1^re Chambre

ARRÊT N°171/2017

R.G : 15/09663

M. X B DE NANTOIS

C/

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES ARRÊT DU 28 MARS 2017 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Xavier BEUZIT, Président,

Assesseur :M^me Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Assesseur : M. Bruno CRÉPIN, Conseiller

GREFFIER :

M^me C-D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Février 2017 tenue en double rapporteur avec l’accord des parties, par M. Xavier BEUZIT, Président entendu en son rapport et M^me Olivia JEORGER-LE-GAC, Conseiller

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Mars 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT : M. X B DE NANTOIS

né le XXX à NANTES

XXX

XXX

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e D ARIE, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES représenté par le Directeur Départemental des Finances Publiques des Côtes d’Armor

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Reynold B de Nantois est décédé le XXX laissant pour lui succéder son épouse, Z A et ses deux fils, X et Thibaut B de Nantois.

Par testament olographe en date du 17 juin 2012, Reynold B de Nantois avait institué son fils Thibaut légataire de la quotité disponible de sa succession en nue propriété, soit une part successorale des deux tiers de la succession en nue propriété, le tiers restant revenant à son frère X.

Dans la déclaration de succession datée du 23 août 2009, figurait dans l’actif un immeuble bâti situé commune d’Hillion, au lieu-dit les Aubiers dit 'château des Aubiers', classé monument historique, porté pour mémoire comme étant exonéré de droits de succession en vertu de l’article 795 A du code général des impôts.

Par proposition de rectification du 23 juillet 2012, la direction régionale des finances publiques d’Ille de France a remis en cause l’exonération à laquelle les ayants droit du défunt prétendaient, faute de convention souscrite avec l’Etat permettant de bénéficier du régime d’exonération des droits de mutation prévue par l’article 795 A du code général des impôts et a rectifié le montant de la valeur déclarée de la propriété des Aubiers à 100.000 €.

Par proposition de rectification en date du 30 août 2012, l’inspection de la fiscalité immobilière du service des impôts des particuliers de Saint-Brieuc a rectifié le montant de la valeur déclarée en chiffrant celle de la propriété des Aubiers à 955.259 € sur les bases suivantes :

—  868.381,00 € pour le château et ses dépendances ;

—  45.760 € et 41.118 € pour deux maisons d’habitation situées dans la propriété. Le total des droits complémentaires s’est élevé pour M. X B de Nantois à la somme de 69.846,00 € et les intérêts de retard à celle de 10.058,00 €, soit au total 79.904 €.

Après rejet d’une contestation gracieuse, le rappel de droits a fait l’objet d’un avis de mise en recouvrement le 5 juillet 2013.

Une réclamation contentieuse a également été rejetée.

Par acte du 1^er avril 2014, M. X B de Nantois a assigné la direction départementale des finances publiques des Côtes d’Armor devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc qui, par jugement en date du 2 septembre 2015, a : • annulé la décision de rejet du directeur du pôle de gestion fiscale de la direction départementale des finances publiques des Côtes d’Armor en date du 30 janvier 2014 ; • dit que le redressement décidé sur proposition de rectification en date du 30 août 2012 devra tenir compte de deux abattements de 20 % de la valeur de référence de 1.450 €/m2 pour une surface utile pondérée ( S.U.P.) de 789,40 m2 du château des Aubiers et de ses dépendances ; • dit que le redressement décidé sur proposition de rectification en date du 30 août 2012 devra tenir compte de deux abattements de 20 % de la valeur de référence de 829 €/m2 de la surface utile pondérée (S.U.P.) des deux maisons anciennes situées au sein de la propriété des Aubiers ; • prononcé la décharge des droits de succession mis à la charge de M. X B de Nantois à hauteur de la différence entre la somme de 79.904,00 € au titre des droits et intérêts sur ces droits fixée par proposition de rectification du 30 août 2012 et ceux qui seront déterminés au même titre en considération des abattements retenus par le jugement ; • dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

• dit que chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés à l’occasion de la présente instance ; • débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

