4^e Chambre

ARRÊT N° 171

R.G : 14/00036

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 AVRIL 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller Faisant Fonction de Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame C D, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Février 2015

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Avril 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Société PAPETERIES X Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par la SELARL ANDRE /SALLIOU & BARBIER, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur A Y

né le XXX à CAMBRAI

XXX

XXX

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SCP LOZAC’MEUR/ GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ ARDISSON/GRENARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame E-F Y née DELAUNAY

née le XXX à VERSAILLES

XXX

XXX

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SCP LOZAC’MEUR/ GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ ARDISSON/GRENARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Exposé du litige :

Par acte authentique du 17 septembre 2010, la SCCV Les Papeteries X a vendu en l’état futur d’achèvement à M et M^me Y dans l’ensemble immobilier dénommé 'Les Patios d’Or’ à XXX un appartement de type 3( lot 122) et un garage ( lot 55) au prix principal de 260284€.

Le prix était payable par fractions échelonnées en fonction de l’état d’avancement des travaux.

Un état des lieux a été signé par les parties le 21 décembre 2011, mentionnant des réserves, levées suivant attestations du maître d’oeuvre le 19 avril 2012, hors le lot serrurerie pour lequel les réserves ont été déclarées levées le 31 juillet suivant.

Faute de paiement, la SCCV a délivré aux époux Y le 30 juillet 2012, une mise en demeure de payer le dernier appel de fonds d’un montant de 26028,40€. Les époux Y ont fait état d’un défaut de conformité du garage, lié à la présence de canalisations importantes. Le 4 septembre 2012, les acquéreurs ont adressé un versement de 13014,20€ et consigné le solde de 5% sur un compte CARPA. Le séquestre a versé néanmoins le 8 mars 2013 une somme de 5014,20€.

Par acte du 8 juillet 2013, la SCCV les Papeteries X a fait assigner M et M^me Y devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes en paiement d’une provision de 11623,63€ au titre du solde du prix de vente.

Par ordonnance du 19 décembre 2013, le juge des référés a :

— rejeté la demande provisionnelle formée par la SCCV Les Papeteries X,

— condamné la SCCV Les Papeteries X à verser à M et M^me Y la somme provisionnelle de 7000€,

— rejeté la demande de mise en oeuvre d’un système de protection des canalisations, formée par M et M^me Y,

— rejeté la demande de la SCCV Les Papeteries X fondée sur l’article 811 du code de procédure civile,

— rejeté les demande provisionnelles formées par les époux Y,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCCV Les Papeteries X aux dépens.

La SCCV Les Papeteries X a interjeté appel par déclaration déposée le 2 janvier 2014.

Par conclusions récapitulatives transmises le 27 juin 2014, la SCCV Papeteries X demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de règlement du solde du prix de vente et condamnée au paiement d’une somme de 7000€ à valoir sur leur préjudice de jouissance,

— condamner solidairement M et M^me Y à lui verser une provision de 11623,68€ au titre du solde du prix de vente en principal et intérêts arrêtés au 30 juin 2013, outre les intérêts au taux contractuel à compter de cette date,

— débouter M et M^me Y de leur demande de provision au titre du préjudice de jouissance,

— confirmer pour le surplus,

— condamner solidairement M et M^me Y à lui verser une indemnité de 3500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société appelante fait valoir que le contentieux ne s’est élevé que sur la non conformité du garage, à l’exclusion de toute discussion sur l’appartement qui suite à la levée

des réserves est à la disposition des acquéreurs, qui n’ont cependant pas payé le solde du prix.

Elle soutient que l’argument relatif à la non-conformité du garage en raison du passage de canalisations est dépourvu de sérieux ; que ce point n’avait d’ailleurs pas fait l’objet d’une réserve sur l’état des lieux à la livraison,

Elle relève que l’état descriptif de division comme le règlement de copropriété, documents opposables aux acquéreurs, prévoient le passage de canalisations de toute nature dans les parkings que les copropriétaires doivent souffrir, qu’il s’agit en fait d’équipement commun indispensable. Elle ajoute que la non conformité du dimensionnement du garage n’est pas plus pertinente puisque la dimension des places est conforme à la norme NFP 91-120, que les conclusions du rapport Z non contradictoire reposent soit sur des indications obtenues des acquéreurs sans déplacement sur place, soit sur des valeurs de plan erronées.

