4^e Chambre

ARRÊT N° 230

R.G : 10/04769

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 MAI 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur M CHAPELLE, Président,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2013

devant Madame Olivia JEORGER-LE GAC, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Mai 2013 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame J A

née le XXX à XXX

Artry

XXX

Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Daniel PRIGENT, Plaidant (avocat au barreau de SAINT-BRIEUC)

INTIMÉS :

Monsieur B Y – DECEDE -

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Richard COHEN, Plaidant (avocat au barreau de PARIS)

Société AGENCE IMMOBILIERE DU PAYS DE GOELO – AIPG – SARL

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SCP ELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC, Plaidant (avocats au barreau de SAINT-BRIEUC)

Monsieur H X es qualité d’héritier de M. B Y intervenant volontaire

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Richard COHEN, Plaidant (avocat au barreau de PARIS)

INTERVENANT :

Monsieur H X, es qualité d’héritier de M. B M N O Y intervenant volontaire

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Plaidant/Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Richard COHEN, Plaidant/Postulant (avocat au barreau de PARIS)

Selon promesse synallagmatique de vente conclue par l’entremise de l’agence immobilière AIPG, Madame J A a vendu à Monsieur B Y un maison d’habitation située à XXX, XXX, moyennant un prix de 110.000 euros.

La vente a été réitérée selon un acte authentique du 28 Juin 2005.

Se plaignant de l’existence de vices cachés, Monsieur Y a saisi le juge des référés et par ordonnance du 25 Janvier 2007, celui-ci a confié une mesure d’expertise à Monsieur Z.

Par actes des 19 et 20 Décembre 2007, Monsieur Y a assigné Madame A et la SARL AGENCE AIPG devant le Tribunal de Grande Instance de ST-BRIEUC afin que celui-ci :

prononce la résolution de la vente et condamne Madame A à lui restituer le prix de vente et à lui payer 50.000 euros de dommages et intérêts,

condamne la société AIPG pour manquement à son obligation de conseil à lui payer la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 10 Novembre 2009, le Tribunal de Grande Instance de SAINT-BRIEUC a :

prononcé la résolution de la vente,

condamné Madame A à payer à Monsieur Y la somme de 110.000 euros en remboursement du prix de vente et 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné la société AIPG à payer à Monsieur Y la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné solidairement la société AIPG et Madame A aux dépens comprenant ceux de l’ordonnance de référés ainsi que les frais d’expertise,

condamné solidairement la société AIPG et Madame A à payer à Monsieur Y la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

rejeté le surplus des demandes,

ordonné l’exécution provisoire.

Madame A a fait appel de ce jugement.

Monsieur Y est décédé et l’instance a été reprise par son héritier, Monsieur H X.

Par conclusions du 27 Février 2013, Madame A a sollicité que la Cour :

infirme le jugement déféré,

déboute Monsieur X de ses demandes,

subsidiairement, dise que la société AIPG garantira Madame A des condamnations prononcées à son encontre,

condamne Monsieur X à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

le condamne au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Par conclusions du 08 Février 2013, la société AIPG, Agence Immobilière du Pays du Goelo, a demandé que la Cour :

dise qu’elle n’a commis aucune faute ni manquement à son obligation de conseil,

prononce sa mise hors de cause,

déboute les parties de leurs demandes à son encontre,

condamne Monsieur X à lui payer la somme de 1.500 euros pour procédure abusive et celle de 1.300 euros au titre de ses frais irrépétibles,

condamne Madame A à lui payer la somme de 1.500 euros pour procédure abusive et de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

les condamne au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Par conclusions du 12 Février 2013, Monsieur X en sa qualité d’héritier de Monsieur Y a sollicité que la Cour, sur le fondement des dispositions des articles 1134, 1147 et 1641 du Code Civil :

confirme le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente et condamné Madame A à en restituer le prix de 110.000 euros,

condamne Madame A à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamne la société AIPG à lui payer la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamne in solidum Madame A et l’agence AIPG à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

les condamne au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur Y, acquéreur de l’immeuble, puis ensuite Monsieur X, son hériter, fondent leur action contre Madame A sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil.