M. X B de Nantois a, par déclaration au greffe du 15 décembre 2015, interjeté appel contre ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 27 janvier 2017, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, il demande à la cour de : • annuler le jugement dont appel en ce qu’il laisse subsister à sa charge, des rappels de droits de succession au titre de l’année 2009 ; • annuler la décision de rejet du directeur du pôle de gestion fiscale de la direction départementale des Finances Publiques des Côtes d’Armor en date du 30 janvier 2014 ; • annuler l’avis de mise en recouvrement en date du 31 juillet 2013 et prononcer la décharge et la restitution des droits de succession mis à sa charge soit la somme de 182.638 € (en réalité 79 904 €) y compris les intérêts de retard ; • condamner le directeur du pôle de gestion fiscale de la direction départementale des Finances Publiques des Côtes d’Armor aux entiers dépens ; • le condamner à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; • prononcer l’exécution immédiate de l’arrêt à intervenir (sic).

Dans ses conclusions remises au greffe le 30 janvier 2017, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la direction départementale des Finances Publiques des Côtes d’Armor demande à la cour de : • dire régulières les procédures de rectification contradictoires suivies à l’encontre de M. X B de Nantois en sa qualité d’héritier et de légataire de Reynold B de Nantois ; • confirmer le jugement dont appel, en ce qu’il décide que les actes de vente retenus aux fins d’évaluation de la valeur vénale de la propriété des Aubiers à Hillion peuvent servir de référence à l’évaluation ; • confirmer le jugement en ce qu’il décide qu’il n’y a pas lieu d’appliquer à la valeur de référence du logis et des dépendances d’autres abattements que ceux retenus par le tribunal soit 20 %, afin de tenir compte de la situation juridique du bien et de ses caractéristiques, la surface pondérée du logis et de ses dépendances étant de 789,40 m2 ; • confirmer le jugement en ce qu’il décide qu’il n’y a pas lieu d’appliquer, à la valeur de référence des maisons louées sises au sein de la propriété soit 829 €/ m2 S.U.P., d’autres abattements que ceux qu’il a décidé, soit deux abattements successifs de 20 % ; • confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’administration fiscale fondée à réclamer des droits de succession pour un montant total de 65.592 €, se décomposant en 57.335 € en droits assortis de 8.257 € au titre des intérêts de retard, montant restant dû après dégrèvements effectués en exécution du jugement ; • confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. X B de Nantois de ses prétentions plus amples ou contraires ; • confirmer le rejet de la demande de décharge présentée par l’appelant ;

• le condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2017.

Par conclusions de procédure du 8 février 2017, M. X B de Nantois a demandé d’écarter des débats comme tardives, les conclusions de la direction départementale des finances Publiques du 30 janvier 2017.

La direction départementale des Finances Publiques a, par conclusions du même jour, demandé de débouter l’appelant de cette demande. Par de nouvelles conclusions de procédure du 13 février 2017, M. X B de Nantois a réitéré sa demande de rejet des conclusions remises par l’intimée le 30 janvier 2017 à 18 heures 12.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conclusions remises par la direction départementale des finances publiques le 30 janvier 2017 :

La remise tardive de conclusions contenant un moyen nouveau et mettant l’adversaire dans l’impossibilité d’y répondre constitue une violation du principe du contradictoire.

En l’espèce, la prétention de l’administration, présentée de manière subsidiaire et formalisée dans ses dernières conclusions du 30 janvier 2017, n’est que le complément et la conséquence qu’elle entend tirer dans l’hypothèse où le moyen d’irrégularité de la procédure de rectification soulevé par M. X B de Nantois, pour la première fois en appel par conclusions du 26 décembre 2016, serait admis par la cour.

Il n’y avait pas ainsi pour l’appelant nécessité de répondre à ces conclusions puisque l’intimée n’a exposé qu’un moyen de réponse au moyen par lui développé tardivement, eu égard au délai écoulé depuis la déclaration d’appel.

Les conclusions notifiées par la direction départementale des Finances Publiques des Côtes d’Armor le 30 janvier 2017 ne seront ainsi pas écartées.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

M. X B de Nantois fait valoir que cette procédure est irrégulière en raison du défaut de notification des actes de la procédure d’imposition à l’ensemble des héritiers solidaires, à savoir lui-même et son frère Thibaut B de Nantois, alors que cette procédure doit être menée contradictoirement à l’égard de tous les héritiers redevables solidairement de l’impôt, sauf à enfreindre le principe de loyauté des débats.

