5^e Chambre

ARRÊT N°416

R.G : 12/08057

Société KLECAR FRANCE SNC

C/

SARL FANTASIA DE MARRAKECH

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Jean-François DELCAN, Président,

Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Madame Aline DELIERE, Conseiller,

GREFFIER :

Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2013

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean-François DELCAN, Président, à l’audience publique du 27 Novembre 2013, date indiquée à l’issue des débats.

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APPELANTE :

Société KLECAR FRANCE SNC

XXX

XXX

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Pierre SUDAKA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SARL FANTASIA DE MARRAKECH Agissant poursuites et diligences de son gérant pour ce domicilié de droit audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Yann VILLATTE de la SELAFA VILLATTE & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP SCP COLLEU/LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

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La SARL FANTASIA DE MARRAKECH exploitait un fonds de commerce au centre commercial « CARREFOUR LA BEAUJOIRE » à Nantes, propriété de la SNC KLECAR FRANCE. Elle s’est plainte auprès du bailleur du froid provenant de l’usage défectueux des portes d’accès à la galerie commerciale.

Le tribunal de grande instance de Nantes, par jugement du 23 avril 2009, a condamné la SNC KLECAR FRANCE à verser à la SARL FANTASIA DE MARRAKECH une somme de 12 770,45 € en réparation du préjudice de jouissance subi (ainsi qu’une somme de 15 324,54 € pour les loyers versés de novembre, décembre 2007 et janvier 2008).

Par arrêt du 16 mars 2011, la cour d’appel de Rennes a infirmé le jugement et a débouté la SARL FANTASIA DE MARRAKECH de toutes ses demandes.

La cour de cassation, par arrêt du 31 octobre 2012, a cassé et annulé cette décision en ce qu’elle a débouté la SARL FANTASIA DE MARRAKECH de sa demande de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi par suite du dysfonctionnement des portes du centre commercial, au motif que la clause interdisant au preneur tout recours en diminution de loyer du fait de l’interruption dans le fonctionnement des appareils communs ne décharge pas la bailleresse de son obligation de délivrance et ne prive pas la locataire du droit de demander l’indemnisation de son trouble de jouissance.

La SNC KLECAR FRANCE conclut à l’absence de faute de sa part ; elle n’est pas propriétaire des portes ; elle avait attiré l’attention de l’association des commerçants sur ce problème dès le 28 novembre 2005 et avait fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution portant sur les travaux de réfection de ces portes, le 9 novembre 2005. De plus, le préjudice de la SARL FANTASIA DE MARRAKECH est inexistant car le dysfonctionnement des portes est minime, la sensation de froid est très imprécise et subjective. Les autres commerçants ne se sont jamais plaints. Le froid serait concentré sur trois tables alors que les locaux sont d’une superficie de 439 m². L’appelante demande une indemnité de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL FANTASIA DE MARRAKECH répond que le bailleur est tenu d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail, cette obligation ne cessant qu’en cas de force majeure. Peu importe que le bailleur ait ou non commis une faute. La SNC KLECAR FRANCE, étant propriétaire de la galerie commerciale, est également propriétaire des portes. Son mandataire a reconnu dans un courrier du 22 mars 2006 que la locataire subissait un préjudice. Ce préjudice est bien réel : la température à l’intérieur du restaurant était très basse, malgré un chauffage intensif. Un constat d’huissier du 3 février 2006 le prouve. L’appelante a mis plusieurs mois pour résoudre le problème. La SARL FANTASIA DE MARRAKECH a cessé son activité en octobre 2007, par cession de son droit au bail, ce qui a permis à la SNC KLECAR FRANCE de louer les locaux à une pharmacie et à une boulangerie, solution avantageuse pour elle. L’indemnisation du trouble de jouissance doit être évaluée à 50 % du montant du loyer (5108,18 € par mois), pour les mois de novembre et décembre 2005 ainsi que le premier trimestre 2006, soit la somme totale de 12 770,45 €.

L’intimée sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de la SNC KLECAR FRANCE à lui payer une somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1719 du même code prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur doit une jouissance paisible au bailleur et ne peut s’exonérer de cette obligation qu’en cas de force majeure.

