Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5

ARRÊT DU 30 JANVIER 2014

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/05581

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – 5^e chambre 2^e section – RG n° 10/11635

APPELANTE

SARL STONE INVESTISSEMENT prise en la personne de son gérant M. D E

Ayant son siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Pascale BETTINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0140

Représentée par M^e F DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E0417

INTIMÉE

SCI MCCJC prise en la personne de son gérant, M. F G, domicilié en cette qualité audit siège

Ayant son siège social

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Martin DONATO de l’AARPI SCEMLA LOIZON VEVERKA & de FONTMICHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0564

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame B C-AMSELLEM, Conseillère faisant fonction de Présidente et Monsieur Olivier DOUVRELEUR, Conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Colette PERRIN, Présidente

Madame B C- AMSELLEM, Conseillère

Monsieur Olivier DOUVRELEUR, Conseiller

Greffier, lors des débats : Mademoiselle Emmanuelle DAMAREY

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Colette PERRIN, Présidente et par Mademoiselle Emmanuelle DAMAREY, Greffier des services judiciaires auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile immobilière SCI MCC JC (ci-après la SCI) a, le 15 mars 2006, donné à la société Stone Investissement, agent immobilier, un mandat de recherche de locataire pour un appartement dont elle était propriétaire.

Pour l’exécution de ce mandat, la société Stone Investissement a chargé M^me Z Y, qui travaillait pour elle en qualité non de salariée mais d’agent commercial indépendant, de rechercher un locataire. Le 30 juin 2006, M^me Y, qui avait reçu un double des clefs de l’appartement pour procéder aux visites, a indiqué à la SCI qu’elle avait trouvé un locataire en la personne de M. X. Un bail prenant effet le 24 juillet 2006 a été conclu le 18 juillet 2006 entre ce locataire et la SCI, représentée par la société Stone Investissement'; ni le dépôt de garantie, ni le premier mois de loyer n’ont alors été versés. Après plusieurs relances de la SCI, des sommes d’un montant total de 3'550 euros lui ont été remises, mais plus aucun versement n’a ensuite été effectué.

Par la suite, les parties ont découvert que le locataire, connu sous le nom de «'M. X'», n’existait probablement pas et que M^me Y avait en réalité occupé elle-même l’appartement, avant de s’enfuir, sans doute en Espagne, à la fin de l’été 2006.

La SCI et la société Stone Investissement ont alors diligenté une procédure de résiliation de bail et d’expulsion, laquelle a été prononcée par ordonnance de référé du 29 juin 2007. La société Stone Investissement a, par ailleurs, déposé plainte avec constitution de partie civile contre M^me Y en faisant valoir qu’elle avait détourné à son profit de l’argent liquide et des chèques. Par jugement du 14 avril 2010, M^me Y, non comparante, a été condamnée à huit mois d’emprisonnement pour escroquerie, abus de confiance, faux en écriture, et au paiement de dommages-intérêts à la société Stone Investissement en réparation de son préjudice.

Considérant que la société Stone Investissement avait manqué à ses obligations et qu’elle lui était redevable des loyers impayés et des travaux de remise en état de l’appartement, la SCI l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Paris le 5 août 2010.

Par jugement du 19 janvier 2012, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné la société Stone Investissement à payer à la SCI les sommes suivantes :

—  19 700 euros en réparation de son préjudice au titre de la perte locative, en sus des sommes déjà perçues ;

—  1 181, 94 euros au titre des frais de serrurerie ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejeté toutes autres demandes ;

— débouté la société Stone Investissement de ses demandes reconventionnelles ;

Vu l’appel interjeté par la société Stone Investissement le 26 mars 2012 contre cette décision.

Vu les dernières conclusions signifiées le 28 septembre 2012 par la société Stone Investissement par lesquelles il est demandé à la cour :

— d’infirmer le jugement du 19 janvier 2012 et statuant à nouveau :

A titre principal

— de débouter la SCI de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Et, reconventionnellement,

— de condamner la SCI à payer à la société Stone Investissement la somme de 8 850, 44 euros.

A titre subsidiaire,

— de limiter la condamnation de la société Stone Investissement à réparer le dommage subi par la SCI au titre de sa perte de chance d’avoir pu bénéficier de loyers pour la période du 24 juillet 2006 au 5 mars 2007, soit une période d’immobilisation de 7 mois et 12 jours';

— de dire et juger que la réparation du dommage subi par la SCI au titre de sa perte de chance ne peut être qu’un remboursement partiel de la somme de 5 736,20 euros, établie après décompte des sommes déjà perçues par elle (3 575 euros) et de la commission d’agence qu’elle aurait dû payer si le mandat avait été exécuté correctement (1 400 euros)';

— de dire et juger que Stone Investissement devra payer à la SCI 90,01 euros au titre de la facture du 30 octobre 2007 correspondant à la fourniture de nouvelles clés.