En réponse, l’administration fait valoir qu’en vertu du principe de loyauté des débats, la cour de cassation l’oblige seulement à notifier les actes de procédure autres que la proposition de rectification portant sur l’intégralité des rappels notifiés à tous les cohéritiers solidaires s’agissant d’une rectification portant sur les droits de succession, afin de permettre à tout codébiteur solidaire, qui peut voir mettre à sa charge la quote-part d’impôt au titre de la contribution qui lui échoit, de participer à la procédure et de s’y défendre.

En outre, l’administration rappelle que le choix de notifier l’intégralité des rappels de droits d’enregistrement inhérents à une succession à l’un seulement des cohéritiers solidaires n’est qu’une faculté qu’elle a choisi de ne pas utiliser dans le cas de la procédure de rectification des droits dus par les héritiers de Reynold B de Nantois.

En effet, elle a diligenté une procédure à l’égard de chacun des deux cohéritiers à hauteur de sa quote-part des droits qu’il doit acquitter personnellement dans la succession, la quote- part de chacun étant d’inégale valeur en raison des dispositions testamentaires.

Ce moyen opposant soulevé par le directeur départemental des Finances Publiques des Côtes d’Armor doit être admis puisque la preuve est rapportée que M. X B de Nantois, comme son frère Thibaut B de Nantois, s’est vu notifier le 30 août 2012, une proposition de rectification des droits portant sur sa seule part dans la succession de son père et non sur l’ensemble de ceux auxquels il serait solidairement tenu. M. X B de Nantois a formulé des observations le 12 novembre 2012 et l’administration fiscale l’a informé, par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2012, que les rectifications proposées étaient maintenues, soit des droits complémentaires de 69.846 € ainsi que des intérêts de retard de 10.058 €.

En outre, MM. X et Thibaut B de Nantois ont, dans une lettre commune du 21 décembre 2012, demandé un délai supplémentaire de trente jours pour répondre à l’administration.

Il résulte de ces actes de la procédure que la proposition de rectification concernant chaque successible lui a été envoyée personnellement et que chacun a été en mesure de présenter ses observations, faculté qu’il a au demeurant utilisée, seul ou conjointement avec son cohéritier.

Il s’ensuit qu’en l’absence de notification de redressement adressé à un seul des héritiers tenu solidairement au paiement des droits rectifiés, les actes de procédure ultérieurs et principalement la lettre de l’administration envoyée à chacun d’eux le 21 novembre 2012 par la direction départementale des Finances Publiques des Côtes d’Armor n’ont pas eu pour effet de manquer au devoir de loyauté et respect du principe du contradictoire auxquels l’administration fiscale est tenue dans la procédure par elle diligentée en vue de rectifier des droits déclarés qu’elle estime minorés, puisque chaque destinataire de la proposition de rectification le concernant personnellement a été en mesure de présenter ses observations et a connu la réponse apportée à celles-ci par l’administration.

En conséquence, le moyen tendant à voir déclarer irrégulière la procédure de rectification sera écarté.

Sur la valeur vénale du château 'Les Aubiers’ :

Le principe permettant de déterminer cette valeur est posé par l’alinéa premier de l’article 761 du code général des impôts qui dispose que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après la valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties.

En l’espèce, les consorts B de Nantois ont cru devoir déclarer la valeur de l’immeuble en cause à 0 €, entendant par-là bénéficier des dispositions de l’article 795 A du code général des impôts applicables aux immeubles classés monuments historiques lorsque les héritiers, légataires ou donataires, ont souscrit avec les ministres compétents une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés constituant le complément historique ou artistique de l’immeuble, et les modalités d’accès au public.

Manifestement, les consorts B de Nantois, qui ne pouvaient justifier d’aucune convention comme l’a confirmé le directeur régional des affaires culturelles par lettre du 20 juin 2012, ont tenté de bénéficier de cette exonération en sachant qu’ils n’en remplissaient pas les critères ou par ignorance de la loi, ce qui parait surprenant eu égard au professionnalisme avec lequel l’ensemble de la déclaration de succession par eux cosignée a été rédigée.

