4^e Chambre

ARRÊT N° 417

R.G : 09/06473

BD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur André CHAPELLE, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Octobre 2012

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 29 Novembre 2012 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 15 Novembre 2012 prorogée au 22 Novembre 2012, puis prorogée au 29 Novembre 2012

****

APPELANTE :

Société CABINET Z Y SAS, exerçant sous l’enseigne Agence Z Y

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL CVS, Plaidant (avocats au barreau de RENNES)

INTIMÉS :

Monsieur E F X

né le XXX à XXX

Kersoulic

XXX

Rep/assistant : la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SCP BACHY/VALTON/CORNAUD, Plaidant (avocats au barreau de LORIENT)

Madame H I J K épouse X

née le XXX à XXX

Kersoulic

XXX

Rep/assistant : la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SCP BACHY/VALTON/CORNAUD, Plaidant (avocats au barreau de LORIENT)

Société LES MOUETTES SCI

XXX

XXX

PV de recherches infructueuses

I-Exposé du litige :

Suivant acte des 8 et 10 juillet 2003, Monsieur et Madame X ont confié à la société Cabinet Z Y un mandat de vendre sans exclusivité une maison sise à Sarzeau , XXX, au prix de 304898€.

Une promesse de vente a été établie par l’intermédiaire de l’agence le 29 septembre 2003, entre les époux X et la SCI LES MOUETTES, représentée par Madame D moyennant un prix principal de 282031€. L’acquéreur qui a remis le 6 octobre 2003 un chèque d’acompte d’un montant de 28203€ à l’agence désignée comme séquestre, a indiqué dans la promesse ne pas recourir à un prêt. L’acte authentique devait être réitéré au plus tard le 30 avril 2004.

Ayant libéré l’immeuble le 30 octobre 2003, Monsieur et Madame X ont conclu le 3 janvier 2004, par l’intermédiaire de l’agence, avec Madame D un contrat de location meublée de la maison, pour une durée ferme de six mois à compter du 1^er novembre 2003 jusqu’au 30 avril 2004, moyennant un loyer de 838,47€.

Suite à une sommation de signer l’acte authentique délivrée à la SCI LES MOUETTES le 19 mai 2004, un procès-verbal de carence a été établi le 11 juin 2004, l’acquéreur ayant indiqué qu’il ne disposait pas des fonds nécessaires pour payer le prix d’acquisition. Entre temps le 29 mai 2004, Monsieur et Madame X ont donné congé à Madame D pour le 30 juin 2004. L’immeuble a été libéré le 6 juillet 2004.

L’immeuble a été revendu par l’intermédiaire d’une autre agence le 28 mai 2005 au prix de 297276€.

Se plaignant du préjudice subi à raison des fautes de la société Cabinet Z Y,et notamment de l’absence de vérification de la solvabilité de l’acquéreur et d’un manquement au devoir de conseil ayant entraîné une imposition au titre de la plus-value immobilière, Monsieur et Madame X ont fait assigner le 8 janvier 2008, la société Cabinet Z Y devant le tribunal de grande instance de Vannes en paiement de dommages et intérêts au visa des articles 1147, 1984 et suivants du code civil.

La société Z-Y a fait assigner le 11 juillet 2008, la SCI les Mouettes qui n’a pas constitué avocat, sur les mêmes fondements, en garantie des condamnations mises à sa charge.

Par jugement du 30 juin 2009, le tribunal a :

condamné la société Cabinet Z Y à payer aux époux X les sommes de :

* 28203€ au titre de leur préjudice financier consécutif à l’absence de vérification de la solvabilité de l’acquéreur,

* 3000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices annexes,

* 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI LES MOUETTES à garantir la société CABINET Z Y à hauteur de la moitié de toutes les condamnations prononcées ci-dessus,

condamné la société Cabinet Z Y à payer aux époux X la somme de 3000€ en réparation de leur préjudice lié à l’imposition sur la plus value immobilière,

débouté la société Cabinet Z Y de son recours en garantie contre la SCI LES MOUETTES de chef de la condamnation qui précède,

ordonné l’exécution provisoire dans la limite de la moitié des montants alloués en principal et intérêts

condamné la société Cabinet Z Y aux dépens avec garantie à hauteur de 50% par la SCI LES MOUETTES,

débouté la société Cabinet Z Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Cabinet Z Y a interjeté appel par déclaration déposée le 16 septembre 2009.