En tout état de cause,

— de rejeter des débats les pièces n° 21 et 22 produites par la SCI au titre de la violation du secret professionnel ;

— de condamner la SCI à verser à la société Stone Investissement 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante soutient que sa responsabilité n’est pas engagée à l’égard de la SCI car elle a elle-même été victime des agissements frauduleux de M^me Y, lesquels constituent un cas de force majeure qui l’a empêchée d’exécuter pleinement le mandat qui lui avait été confié. Elle fait valoir que M^me Y présentant toutes les apparences de la probité, de l’honnêteté et du professionnalisme, on ne saurait lui reprocher, comme l’a fait le tribunal, de ne pas avoir procédé aux vérifications qui s’imposaient. Elle considère, par ailleurs, que la SCI a fait preuve de mauvaise foi à son égard puisqu’en août 2006 elle a reçu de la part de M^me Y et encaissé, sans l’en avertir, une somme en liquide et deux chèques dont le tireur n’était pas son locataire.

Subsidiairement, s’agissant du montant des demandes de la SCI, l’appelante prétend que la période d’immobilisation de l’appartement durant laquelle les loyers n’ont pas été perçus a pris fin, non le 31 décembre 2007, mais le 5 mars 2007, date à laquelle un huissier de justice a constaté que l’appartement était vide. De surcroît, elle soutient que l’intimée peut prétendre à être indemnisé de la perte d’une chance de percevoir les loyers durant cette période, mais non du montant de ces loyers. Elle conteste, par ailleurs, la demande de remboursement des travaux effectués par l’intimée, l’appartement n’ayant pas subi de dégradation, et la demande de réparation du préjudice moral dont la réalité n’est pas démontrée.

Reconventionnellement, enfin, l’appelante demande le remboursement des sommes que l’intimée a, selon elle, indûment encaissées en août 2006.

Vu les dernières conclusions et l’appel incident signifiés le 22 mars 2013, par la société SCI MCC JC par lesquelles il est demandé à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de la société Stone Investissement et :

— de condamner la société Stone Investissement à payer à la SCI la somme de 19 700 euros en réparation de son préjudice au titre de la perte locative, en sus des sommes déjà perçues;

— de condamner la société Stone Investissement à payer à la SCI les frais de serrurerie ;

— de débouter la société Stone Investissement Stone de ses demandes reconventionnelles ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI au titre :

— du dépôt de garantie ;

— des autres travaux de remise en état ;

— du préjudice moral

Et, statuant à nouveau :

— de condamner la société Stone Investissement à payer à la SCI la somme de 19 700 euros en réparation de son préjudice au titre de la perte locative, en sus des sommes déjà perçues;

— de condamner la société Stone Investissement à payer à la SCI la somme de 2 800 euros au titre du dépôt de garantie ;

— de condamner la société Stone Investissement à payer à la SCI la somme de 12 520 euros au titre du remboursement des travaux, dont 1 254 euros au titre des frais de serrurerie ;

— de condamner la société Stone Investissement à payer à la SCI la somme de 4 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice moral subi ;

— de condamner la société Stone Investissement au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI soutient que la société Stone Investissement a commis plusieurs fautes dans l’exécution du mandat qu’elle lui avait donné et que sa responsabilité s’en trouve engagée. C’est ainsi que cette société ne s’est pas assurée de la solvabilité du locataire qu’elle lui a présenté, ni même de son existence, qu’elle n’a pas recueilli de ce locataire le dépôt de garantie ni le premier mois de loyer, qu’elle a modifié sans son accord le montant de ce dépôt et qu’elle n’a pas procédé à un état des lieux lors de la remise des clefs à ce locataire. Plus généralement, la société Stone Investissement a manqué à son obligation de conseil et d’information.

Selon la SCI, l’appelante ne saurait s’exonérer de la responsabilité qui en découle en invoquant la force majeure, dont les éléments constitutifs ne sont pas réunis en l’espèce.

Subsidiairement, l’intimée prétend que la responsabilité de la société Stone Investissement, à défaut d’être engagée sur un fondement contractuel, le serait sur un fondement délictuel du fait des agissements de son préposé, M^me Y.

En ce qui concerne son préjudice, l’intimée demande le paiement des loyers sur la période d’immobilisation de l’appartement et du dépôt de garantie qui ne lui pas été versé, le remboursement des travaux qu’elle a fait effectuer et la réparation du préjudice moral qu’elle prétend avoir subi.

La Cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des débats des pièces n° 21 et 22 produites par l’intimée

Les pièces n° 21 et 22 versées aux débats par l’intimée consistent en deux courriers qui lui ont été adressés par son avocat et qui traitent de l’état des procédures judiciaires menées afin d’obtenir la libération de l’appartement. Dans le premier de ces courriers, en date du 29 octobre 2007 (pièce n° 21), l’avocat de l’intimée lui indique qu’une audience se tiendra devant le juge de l’exécution le 5 décembre suivant afin que les meubles restant dans l’appartement soient déclarés abandonnés. Dans le second courrier, en date du 27 décembre 2007 (pièce n° 22), ce même avocat fait savoir à l’intimée que le juge de l’exécution a déclaré abandonnés les meubles laissés dans l’appartement et a autorisé leur transport à la décharge publique.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions signifiées le 28 septembre 2012, l’appelante demande à la Cour de rejeter ces pièces des débats «'au titre de la violation du secret professionnel'»'; cependant, elle n’explique pas en quoi le secret professionnel interdisait à l’intimée de verser à la procédure les courriers qui lui avaient été adressés par son avocat et dont la teneur a été rappelée ci-dessus. Sa demande sera donc rejetée.

Sur la responsabilité de la société Stone Investissement

Il ressort du dossier que la société Stone Investissement a commis, dans l’exécution du mandat qu’elle avait accepté, des fautes dont elle doit réparer les conséquences dommageables subies par son mandant. C’est ainsi, en premier lieu, qu’elle ne démontre pas, ' ni d’ailleurs ne prétend ', avoir procédé aux vérifications minimales qui s’imposaient pour garantir le sérieux de la proposition de location transmise pour son compte et en son nom à la SCI, et qui lui auraient permis de découvrir l’inexistence du prétendu locataire dont M^me Y lui avait seulement donné le nom, lequel s’est avéré fictif. Ainsi, force est de constater qu’elle ne s’est fait présenter aucun document relatif ni à l’identité, ni aux ressources, ni à l’activité professionnelle du prétendu «'M. X'», – formalités pourtant habituelles pour juger de la solvabilité d’un locataire -, documents que M^me Y aurait été dans l’incapacité de fournir, sauf à commettre des faux. En second lieu, la société Stone Investissement n’a pas non plus, lors de la signature du contrat, accompli les diligences normalement attendues d’un professionnel de l’intermédiation immobilière, qui lui auraient permis de déjouer la fraude de son agent commercial': usant du mandat qu’elle avait reçu de la SCI, elle a, au nom de celle-ci, signé un bail avec un locataire imaginaire, sans s’être enquis auprès de M^me Y des raisons justifiant que celui-ci n’ait été, à aucun moment de la procédure, physiquement présent'; de surcroît, la société Stone Investissement ne s’est pas assurée qu’étaient versés le dépôt de garantie et le premier mois de loyer, pourtant formellement prévus par le bail, ni, comme la loi l’impose, dressé d’état des lieux contradictoire.

Pour s’exonérer de la responsabilité qui en découle, la société Stone Investissement soutient que les agissements frauduleux de M^me Y constituent un cas de force majeure qui l’a empêchée d’exécuter ses obligations contractuelles. Ce moyen, cependant, ne saurait être retenu par la Cour. En effet, s’il était loisible à la société de recourir, pour la recherche d’un locataire, aux services non d’un salarié, mais d’un agent commercial, il n’en reste pas moins qu’elle demeurait, personnellement et pleinement, seule engagée par les termes du mandat et que sa responsabilité à l’égard de la SCI n’a nullement été transférée à M^me Y. Il lui appartenait de veiller à ce que celle-ci agisse conformément au mandat donné et qu’elle s’acquitte de ses obligations, alors que tout démontre qu’elle s’en est entièrement remise à elle, au risque qu’elle se livre à des actes délictueux. Sans doute, la société Stone Investissement a-t-elle été, de bonne foi, abusée par M^me Y qui, selon elle, présentait «'comme tous les escrocs de cette envergure (') toutes les apparences de la probité, de l’honnêteté et du professionnalisme'», et le tribunal correctionnel en a-t-il tiré les conséquences en lui accordant des dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi, mais cette circonstance ne saurait être opposée à la SCI comme constituant un cas de force majeure. Celle-ci, en effet, ne pourrait être valablement invoquée que s’il était démontré que ces fraudes ont eu un caractère irrésistible'; or, cette condition fait à l’évidence défaut, puisque la Cour a jugé que la société Stone Investissement ne prouvait pas avoir accompli les diligences et vérifications élémentaires qui auraient permis de les éviter.