Quoiqu’il en soit, ce moyen qui, si les conditions exigées par l’article 795 A du code général des impôts avaient été réunies, aurait justifié l’exonération totale des droits, n’est pas repris dans les dernières conclusions de l’appelant bien que cette prétention subsiste au moins implicitement dans le dispositif de ses conclusions puisqu’il y est demandé de :

'annuler le jugement(…) en ce qu’il laisse subsister (…) des rappels de droits de succession au titre de l’année 2009 (…) et en conséquence de prononcer la décharge et la restitution de 'intégralité des doits de succession (…)'.

Les moyens effectivement développés pour y parvenir par l’appelant sont ceux d’une contestation de la méthode de détermination du prix de vente au m2 des termes de comparaison retenus par l’administration et en tout état de cause, quelque soit la méthode retenue, la prise en compte d’abattements supérieurs à ceux retenus par le jugement dont appel qui toutefois se cumulent dans la prétention à 80 % et non 100 %.

1- sur la méthode de comparaison:

M. X B de Nantois soutient que les termes de comparaison cités par l’administration qui concernent les ventes intervenues de 2003 à 2007 dans les Côtes d’Armor de quatre immeubles:

— château de Lerhildry à Plouguiel, vendu le 16 mars 2007 par acte de M^e Durand, notaire à Tours, comprenant le château avec son parc pour une contenance totale de 4 ha 42 a 36 ca et son mobilier pour le prix de 1.524.000 €,

XXX à Trebry, vendu le 20 octobre 2004 par acte de M^e Le Levier, notaire à Moncontour de Bretagne, château à restaurer avec terrains pour une contenance totale de 20 ha 22 a 04 ca, pour le prix de 836.600 €,

— manoir de La Ville Durand à Etables sur Mer, comprenant bâtiment principal d’habitation, grande cour, jardin paysager et verger et mare, pour une contenance de 1 ha 4 a 65 ca, pour le prix de 550.000 €,

— manoir situé XXX à Pordic, vendu le XXX par acte de M^e Leclerc, notaire associé à XXX, avec dépendances, piscine et terrains, pour une contenance totale de 6 ha 83 a 69 ca, pour le prix de 655.000 €,

sont non adaptés, l’administration devant se référer à des mutations de biens à titre gratuit se trouvant dans la même situation juridique que ceux dont elle entend rehausser la valeur déclarée.

Cependant, il ne peut être exigé de l’administration que, pour calculer la valeur de référence d’un bien et en déduire sa valeur vénale, elle se prive d’éléments de comparaison résultant du marché qui constitue le meilleur indicateur pour connaître la valeur vénale d’un bien.

Aussi, pour déterminer la valeur d’un immeuble, l’administration, en vue de la perception des doits d’enregistrement en cas de mutation à titre gratuit, doit procéder à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires sans pour autant que les biens pris en considération soient strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à celui qui constitue l’objet du litige.

Il ne peut ainsi être exigé, pour rejeter la méthode de détermination du prix de vente au m2 qu’aurait, dans le cas d’une mutation à titre onéreux, atteint l’immeuble transmis à titre gratuit que les éléments de comparaison fournis soient strictement identiques.

Les termes de comparaison fournis par l’administration concernent des propriétés toutes qualifiées de châteaux ou manoirs, catégorie à laquelle appartient le château des Aubiers.

Une séparation ne doit pas être opérée, comme le demande M. X B de Nantois, entre châteaux et manoirs, catégories d’immeubles qui, par leur caractère exceptionnel, font partie d’un même marché immobilier tant par leurs superficies habitables que celle de leurs parcs ou terrains, susceptible de convenir à une catégorie d’acheteurs relativement restreinte tant par ses capacités financières que celles de l’intérêt personnel porté à des monuments à valeur historique ou patrimoniale pour en faire leur habitation principale ou secondaire.

L’administration a également sélectionné en nombre suffisant quatre propriétés vendues dans les six années précédant le décès de Reynold B de Nantois dans un secteur géographique proche ou même similaire à celui du Château des Aubiers, situé sur la rive Sud-Est de la baie de Saint-Brieuc.