Par conclusions du 27 août 2010, la société appelante demande la réformation du jugement, le débouté des demandes des époux X et subsidiairement la garantie de la SCI LES MOUETTES de l’intégralité des condamnations mises à sa charge, outre la condamnation de la partie succombante à lui verser une indemnité de 4000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle conteste avoir commis une faute en n’encaissant pas le chèque de dépôt de garantie dès sa remise, puisqu’aucun délai n’était imparti pour ce faire et observe que l’absence de vérification de la solvabilité de l’acquéreur qui lui est imputée n’est pas démontrée par les vendeurs. En toute hypothèse, elle estime qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les manquements qui lui sont imputés en qualité de séquestre et le préjudice invoqué, qui ne peut être analysé que comme une perte de chance d’obtenir paiement du chèque, point sur lequel le tribunal n’a pas répondu. Elle soutient que la perte n’existe pas puisque la créance des époux X contre l’acquéreur n’est pas éteinte, ce d’autant que s’agissant d’une SCI les associés sont indéfiniment responsables et que la chance perdue qui est nécessairement inférieure au montant du chèque n’existe pas plus, puisqu’il n’est pas établi que le chèque était provisionné lors de son établissement le 6 octobre 2003. Elle soutient qu’en tout état de cause, la limitation à 50% de la garantie de la SCI acquéreur n’est pas justifiée.

Elle fait par ailleurs valoir que l’agent immobilier n’est pas un conseil fiscal, qu’il ne peut lui être reproché de faute pour n’avoir pas averti les vendeurs des conséquences de la mise en place d’une location jusqu’à la réitération de l’acte authentique. Elle conteste le préjudice allégué et observe que le prix de revente de l’immeuble en 2005 intègre cette taxation qui au demeurant est contestable , qu’elle n’a conseillé la régularisation d’un bail qu’après avoir été informée tardivement de la mise à disposition des lieux à titre onéreux par les époux X au bénéfice de l’acquéreur. Alléguant la mauvaise foi des vendeurs, elle considère que la demande de dommages et intérêts complémentaires n’est pas justifiée.

Par conclusions du 13 juin 2012, les époux X demandent la confirmation du jugement, en ce qu’il leur a alloué la somme de 28203€ au titre de leur préjudice financier et 4000€ de frais irrépétibles. Formant appel incident, ils sollicitent la réformation pour le surplus et la condamnation de la société Cabinet Z Y à leur verser 16105€ montant de la plus value réglée, outre 10000€ en réparation de leur préjudices annexes, avec intérêts sur ces sommes à compter de l’assignation et capitalisation et 5000€ d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que les fautes de l’agence dans l’exécution de son mandat sont parfaitement caractérisées, pour n’avoir pas vérifié la solvabilité de l’acquéreur, alors que celui-ci de manière exceptionnelle avait indiqué ne pas recourir à un prêt, donc acquérir à l’aide de fonds propres et pour avoir en qualité de séquestre présenté tardivement à l’encaissement le chèque remis par la SCI LES MOUETTES le 3 octobre 2004, manquant ainsi à son obligation de loyauté à l’égard de ses mandants. Ils contestent l’analyse du préjudice en perte de chance, puisque la perte de la somme est avérée irrévocablement compte tenu de l’insolvabilité de la SCI et que si la somme avait été encaissée en octobre 2003, ils l’auraient conservée à titre de clause pénale suite au procès-verbal de carence.

Ils soutiennent que le conseil de consentir à leur futur acquéreur un bail meublé jusqu’à la signature de l’acte authentique, émane de l’agence, qu’il devait nécessairement être accompagné d’une information sur les conséquences possibles au plan fiscal, compte tenu de la date de leur acquisition en 2002 connue de l’agence et du montant du prix de vente. Ils ajoutent que cette situation a entraîné des préjudices complémentaires, étant contraints d’organiser l’expulsion du preneur et restant incertains sur les possibilités de revendre en supportant une taxation imprévue.

