28/01/2015

ARRÊT N°79/2015

N° RG: 14/02091

Décision déférée du 09 Avril 2014 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 14/00487)

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE

C/

S.A.R.L. 3J IMMOBILIER

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 2

***

ARRÊT DU VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANT

XXX

1, place de la Légion d’honneur

BP35821

XXX

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES et M^e Gilles SOREL, avocats au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

S.A.R.L. 3J IMMOBILIER

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre DUNAC, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Guy de FRANCLIEU, premier président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

G. DE FRANCLIEU, président

Jean-Marc BAÏSSUS, conseiller

XXX, vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : C. POINSOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. DE FRANCLIEU, président, et par C. POINSOT, greffier de chambre

I- FAITS, PROCÉDURE, DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES

Selon contrat en date du 26 juin 2010 la SARL 3J IMMOBILIER en qualité d’agent immobilier précise :

— qu’elle a été mandatée par les consorts Y/Z pour rechercher des terrains à bâtir en vue de promotion lotissement sur le secteur nord de Toulouse ne dépassant pas 30 km du centre de Toulouse

— qu’elle a trouvé des vendeurs à savoir les consorts C ou un terrain d’une superficie de 10 ha 49 a 78 ca situé à Castelginest cadastrée section XXX

— que selon acte notarié reçu le 27 janvier 2011 les parties ont signé un compromis de vente selon les termes suivants : 'les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociés par le cabinet D X (SARL 3J IMMOBILIER) titulaire d’un mandat donné par l’acquéreur. En conséquence l’acquéreur qui en aura seul la charge, s’engage expressément à lui verser une rémunération de 343.252 € , taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération sera payée le jour où la vente sera définitivement conclue'

— que suivant un acte du 31 mai 2012 le notaire des vendeurs a procédé à la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) en mentionnant un prix de vente de 4.100.000 € hors-taxes et en précisant une commission de négociation d’un montant de 343.252 € TTC due au cabinet D X par l’acquéreur

— que selon un arrêté en date du 27 juillet 2012 l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE a décidé d’exercer le droit de préemption urbain

— que suivant jugement définitif en date du 7 mai 2013 le juge de l’expropriation a fixé à la somme de 2.414.494 €, commission d’agence non comprise, le prix d’acquisition de l’immeuble situé à Castelginest cadastrée section XXX

L’ordonnance de référé rendue le 9 avril 2014 par le tribunal de grande instance de Toulouse :

— a condamné l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE à payer à titre de provision à la SARL 3J IMMOBILIER la somme de 343.252 €

— a condamné l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE à payer à la SARL 3J IMMOBILIER la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— a rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

L’ordonnance précise notamment :

— que la demande de provision ne s’arrête à aucune contestation sérieuse

— que ladite demande n’échappe pas à la compétence du juge des référés

— qu’il ne peut pas être soutenu que la condition suspensive qui assortissait la promesse de vente n’a pas été levée et qu’aucun droit à commission n’a pris naissance

— qu’il résulte du courrier du notaire en charge de la transaction du 23 décembre 2013 que la vente a été effectivement signée entre l’indivision vendeuse et le défendeur le 20 décembre 2013

— que le défendeur ne peut pas faire valoir que le mandat n’aurait pas été exécuté ou que la demanderesse n’aurait pas rempli ses obligations découlant de son devoir de conseil

— qu’il n’a pas qualité pour ce faire dans la mesure où il n’est pas parti à ce mandat

— que le contexte décrit par le défendeur selon lequel le dépôt de la DIA ne pouvait s’expliquer que par la volonté délibérée de l’obliger à payer une commission d’agence à laquelle la demanderesse ne pouvait prétendre et que la fraude à la DIA dont elle serait victime serait patente ne peut caractériser une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence des référés

— que la demanderesse est totalement étrangère à l’établissement et au dépôt de la DIA

— que le défendeur n’a entrepris aucune action en vue d’obtenir l’annulation de cette DIA

— qu’il a obtenu le financement de l’opération projetée suite à la délibération de TOULOUSE METROPOLE du 12 décembre 2013, en ce compris le montant de la commission sollicitée

— qu’il a admis le principe et le quantum de cette commission aux termes de l’arrêté qu’il a pris le 27 juillet 2012 sans alléguer ou justifier de l’abrogation éventuelle de cet arrêté

— que bien que la DIA et l’acte d’engagement des parties prévoyaient expressément le versement par l’acquéreur de la commission prévue en faveur de la demanderesse, le défendeur qui a exercé son droit de préemption est tenu de prendre en charge le paiement des intermédiaires immobiliers incombant à l’acquéreur auquel il s’est substitué

— que la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse

Par déclaration reçue le 22 avril 2014, l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE a relevé appel de l’ordonnance.