En effet, les propriétés situées à Pordic et Etables sur Mer sont sur la côte Ouest de la même baie, celle de Plouguiel est située en bordure de la rivière 'Le Jaudy', proche de l’extrémité Ouest de la baie de Saint-Brieuc et celle de Trebry se trouve dans le pays du Méné dont les hauteurs surplombent au Sud la baie de Saint-Brieuc.

De même, toutes ces propriétés possèdent une superficie allant de 1 à 20 hectares que l’on ne trouve que dans les châteaux ou manoirs, étant précisé que ce critère de comparaison est favorable au Château des Aubiers construit dans une propriété de 36 ha 96 ca 71 ca dont 12 ha 90 a 79 ca de terres agricoles, soit une superficie comparable avec celle des autres éléments de comparaison d’environ 24 ha.

Le prix de vente des quatre immeubles se situe dans une fourchette allant de 550.000 à 1.524.000 €.

Aussi, l’évaluation retenue pour le château des Aubiers par l’administration sur une valeur d’échange moyenne de 1.450 € m2 S.U.P., la place même, avant abattements, à l’intérieur de cette fourchette soit (1450 x 829,40) = 1.202.630 €, ce qui démontre la pertinence de ce calcul fondé sur la seule valeur théorique du bien ensuite pondérée par les abattements pratiqués pour tenir compte de ses propres spécificités.

Aussi, il convient de retenir comme pertinents les termes de comparaison utilisés par l’administration fiscale pour déterminer la valeur du château des Aubiers qui sont tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires comme appartenant à une même catégorie d’immeubles situés dans un secteur géographique proche et appartenant au même marché local immobilier des châteaux et manoirs anciens.

2 – sur les abattements à pratiquer :

Une fois la méthode de calcul de la valeur du bien adoptée, il convient d’affiner le calcul de cette valeur en analysant les éléments propres à l’immeuble de nature à en diminuer la valeur vénale sur le marché.

C’est ainsi que M. X B de Nantois demande que soient pris en compte les abattements suivants :

—  30 % (au lieu de 20 %) en raison de la situation juridique de l’immeuble qui est en indivision et sur lequel existe l’usufruit du conjoint survivant, M^me Z A, Veuve B de Nantois ;

—  30 % (au lieu de 20 %) tenant compte des spécificités du château (lourdes contraintes d’entretien, possibilité réduite de jouissance du bien, lourdes charges de chauffage et charges liées à l’adaptation à l’habitat moderne) ;

—  20% en raison de la dégradation environnementale de l’immeuble liée à la prolifération des algues vertes en fond de baie de Saint-Brieuc qui font de la côte située sur la commune d’Hillion, l’une des plus polluées de cette baie.

1.1 – situation juridique de l’immeuble :

Le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a pris en considération la situation juridique du bien qui se trouve en indivision et dont la propriété est en outre démembrée par l’existence de l’usufruit du conjoint survivant.

Si comme les premiers juges l’ont à juste titre relevé, la situation d’indivision d’un immeuble n’a pas d’incidence directe sur son prix de vente, il justifie en revanche une diminution de sa valeur vénale puisque le consentement de tous les indivisaires est exigé pour parvenir à la vente, ce qui peut constituer un facteur de difficultés de nature à retarder la vente et ainsi, à en diminuer le prix.

En outre, l’usufruit au profit du conjoint survivant est de nature, si l’usufruitier ne renonce pas à son droit, à sinon empêcher la vente du moins à la retarder obligeant ainsi les indivisaires à demeurer dans cette situation jusqu’à la réalisation de l’aléa constitué par le décès de l’usufruitier.

En conséquence, pour tenir compte de cette situation juridique de nature à, sinon empêcher, du moins à retarder la vente, l’abattement de 20 % retenu par les premiers juges sera maintenu, M. X B de Nantois n’apportant pas en appel de nouveaux éléments permettant de remettre en cause leur analyse fondée sur les deux critères de la situation d’indivision et du démembrement du droit de propriété en raison de l’usufruit.

1.2 – caractéristiques du château :

M. X B de Nantois fait valoir, au titre du caractère exceptionnel du bien, que le château a été construit pour satisfaire à un mode vie existant encore au XIX ème siècle désormais disparu de sorte que sa distribution intérieure, qui reposait sur l’emploi d’un personnel de maison nombreux qui seul pouvait faire fonctionner la maison dans ses fonctions de réception, de séjour ou d’agrément serait aujourd’hui un handicap pour l’adaptation de l’immeuble à la vie moderne.