Assignée le 7 avril 2010, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, par la société Cabinet Z Y, la SCI LES MOUETTES n’a pas constitué devant la cour.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

II-Motifs :

*Sur la vérification de la solvabilité de l’acquéreur :

Il est constant que l’agent immobilier, mandataire professionnel du vendeur, négociateur et rédacteur d’une promesse de vente est tenu de s’assurer de la réunion de toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte qu’il rédige. Pour remplir efficacement cette obligation, il lui appartient de vérifier la solvabilité de l’acquéreur et de se renseigner sur ses moyens de financement ; information essentielle quand ce dernier prétend régler le bien sans recourir à un prêt. En l’espèce, la société Cabinet Z-Y qui doit justifier de l’exécution de son obligation, ne produit aucun élément démontrant, qu’elle a interrogé la SCI les Mouettes avant la signature de la promesse, sur les éléments de son patrimoine, ni sur les moyens dont elle disposait pour payer une somme de plus de 300000€ en incluant les frais sans recourir à un emprunt.

En outre, en sa qualité de séquestre du montant du dépôt de garantie de 28203€, réglé par chèque le 3 octobre 2003, égal au montant de la clause pénale prévue dans la promesse, l’agence devait présenter ce chèque à l’encaissement sans délai, démarche qui aurait également permis de vérifier la solvabilité de la SCI les Mouettes. Or, il apparaît que le chèque remis par la SCI Les Mouettes le 3 octobre 2003 n’a été présenté à l’encaissement que le 27 mai 2004, donc postérieurement à la date définie pour réitérer la vente ; que ce chèque est revenu impayé faute de provision suffisante. L’appelante ne peut invoquer utilement l’absence de délai prévu pour encaisser ce chèque, sa mission de séquestre telle que définie dans la promesse, consistant à conserver sur un compte déterminé des fonds, ce qui implique un encaissement immédiat sauf dispositions contraires prévues par les parties, inexistantes en l’espèce.

Comme l’a justement relevé le premier juge, ces éléments établissent les manquements de la société Cabinet Z-Y dans l’exécution du mandat que lui ont confié les époux X, engageant sa responsabilité contractuelle à leur égard et justifiant qu’elle les indemnise de leur préjudice.

Sur ce point, ainsi que le soutient à juste titre l’appelante, le préjudice de Monsieur et Madame X ne peut être égal au montant de la clause pénale de 28203€, mais consiste en une perte de chance. Elle ne peut par contre invoquer l’absence de recours des vendeurs contre la SCI pour leur dénier la réalité de cette perte de chance. En effet, outre que l’action contre l’agent immobilier n’est pas soumise à un échec de celle engagée contre l’acquéreur, les déclarations de la SCI dans le procès-verbal de carence du 11 juin 2004 comme les modalités d’assignation de celle-ci selon procès-verbal de recherches infructueuses tant devant le premier juge en avril 2009 que devant la cour en avril 2010, complétées par les observations de l’huissier démontrent un impossibilité désormais avérée de recouvrer contre elle le montant de la clause pénale, aucune pièce n’établissant au surplus une situation plus favorable des associés.

Les fautes de la société Cabinet Z-Y ont entraîné pour les vendeurs dans ce contexte une perte de chance de percevoir le montant de la clause pénale, le défaut de provision en mai 2004 ne suffisant pas à démontrer que la situation était identique huit mois plus tôt et en tout état de cause, si le chèque n’avait pas été provisionné dès sa remise, une perte de chance pour les époux X d’en tirer toute conséquence et de retrouver plus tôt la disposition de leur bien en négociant une résiliation amiable de la convention avec l’acquéreur. Dès lors au regard du montant de la clause pénale, de la durée

d’immobilisation de dix mois, la chance perdue doit être évaluée aux deux tiers du montant de la clause pénale, arrondi à 19000€, somme qui sera mise à la charge de l’appelante. Le jugement sera en conséquence réformé de ce chef.

*Sur le manquement au devoir conseil ayant conduit à une imposition au titre de la plus value immobilière :

Comme l’a rappelé le premier juge, l’agent immobilier, professionnel des mutations immobilières, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients. A ce titre même s’il n’est pas un spécialiste du droit fiscal, il doit les informer des incidences fiscales des opérations qu’il négocie, et notamment de la réglementation relative à la taxation des plus-values, qu’il rencontre de manière habituelle et récurrente dans sa pratique.

En l’espèce, en présence de vendeurs, cédant leur résidence principale, peu de temps après son acquisition et à un prix supérieur, ce qui l’agence n’ignorait pas ; opération normalement exemptée de taxation sur les plus values en application de l’article 150U II du code général des impôts, la société Z-Y se devait d’attirer leur attention sur les précautions à prendre pour conserver cet avantage et sur l’impact d’une location sur la qualification du bien, lors de la négociation et la signature du bail qu’elle ne conteste pas avoir établi, peu important que cette dernière ait été différée dans le temps. La société appelante ne justifie d’aucune information délivrée sur ce point aux vendeurs. Sa faute est en conséquence caractérisée.

