Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2012

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/11438

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Avril 2011 -Tribunal d’Instance de PARIS 17 – RG n° 11-10-001838

APPELANTE

XXX,

VENANT AUX DROITS DE LA SCI COLISEE RARETE,

agissant poursuites et diligences de son gérant

Coeur défense – XXX

XXX

XXX

REPRÉSENTÉE PAR la SCP GALLAND – VIGNES (M^e Philippe GALLAND), avocats au barreau de PARIS, toque : L0010

ASSISTÉE DE M^e Hervé BLANC de la SCP COLAS DE LA NOUE BLANC-DE LUPPE, avocats au barreau de PARIS, toque : P0374

INTIMÉS

Madame Z A épouse X

XXX

XXX

REPRÉSENTÉE PAR M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS,

toque : K0065

ASSISTÉE DE M^e Yves TOLEDANO avocat au barreau de PARIS, toque : D1140 substitué par M^e Martine VAN BEEZEMA, avocat au barreau de PARIS, toque : C131

Monsieur F I X

XXX

XXX

REPRÉSENTÉ PAR M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS,

toque : K0065

ASSISTÉ DE M^e Yves TOLEDANO avocat au barreau de PARIS, toque : D1140 substitué par M^e Martine VAN BEEZEMA, avocat au barreau de PARIS, toque : C131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Geneviève LAMBLING, Présidente, entendue en son rapport et Madame B C, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Geneviève LAMBLING, Présidente

Madame B C, Conseillère

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Madame Paule HABAROV, greffier présent lors du prononcé.

Suivant acte sous seing privé du 5 décembre 2002, la société civile immobilière Colisée Rareté, aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière Colisée Résidentiel, a donné en location à M. F X et M^me Z A, son épouse, un appartement de quatre pièces principales situé XXX, moyennant paiement d’un loyer mensuel principal de

3 500 euros.

Se prévalant du préjudice subi à la suite des travaux de ravalement de l’immeuble entrepris à compter de l’été 2010, M. et M^me F X ont fait assigner leur bailleur, par acte d’huissier de justice du 10 décembre 2010, devant le tribunal d’instance du 17^e arrondissement de Paris, au visa des articles 1719 et 1724 du code civil, essentiellement en paiement de dommages-intérêts, réduction de loyer de 70% pendant huit mois et consignation de ce dernier.

Le tribunal d’instance, par jugement du 26 avril 2011 assorti de l’exécution provisoire, a:

— condamné la société civile immobilière Colisée Rareté à payer à M. et M^me F X la somme de 2 975 euros en réparation de leur préjudice de jouissance à la suite du ravalement de l’immeuble,

— débouté M. et M^me F X de leurs demandes en réduction et consignation du loyer,

— débouté la société civile immobilière Colisée Rareté de sa demande d’indemnité de procédure et l’a condamnée à verser à M. et M^me F X la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Appel a été interjeté par la société civile immobilière Colisée Résidentiel venant aux droits de la société civile immobilière Colisée Rareté le 20 juin 2011.

Par conclusions signifiées et déposées le 9 janvier 2012, la société civile immobilière Colisée Résidentiel demande à la cour, au visa des articles 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1724 alinéa 2 du code civil, d’infirmer ce jugement en ce qu’il a accordé des dommages-intérêts aux époux X, de débouter ces derniers de toutes leurs demandes et de les condamner à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs écritures signifiées et déposées le 7 novembre 2011, M. et M^me F X concluent au débouté et forment appel incident pour se voir allouer la somme de 5 000 euros à titre de dédommagement, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le remboursement des frais d’huissier engagés.

SUR CE, LA COUR

Considérant que selon les articles 1719 du code civil et 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux,

que l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 énonce toutefois que le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration de parties communes ou privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état, à l’entretien des locaux loués, les dispositions de l’article 1724 du code civil étant applicables à ces travaux,

qu’aux termes de l’article 1724 alinéa 2 du code civil , si les réparations de la chose louée durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé,

que c’est au visa de ces dispositions que M. et M^me F X ont fait assigner leur bailleur devant le tribunal d’instance qui a fait droit à leur demande en réparation de leur préjudice de jouissance, en limitant cependant celle-ci à la somme de 2 975 euros correspondant à l’équivalent arrondi de 10% du montant du loyer pendant la période des travaux;