De ces constatations, il résulte que la négligence de la société Stone Investissement et ses manquements à ses obligations contractuelles ont entraîné l’occupation irrégulière de l’appartement prétendument loué, et l’impossibilité pour la SCI d’en retrouver la jouissance avant le terme des procédures judiciaires de résiliation du bail et d’expulsion qui ont dû être engagées. Elle doit donc réparer le préjudice qui en est résulté.

Sur la demande de réparation du préjudice résultant de la perte de loyers

Il ressort du dossier que, comme l’a jugé le tribunal, l’appartement fictivement loué s’est trouvé indisponible pour une autre location pendant une période de dix sept mois. En effet, le bail ayant été signé le 18 juillet 2006, avec effet au 24 juillet suivant, il s’en est suivi, pour le propriétaire, une immobilisation de son bien jusqu’à ce qu’il soit procédé, le 29 octobre 2007, à l’expulsion et, par ordonnance du juge de l’exécution en date du 12 décembre 2007, au transport hors du logement des objets qui y étaient abandonnés. Il importe peu, à cet égard, qu’il ait été constaté par huissier, le 5 mars 2007, que l’appartement était inoccupé’puisque c’est par l’effet des seules décisions judiciaires intervenues, et de leur exécution, que le bailleur a retrouvé la jouissance de l’appartement. Il s’ensuit que le préjudice subi par la SCI consiste dans la perte de chance de percevoir des loyers sur la période de dix sept mois et qu’il doit donc être réparé par l’allocation d’une indemnité que, sur la base du loyer mensuel fixé dans le bail et déduction faite de la somme de 3'550 euros déjà reçue, le tribunal a justement fixée au montant de 19'700 euros. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de remboursement des frais de serrurerie et des travaux

La SCI a été contrainte, faute d’avoir récupéré les clefs de l’appartement dont disposait M^me Y, de changer la serrure de la porte d’entrée pour une somme de 1 254 euros dont elle justifie (pièces n° 8, 9 et 10). La société Stone sera donc condamnée au paiement de cette somme.

L’intimée demande, par ailleurs, le remboursement des travaux de remises en état auxquels elle déclare avoir dû procéder. Cependant, elle ne démontre pas que ces travaux sont la conséquence de dégradations qui auraient été commises postérieurement à la signature du bail. C’est ainsi qu’elle ne produit ni témoignage, ni constat qui établiraient qu’au-delà des travaux d’entretien que requiert périodiquement l’usage continu d’une habitation, elle aurait dû procéder à «'une réfection complète du logement'» par suite de telles dégradations. En particulier, on ne peut déduire du courrier électronique par lequel le précédent locataire indique que l’appartement était en bon état lorsqu’il l’avait occupé, que des dégradations auraient été commises ultérieurement. Dès lors, ne peuvent être considérés comme résultant de l’occupation du logement, ' par ailleurs très brève, puisque selon toute vraisemblance l’appartement a été abandonné dès la fin de l’été 2006 et qu’il est resté ensuite inoccupé -, le changement de la chaudière, dont le bail de 2006 indique d’ailleurs qu’elle est «'défaillante'», pas plus que les travaux de ponçage, peinture et carrelage dont le remboursement est demandé. La demande de l’intimée sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement du dépôt de garantie

Il est constant que la SCI n’a pas reçu le dépôt de garantie qui aurait dû être versé à la signature du bail et qu’elle aurait dû restituer, sauf à déduire les sommes qui lui resteraient dues au titre des loyers impayés ou des travaux de remise en état à effectuer. Or précisément, les condamnations prononcées à son profit réparent tant la perte locative qu’elle a subie que les travaux de serrurerie qui se sont avérés nécessaires, la Cour venant de juger qu’il n’était pas démontré que les autres travaux qu’elle a effectués étaient la conséquence directe de l’occupation du logement. La demande de l’intimée sera donc rejetée.

Sur la demande de réparation du préjudice moral allégué par la SCI

L’intimée n’étaye cette demande d’aucun élément qui en établirait le bien-fondé et en justifierait le montant. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI la totalité des frais irrépétibles qu’elle a engagés et la société Stone Investissement sera condamnée à lui verser la somme de trois mille euros en application de l’article'700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE la société Stone Investissement à payer à la société SCI MCC JC la somme de trois mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

REJETTE toutes les demandes autres, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la société Stone Investissement aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente

E.DAMAREY C.PERRIN