Il n’est pas contestable que dotés d’une information précise sur les conséquences de la location du bien et mis ainsi en mesure de constater que le rendement de la location envisagée pour compenser l’immobilisation du bien serait en tout état de cause, compte tenu du prix de vente affecté à la partie immobilière dans la promesse (280202€), inférieur à la taxation, les époux X auraient renoncé à cette location. Leur préjudice n’est ainsi pas égal au montant de la taxation payée, qui contrairement à ce qu’indique l’appelante n’est pas récupérée par les vendeurs lors de la revente, sauf à considérer que la valeur attribuée aux biens mobiliers également vendus est totalement fictive, ce qui n’est pas démontrée. Il représente la différence entre le montant des loyers perçus et le niveau de la taxation soit une somme de 6000€. La société BENEZAT-Y sera condamnée au paiement de cette somme le jugement étant réformé de ce chef.

*Sur l’indemnisation complémentaires :

Il n’est pas démontré que le délai nécessaire pour revendre l’immeuble suite au procès-verbal de carence de juin 2004, soit lié aux fautes de l’agence dans l’exécution de sa mission, ni que la vente aurait pu être réalisée à un prix supérieur au 289756€ obtenus en mai 2005, les évolutions de prix produites par les époux X étant très générales. Par contre, il n’est pas douteux que les manquements de l’agence, professionnel dont ils pouvaient légitimement attendre des conseils fiables et complets, ont été source d’inquiétude et de tracas, dont l’indemnisation a été justement évaluée à 3000€, à défaut de pièces produites devant la cour justifiant une majoration de cette somme.

Les condamnations prononcées au bénéfice des époux X produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, lesquels seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil.

Sur la demande de garantie :

Il apparaît que la SCI les Mouettes, s’est présentée comme un acquéreur solvable, pour au final manquer à l’ensemble des engagements qu’elle avait souscrits dans la promesse de vente et faire échouer l’opération. Si ce comportement justifie qu’elle soit condamnée à garantir l’agence immobilière, cette garantie ne peut être totale. Elle ne peut en effet concerner le manquement de la société Cabinet Z-Y à son obligation de conseil en matière de taxation de plus value, point qui est totalement étranger à l’acquéreur et doit être limitée à 50% des autres condamnations mises à la charge de l’agence, compte tenu des fautes personnelles de cette dernière dans l’accomplissement de son mandat.

L’équité ne commande pas qu’il soit alloué à Monsieur et Madame X une indemnité au titre des frais irrépétibles au delà de celle accordée par le premier juge qui sera confirmée. La garantie de la SCI Les Mouettes sera accordée à la société Cabinet Z-Y à hauteur de 50% de cette somme. Aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit pas application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’appelante.

Succombant sur l’essentiel de ses prétentions la société Cabinet Z-Y supportera les dépens de première instance et d’appel, garantie à hauteur de 50% par la SCI Les Mouettes et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

III-Par ces motifs :

La Cour,

Infirme partiellement le jugement,

Reprenant le dispositif sur le tout pour une meilleure compréhension,

Condamne la société Cabinet Z-Y à verser à Monsieur et Madame X:

19000€ en réparation du préjudice consécutif à l’absence de vérification de la solvabilité de l’acquéreur,

6000€ en réparation du préjudice consécutif au manquement à l’obligation de conseil,

3000€ en réparation des préjudices annexes,

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, lesquels seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

Condamne la SCI Les Mouettes à garantir la société Cabinet Z-Y, à hauteur de 50% des condamnations mises à sa charge en principal et intérêts, au profit de Monsieur et Madame X, à l’exclusion de la condamnation au paiement de 6000€,

Condamne la société Cabinet Z-Y à verser à Monsieur et Madame X une indemnité de 4000€ de frais irrépétibles garantie à 50% par la SCI les Mouettes,

Déboute la société Cabinet Z-Y de sa demande de frais irrépétibles,

Condamne la société Cabinet Z-Y aux dépens de première instance et d’appel qui seront garantis par la SCI Les Mouettes comme ci-dessus et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,