En outre, le confort moderne ne pourrait être apporté, notamment par un procédé de chauffage correct de sorte que le château serait quasi inhabitable pendant les six mois de l’année les plus froids.

Ces facteurs sont à prendre en compte puisqu’il n’est pas contesté que le château n’a pas fait dans les années passées de réaménagements successifs, seuls de nature à le rendre conforme aux normes actuelles tant en matière de chauffage que d’agencements internes.

L’abattement de 20 % retenu par les premiers juges est là encore pertinent, M. X B de Nantois se bornant à soutenir, sans en apporter la démonstration, qu’un abattement de 30 % devrait être opéré.

1-3 environnement touché par la prolifération d’algues vertes:

M. X B de Nantois soutient que ce phénomène, qui touche les côtes de la commune d’Hillion, est de nature à justifier un abattement de 20 % supplémentaire sur la valeur de l’immeuble.

Mais, comme l’a justement relevé l’administration fiscale, trois des termes de comparaison cités par elle sont situés dans un environnement similaire à celui du château des Aubiers, dans la baie de Saint-Brieuc ou dans la zone côtière des Côtes d’Armor.

En outre, en soutenant que les plages de la commune d’Hillion seraient les plus touchées par le phénomène de la prolifération des algues vertes, M. X B de Nantois procède par affirmations et amalgames, les exemples de sinistres qu’il cite, à savoir la mort d’un cheval en baie de Saint Y en Grève (située en baie de Lannion à l’Ouest des Côtes d’Armor) ou de sangliers en baie de Saint-Brieuc ne concernant pas les plages de la commune d’Hillion et aucune preuve n’étant en tout état de cause rapportée par lui que ces phénomènes auraient eu pour effet de diminuer la valeur vénale de châteaux ou manoirs situés à proximité des zones touchées, ce qui pourrait en revanche être le cas pour une propriété située en bordure immédiate de mer sur les parties de côte ou plages affectées.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu, pour calculer les droits d’enregistrement dus par M. X B de Nantois sur le château des Aubiers, deux abattements de 20 % à imputer sur une valeur au m2 de 1.450 € pour une surface utile pondérée de 789,40 m2.

Sur la valeur vénale des deux maisons anciennes située au sein de la propriété 'Les Aubiers’ :

M. X B de Nantois conteste les termes de comparaison utilisés par l’administration pour déterminer leur valeur fiscale, en soutenant que la superficie des trois maisons d’habitation vendues sur la commune d’Hillion en 2006 et 2007 ont une surface supérieure à celle de chacune des deux maisons des Aubiers.

Si cette observation est exacte, puisque les surfaces utiles pondérées des trois maisons servant d’éléments de comparaison excèdent de plusieurs dizaines de mètres carrés celles des deux maisons des Aubiers, cette différence, alors que les maisons de comparaison sont situées sur la même commune et ont été transmises à titre onéreux dans les trois années ayant précédé le décès de Reynold B de Nantois, justifie d’un abattement de 20 % comme l’a retenu le tribunal, l’incidence environnementale alléguée étant par ailleurs identique pour les biens servant de comparaison et ceux faisant partie de la succession, tous étant situés sur la même commune sans que soit précisée dans l’un ou l’autre cas leur situation exacte par rapport à la côte.

En conséquence, le jugement sera également confirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

M. X B de Nantois, échouant dans ses prétentions en appel, sera débouté de sa demande d’indemnité au titre de ses frais irrépétibles d’appel qu’il devra entièrement supporter.

Il sera en outre, condamné aux entiers dépens

PAR CES MOTIFS

Déboute M. X B de Nantois de sa demande tendant à voir écarter des débats les conclusions remises au greffe et notifiées par le directeur départemental des Finances Publiques des Côtes d’Armor le 30 janvier 2017 ;

Déclare régulière la procédure de rectification diligentée par le directeur départemental des finances publiques des Côtes d’Armor le 30 août 2012 à l’encontre de M. X B de Nantois ;

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc en date du 2 septembre 2015 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. X B de Nantois de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M X B de Nantois aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT