4^e Chambre

ARRÊT N°293

N° RG 18/06905

N°Portalis DBVL-V-B7C-PHY7

HR / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Juin 2019

devant Madame Hélène RAULINE et Madame Florence BOURDON, magistrats tenant seules l’audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Septembre 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

DEMANDEUR APRES RENVOI DE CASSATION :

SARL CTM PROMOTION prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e DUVAL, Avocat Plaidant

Maître X

Mandataire Judiciaire es qualité de commissaire à l’execution du plan de la SARL CTM PROMOTION

désigné à cette fonction par jugement rendu le 24 avril 2019 par le Tribunal de Commerce de CRETEIL

[…]

[…]

INTERVENANT VOLONTAIRE

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e DUVAL, Avocat Plaidant

DEFENDEUR APRES RENVOI DE CASSATION :

SAS AXEVA

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant contrat en date du 8 mars 2011, la société CTM Promotion a confié à la société Axeva la commercialisation de 15 maisons individuelles faisant l’objet d’une opération immobilière à Loctudy, lotissement de Kérizur.

Par ordonnance en date du 23 juillet 2012, le tribunal de commerce de Quimper a désigné un expert qui a conclu à la nécessité de démolir l’existant en raison de nombreuses malfaçons.

La société CTM Promotion a été condamnée à payer à la société Axeva une provision de 160 000 euros à valoir sur ses commissions au titre de cinq ventes par une ordonnance de référé en date du 15

mars 2012.

Par acte d’huissier en date du 27 août 2013, la société CTM Promotion a assigné la société Axeva devant le tribunal de commerce de Quimper pour obtenir le remboursement de cette somme et des dommages-intérêts pour fautes dans l’exécution du contrat.

Par un jugement du 23 mai 2014, le tribunal de commerce a :

— débouté la société CTM Promotion de toutes ses demandes ;

— confirmé l’ordonnance de référé du 15 mars 2012 fixant à 160 000 euros le montant des honoraires dus par la société CTM Promotion à la société Axeva et constaté leur paiement ;

— débouté la société Axeva de sa demande de dommages-intérêt ;

— condamné la société CTM Promotion à verser à la société Axeva la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Sur l’appel de la société CTM Promotion, la cour d’appel, par un arrêt en date du 23 juin 2016, a confirmé le jugement déféré et condamné la société CTM Promotion à payer à la société Axeva la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Par un arrêt en date du 10 octobre 2018, la Cour de cassation a cassé l’arrêt mais seulement en ce qu’il rejette la demande de remboursement formée par la société CTM Promotion au motif qu’il résultait des stipulations claires et précises du contrat que les parties avaient entendu soumettre celui-ci aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970. L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Rennes autrement composée.

La société CTM Promotion a saisi la cour d’appel de Rennes le 23 octobre 2018.

Le tribunal de commerce de Créteil ayant arrêté le plan de sauvegarde la société CTM Promotion le 24 avril 2019, M^e X est intervenu volontairement à l’instance en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 14 mai 2019, la société CTM Promotion, en présence de M^e X pris en qualité de commissaire à l’exécution du plan, demande à la cour de:

— infirmer le jugement entrepris,

— constater, d’une part, que l’article 4 relatif à la rémunération est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 6-I alinéa 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, d’autre part, que la société Axeva a gravement failli à ses obligations contractuelles en matière de suivi prévu à l’article 3 dudit mandat ;

— condamner la société Axeva à payer à la société CTM Promotion la somme de 160 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé du 15 mars 2012 ;

— débouter la société Axeva de l’ensemble de ses demandes et la condamner au paiement de la

somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 juin 2019, la société Axeva demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer par substitution de motifs le jugement rendu par le tribunal de commerce de Quimper le 23 mai 2014 ; en conséquence, débouter la société CTM Promotion et M^e X de toutes leurs demandes ; condamner in solidum la société CTM Promotion et M^e X au versement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— à titre subsidiaire, débouter en toute hypothèse la société CTM Promotion et M^e X des demandes qu’ils formulent au titre des intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2012 et de l’article 700 et statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS

La convention du 8 mars 2011 stipule en son article 8 que la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 lui est applicable.

Le litige porte sur les honoraires de la société Axeva au titre de cinq ventes du programme Kerazur en décembre 2011 et janvier 2012. Les actes authentiques ne sont pas produits mais il n’y a pas de contestation sur ce point.

Pour s’opposer à la demande en paiement de la société Axeva, l’appelante fait valoir, en premier lieu, que la convention est nulle en raison de l’indétermination du montant de sa rémunération et de l’absence d’indication de la personne devant la payer, en violation de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972.

L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 73 du décret imposent la mention des conditions et de la charge de la rémunération dans le mandat. Il doit être indiqué notamment si elle est à la charge exclusive du mandant, ou de l’acquéreur, ou si elle est partagée. Contrairement à ce que soutient l’intimée, il est indifférent que l’acquéreur ne soit pas partie à la convention de mandat.

Le non-respect de ces dispositions n’est pas sanctionné par la nullité du mandat mais par la privation du droit à rémunération du mandataire.