Elle indique que pour débloquer la situation, elle a fait réaliser un coffrage de la canalisation ; que les dimensions du garage ne font l’objet d’aucune plainte par les locataires des intimés et déduit de l’ensemble de ces éléments que les acquéreurs doivent payer le solde du prix, majoré des pénalités stipulées dans l’acte de vente, sans pouvoir prétendre à une consignation.

Elle estime que la demande de provision des époux Y au titre d’un préjudice de jouissance se heurte à une contestation sérieuse, qu’ils ont pris en effet livraison de l’appartement en décembre 2011, avec remise des clés, ce qu’ils ne peuvent remettre en cause en évoquant une falsification du PV, alors qu’ils ont bénéficié de l’avantage fiscal lié à l’opération au titre de la déclaration 2011 et qui démontre que l’appartement était achevé et pouvait être occupé. Elle ajoute que la demande de mise en conformité par la commune ne concernait pas les lots des époux Y.

Par conclusions récapitulatives transmises le 2 juillet 2014 , M et M^me Y demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance quant au débouté de la demande de paiement provisionnel du solde du prix de vente et à l’octroi de la provision de 7000€ au titre du préjudice de jouissance,

— réformer pour le surplus,

— condamner la SCCV à leur verser une somme provisionnelle de 236,30€ en indemnisation des charges de copropriété réglée pendant la période d’inoccupation de l’appartement, de 1000€ en indemnisation de la non-conformité liée à la présence des canalisations dans le garage vendu,

— condamner la SCCV sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à mettre en oeuvre le système de protection des canalisations préconisé par Monsieur Z,

— condamner la SCCV au paiement d’une indemnité de 3500€ de frais irrépétibles et aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la demande de paiement du solde du prix de vente se heurte à une contestation sérieuse en raison de la non conformité du garage, due à la présence d’importantes canalisations qui ne figurent sur aucun document contractuel. Elle ajoute que ce point a été énoncé dès la livraison et contrairement à ce qu’indique la venderesse est bien concerné par l’expertise judiciaire en cours ; que l’existence même de cette expertise confirme le caractère contestable de leur obligation de paiement.

Ils observent au surplus que les canalisations en sous sol, visées par la notice descriptive concerne uniquement le cheminement horizontal imposé par le projet pour le raccordement des chutes d’eaux usées et d’eaux pluviales, mais aucunement des canalisations verticales objets du litige. Ils ajoutent que ne peuvent leur être opposés les termes de l’état descriptif de division qui n’est qu’un document établi pour les besoins de la publicité foncière, ni ceux du règlement de copropriété qui n’a pas pour objet de circonscrire les obligations contractuelles du vendeur quant à la consistance du bien vendu, lesquelles résultent uniquement de l’acte de vente et des descriptifs et plans qui y sont annexés ; qu’en tout état de cause l’obligation faite aux copropriétaires de laisser accéder à leur partie privative pour l’entretien des éléments communs ne peut permettre au promoteur d’installer toute canalisation de quelque importance que ce soit.

Ils estiment que les canalisations doivent être protégées contre les chocs et non bénéficier d’un simple habillage esthétique ; que d’ailleurs cette protection va majorer les difficultés d’utilisation du garage et générer une impropriété de destination. Ils estiment que ces éléments justifient la conservation des 5% du prix . Ils ajoutent que leur appartement n’est pas conforme au concept de résidence senior vendue par la SCCV, compte tenu des difficultés d’accessibilité. Ils estiment en outre que le calcul présenté est incompréhensible.

Ils considèrent par contre que le préjudice de jouissance qu’ils supportent en raison du retard de livraison n’est pas discutable. Ils contestent que la livraison soit intervenue le 21 décembre 2011, avec remise des clés. Ils soutiennent qu’à cette date, l’immeuble n’était pas achevé au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, en raison de l’absence de garde-corps sur le balcon , aucune attestation n’ayant alors été délivrée en ce sens par la maîtrise d’oeuvre ; qu’à cette époque, le syndic a refusé la livraison des parties communes qui a eu lieu seulement en mars 2012 ; que la livraison de l’appartement et la remise des clés ne sont en fait intervenus que le 2 novembre 2012. Ils estiment que la livraison en décembre 2011 est de fait fictive, que l’achèvement à cette date a d’ailleurs été contesté par la commune. Ils rappellent que l’appartement a une valeur locative de 700€ par mois, ce qui représente pour les dix mois perdus une somme de 7000€.