La SARL FANTASIA DE MARRAKECH a acquis un fonds de commerce de restauration le 16 septembre 2005 dans la galerie commerciale du centre CARREFOUR La BEAUJOIRE. L’exploitation a commencé le 14 octobre 2005. Le 28 novembre 2005, le gérant de la SARL FANTASIA DE MARRAKECH a signalé à la société SEGECE, mandataire de la SNC KLECAR FRANCE, une température anormalement basse dans son commerce, entraînant des plaintes de ses clients, malgré un chauffage intensif. Ce froid, selon lui, provenait d’un fonctionnement défectueux des portes d’accès à la galerie.

La SNC KLECAR FRANCE est propriétaire de la galerie commerciale, selon acte de vente du 17 janvier 2001, même si une association (Association Foncière Urbaine Libre) est chargée de la gestion et de l’entretien de cette galerie.

Elle est contractuellement tenue d’assurer une jouissance paisible à sa locataire, la SARL FANTASIA DE MARRAKECH.

Cette dernière doit rapporter la preuve d’un trouble de jouissance.

Dans un courrier du 28 novembre 2005, le gérant de la SARL FANTASIA DE MARRAKECH a écrit : « Le problème vient des portes de la galerie qui restent ouvertes et qui se bloquent momentanément, et qui apportent donc un courant d’air glacé en permanence ». Puis, dans un courrier du 23 janvier 2006 : « Je dois à nouveau vous faire part de mon très vif mécontentement au sujet des portes de la galerie qui sont encore restées ouvertes toute la journée du jeudi 19 janvier 2006 et la journée du 20 janvier 2006 jusqu’en milieu d’après-midi, malgré les demandes incessantes de mes préposés auprès du personnel de sécurité du centre commercial qui a répondu ne pouvoir rien faire, le témoin électronique de la salle de contrôle indiquant que les portes étaient fermées, alors que celles-ci restaient physiquement ouvertes en permanence. Vendredi 20 janvier 2006 à midi, M^me X, responsable de mes restaurants, excédée par tant de négligence, a pris la température de la salle de restaurant, à l’aide d’un outil précis que nous utilisons cuisine ; celle-ci n’excédait pas 15° ».

Ces courriers, émanant de la partie elle-même, ne peuvent être considérés comme des preuves.

Un constat d’huissier a été dressé le 3 février 2006. L’officier ministériel a constaté que l’ouverture d’accès du restaurant s’étend sur 7 m environ et qu’elle est distante de la grille de sécurité de 7 m également. Les portes d’accès à la galerie se composent d’une porte centrale automatique, fermée au moment du constat, et laissant un écart de 3 cm entre les vitres, des portes manuelles à 2 battants, de part et d’autre de la porte centrale, elles aussi imparfaitement jointives, avec un écartement de l’ordre de 3 à 4 cm environ.

En entrant dans la galerie, une soufflerie, composée de 4 éléments de chauffage, forme un rideau de chaleur. Elle fonctionne imparfaitement : la chaleur se fait ressentir sur la gauche pour ne plus se faire ressentir vers le restaurant. L’huissier remarque qu’une sensation de courant d’air frais ou froid se fait ressentir au niveau des 3 tables situées à l’entrée du restaurant. Cette sensation de froid se fait ainsi ressentir jusqu’à l’intérieur du restaurant, au droit de la fontaine, pour ensuite aller en s’amenuisant.

Les constatations de l’huissier, sur le plan de la sensation de courant d’air frais ou froid, sont empreintes de subjectivité. Par contre, celles concernant le défaut des portes, notamment l’écart entre les vantaux, l’inégalité de fonctionnement du rideau de chaleur sont objectives. Il en résulte une isolation thermique défectueuse, affectant le restaurant tenu par la SARL FANTASIA DE MARRAKECH. Toujours selon l’huissier, les 3 premières tables situées à l’entrée sont les plus exposées. La gêne va en s’amenuisant.

Le trouble de jouissance était donc relativement limité. Même en l’absence de documents comptables (le trouble de jouissance n’équivaut pas forcément à une baisse de chiffre d’affaires), il sera estimé à 30 % du montant du loyer, pendant la période s’étendant de novembre 2005 à mars 2006, soit une somme de 7 662,27 €.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL FANTASIA DE MARRAKECH les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens. La SNC KLECAR FRANCE sera condamnée à lui payer une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement rendu le 23 avril 2009 par le tribunal de grande instance de Nantes ;

Condamne la SNC KLECAR FRANCE à payer à la SARL FANTASIA DE MARRAKECH une somme de 7 662,27 € en réparation du préjudice de jouissance ;

La condamne à lui payer une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,