En l’espèce, l’article 4 de la convention du 8 mars 2011 prévoit : 'En rémunération de sa mission, il est expressément prévu par les parties que le mandataire percevra des honoraires fixés à 12 % HT du prix de vente total immobilier TTC du ou des lots vendus considérés. La facturation et le réglement de cette commission seront effectués au moment de la signature de l’acte authentique après la levée de toute option ou condition suspensive prévue dans le cadre du compromis ou contrat de vente du ou des lots considérés. Dans l’éventualité où l’acquéreur potentiel ayant signé un compromis de vente se rétracte et qu’un acompte avait été convenu et versé à cette occasion de sorte qu’il resterait définitivement acquis au bénéfice du mandant, cette somme serait alors partagée à part égale entre le mandant et le mandataire.'

Le montant de la rémunération est donc déterminé mais pas son débiteur.

L’intimée invoque l’article 5 ainsi rédigé : 'Les honoraires dûs conformément à l’article 4 devant faire l’objet d’un règlement lors de la signature de l’acte authentique de réitération de la vente du ou des lots considérés devant le notaire chargé de cette opération seront payés par la remise d’un ordre irrévocable de virement par le mandant correspondant aux honoraires dûs au mandataire.'

Il découle de la référence au mandant que la société CTM Promotion est la débitrice de la rémunération.

En deuxième lieu, cette dernière considère que la facturation n’était pas exigible car les actes authentiques prévoyaient une clause intitulée 'délai d’achèvement’ qui envisageait l’hypothèse d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’abandon de chantier de l’entrepreneur et sa liquidation judiciaire constituant une telle cause.

La société CTM Promotion feint d’ignorer que le délai d’achèvement concerne l’acquéreur en l’état futur d’achèvement et d’oublier que le paiement de la commission était déclenché par la signature de l’acte réitérant la vente en la forme authentique.

En dernier lieu, l’appelante invoque l’inexécution du contrat de mandant. Elle expose que l’intimée était chargée de la conception commerciale aux termes de l’article 3, qu’elle a délégué ses tâches à l’architecte ainsi que cela résulte d’un compte-rendu de réunion du 15 février 2011, qu’elle s’en est désintéressée de mars 2011 à mai 2012, sauf pour recouvrer ses honoraires en exerçant des pressions sur le gérant, qu’elle ne s’est pas préoccupée de la construction des biens vendus alors qu’elle était supposée en assurer le suivi, que si elle l’avait effectué, elle l’aurait informée de l’abandon du chantier en décembre 2011, soit avant la signature des actes chez le notaire, ce qui l’aurait conduite à stopper le chantier et à prévenir les conflits qui sont survenus plus tard.

L’article 3 ne mentionne que l’aide à la conception commerciale et le suivi des dossiers des futurs acquéreurs (1^er alinéa) et la réalisation des démarches administratives et commerciales (alinéa 3), à l’exclusion par conséquent du suivi du chantier qui était de la compétence du maître d’oeuvre. C’est à l’architecte qui était chargé de cette mission que les griefs doivent être adressés et non à la société chargée de la commercialisation.

En outre, il ressort du rapport d’expertise établi à l’occasion du litige opposant l’appelante aux constructeurs et qu’elle verse aux débats que M. A, co-gérant de la société CTM Promotion, avait déclaré lors de la première réunion d’expertise que le chantier était à l’abandon depuis fin février 2012 (page 9). Aucune autre pièce ne vient étayer la date de décembre 2011. Or, les commissions réclamées par l’intimée le sont à raison de la signature d’actes authentiques en décembre 2011 et janvier 2012. En outre, elle n’a nullement stoppé les ventes après avoir été informée de l’abandon du chantier si l’on se réfère aux actes authentiques signés postérieurement à fin février 2012 (ses pièces 16 et 17).

Enfin, les pièces versées aux débats démontrent que la société Axeva a accompli ses obligations contractuelles. La question de savoir si elle a ou non délégué certaines de ses tâches est indifférente, seule important l’exécution du contrat. Elle justifie notamment par ses pièces 8 et 9 qu’elle avait conclu une convention avec la société Edonis conseil en vue de la commercialisation du programme de Loctudy, que c’est par son intermédiaire que les ventes ont été conclues et que si elle a réclamé le paiement de ses factures à l’appelante, c’est parce que cette société la menaçait de l’actionner en justice, étant rappelé que les versements d’honoraires auraient dû être effectués le jour de la signature des actes authentiques. Il n’est ni établi ni allégué que l’intimée aurait la moindre part de responsabilité dans les déconvenues auxquelles la société CTM Promotion a été confrontée au cours des mois et des années qui ont suivi en ce qui concerne ce chantier.

Aucun moyen n’étant fondé, le jugement qui a condamné l’appelante à verser la somme de 160000 € à l’intimée est confirmé par substitution de motifs.

Les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont également confirmées.

La cour observe que le litige entre les parties a été complexifié par l’intimée qui, après avoir introduit dans la convention la référence à la loi Hoguet qu’elle connaît en raison de son activité sociale, a

prétendu qu’elle n’était pas applicable. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, chacune des parties conservant la charge de ses propres dépens d’appel, y compris ceux de l’arrêt cassé.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, sur renvoi de cassation :

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

DEBOUTE la société Axeva de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel, y compris ceux de l’arrêt cassé.

Le Greffier, Le Président,