Ils estiment être également fondés à obtenir paiement des charges de copropriété qu’ils ont réglées sans pouvoir récupérer la part locative sur l’occupant, ainsi qu’à obtenir du vendeur l’exécution d’un dispositif de protection des canalisations qui se trouvent dans le garage.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

Par arrêt du 16 octobre 2014, la cour a ordonné sans révocation de l’ordonnance de clôture la réouverture des débats afin que soient versés aux débats, les plans des logement et stationnements vendus, la notice descriptive indiquant les éléments propres aux biens vendus, annexés à l’acte authentique ainsi que le règlement de copropriété, que les parties fournissent toutes précisions utiles sur les contradictions relatives à la date de remise des clés.

La société Papeteries X a versé aux débats les pièces demandées et les parties ont fait valoir leurs arguments sur les points visés par l’arrêt avant dire droit.

Motifs :

— Sur la demande en paiement du solde du prix de vente :

Par application de l’article 809 al 2 du code de procédure civile, le juge peut accorder au créancier une provision, dans le cas où l’existence de l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable.

La société appelante sollicite le paiement du solde du prix de vente consigné auprès de la CARPA. Selon les termes de l’acte de vente reprenant les dispositions de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation, ce solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur. Néanmoins, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Il appartient en conséquence à la société Papeteries X de rapporter la preuve de la livraison de l’immeuble et de la conformité du bien à cette date, rendant ainsi incontestable l’obligation de paiement des acquéreurs sans possibilité de consignation.

La société Papeteries X soutient que la livraison de l’appartement est intervenue le 21 décembre 2011, par la remise des clés. Est produit aux débats un document établi à cette date intitulé 'état des lieux', signé des époux Y, qui énonce la remise des clés sauf une pour permettre aux constructeurs de réaliser les finitions, événement rendant crédible une mise à disposition du logement. Or, cette date contestée par les acquéreurs, est également remise en cause par un courrier de mise en demeure du conseil même du vendeur du 21 septembre 2012, qui précise qu’au 21 décembre 2011, 'M et M^me Y ayant refusé de régler le solde du prix, les clés du logement n’ont pu leur être remises'. Ces contradictions n’ont pu être éclaircies dans le cadre de la réouverture des débats et le contrat de bail relatif à cet appartement produit par les acquéreurs atteste seulement de ce que la livraison était réalisée au 1^er décembre 2012.

Par ailleurs, comme le relèvent les intimés, l’état des lieux invoqué par la venderesse mentionne certes des finitions mineures notamment de peinture, mais également des réserves de nature à remettre en cause l’utilisation normale des lieux, soit une réserve relative au fonctionnement de l’eau chaude et s’agissant du balcon l’absence d’un garde-corps et de la séparation avec le logement voisin. Le courrier du conseil de la société Papeteries X de septembre 2012 fait état quant à lui de la présence d’un garde-corps provisoire en décembre 2011.

Il apparaît que le marché relatif à la pose du garde corps et du pare-vue a été conclu le 11 juin 2012 entre la venderesse et la société SABM et l’architecte atteste que l’ensemble des réserves y compris celles relatives au balcon était levé au 31 juillet 2012, ce qui a donné lieu à un rendez-vous de levée de réserves entre les parties le 2 novembre 2012.

Au vu de ces éléments, la possibilité au 21 décembre 2011, de mettre le logement à la disposition des acquéreurs voire son achèvement au sens de l’article R 261-1 du CCH apparaît sérieusement contestable et en conséquence l’obligation pour les acquéreurs de régler le solde du prix, ces points ne pouvant être tranchés que par le juge du fond.

De plus, comme l’a justement relevé le premier juge, un débat oppose les parties depuis septembre 2012 sur la conformité du garage (n° 57) dans lequel sont positionnées, ce qui n’est pas discuté, des canalisations verticales de sections importantes et des canalisations horizontales de moindre section, ce garage comme d’autres parties privatives et communes faisant l’objet d’une expertise judiciaire.

Le règlement de copropriété communiqué lors de la vente, invoqué par la société Papeteries X stipule que les copropriétaires doivent souffrir le passage dans les parties privatives des câbles, canalisations et conduits qui desserviraient des éléments d’équipements communs ou d’autres parties privatives, tandis que la notice descriptive annexée à l’acte de vente des époux Y invoquée par ces derniers mentionne dans les caractéristiques générales de l’immeuble en ce qui concerne les canalisations en sous-sol, un cheminement horizontal imposé par le projet pour le raccordement des différentes chutes EU/EV et EP. Cependant, il n’appartient pas au juge des référés qui ne peut trancher le fond de se prononcer sur la disposition qui prévaut et de statuer sur la conformité du garage.

L’ensemble de ces éléments démontrent que la demande de paiement provisionnel du solde du prix formée par la société Papeteries X se heurte à des contestations sérieuses et doit être rejetée. L’ordonnance doit être confirmée sur ce point.

— Sur les demandes d’indemnisation provisionnelles des époux Y :

Ces demandes par application de l’article 809 du code de procédure civile sont également soumises à la preuve du caractère non sérieusement contestable de l’obligation du débiteur, la société Papeteries X.

M et M^me Y sollicitent l’indemnisation provisionnelle d’une perte de jouissance entre le 1^er janvier et le 31 octobre 2012 à hauteur de 700€ par mois valeur locative de l’appartement.

L’acte de vente du 17 septembre 2010 prévoyait la livraison des lots acquis au plus tard le 31 décembre 2011. La démonstration incontestable d’un préjudice de jouissance du fait d’un retard de livraison suppose que soit établie avec certitude la date à laquelle le logement était en état d’être mis à la disposition des acquéreurs.

Or, sur ce point ainsi qu’il a été rappelé plus haut, il existe un débat entre les parties, tant sur la date à laquelle les clés ont été remises que sur celle à laquelle le logement pouvait être livré c’est à dire occupé dans des conditions normales par les acquéreurs, la venderesse invoquant le 21 décembre 2011, tandis que les époux Y retiennent le 2 novembre 2012. Dès lors que la date de livraison qui entraîne l’obligation de payer le solde du prix avec possibilité de consignation, mais aussi permet de décompter un éventuel retard de livraison, est soumise à une discussion qui ne peut être tranchée que par le juge du fond, l’indemnisation du préjudice de jouissance par la société venderesse est consécutivement sérieusement contestable. L’ordonnance qui a accordé à M et M^me Y une indemnisation de 7000€ sera en conséquence réformée et la demande des époux Y sur ce point rejetée.

Pour des raison identiques, l’indemnisation des époux Y au titre des charges de copropriété qu’ils ont réglés sans pouvoir les répercuter sur l’occupant des lieux entre le 1^er avril 2012 et le 1^er décembre suivant, date à laquelle ils ont loué le logement, ne peut être accueillie. L’ordonnance qui a rejeté cette demande sera confirmée.

Dès lors qu’une discussion existe sur le défaut de conformité du garage, qu’une expertise judiciaire est en cours qui fournira un avis sur ce point à partir des documents relatifs à la construction, ainsi que sur les modalités de les protéger, le premier juge a considéré à juste titre que l’indemnisation provisionnelle à hauteur de 1000€ devait être rejetée.

— Sur la demande de travaux présentée par M et M^me Y:

Les acquéreurs sollicitent la condamnation sous astreinte de la société venderesse à mettre en oeuvre la solution de protection des canalisations préconisée par M Z en octobre 2013.

L’article 809 du code de procédure civile, permet certes au juge des référés d’ordonner nonobstant l’existence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Cependant en l’espèce, l’expertise judiciaire en cours permettra de définir une protection pérenne des canalisations. En outre comme l’a relevé le premier juge, il n’est justifié d’aucun trouble manifestement illicite, puisque les photographies produites démontrent que les occupants du logement peuvent utiliser le garage pour y garer leur véhicule, ni surtout d’aucun dommage imminent menaçant la conservation de ces canalisations. Il est en effet établi que la société venderesse a fait poser un coffrage protecteur en tôle, dispositif qu’il appartiendra à l’expert de valider ou de faire compléter, mais qui en l’état de ses opérations n’a fait l’objet de sa part d’aucune critique justifiant son remplacement immédiat. Cette demande sera en conséquence rejetée.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes seront rejetées.

Succombant sur l’essentiel de ses prétentions, la société Papeteries X, à l’origine de la procédure sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour,

Confirme l’ordonnance du 19 décembre 2013, sauf en ce qu’elle a condamné la société Papeteries X à verser à M et M^me Y une somme provisionnelle de 7000€ au titre du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Déboute M et M^me Y de leur demande de provision au titre d’un préjudice de jouissance,

Y additant,

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la société Papeteries X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,