Par conclusion reçues le 3 octobre 2014 et à l’audience du 7 janvier 2015, l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE demande :

— de réformer l’ordonnance du 9 avril 2014 dans toutes ses dispositions

— de débouter la SARL 3J IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, ces dernières étant infondées et à tout le moins se heurtant à une contestation sérieuse relevant de la compétence du juge du fond

— de condamner la SARL 3J IMMOBILIER à payer la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d’appel et de première instance

L’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE (l’EPFL) précise notamment :

— qu’il a acquis le terrain auprès de l’indivision BESSIERES après avoir exercé un droit de préemption

— que la condition suspensive figurant dans la promesse de vente initialement conclue le 27 janvier 2011 par l’entremise de la SARL 3J IMMOBILIER consistait en la réalisation de 163 lots à usage d’habitation

— que le terrain est classé en zone IINA du plan d’occupation des sols de la commune de Castelginest dans laquelle toute construction nouvelle est interdite, que la condition suspensive était irréalisable et ne pouvait pas être levée

— que le juge de l’expropriation a confirmé que le terrain ne pouvait pas recevoir la qualification de terrain à bâtir en raison de son classement en zone IINA

— qu’un acquéreur de bonne foi n’aurait jamais provoqué le dépôt d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA)

— que la condition suspensive étant irréalisable, la société 3J IMMOBILIER ne peut prétendre avoir effectivement conclue une opération

— qu’en vertu de l’article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970, aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée ou acceptée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a jamais été effectivement conclue

— qu’il ressort de la jurisprudence qu’une opération ne peut être considérée comme effectivement conclue tant qu’une condition suspensive est pendante de sorte que l’agent immobilier ne peut pas obtenir paiement de sa rémunération tant que la condition suspensive n’est pas levée

— que la DIA a été déposée alors que la condition suspensive n’était pas levée ; que la SARL 3J IMMOBILIER savait pertinemment que n’étant pas partie au contrat de mandat, le préempteur ne pourrait pas se prévaloir de la violation de la loi de 1970

— que l’acquéreur n’a pris aucun risque en signant le compromis de vente car il avait la certitude que le droit de préemption serait exercé sur ledit terrain qui faisait l’objet de deux opérations publiques d’aménagement (une future ZAC et un projet de XXX

— que l’article 1999 alinéa 2 du code civil prévoit que le mandataire peut être privé de rémunération en cas de faute

— que l’acquéreur était en recherche d’un terrain à bâtir et que la société 3J IMMOBILIER a favorisé la signature d’un compromis de vente portant sur un terrain inconstructible

— qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la société 3J IMMOBILIER ne pouvait ignorer que la commune de Castelginest disposait d’un plan d’occupation des sols

— qu’avant de proposer un terrain, il aurait tout du moins dû s’assurer qu’il était classé dans une zone constructible en consultant le document d’urbanisme en vigueur

— qu’en qualité de professionnel ayant son centre d’activité à Castelginest, la société 3J IMMOBILIER ne pouvait ignorer que suivant délibération du 1^er décembre 2011, le conseil municipal a décidé d’engager la concertation sur une opération d’aménagement sur le secteur du terrain concerné et que le conseil municipal a instauré un périmètre de sursis à statuer sur les demandes d’autorisation d’urbanisme portant sur les terrains du secteur

— que la société 3J IMMOBILIER ne pouvait ignorer que suite à une large concertation opérée depuis 2008, un arrêté préfectoral a été pris le 5 décembre 2013 déclarant notamment la parcelle concernée d’utilité publique à raison d’un projet de réalisation du BUN

— que la société 3J IMMOBILIER n’a pas correctement rempli son devoir de conseil

— que lors d’une réunion ayant eu lieu le 30 mai 2011 entre le désigné mandant et son architecte avec la Communauté Urbaine Toulouse Métropole, il leur a été clairement dit que compte tenu des projets envisagés, le droit de préemption urbain serait exercé en cas de dépôt d’une DIA

— que la DIA a été déposée le 5 juin 2012 peu avant la date butoir du 30 juin 2012 prévue pour la signature de l’acte authentique de vente

— qu’à cette date l’acquéreur savait que son projet n’aboutirait pas puisqu’il n’a pas cru bon devoir déposer de demande d’autorisation d’urbanisme et réaliser les études de sol prévus dans la promesse de vente faisant douter de sa volonté de voir l’acquisition aboutir

— que le notaire qui a déposé la DIA a été mandaté à la fois par le vendeur et l’acquéreur et qu’il est étroitement lié à la SARL 3J IMMOBILIER qui est le mandataire

— que Monsieur Z, le gérant de la SARL VEZERE IMMOBILIER, le mandant, est également gérant de la société OZENNE GESTION laquelle est selon le site internet implanté à la même adresse que la société 3J IMMOBILIER