Considérant qu’au soutien de son appel, la société civile immobilière Colisée Résidentiel expose avoir décidé de faire des réparations dans l’immeuble situé XXX soit le ravalement de la cour, la réfection du revêtement en plomb des balcons sur cour des 5^e et 6^e étages, la réfection de la couverture sur le versant donnant sur la cour, la réfection des portes du 68 et du 68 bis boulevard de Courcelles dont elle a avertis les locataires par une note d’information adressée par sa mandataire, la société Nexity Saggel,

qu’il s’est agi non de réparations urgentes, comme le prétendent les intimés, mais de travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués,

que le deuxième alinéa de l’article 1724 du code civil n’est pas applicable puisque les époux X n’ont pas été privés de leur logement pendant la durée des travaux,

que ceux-ci ne peuvent pas davantage arguer de la violation de l’article 1719 du code civil dès lors qu’il ne s’agit pas de trouble mais de travaux dont ils ne soutiennent pas qu’ils aient été conduits anormalement, non conformément aux règles de l’art ou qu’ils aient provoqué des dégâts ou des incidents,

qu’ils ne justifient pas, non plus, de ce que ces travaux aient entraîné un trouble anormal de voisinage,

Mais considérant que comme l’invoquent les intimés, les travaux de grande envergure ainsi entrepris ont duré plus de quarante jours puisqu’ils ont débuté le 19 juillet 2010, date de la pose des échafaudages, et se sont terminés au mois de janvier 2011, date des procès-verbaux de réception sans réserve, la société civile immobilière Colisée Résidentiel produisant également aux débats le procès-verbal de constat qu’elle a fait établir par huissier de justice le 15 février 2011 pour démontrer qu’à cette date, tous les échafaudages étaient démontés, les façades dégagées, les circulations nettoyées et libres, les photographies annexées le confirmant,

qu’ils les ont privés de par leur nature et leur ampleur, comme ils le démontrent par le procès-verbal de constat dressé le 24 septembre 2010, dont la teneur n’est pas discutée, d’une partie des lieux loués (absence d’intimité et de lumière liée à la présence des échafaudages, nécessité de fermer les fenêtres à simple vitrage eu égard aux bruits très forts émanant de l’extérieur, persiennes déposées dans toutes les pièces, vitres salies), qui s’étendent également à la jouissance des parties communes de l’immeuble,

qu’il n’est par ailleurs pas discuté que des travaux d’une telle envergure induisent nécessairement l’émission de poussières, des nuisances sonores et olfactives, des allées et venues des salariés des différentes entreprises intervenantes,

qu’il en résulte que conformément aux dispositions légales ci-dessus rappelées et

à celle contractuelle selon laquelle le locataire s’oblige à 'souffrir les réparations ou travaux dans l’immeuble, y compris dans les lieux loués ou sur et sous les voies publiques, sans aucune indemnité de la part du bailleur ou réduction du loyer, sauf application des dispositions de l’article 1724 du code civil en ce qui concerne les travaux réalisés par le bailleur', les intimés sont fondés à solliciter, sans avoir à démontrer une faute commise par leur bailleresse dans l’exécution de ces travaux, une réduction du prix du bail à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont ils ont été privés,

que ces travaux ayant duré sept mois, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné la bailleresse à leur verser la somme de

2 975 euros correspondant à l’équivalent arrondi de 10% du montant du loyer payé pendant cette période en réparation de leur trouble de jouissance, les intimés étant déboutés de leur appel incident tendant à obtenir la somme de 5 000 euros,

Considérant qu’ils seront également déboutés de leur demande en remboursement des frais d’huissier exposés, s’agissant de frais engagés pour justifier de leurs prétentions,

qu’il y a lieu de faire application à leur égard des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme complémentaire de 2 000 euros, les dispositions de la décision déférée étant de ce chef également confirmées et la société civile immobilière Colisée Résidentiel déboutée de sa demande à ce titre,

que les dépens d’appel seront laissés à la charge de la société civile immobilière Colisée Résidentiel;

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Condamne la société civile immobilière Colisée Résidentiel à payer à M. et M^me F X la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société civile immobilière Colisée Résidentiel de sa demande d’indemnité de procédure,

Condamne la société civile immobilière Colisée Résidentiel aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT