construction d’ouvrages était parfaitement informée de l’absence de toute étude de sol sur les parcelles en cause ainsi qu’elle l’a mentionné dans les contrats de construction.

Dès lors, en signant avec les acquéreurs des contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, sans exiger une étude de sols du lotisseur avant la vente des terrains qu’elle commercialisait elle-même ou sans la faire réaliser à ses frais, ce qui lui aurait permis de détecter les vices du sol et d’évaluer à leur juste prix les fondations nécessaires, la société CASTELORD a pris un risque. A tort l’appelante croyait pouvoir faire supporter ce risque aux acquéreurs en excluant les 'travaux de renforcement des fondations éventuellement exigées par la nature du sol’ du prix convenu alors que la qualification du contrat de construction l’obligeait légalement à supporter tout surcoût lié aux aléas techniques liés à la nature du sol

Le préjudice dont elle se prévaut aujourd’hui est en conséquence non la faute certes réelle des sociétés intimées mais celle de sa propre erreur juridique ainsi que de sa prise de risque.

En conséquence et pour ces motifs, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société CASTELORD de ses demandes.

*sur la demande reconventionnelle des sociétés intimées :

Les sociétés intimées sollicitent la condamnation de la société CASTELORD sur le fondement de l’article 1382 du code civil au paiement d’une somme de 39 402,22 euros correspondant au coût qu’elles ont supportés au titre des travaux de remise en état des réseaux techniques et branchement de gaz ainsi que de reprofilage de la voirie, consécutifs d’une part à la réparation de désordres causés par les terrassements réalisés par les entreprises de la société CASTELORD et d’autre part à un non-respect des dispositions contractuelles s’agissant de la hauteur du seuil des maisons.

La société CASTELORD conteste ces demandes en soutenant que la reprise des équipements tenaient au mauvais emplacement de ceux-ci qui empiétaient sur les lots ; que la partie du rapport de l’expertise sur ce point doit être déclaré nul, l’expert ayant dépassé sa mission. S’agissant de l’erreur alléguée d’altimétrie, elle justifie qu’elle a parfaitement respecté les implantations prévues au permis de construire.

Ainsi que le relève justement la société CASTELORD, la mission de l’expert Z ne portait pas sur les désordres qu’auraient subis les réseaux techniques dont la SCI BIENVENUE était le maître d’ouvrage, du fait des travaux de terrassement conduits par elle mais uniquement sur la question des remblais contenus dans le sol des parcelles lotis et des préjudices subis par le constructeur. D’ailleurs, dans aucun des compte-rendus des réunions d’expertise ne figurent de constatations expertales, l’expert Z se contentant dans son rapport final de reprendre les éléments figurant au compte-rendu de coordination du 19 juillet 2007 établi par le maître d’oeuvre VRD, éléments expressément contestés par la société CASTELORD tant auprès de l’expert que du maître d’oeuvre. Dans ces conditions, la cour considère que l’imputabilité des désordres allégués à la société CASTELORD n’est pas démontrée.

S’agissant de l’erreur d’altimétrie du niveau RDC des pavillons, s’il résulte incontestablement des compte-rendus de réunion de coordination établis en 2007 par le maître d’oeuvre VRD que ces niveaux sont trop bas vis-à-vis du niveau de la chaussée existante, cet élément est insuffisant pour imputer à la société CASTELORD une faute dans l’altimétrie des ouvrages, la différence de niveau pouvant également provenir d’une erreur dans la hauteur de la voirie, non imputable au constructeur.

Aussi, la cour confirme le débouté de la demande reconventionnelle des sociétés intimées.

*sur les autres demandes :

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Chaque partie conservera ses frais et dépens avec pour ces derniers distraction au profit des avoués de la cause.

PAR CES MOTIFS, la Cour,

statuant après débats publics, par arrêt contradictoire rendu publiquement, en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Senlis du 30 juin 2009 rendu entre les mêmes parties,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit que chaque partie garde la charge de ses frais et dépens,

Fait application de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit des avoués des parties pour la part des dépens dont ils ont fait l’avance sans en avoir préalablement reçu provision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,