Monsieur Y a acquis la maison par acte authentique du 28 Juin 2005, et les premiers désordres sont apparus au mois de Juillet 2006, après de très fortes pluies, aux termes desquelles le plâtre de l’un des murs intérieurs de la cuisine est tombé, révélant des briques et surtout, laissant de l’eau s’infiltrer à l’intérieur du bâtiment.

L’expert désigné par le juge des référés a constaté des désordres pouvant être regroupés sous quatre rubriques :

les infiltrations par le mur de la cuisine : ces infiltrations préexistaient à la vente et les causes en sont multiples, à rechercher principalement dans le mode constructif : maison en pierre avec mur semi-enterré, sans qu’ait été mis en 'uvre un drainage,

non-conformité de l’évacuation des fumées de la cheminée avec insert (conduit double peau et non double parois, interdit pour les cheminées avec insert), qui présente un risque d’incendie avéré ; la pose de l’insert et le gainage du conduit avait été réalisé en 1999 par le frère de la vendeuse,

la non-conformité de l’évacuation des eaux de la baignoire, qui tient d’un bricolage défectueux, caché par le tablier de la baignoire (le raccordement de vidange des appareils sanitaires a été exécuté par deux canalisations se déversant, sans pièce de raccord étanche, dans la canalisation des eaux vannes) ; derrière le tablier, la baignoire est complètement rouillée,

sous un lavabo situé dans une chambre, après soulèvement du revêtement recouvrant le sol a été découvert une reprise en contreplaqué posée sur le parquet et sous cette reprise, une destruction cubique des lames de parquet ayant pour origine de la mérule : l’expert ne précise pas toutefois si la dégradation des bois est ancienne ou récente et si la mérule est active à la date de ses constatations.

L’acte authentique d’achat de Monsieur Y contient une clause exonérant Madame A de la garantie des vices cachés et son héritier, afin de voir prospérer ses prétentions contre elle, doit démontrer d’une part que les désordres dont il se prévaut étaient cachés, d’autre part qu’ils étaient présents au moment de la vente, enfin,

que la vendeuse en avait connaissance.

La maison vendue par Madame A faisait l’objet d’une présentation par l’agence immobilière comme « nécessitant quelques travaux ». Les photos figurant sur la fiche de présentation, qui attestent de l’état extérieur de la maison au moment de la vente, permettent de constater que sa vétusté ne pouvait échapper à aucun acquéreur, même profane : le mur d’enceinte est couvert de salissures, la toiture couverte de rouille, et de l’humidité stagne manifestement au pied des murs, qui apparaissent clairement salis par des moisissures (traces noires) sur les 20 premiers centimètres à partir du sol.

L’agence immobilière AIPG avait noté sur sa fiche interne : « travaux à prévoir, il faudrait moderniser le tout, déco, électricité, sanitaires, compter entre 100KF et 200 KF en fonction ». Il était aussi noté « Isolation à revoir, menuiseries bois simple vitrage ».

Un agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment, et il en résulte que les mentions figurant sur cette fiche résultaient de constatations dont pouvait tout aussi bien se convaincre un acquéreur profane averti au préalable de la nécessité de travaux ; elles correspondent d’ailleurs à ce que laisse supposer l’état extérieur de la maison tel qu’il figure sur les photos commentées plus haut.

L’expert judiciaire a pour sa part relevé en conclusion de son rapport que les nombreuses fissures présentes en façade n’avaient pas pu échapper à Monsieur Y.

Enfin, un état diagnostic parasitaire avait été établi le 04 Avril 2005, soit trois jours avant la signature de la promesse synallagmatique de vente et avait été porté à la connaissance de Monsieur Y.

Il relevait dans la cuisine, sur le mur de façade opposé à la fenêtre, soit très exactement celui par lequel se sont produites les infiltrations, la présence de traces d’humidité et de salpêtre ; des traces d’humidité étaient aussi relevées dans le hall d’entrée au bas des murs, et sous l’escalier, sur un mur de façade attenant au séjour ; des traces d’infestation de petites et grosses vrillettes étaient relevées à plusieurs endroits, ainsi que des traces de pourriture molle et fibreuse sur un chevron et une panne et le réalisateur de l’état diagnostic prescrivait « de surveiller les zones humides afin de ne pas risquer une infestation type mérule dans le futur » et concluait à la présence de parasites susceptibles d’être en activité « petite vrillette, grosse vrillette, pourriture molle et fibreuse ».

Il résulte de ces circonstances de fait que Monsieur Y a acquis en toute connaissance de cause un immeuble dans lequel des travaux devaient être réalisés, pour un prix peu élevé, s’agissant d’un bien situé dans une commune distante de cinq kilomètres du bord de mer.

L’humidité affectant le mur de la cuisine était un désordre apparent puisqu’il était expressément mentionné dans l’état diagnostic du 04 Avril 2005 et se déduisait aisément des traces noires présentes au bas des murs extérieurs.

Le mauvais état des sanitaires et donc de la baignoire était aussi apparent, puisque l’agence immobilière avait constaté la nécessité de leur réfection ; certes, le raccord litigieux était caché par le tablier de la baignoire, mais Monsieur Y ne pouvait ignorer qu’il devrait procéder à leur réfection ; en outre, le rapport d’expertise ne contient aucun élément démontrant que Madame A ait eu connaissance du raccordement litigieux.

S’agissant de la plaque de contre-plaqué posée sur le plancher sous le lavabo, l’expert ne donne aucune indication sur la date à laquelle cette réparation a pu être effectuée, non plus que sur l’ancienneté des attaques du plancher ; il ne peut donc être déduit de ses constatations que Madame A les connaissait et avait elle-même procédé à leur dissimulation ; en outre, compte tenu des constatations portées sur l’état diagnostic, faisant état de parasites du bois actifs à plusieurs endroits de la maison, le risque d’une attaque parasitaire était connu de l’acquéreur au moment de son achat.

S’agissant de la cheminée, Madame A a pu démontrer par des factures d’achat de matériau au nom de son frère que celui-ci avait lui-même réalisé ladite cheminée en 1999 ; aucune pièce du dossier ne permet d’affirmer qu’il ait eu conscience de la dangerosité de son installation et surtout que sa s’ur, la vendeuse, en ait eu elle-même conscience ; l’expert est en outre revenu sur ses premières affirmations et a conclu que les peintures figurant sur la hotte de cheminée étaient anciennes et dataient de 1999 ; aucune dissimulation imputable à la vendeuse n’est donc démontrée et la clause insérée à l’acte de non garantie des vices cachés doit jouer en faveur de l’appelante.

Enfin, l’expert est revenu sur l’affirmation figurant en conclusion de son pré-rapport, selon lesquelles les désordres auraient été dissimulés par des peintures neuves pour conclure au contraire que les désordres relevés dans les peintures et fissures en façades étaient apparents avant la vente.

Il en résulte que les prétentions de Monsieur X es-qualités d’héritier de Monsieur Y ne peuvent prospérer contre Madame A.

Elles ne peuvent non plus être accueillies contre l’agence AIGP, les mentions figurant sur l’état diagnostic avertissement clairement l’acquéreur de l’humidité présente dans certains murs, et donc des risques potentiels d’infiltrations.

Consécutivement, le jugement déféré est infirmé dans toutes ses dispositions.

L’agence AIGP ne démontrant pas que la procédure intentée par Messieurs Y et X lui ait créé un autre préjudice que l’engagement de frais irrépétibles, sa demande de dommages et intérêts est rejetée.

Monsieur X ès-qualités, qui succombe, est condamné aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise et paiera à chacun des défendeurs la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DECISION :

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après rapport à l’audience :

Infirme le jugement déféré.

Statuant à nouveau :

Déboute Monsieur F X, ès-qualités d’héritier de Monsieur B Y, de l’ensemble de ses demandes.

Déboute la SARL AGENCE IMMOBILIERE DU PAYS DU GOELO de sa demande indemnitaire.

Condamne Monsieur X ès-qualités au paiement des dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Condamne Monsieur X ès-qualités à payer à Madame A la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur X ès-qualités à payer à la SARL AGENCE IMMOBILIERE DU PAYS DU GOELO la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rappelle que le présent arrêt vaut titre exécutoire permettant de recouvrer les sommes versées au titre de l’exécution provisoire du jugement déféré.

Le Greffier, Le Président,