— que les statuts de la société OZENNE GESTION exposent que la société est composée de trois associés dont Monsieur Z et Monsieur X, gérant de la société 3J IMMOBILIER

— que le fait que la société 3J IMMOBILIER et VEZERE IMMOBILIER, deux professionnels de l’immobilier aient trouvé en guise de terrain à bâtir un terrain d’une part inconstructible pour être affecté d’un COS de zéro et d’autre part répertorié pour accueillir des ouvrages liés au projet du BUN démontrent l’abus de droit voire la fraude dont est il est victime

— que l’inexécution du mandat et la violation de son devoir de conseil par la SARL 3J IMMOBILIER tendent à démontrer l’existence d’une fraude dont il est victime

— que la SARL 3J IMMOBILIER et l’acquéreur de l’indivision BESSIERES sont étroitement liés et ont agi de concert pour déclencher le paiement d’une commission d’agence qui n’aurait pas pu être payée sans l’exercice du droit de préemption

— qu’en cas d’abus de droit, la commission d’agence n’est pas due par le titulaire du droit de préemption

— que le juge des référés ne peut pas écarter ces éléments de preuve au motif qu’il n’est pas partie au mandat

— que si l’agent immobilier est certes étranger au dépôt de la DIA, il en va différemment lorsqu’il s’est entendu avec le bénéficiaire de la promesse de vente pour provoquer l’exercice du droit de préemption et par conséquent le paiement de la commission

— que les conditions suspensives figurant dans la promesse de vente signée avant le dépôt de la DIA ne sont pas opposables au titulaire du droit de préemption

— que plus, au vu de la jurisprudence, la défaillance de la condition suspensive est acquise dès la décision de préemption entraînant la caducité de la promesse de vente

— que le juge des référés a commis une erreur en jugeant que l’acquisition qu’il a opérée démontre que les conditions suspensives ont été levées

— que la déclaration d’intention n’est pas un acte administratif susceptible d’être annulé; qu’il s’agit d’une offre de vente

— que la déclaration d’intention ne peut être annulée ni retirée sauf à l’initiative du propriétaire et à condition que le droit de préemption ne soit pas exercé au prix de celle-ci auquel cas la vente est parfaite et l’offre ne peut plus être retirée

— qu’il n’aurait pu saisir la juridiction administrative d’un recours en annulation de sa propre décision de préemption, celle-ci ne lui causant aucun grief

— que si la décision de préemption est annulée, il ne pourrait plus acquérir le terrain et poursuivre son objectif; qu’il n’avait aucun intérêt à saisir la juridiction administrative

— que le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour statuer sur la commission de l’agent immobilier, sa compétence étant limitée à la fixation du prix du bien préempté

— qu’il a accepté le prix fixé par le juge de l’expropriation sans contester la commission revendiquée car la suspicion de fraude n’est apparue que postérieurement

Par conclusions reçues le 1^er octobre 2014 et à l’audience du 7 janvier 2015, la SARL 3J IMMOBILIER demande :

— de confirmer l’ordonnance du 9 avril 2014

— de condamner l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE à lui payer :

— une somme provisionnelle de 343.252 €

— la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— y ajoutant, de condamner l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE à lui payer une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Pierre DUNAC, avocat

La SARL 3J IMMOBILIER précise notamment :

— que l’EPFL argue que le principe de la commission n’est pas dû en raison d’une prétendue fraude à la DIA mais n’a jamais engagé une quelconque action en ce sens

— que l’EPFL avait la possibilité de saisir la juridiction administrative pour contester sa propre décision de préemption en invoquant le caractère prétendument frauduleux de la DIA

— que l’EPFL n’a jamais relevé appel du jugement rendu par le juge de l’expropriation du 7 mai 2013 alors qu’il dit avoir suspecté la fraude lors de sa prise de connaissance du contenu de la promesse de vente devant le juge de l’expropriation

— que malgré la fraude dont il se dit victime, l’EPFL a poursuivi le projet d’acquisition et l’a mené jusqu’à son terme

— que la communauté urbaine GRAND TOULOUSE a approuvé le projet de convention de portage entre l’EPFL et TOULOUSE METROPOLE portant sur l’acquisition du bien moyennant le prix de 2.757.746 €

— que cette somme correspond exactement au prix du terrain tel que fixé par le juge de l’expropriation, à savoir 2.414.494 €, augmenté de la commission due au cabinet D-X d’un montant de 343.252 €

— que l’EPFL avait connaissance du montant de la commission due puisqu’il est expressément mentionné sur l’arrêté du 27 juillet 2012 portant exercice du droit de préemption

— que seules les parties signataires de la promesse de vente peuvent se prévaloir de la condition suspensive, de sorte que cette condition est inopposable à l’EPFL

— que l’EPFL fait preuve de mauvaise foi en prétendant que l’opération n’a pas été définitivement conclue alors que la promesse de vente a été régularisée suivant acte authentique signé devant notaire le 20 décembre 2013, que l’EPFL refuse de communiquer, malgré les demandes réitérées du cabinet D-X

— qu’il est constant que le bénéficiaire du droit de préemption qui se substitue à l’acquéreur, doit supporter les honoraires dus au négociateur de la vente et que les conditions de ventes lui sont opposables

— que si les bénéficiaires du droit de préemption peuvent négocier le prix de vente, ils ne peuvent discuter le montant des commissions d’agence

— qu’elle est incontestablement à l’origine de la transaction sur laquelle l’EPFL a fait valoir son droit de préemption

— que les modalités de cession contenues dans la DIA déposée par les vendeurs précisent clairement le prix de vente 'avec en sus une commission de négociation due à l’agence par l’acquéreur d’un montant de 343.252 € TTC'

— que l’arrêté du 27 juillet 2012 portant exercice du droit de préemption fixe en son article 2 les modalités de l’acquisition et notamment le prix du terrain 'auquel s’ajoute 343.252 € de commission d’agence à la charge de l’acquéreur, soit au prix fixé par le juge de l’expropriation'

— que la COMMUNAUTE URBAINE TOULOUSE METROPOLE a alloué à l’EPFL le montant du prix du terrain ajouté au montant de la commission d’agence du cabinet D-X

— que l’EPFL n’est partie au contrat de mandat signé entre le cabinet D-X et les acquéreurs, les consorts Y/Z et ne peut se prévaloir ou arguer d’une quelconque faute dans l’exécution du mandat

— que le contenu du devoir de conseil que l’EPFL leur impute relève en réalité de la responsabilité du notaire

— que la DIA est une obligation d’aliéner et fixe le point de départ de la procédure de préemption

— que le dépôt de la DIA incombe au propriétaire par le biais de son notaire en charge de la vente

— que cette formalité n’incombe pas à l’agent immobilier

— que si la DIA est entachée de fraude, l’EPFL doit mettre en cause la responsabilité du notaire et non celle de l’agent immobilier

— que l’agent immobilier a été mandaté par les acquéreurs à savoir Monsieur Z mais également par Monsieur Y

— que la DIA n’a pas été déposée à l’initiative des acquéreurs mais des propriétaires vendeurs (l’indivision BESSIERES) et plus particulièrement par le notaire desdits vendeurs, Maître B

— que Maître B est le notaire des vendeurs et non des acquéreurs qui au moment de la signature de l’acte authentique de vente avait fait le choix de Maître GILLODES

— que l’EPFL ne peut valablement s’opposer au règlement de la commission due ni en négocier le montant

— qu’il convient de confirmer l’ordonnance déférée

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2014.

II- MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour l’exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions de l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE reçues le 3 octobre 2014 et aux conclusions de la SARL 3J IMMOBILIER reçues le 1^er octobre 2014.

Après examen des pièces versées au dossier il apparaît :

— que l’acquéreur a mandaté la S.A.R.L. 3J IMMOBILIER en vue de l’acquisition d’un terrain à bâtir

— que par acte du 27 janvier 2011 les acquéreurs ont signé par l’intermédiaire de la S.A.R.L. 3J IMMOBILIER un compromis de vente portant sur un terrain qui était inconstructible,

— que ladite promesse de vente faisait mention d’une condition suspensive consistant en la construction de 163 lots à usage d’habitation et que le terrain étant inconstructible, la condition suspensive ne pouvait être levée,

— qu’il existait des liens entre l’acquéreur du terrain et l’agent immobilier qu’il a mandaté

Dans ces conditions la Cour estime que l’existence ou non d’une fraude relève de la compétence du juge du fond et que la demande de la S.A.R.L. 3J IMMOBILIER pour la condamnation de l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE pour le paiement de la somme de 343.252 € se heurte ainsi à une contestation sérieuse relevant de la compétence du juge du fond.

Il convient :

— d’infirmer l’ordonnance déférée dans toutes ses dispositions

— de dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse

— de condamner la S.A.R.L. 3J IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel

Compte tenu du contexte de l’affaire Il n’ apparaît pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge de la S.A.R.L. 3J IMMOBILIER et de l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE et il convient de débouter la S.A.R.L. 3J IMMOBILIER et l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement

Déclare recevable et fondé l’appel de l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE

Infirme l’ordonnance déférée dans toutes ses dispositions

Dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse

Déboute la S.A.R.L. 3J IMMOBILIER et l’Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne la S.A.R.L. 3J IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. POINSOT G. DE FRANCLIEU